საქმე №ას-1252-2024

05 თებერვალი, 2025 წელი ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

გიზო უბილავა (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ლევან მიქაბერიძე, ვლადიმერ კაკაბაძე

საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი მოსმენის გარეშე

საკასაციო საჩივრის ავტორი – შპს „ა.ი–ი“ (მოპასუხე)

მოწინააღმდეგე მხარე – შ.ჯ–ძე (მოსარჩელე)

გასაჩივრებული განჩინება – ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2024 წლის 02 ივლისის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

დავის საგანი – ხელშეკრულების შეწყვეტა, მიწის ნაკვეთის დაბრუნება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

1. შ.ჯ–ძემ (შემდგომში - „მოსარჩელე“) სარჩელი აღძრა სასამართლოში შპს „ა.ი–ის“ (შემდგომში - „მოპასუხე“, „აპელანტი“ ან „კასატორი“) მიმართ და მოითხოვა შეწყვეტილად ჩაითვალოს 2016 წლის 21 აპრილს მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულება უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების გადაცემის შესახებ (სანაცვლო შესრულების პირობით), მიწის ნაკვეთი, მდებარე: წყალტუბოს მუნიციპალიტეტი, სოფელი .........., ს.კ. .......... (შემდგომში - „სადავო უძრავი ქონება/მიწის ნაკვეთი“), საკუთრებაში დაუბრუნდეს მოსარჩელეს და მოპასუხემ უზრუნველყოს ხსენებული მიწის ნაკვეთის ხელშეკრულების დადებამდე არსებულ, პირვანდელ, შენობა-ნაგებობებისაგან თავისუფალ მდგომარეობაში მოყვანა.

2. მოპასუხემ წარდგენილი შესაგებლით სარჩელი არ ცნო.

3. ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს 2024 წლის 22 იანვრის გადაწყვეტილებით სარჩელი დაკმაყოფილდა; შეწყვეტილად ჩაითვალა (სანაცვლო შესრულების პირობით) უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების გადაცემის შესახებ მხარეთა შორის 2016 წლის 21 აპრილს დადებული ხელშეკრულება, სადავო უძრავი ქონება საკუთრებაში დაუბრუნდა მოსარჩელეს და მოპასუხეს დაევალა უზრუნველყოს ხსენებული მიწის ნაკვეთის ხელშეკრულების დადებამდე არსებულ, პირვანდელ, შენობა-ნაგებობებისაგან თავისუფალ მდგომარეობაში მოყვანა.

4. მოპასუხემ საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე წარადგინა სააპელაციო საჩივარი, რომლითაც მისი გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვა.

5. ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2024 წლის 02 ივლისის განჩინებით სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა და გასაჩივრებული გადაწყვეტილება დარჩა უცვლელად.

6. სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია საქმის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:

6.1. მოსარჩელესა (გამცვლელი) და მოპასუხეს (შემსრულებელი) შორის 2016 წლის 21 აპრილს დაიდო ხელშეკრულება სანაცვლო შესრულების პირობით უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების გადაცემის შესახებ, რომლის საფუძველზეც, მოპასუხემ საკუთრებაში მიიღო მოსარჩელის კუთვნილი სადავო უძრავი ქონება, დაზუსტებული ფართობით: 21000 კვ.მ (1.1 პუნქტი);

6.2. მიწის ნაკვეთის გადაცემის სანაცვლოდ, მოპასუხემ აიღო ვალდებულება, აეშენებინა საცხოვრებელი კომპლექსი და აშენებული 5 წყვილი დუპლექსის ტიპის (სულ ათი) საცხოვრებელი სახლი გადაეცა მიწის ნაკვეთის მესაკუთრისთვის/მოპასუხისათვის (1.2 პუნქტი);

6.3. ერთი წყვილი საცხოვრებელი სახლის ფართი განისაზღვრა არანაკლებ 300 კვ.მ-ით, პრაქტიკულად მზა მდგომარეობაში (2.1-2.2 პუნქტები);

6.4. სამუშაოების დასრულების ვადა განისაზღვრა 2 წლით (2.3 პუნქტი);

