საქმე №ს-1373-2023 6 თებერვალი, 2025 წელი,

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ეკატერინე გასიტაშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მოსამართლეები: თეა ძიმისტარაშვილი,

მირანდა ერემაძე

საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი განხილვა

სხდომის მდივანი - ლელა სანიკიძე

I კასატორი – ლ.გ–ი (მოპასუხე)

წარმომადგენელი - მ.გ–ია

მოწინააღმდეგე მხარე - შპს „ზ.თ–ი“ (მოსარჩელე)

წარმომადგენელი -თ.ე–ია, დ.ჭ–ი

II კასატორი – შპს „ზ.თ–ი“ (მოსარჩელე)

მოწინააღმდეგე მხარე - ლ.გ–ი (მოპასუხე)

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 18 ივლისის გადაწყვეტილება

I კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების ნაწილობრივ გაუქმება და, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

II კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების ნაწილობრივ გაუქმება და, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, სარჩელის სრულად დაკმაყოფილება

დავის საგანი – ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების შესრულება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი :

1. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2022 წლის 18 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით შპს „ზ.თ–ის“ (შემდეგში: მოსარჩელე, კომპანია, აპელანტი ან მეორე კასატორი) სარჩელი ლ.გ–ის (შემდეგში: მოპასუხე, კონტრაქტორი ან პირველი კასატორი) წინააღმდეგ, ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების შესრულების თაობაზე, არ დაკმაყოფილდა.

2. მოსარჩელე კომპანიამ სარჩელით (დაზუსტებული სასარჩელო მოთხოვნა) მოითხოვა:

2.1. ძირითადი ვალდებულების ანაზღაურების სახით, 290 000 აშშ დოლარის გადახდის ნაცვლად, მოსარჩელის საკუთრებაში აღირიცხოს სულ 763,16 კვ.მ მოცულობის უძრავი ქონება მოპასუხის უძრავი ქონებიდან, მდებარე: თბილისი, ........., რომელიც რეგისტრირებულია შემდეგი საკადასტრო კოდებით:

N.........., მე-2 სართული, ბინა 9, 47,57 კვ.მ.;

N.........., მე-3 სართული, ბინა 18, 39,43 კვ.მ.;

N.........., მე-6 სართული, სასტუმრო 66, 40,05 კვ.მ.;

N.........., მე-11 სართული, სასტუმრო 151, 97,10 კვ.მ.;

N.........., მე-6 სართული, სასტუმრო 76, 59,80 კვ.მ.;

N.........., მე-12 სართული, სასტუმრო 160, საერთო 218,53 კვ.მ-დან მოპასუხის საკუთრებაში არსებული 39,34 კვ.მ.;

N.........., პირველი სართულის მე-2 ბინა, საერთო 221,1 კვ.მ-დან მოპასუხის საკუთრებაში არსებული 132,93 კვ.მ.;

N.........., მე-3 სართული, ბინა 17, 80,51 კვ.მ.;

N.........., მე-6 სართული, სასტუმრო 72, 28,54 კვ.მ.;

N.........., მე-12 სართული, სასტუმრო 153, 58,69 კვ.მ-დან 23,96 კვ.მ.;

N.........., მე-11 სართული, სასტუმრო 150, 275,62 კვ.მ-დან 173,93 კვ.მ.;

2.2. 10 თვეზე დარიცხული საპროცენტო სარგებლის ნაწილში, 29 000 აშშ დოლარის ანაზღაურების ნაცვლად, მოსარჩელის საკუთრებაში აღირიცხოს მოპასუხის უძრავი ქონებიდან, მდებარე: თბილისი, ..........., 76,31 კვ.მ-ის მოცულობის შემდეგი საკადასტრო კოდებით რეგისტრირებული უძრავი ქონება:

N.......... მე-12 სართული, სასტ. 153, 58,69 კვ.მ-დან 34,73 კვ.მ.; N.........., მე-12 სართული, სასტუმრო 152, 53,21 კვ.მ-დან 41,58 კვ.მ.;