6.5. ხელშეკრულების 3.2 პუნქტის თანახმად, შემსრულებლის მიერ ამ ხელშეკრულების 2.3 პუნქტით ნაკისრი - ორი წლის ვადაში საცხოვრებელი სახლების აშენებისა და ხუთი წყვილი სახლის გამცვლელისათვის საკუთრებაში გადაცემის ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში, უძრავი ქონება საკუთრებაში დაუბრუნდება გამცვლელს. ამასთან, შემსრულებელს უფლება აქვს, თავისი სახსრებითა და მუშახელით უძრავ ქონებას მოაშოროს და გაიტანოს მის მიერ შეტანილი მასალები და უძრავი ქონება (მიწის ნაკვეთი) მოიყვანოს იმ მდგომარეობაში, რომ იგი ვარგისი იყოს შემდგომი გამოყენებისათვის;

6.6. ხელშეკრულების 3.3 პუნქტის თანახმად, უძრავი ქონების ისევ გამცვლელის საკუთრებაში დაბრუნების შემთხვევაში, გამცვლელსა და შემსრულებელს ერთმანეთის მიმართ არ ექნებათ არანაირი ქონებრივი (მათ შორის, ფულადი) პრეტენზია;

6.7. აღნიშნული ხელშეკრულების საფუძველზე, სადავო უძრავი ქონება მოპასუხის საკუთრებაში დარეგისტრირდა;

6.8. მიუხედავად მოსარჩელის მხრიდან არაერთგზის გაფრთხილებისა, ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ორწლიან ვადაში მოპასუხემ ნაკისრი ვალდებულება შეთანხმებული პირობებით ვერ შეასრულა. მართალია, სამუშაოები დაიწყო, თუმცა აღარ გაგრძელებულა და არც დასრულებულა. ამჟამად, შენობა-ნაგებობები დაუსრულებელია (სულ 8) და მათი გამოყენება შემდეგი სარგებლობისათვის შეუძლებელია;

6.9. შპს „ა-ს-ც–ის’’ 21.04.2016წ. N02/81 ექსპერტიზის აქტით დგინდება, რომ სადავო მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება შეადგენს 420 000 ლარს, კვ.მ-ის ფასი - 20 ლარი (იხ. ს.ფ. 104-109);

6.10. აღსრულების ეროვნული ბიუროს 03.10.2019წ. დასკვნის მიხედვით, მოპასუხის მიერ სადავო მიწის ნაკვეთზე შესრულებულია 1 419 000 ლარის სამუშაოები (იხ. ს.ფ. 113-129);

6.11. ქ. წყალტუბოს მუნიციპალიტეტის მერის 22.05.2018წ. N311548 ბრძანებით ექსპლუატაციაში მიიღეს წყალტუბოს მუნიციპალიტეტის სოფელ ……… მოპასუხის საკუთრებაში არსებულ სადავო მიწის ნაკვეთში მდებარე საცხოვრებელი კომპლექსის ოთხბინიანი კოტეჯი N2-1, ფართით 317,5 კვ.მ, ორბინიანი კოტეჯი N2, ფართით 271,5 კვ.მ. მიწის ნაკვეთისა და მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობების საერთო ღირებულება (დამრგვალებით), დანახარჯების მეთოდით, აღსრულების ეროვნული ბიუროს შეფასების სამსახურის შემფასებელთა მიერ შეფასებულია 477 000 აშშ დოლარად (იხ. ს.ფ. 110-129);

6.12. მოპასუხემ 17.10.2018წ. N892018802608-09 განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და მოითხოვა ექსპლუატაციაში მიღების შესახებ მერის ბრძანებაში მითითებული შენობა-ნაგებობის რეგისტრაცია, თუმცა აღნიშნულ განცხადებაზე დადგინდა ხარვეზი, რადგან სარეგისტრაციო დოკუმენტაციაში წარდგენილ ბრძანებაში მითითებული შენობა-ნაგებობის ტექნიკურ-ეკონომიკური მაჩვენებლები არ შეესაბამებოდა შიდა აზომვით ნახაზს, რის გამოც, შეჩერდა წარმოება და განმცხადებელს მიეთითა, რომ წარსადგენი იყო ურთიერთშესაბამისი სარეგისტრაციო დოკუმენტაცია; საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ 07.11.2018წ. N892018802608-11 გადაწყვეტილებით შეწყვიტა სარეგისტრაციო წარმოება მოპასუხის განცხადებაზე, რადგან განსაზღვრულ ვადაში არ იქნა წარდგენილი შეჩერების საფუძვლის აღმოფხვრის დამადასტურებელი დოკუმენტი/ინფორმაცია. შესაბამისად, ზემოაღნიშნული ბრძანებით ექსპლუატაციაში მიღებული უძრავი ქონება (შენობა-ნაგებობებით) საჯარო რეესტრში მოპასუხის სახელზე არ არის რეგისტრირებული (იხ. ს.ფ. 36-37).

7. სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, ხელშეკრულების შეწყვეტისა და მიწის ნაკვეთის თავისუფალ მდგომარეობაში დაბრუნების თაობაზე მოსარჩელის მოთხოვნა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 97-ე, 352.1, 405.1 მუხლებიდან გამომდინარეობს; მოსარჩელე წინამდებარე განჩინების 6.1, 6.2, 6.4, 6.5 და 6.8 პუნქტებში მითითებულ გარემოებებზე დაყრდნობით, ფაქტობრივად, ითხოვს ხელშეკრულებიდან გასვლას და პირვანდელი მდგომარეობის აღდგენას. ამდენად, სარჩელში მითითებული ფაქტობრივი გარემოებების გათვალისწინებით, შესაფასებელია მოსარჩელის მიერ ხელშეკრულებიდან გასვლის მოთხოვნის მართლზომიერება. ხელშეკრულებიდან გასვლის წესსა და სავალდებულო წინაპირობებს ადგენს სსკ-ის 405-ე მუხლი.

8. სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, მოცემულ შემთხვევაში დადგენილია, რომ მხარეთა შორის ხელშეკრულების დადებიდან - 21.04.2016 წლიდან 2 წლის ვადაში მოპასუხეს უნდა აეშენებინა და მოსარჩელისათვის საკუთრებაში გადაეცა 5 წყვილი დუპლექსის ტიპის (სულ ათი) საცხოვრებელი სახლი. საქმეში წარდგენილი მტკიცებულებებით დასტურდება, რომ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სამუშაოების ვადის ამოწურვიდან გავიდა დამატებით 6 წელი და საცხოვრებელი სახლები ჯერ კიდევ არ არის აშენებული. ამდენად, უდავოდ დასტურდება, რომ მოპასუხემ 6 წლის გასვლის შემდგომაც ვერ მოახერხა მის მიერ ნაკისრი ვალდებულებების შესრულება, აღნიშნული ფაქტობრივი გარემოებები კი, ხელშეკრულებიდან გასვლის წინაპირობას წარმოადგენს. უდავოა ასევე, რომ ხელშეკრულების დადებიდან 8 წლის განმავლობაში მოსარჩელე ვერ სარგებლობს მიწის ნაკვეთით. მოსარჩელის განმარტებით, ამ ხნის განმავლობაში მან ვერც გააქირავა, ვერც იჯარით გასცა, ვერც გაყიდა მიწის ნაკვეთი და საკუთრებიდან ვერანაირი სარგებელი ვერ მიიღო. გარდა ამისა, ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შეუსრულებლობის გამო მოსარჩელე განუზომლად დაზარალდა, რის გამოც, ითხოვს ხელშეკრულებიდან გასვლას და პირვანდელი მდგომარეობის აღდგენას.

9. სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ მითითებული ფაქტობრივი გარემოებების პირობებში, არსებობდა მოსარჩელის მიერ მხარეთა შორის 2016 წლის 21 აპრილს დადებული ხელშეკრულებიდან გასვლისა და პირვანდელი მდგომარეობის აღდგენის საფუძველი. ამასთან, ვინაიდან შემსრულებელმა - მოპასუხემ არ გამოიყენა მისი უფლება, რაც თავისი სახსრებითა და მუშახელით მიწის ნაკვეთზე მის მიერ შეტანილი მასალების მოშორებას გულისხმობს, მას, ცხადია, ხელშეკრულებიდან გამომდინარე აკისრია ვალდებულება, რომ მოსარჩელისათვის უკან დასაბრუნებელი მიწის ნაკვეთი მოიყვანოს შემდგომი გამოყენებისათვის ვარგის მდგომარეობაში.

10. სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა მოსარჩელის მოსაზრება, რომ ნახევრად აგებული, დაუმთავრებელი ნაგებობები მხოლოდ და მხოლოდ ხელის შემშლელია მიწის ნაკვეთის სათანადო გამოყენებისათვის და მიწის ნაკვეთის ვარგის მდგომარეობაში მოსაყვანად, ცხადია, იგი მოსარჩელეს უფუნქციო და ნახევრად აგებული ნაგებობებისაგან განთავისუფლებულ მდგომარეობაში უნდა ჩაბარდეს.