2.3. მოპასუხეს 2021 წლის 15 მაისის შემდგომ პერიოდზე, მოსარჩელის სასარგებლოდ, გადასახდელად დაეკისროს ძირითადი ვალდებულების 1%-ის სახით, მიუღებელი ზიანის ნაწილში, ვალდებულების ანაზღაურება და, შესაბამისად, ვალდებულების სრულად შესრულების დღემდე, ყოველი 380 აშშ დოლარის სანაცვლოდ, მოსარჩელეს საკუთრებაში გადაეცეს პროპორციული მოცულობის უძრავი ქონება, მდებარე: თბილისი, .........., შემდეგი საკადასტრო ერთეულებიდან:

N.........., მე-12 სართული, სასტუმრო 152, 53,21 კვ.მ-დან დარჩენილი 11,63 კვ.მ.;

N.........., მე-11 სართული, სასტუმრო 149, 312,17 კვ.მ.;

N.........., სართული 1, საოფ. ფართი N1, 126,50 კვ.მ.;

N.........., სართული 2, ბინა N12, 51,52 კვ.მ.;

N..........,ავტოსადგომი N10, -1 სართული, 14,85 კვ.მ.;

N..........,ავტოსადგომი N11, -1 სართული, 14,85 კვ.მ.;

N.........., ავტოსადგომი N12, -1 სართული, 14,85 კვ.მ.;

ასევე, უძრავი ქონება, მდებარე: ქ. ჭიათურა, ......., ს.კ. N...., საერთო ფართით 157 კვ.მ.

3. საქალაქო სასამართლომ უდავოდ დადგენილად მიიჩნია შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:

3.1. მოსარჩელე არის 2018 წლის 12 მარტს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ რეგისტრირებული სამეწარმეო საზოგადოება, რომლის თავდაპირველი სახელი შპს ,,მ.თ–ი“ იყო. 2019 წლის 18 ივნისს განხორციელდა სახელის ცვლილება და შპს ,,მ.თ–ს“ ეწოდა შპს ,,ზ.თ–ი“;

3.2. მოსარჩელეს, მოპასუხეს (ლ.გ–ს) და სს ,,თ.ბ–ს“ შორის, 2018 წლის 30 მარტს, გაფორმდა სასყიდლიანი აღნაგობის ხელშეკრულება, რომლის თანახმადაც, მოპასუხემ აიღო ვალდებულება, ვადიან სარგებლობაში გადაეცა მოსარჩელისათვის მიწის ნაკვეთი ს.კ. .........., ფართობი 2001 კვ.მ., რათა მასზე კომპანიას მრავალფუნქციური შენობა-ნაგებობა აეშენებინა, რომლის სასარგებლო ფართის (კიბის უჯრედის და ტამბურების გამოკლებით) მხოლოდ 18% მოპასუხეს საკუთრებაში დარჩებოდა, ხოლო დანარჩენი კი, შენობა-ნაგებობის განშლითი გეგმის რეგისტრაციის ეტაპზე, აღირიცხებოდა მოსარჩელის საკუთრებად (იხ. 30.03.2018წ. ხელშეკრულება- ტ.1, ს.ფ.26-30);

3.3. ხელშეკრულების 2.4 პუნქტით, „მესაკუთრის“ (მოპასუხის) საკუთრებაში გადასაცემი 18%-ის მოცულობის ფართი პროპორციულად მოიცავდა განშლითი გეგმით გათვალისწინებულ შენობა-ნაგებობის 18%-ს, საცხოვრებელ და საზაფხულო ფართებს, ავტოსადგომებს და ასევე აღნიშნული ქონების ფასში შედიოდა ,,მესაკუთრის“/მოპასუხის 256 000 აშშ დოლარის მოცულობის ვალდებულება, რომელიც მან ,,მოაღნაგეს“ (მოსარჩელე კომპანიას) უნდა გადაუხადოს, „მესაკუთრის“ იპოთეკარი ბანკის (სს თ.ბ–ის) სასარგებლოდ, „მოაღნაგის“ მიერ გადახდილი თანხის, ასევე „მოაღნაგისათვის“ ანაზღაურების (დაბრუნების) სახით;