11. სააპელაციო სასამართლოს ზემოაღნიშნულ განჩინებაზე მოპასუხემ წარადგინა საკასაციო საჩივარი, რომლითაც მისი გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვა.

12. საკასაციო საჩივარი ემყარება შემდეგ საფუძვლებს:

12.1. სასამართლო არ შეაფასა რა ტიპის გარიგებაზეა საუბარი. მან მსჯელობის მიღმა დატოვა, რომ სახეზეა სტანდარტული ნარდობის ხელშეკრულება, რაზეც უზენაესი სასამართლოს არაერთი გადაწყვეტილება და ერთგვაროვანი პრაქტიკა არსებობს. აღნიშნულს დიდი პრაქტიკული მნიშვნელობა აქვს, ვინაიდან ნარდობისა და ნასყიდობის ხელშეკრულებებს სხვადასხვა სამართლებრივი ნორმები აწესრიგებენ;

12.2. სასამართლომ არამართებულად მიუთითა, რომ მოცემულ შემთხვევაში სახეზეა ხელშეკრულებიდან გასვლა და არა მისი შეწყვეტა. მოსარჩელის მოთხოვნას წარმოადგენდა ხელშეკრულების შეწყვეტა და მიწის ნაკვეთის დაბრუნება;

12.3. სასამართლომ გვერდი აუარა იმ გარემოებას, რომ ხელშეკრულება ნაწილობრივ შესრულებული იყო და დააკმაყოფილა სასარჩელო მოთხოვნა ხელშეკრულების შეწყვეტისა და შენობა-ნაგებობების დემონტაჟის შესახებ, ანუ პირვანდელ მდგომარეობაში დაბრუნების თაობაზე, რაც სასამართლო პრაქტიკისთვის უცხოა;

12.4. სასამართლომ არ იმსჯელა იმ გარემოებაზე, რომ სასამართლოში სარჩელის შეტანის დროისათვის ხელშეკრულების ვადა უკვე გასული იყო, ხოლო უზენაესი სასამართლოს ერთგვაროვანი პრაქტიკის მიხედვით, როდესაც ხელშეკრულება შეწყდება ვადის გასვლის გამო, ხელშეკრულების შეწყვეტა, როგორც მოთხოვნა, უსაფუძვლოა და არ უნდა დაკმაყოფილდეს. მოცემულ შემთხვევაში, ხელშეკრულება დაიდო 2016 წელს და ვადის გასვლის გამო შეწყდა 2018 წელს, ხოლო სარჩელი წარდგენილია 2020 წელს. მსგავს შემთხვევებში დაიშვება მხოლოდ ხელშეკრულებით მიყენებული ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნა და არა პირვანდელ მდგომარეობაში აღდგენა;

12.5. საქმის მასალების მიხედვით, ხელშეკრულებით დამატებითი ვადა დადგენილი არ არის, არც გაფრთხილების წერილია საქმეში, ამასთან, ხელშეკრულების უმეტესი ნაწილი შესრულებულია, საცხოვრებელი სახლების დიდი ნაწილი აშენებულია, თან იმ პირობებში როდესაც 2020-2021 წლებში პანდემიამ სრული პარალიზება გამოიწვი და თურქი ინვესტორები ფიზიკურად მასალის შემოტანას ვერ ახერხებდნენ, ხელშეკრულების ვადის დარღვევა კი, თავისთავად გასვლის უფლებას არ იწვევს;

12.6. აღნიშნული კატეგორიის საქმეებზე აშენებული ნაგებობების დანგრევა და მიწის ნაკვეთების პირვანდელ მდგომარეობაში დაბრუნება ეწინააღმდეგება ერთგვაროვან სასამართლო პრაქტიკას, რადგან ყველა შეჩერებული მშენებლობა გასწორდება მიწასთან და მშენებელი კომპანიები მიიღებენ გამოუსწორებელ ზიანს;

12.7. განსახილველი სარჩელის ფარგლებში, უზრუნველყოფის ღონისძიების სახით, სადავო უძრავ ქონებას ადევს აკრძალვა, რის გამოც ინვესტორი დადგა არამარტო გამოუსწორებელი ზიანის საფრთხის ქვეშ, არამედ იგი ვერ ყიდდა და აფორმებდა ქონებას. ამასთან, წარდგენილი სარჩელის პირობებში, მშენებლობის გაგრძელება იყო უდიდესი რისკი და ფიზიკურად შეუძლებელი.

13. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2024 წლის 15 ნოემბრის განჩინებით საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

14. საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლისა და საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც მიჩნეულ უნდა იქნეს დაუშვებლად.

15. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მე-5 ნაწილის თანახმად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას ან/და მის დამატებით ოქმს/ოქმებს და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.

16. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი საფუძვლით.

17. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). დასაბუთებულ პრეტენზიაში იგულისხმება მითითება იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება-დადგენა, მატერიალურ-სამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება.

18. კასატორს სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებთან მიმართებით პრეტენზია (შედავება) არ განუხორციელებია.

19. მოცემულ შემთხვევაში საკასაციო სასამართლოს მსჯელობის საგანია ხელშეკრულებიდან გასვლისა და პირვანდელი მდგომარეობის აღდგენის მართლზომიერება.

20. კასატორის ძირითადი პრეტენზია იმაში მდგომარეობს, რომ სასამართლომ შეფასების მიღმა დატოვა მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულების სამართლებრივი ბუნება.

21. კასატორის აღნიშნულ პრეტენზიასთან დაკავშირებით საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ ნაკლიანი შესრულება, როგორც ნასყიდობის, ისე ნარდობის ურთიერთობიდან გამომდინარე, ხელშეკრულებიდან გასვლის მოთხოვნის უფლებას (სსკ-ის 488-ე, 491-ე, 639-ე და 644-ე მუხლი) წარმოშობს (იხ. სუსგ საქმე Nას-635-593-2017, 07 ივლისი, 2017 წელი). შესაბამისად, განსახილველი დავის გადაწყვეტის მიზნებისათვის, არსებითი მნიშვნელობა არ აქვს მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულება წარმოადგენს ნასყიდობის თუ ნარდობის ვალდებულებითსამართლებრივ გარიგებას. შესრულებული სამუშაოს ნაკლის გამო შემკვეთისთვის სსკ-ის 644-ე მუხლით, ხოლო ნივთის ნაკლის გამო მყიდველისათვის სსკ-ის 491-ე მუხლით მინიჭებული ხელშეკრულებიდან გასვლის უფლება ყოველთვის სსკ-ის 405-ე, 352-ე მუხლებთან ერთობლიობაში უნდა იყოს განხილული.

22. კასატორი აგრეთვე დავობს, რომ მოსარჩელის სასარჩელო მოთხოვნას წარმოადგენდა ხელშეკრულების შეწყვეტა, შესაბამისად, სასამართლომ არასწორად მიიჩნია, რომ მოცემულ შემთხვევაში მოსარჩელის მხრიდან ადგილი ჰქონდა ხელშეკრულებიდან გასვლას.

23. საკასაციო სასამართლო ვერ გაიზიარებს კასატორის ზემოაღნიშნულ პრეტენზიას და განმარტავს, რომ ხელშეკრულებიდან გასვლა და ხელშეკრულების მოშლა (შეწყვეტა) ძალიან მსგავსი სამართლებრივი ინსტიტუტებია, ორივე შემთხვევაში ხდება სახელშეკრულებო ურთიერთობის შეწყვეტა, თუმცა მათ შორის არსებობს მნიშვნელოვანი განსხვავება. მართალია, ხელშეკრულების შეწყვეტა (მოშლა), მიუხედავად მისი საფუძვლისა, იწვევს სახელშეკრულებო უფლებებისა და მოვალეობების შეწყვეტას, მაგრამ სამომავლოდ და არ იწვევს მხარეთა მიერ უკვე მიღებულის უკან დაბრუნებას, ე.ი. პირვანდელი მდგომარეობის აღდგენას, ამიტომ მათ მიმართ 352-359-ე მუხლებით არ გამოიყენება, განსხვავებით ხელშეკრულებიდან გასვლისგან, რომლის მიზანიც არის იმ status quo-ს აღდგენა, რომელიც ხელშეკრულების დადების გარეშე არსებობდა (იხ. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი, ვალდებულებითი სამართლის ზოგადი ნაწილი, წიგნი მესამე, გამომცემლობა „სამართალი, თბილისი, 2001, გვ. 231, 233).