3.4. ხელშეკრულების 2.5 პუნქტის თანახმად, 2.4 პუნქტით დადგენილი წესიდან გამონაკლისია კომერციული ფართების გაყოფის წესი და, მხარეთა შეთანხმებით, ,,მესაკუთრის“ საკუთრებაში უნდა დარეგისტრირდეს განშლითი გეგმით კომერციული ფართების 50 % და შესაბამისად ამგვარად ნამატი 32% გამოაკლდება ამავე 2.4 პუნქტით გათვალისწინებული საცხოვრებელი ფართების მოცულობას;

3.5. ხელშეკრულების 2.6 პუნქტით შენობა-ნაგებობიდან ამავე მუხლით გათვალისწინებული პროპორციის ფართები „მესაკუთრეს“ უნდა დარჩენოდა ე.წ. შავი კარკასის სტანდარტით, რაც გულისხმობდა ბინის შიგნით ბლოკის ტიხრების, მეტალო - პლასტმასის კარ-ფანჯრების მოწყობას; კომუნიკაციების ბინამდე მიყვანასა და იატაკის მოჭიმვას ქვიშა-ცემენტის ხსნარით (სტიაშკა);

3.6. ხელშეკრულების 2.7 პუნქტით, ამავე ხელშეკრულების 2.2 პუნქტით გათვალისწინებული კოეფიციენტის გაზრდისა და შესაბამისად, „მეაღნაგის“ მიერ სამშენებლო პროექტის კორექტირების შემთხვევაში, მესაკუთრის საკუთრებას წარმოადგენდა ყველა გაზრდილი/მომატებული (რომელშიც არ ჩაითვლება კიბის, ლიფტის უჯრედები, სადარბაზოს ფართები და ტამბურები) მოცულობის (მ.შ. მანსარდის, ასეთის არსებობის შემთხვევაში) 18%-ის ოდენობის ფართი;

3.7. ხელშეკრულების 2.8 პუნქტით მხარეთათვის ცნობილია, რომ უძრავი ქონება (ს/კ ..........) შპს „გ–ის“ (ს/კ ......) ვალდებულების უზრუნველსაყოფად იპოთეკით იყო დატვირთული სს „თ.ბ–ის“ სასარგებლოდ (სს ბანკი რესპუბლიკას უფლებამონაცვლე). შპს ,,გ–ის“ წინააღმდეგ თბილისის სააპელაციო სასამართლოს მიერ გაცემულია სააღსრულებო ფურცელი საქმე #2ბ/3369-15, სააღსრულებო ფურცლით დადგენილია დავალიანების თანხის დაკისრება და იპოთეკით დატვირთული ქონების რეალიზაცია (მათ შორისაა უძრავი ქონება ს/კ ..........). აღნიშნულ საქმეზე მიმდინარეობდა სააღსრულებო წარმოება აღსრულების ეროვნულ ბიუროში;

3.8. ხელშეკრულების მე-4 მუხლის თანახმად, აღნაგობის საფასური შეადგენდა 3 000 000 აშშ დოლარს, რომელიც მთლიანად უნდა გაქვითულიყო ,,მეაღნაგისათვის“ გადასაცემ ფართებში, ხოლო ხელშეკრულებაზე ხელმოწერიდან 4 თვის ვადაში ,,მეაღნაგეს“ ,,ბანკისათვის“ უნდა გადაეცა 50 000 აშშ დოლარი;

3.9. მოსარჩელეს (შემდეგში - „კომპანია“) და მოპასუხეს (შემდეგში - „კონტრაქტორი“) შორის, 2019 წლის 24 დეკემბერს, გაფორმდა ხელშეკრულება (N912- SUT/A-241) აღნაგობის პირობების კორექტირებისა და ნასყიდობის შესახებ, რომლის თანახმადაც, „კომპანიამ“ იკისრა ვალდებულება თბილისში, ....... მდებარე მშენებარე შენობა-ნაგებობის (შემდეგში - „ობიექტი“) მშენებლობა უზრუნველყოს საკუთარი ხარჯებით, თბილისის არქიტექტურის სამსახურის მიერ უკვე გაცემული მშენებლობის ნებართვის და შეთანხმებული პროექტით, ამ ხელშეკრულების ვადაში (იხ.24.12.2019წ. ხელშეკრულება- ტ.1, ს.ფ.35-41); ;