24. წინამდებარე საქმეში მოსარჩელის სასარჩელო მოთხოვნას წარმოადგენს სანაცვლო შესრულების პირობით უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების გადაცემის შესახებ მხარეთა შორის 2016 წლის 21 აპრილს დადებული ხელშეკრულების შეწყვეტილად აღიარება და პირვანდელი მდგომარეობის აღდგენა. აღნიშნული მოთხოვნის ფაქტობრივ საფუძვლად მოსარჩელე მიუთითებს მოპასუხის მხრიდან ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების არაჯეროვნად შესრულებაზე. ამდენად, მოსარჩელის მოთხოვნა, თავისი შინაარსით, წარმოადგენს ხელშეკრულებიდან გასვლის მოთხოვნას, რომლის განხორციელების წესი და საფუძვლები რეგლამენტირებულია საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 405-ე, 352-359-ე მუხლებით.

25. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ სამოქალაქო კოდექსი აღიარებს და ეფუძნება „pacta sunt servanda“-ს (ხელშეკრულება უნდა შესრულდეს) პრინციპს, რომლის თანახმად, ხელშეკრულების მხარემ, რომელმაც იკისრა ვალდებულება, უნდა შეასრულოს ხელშეკრულებით მისივე ნებით შეთანხმებული უფლება-მოვალეობები. სახელშეკრულებო ბოჭვის პირობებში, ხელშეკრულების თითოეული მხარე ვალდებულია, შეასრულოს მის მიერ ნაკისრი ვალდებულებები. შესრულების ვალდებულება კი, პირველ რიგში, ხელშეკრულებით გათვალისწინებული შედეგის დადგომას გულისხმობს. ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულების შესრულების მოთხოვნა არის პირველადი მოთხოვნა, რომლის შეუსრულებლობა იწვევს მეორადი მოთხოვნის უფლების წარმოშობას. აღნიშნულს მიეკუთვნება ხელშეკრულებიდან გასვლის მოთხოვნა.

26. ხელშეკრულებიდან გასვლის უფლება კანონით გათვალისწინებული უფლებაა, ამიტომ კანონი ამომწურავად განსაზღვრავს ხელშეკრულებიდან გასვლის საფუძვლებსა და წესს, კერძოდ, იმას, თუ როდის შეუძლია ხელშეკრულების მხარეს მოითხოვოს ხელშეკრულებიდან გასვლა (სსკ-ის 405-ე, 352-359-ე მუხლები).

27. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 405-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, თუ ხელშეკრულების ერთი მხარე არღვევს ორმხრივი ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულებას, მაშინ ხელშეკრულების მეორე მხარეს შეუძლია უარი თქვას ხელშეკრულებაზე ვალდებულების შესრულებისათვის მის მიერ დამატებით განსაზღვრული ვადის უშედეგოდ გასვლის შემდეგ. თუ ვალდებულების დარღვევის ხასიათიდან გამომდინარე, არ გამოიყენება დამატებითი ვადა, მაშინ დამატებითი ვადის განსაზღვრას უთანაბრდება გაფრთხილება. თუკი ვალდებულება მხოლოდ ნაწილობრივ დაირღვა, მაშინ კრედიტორს შეუძლია უარი თქვას ხელშეკრულებაზე მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ვალდებულების დარჩენილი ნაწილის შესრულებამ მისთვის დაკარგა ინტერესი. იმავე კოდექსის 352-ე მუხლის პირველი ნაწილის მიხედვით, თუ ხელშეკრულების ერთ-ერთი მხარე 405-ე მუხლით გათვალისწინებული პირობების არსებობისას უარს იტყვის ხელშეკრულებაზე, მაშინ მიღებული შესრულება და სარგებელი მხარეებს უბრუნდებათ (ნატურით დაბრუნება).

28. მითითებული ნორმების ერთობლივი ანალიზიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ ხელშეკრულებიდან გასვლის კანონისმიერი წინაპირობებია: ა) ხელშეკრულების ნამდვილობა (უნდა აკმაყოფილებდეს გარიგების ნამდვილობის ზოგად პირობებს); ბ) ზოგადი წესის მიხედვით, მოვალის მხრიდან ხელშეკრულების მნიშვნელოვანი (არსებითი) დარღვევა (დარღვევა არსებითი ხასიათისაა, თუ მოვალის მხრიდან ძირითადი ვალდებულების დარღვევის გამო, ფაქტობრივი შესრულების დანიშნულებისამებრ გამოყენება შეუძლებელი ხდება ან იკარგება მომავალში მისი შესრულების იმედი ანდა კრედიტორს ეკარგება შესრულებისადმი ინტერესი); გ) ხელშეკრულებიდან გასვლის შესახებ განცხადების გაკეთებით მონაწილე მთლიანად გადის ხელშეკრულებიდან, რადგანაც კანონით დაუშვებელია ხელშეკრულებიდან ნაწილობრივი გასვლა; დ) მიუხედავად ვალდებულების მნიშვნელოვანი დარღვევისა, მოვალეს არ შეუძლია კრედიტორს მოსთხოვოს ხელშეკრულების ძალაში დატოვება; ე) ვალდებულების დარღვევისთვის კრედიტორი მთლიანად ან უმთავრესად არ არის პასუხისმგებელი; ვ) მოთხოვნას არ უპირისპირდება შესაგებელი, რომელიც უკვე წარდგენილია ან წარდგენილი იქნება დაუყოვნებლივ მოვალის მიერ, თუკი კრედიტორი უარს იტყვის ხელშეკრულებაზე (მაგალითად, შესაგებელი ვალდებულების გაქვითვაზე); ზ) სახეზეა კრედიტორის მიერ შესაგებელი იურიდიული მოქმედება – ხელშეკრულებიდან გასვლისათვის მიცემული გონივრული ვადა, თუ ხელშეკრულებით ასეთი ვადა არ ყოფილა დადგენილი, ანდა, თუ ვალდებულების დარღვევის ხასიათიდან გამომდინარე, არ გამოიყენება დამატებითი ვადა – გაფრთხილება (იხ. მაგ., სუსგ საქმე Nას-1003-924-2017, 01 დეკემბერი, 2017 წელი).

29. ხელშეკრულებიდან გასვლის, როგორც მეორადი მოთხოვნის უფლების, საფუძვლები შეიძლება დაიყოს მატერიალურ და ფორმალურ ნაწილებად. მატერიალურში იგულისხმება ვალდებულების დარღვევა, ხოლო ფორმალურში - დამატებითი ვადის დაწესება (გაფრთხილება) და ხელშეკრულებაზე უარის თქმის შეტყობინება. ხელშეკრულებიდან გასვლა წარმოშობს მონაწილეთა შორის ახალ ვალდებულებას: მიღებული შესრულება და სარგებელი მხარეებმა ერთმანეთს უნდა დაუბრუნონ.

30. სახელშეკრულებო ვალდებულების შეუსრულებლობა თავისთავად არ აფუძნებს ხელშეკრულებიდან გასვლის უფლებას. შეუსრულებლობა გარკვეული ობიექტური მასშტაბით უნდა გაიზომოს. ზოგადად, ხელშეკრულებიდან გასვლის უფლება წარმოიშობა, მიუხედავად იმისა, თუ რა ტიპის ვალდებულება დაირღვა. ვალდებულება, რომლის დარღვევაც ხელშეკრულებიდან გასვლის საფუძველს წარმოადგენს, უნდა იყოს ნამდვილი, ვადამოსული და უპრეტენზიო. თუ ვალდებულებები ჯერ კიდევ არ არის შესასრულებელი, მხარე ვერ გავა ხელშეკრულებიდან, რადგან მას არ ექნება ამის საფუძველი. გამონაკლისის სახით, სსკ-ის 405-ე მუხლის მე-4 ნაწილით [კრედიტორი უფლებამოსილია შესრულების ვადის დადგომამდე უარი თქვას ხელშეკრულებაზე, თუ აშკარაა, რომ დადგება ხელშეკრულებაზე უარის თქმის საფუძვლები] გათვალისწინებულ შემთხვევებში, მხარეს შეუძლია შესრულების ვადის დადგომამდე განაცხადოს უარი ხელშეკრულებაზე. ხელშეკრულებიდან გასვლის პირობა ვალდებულების შეუსრულებლობა ან არაჯეროვანი შესრულებაა. თუ მოვალემ ვალდებულება შეასრულა ან კრედიტორმა შეთანხმებულის ნაცვლად სხვა შესრულება მიიღო (datio pro solutio), კრედიტორი ხელშეკრულებიდან ვერ გავა. კრედიტორს ასევე ეზღუდება ხელშეკრულებიდან გასვლის უფლება, თუ მოვალემ წარადგინა ან დაუყოვნებლივ წარმოადგენს პრეტენზიას (შესაგებელს). ანალოგიური წესი გამოიყენება მაშინაც, როდესაც მოვალეს შეუძლია ვალდებულების გაქვითვა და იგი ამ უფლებას კრედიტორის მხრიდან ხელშეკრულებიდან გასვლის მოთხოვნის დაყენებისთანავე გამოიყენებს (dolo agit, qui petit, quod statim redditurus est) (იხ. სუსგ საქმე Nას-1003-924-2017, 01 დეკემბერი, 2017 წელი; N ას-38-38-2018, 08 ივნისი, 2018 წელი).

31. წინამდებარე საქმეში დადგენილია, რომ მოპასუხემ დაარღვია მხარეთა შორის 2016 წლის 21 აპრილს დადებული სანაცვლო შესრულების პირობით უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების გადაცემის შესახებ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულება. კერძოდ, ხელშეკრულების შესაბამისად, მოპასუხეს, მოსარჩელის მიერ მისთვის გადაცემული უძრავი ქონების სანაცვლოდ, 2 წლის ვადაში უნდა აეშენებინა და მოსარჩელისათვის საკუთრებაში გადაეცა 5 წყვილი დუპლექსის ტიპის (სულ ათი) საცხოვრებელი სახლი, პრაქტიკულად მზა მდგომარეობაში, თუმცა მიუხედავად მოსარჩელის მხრიდან არაერთგზის გაფრთხილებისა, ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ორწლიან ვადაში მოპასუხემ ნაკისრი ვალდებულება შეთანხმებული პირობებით ვერ შეასრულა. მართალია, მოპასუხემ სამუშაოების განხორციელება დაიწყო, თუმცა არ დაუსრულებია. ამჟამად, შენობა-ნაგებობები დაუსრულებელია (სულ 8) და მათი გამოყენება შემდეგი სარგებლობისათვის შეუძლებელია.

32. საკასაციო სასამართლოს მოსაზრებით, მიუხედავად იმ გარემოებისა, რომ ხელშეკრულება ნაწილობრივ შესრულებულია, ვალდებულების დარჩენილი ნაწილის შესრულების მიმართ მოსარჩელეს ინტერესი დაკარგული აქვს, ვინაიდან ხელშეკრულების დადებიდან 8 წელზე მეტია გასული, ხოლო სასამართლოს მიერ დადგენილია, რომ ნაწილობრივ აშენებული, დაუსრულებელი შენობა-ნაგებობები გამოსაყენებლად უვარგისია (სსკ-ის 405.1 მუხლის ბოლო წინადადება).

33. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს დასკვნას, რომ განსახილველ შემთხვევაში სახეზეა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 352-ე და 405-ე მუხლებით გათვალისწინებული ხელშეკრულებიდან გასვლისა და პირვანდელი მდგომარეობის აღდგენის სამართლებრივი წინამძღვრები. კასატორს აღნიშნულის საწინააღმდეგო კვალიფიციური შედავება არ წარმოუდგენია.

34. კასატორი მიუთითებს, რომ გასაჩივრებული განჩინება განსხვავდება სასამართლოს ერთგვაროვანი პრაქტიკისაგან, თუმცა იგი არ მიუთითებს კონკრეტულ გარემოებებს, მისი პრეტენზია არის ზოგადი და არაკვალიფიციური, რაც შეუძლებელს ხდის მასზე საკასაციო სასამართლოს მიერ მსჯელობას.

35. ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ განსახილველ შემთხვევაში არ არსებობს საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული რომელიმე წინაპირობა, კასატორს არ წარმოუდგენია იმგვარი დასაშვები და დასაბუთებული საკასაციო პრეტენზია, რომელიც საკასაციო საჩივრის არსებითად განსახილველად დაშვების შესაძლებლობას მისცემდა სასამართლოს, რის გამოც მას უარი უნდა ეთქვას განხილვაზე.

36. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მე-4 ნაწილის თანახმად, თუ საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნება ცნობილი, პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი.

37. ამდენად, კასატორს უნდა დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 2 000 ლარის 70% – 1 400 ლარი.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა

1. შპს „ა.ი–ის“ საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველი;

2. შპს „ა.ი–ს“ (ს.ნ. .....) დაუბრუნდეს ნ. ჩ–ის (პ.ნ. ..........) მიერ 2024 წლის 04 ნოემბერს №8637 საგადასახადო დავალებით გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 2 000 ლარის 70% – 1400 ლარი შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“, ბანკის კოდი: TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი: 300773150;

3. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე გიზო უბილავა

მოსამართლეები: ლევან მიქაბერიძე

ვლადიმერ კაკაბაძე