3.10. აღნაგობის პირობების კორექტირებისა და ნასყიდობის შესახებ 2019 წლის 24 დეკემბრის ხელშეკრულების (N912-SUT/A-241) 2.3 მუხლის თანახმად იმ შემთხვევაში, თუ ნებისმიერი ფორმით გაიზრდება „ობიექტის“ სამშენებლო მოცულობა, ამ დროისათვის არსებული მოცულობის ზევით, ნამატი ფართი (გარდა კიბის უჯრედების, ტამბურებისა და სადარბაზოს ფართობისა) გაიყოფა ხელშეკრულების მხარეთა შორის, შემდეგი პროპორციით: 1)„კომპანიას“ - 82 %; 2.) „კონტრაქტორს“ (წინამდებარე დავის მოპასუხეს) - 18 %;

3.11. აღნაგობის პირობების კორექტირებისა და ნასყიდობის შესახებ 2019 წლის 24 დეკემბრის ხელშეკრულების (N912-SUT/A-241) მე-4 მუხლის თანახმად, „ობიექტი“-ს (19.11.2019 წ.-ს N911 DGR/M-191 ოქმის N2 დანართით გათვალისწინებული ფართებიდან) N152 სასტუმროს დანიშნულების - 53, 21 კვ.მ და N 153 სასტუმროს დანიშნულების - 58, 69 კვ.მ, საკუთრებაში გადაეცემა „კონტრაქტორს“/მოპასუხეს, ამავე მუხლით გათვალისწინებული ნასყიდობის სახით, რომლის თითოეული კვადრატული მეტრის ფასი არის 250 აშშ დოლარი. ამავე მუხლის მე-2 პუნქტით, ზემოაღნიშნული ფართების და მოსარჩელე კომპანიის 19.11.2019 წლის N911-NGR/N-191 კრების ოქმით გადაცემული ფართების ჩათვლით, ჯამურად ჩითვლება, რომ „კონტრაქტორს“/მოპასუხეს სულ საკუთრებაში გადაეცა:

2.1) 1160 კვ.მ ბინა, კომერციული და/ან სასტუმროს დანიშნულების ფართები, რომლის ნასყიდობის ფასიც შეადგენს 290 000 აშშ დოლარს (გადახდის დღისათვის არსებული „სებ“ კურსის გათვალისწინებით);

2.2) 294,08 კვ.მ ბინა, კომერციული და/ან სასტუმროს დანიშნულების ფართები, თანახმად 30.03.2018 წლის აღნაგობის ხელშეკრულებისა, რომელიც მიწოდების დროისათვის არსებული, მხარეთა შეფასებით, ჯამში განისაზღვრა 73 520 აშშ დოლარის (გადახდის დღისათვის არსებული „სებ“ კურსის გათვალისწინებით) ღირებულებით;

2.3) 44,55 კვ.მ-ის მოცულობის, 3 ავტოსადგომისათვის განსაზღვრული ფართი, თანახმად 30.03.2018 წლის აღნაგობის ხელშეკრულებისა, რომელიც მიწოდების დროისათვის არსებული, მხარეთა შეფასებით, ჯამში განისაზღვრა 3 118, 5 აშშ დოლარის (გადახდის დღისათვის არსებული „სებ“ კურსის გათვალისწინებით) ღირებულებით;

3.12. აღნიშნული ხელშეკრულების 4.4 მუხლის თანახმად, 290 000 აშშ დოლარის გადახდა უნდა განხორციელებულიყო მე-8 მუხლით განსაზღვრულ ვადებში, ხოლო ამავე მუხლის 2.2 და 2.3 პუნქტებით გათვალისწინებული უძრავი ქონების გადაცემა არ იწვევს კონტრაქტორის/მოპასუხის მატერიალურ ვალდებულებას, ვინაიდან უძრავი ქონება კონტრაქტორს გადაეცა 19.11.2019 წელს, 30.03.2018 წლის აღნაგობის ხელშეკრულების საფუძველზე, რომლის საფასურის გადახდის ვალდებულებაც არ აქვს კონტრაქტორს;

3.13. აღნაგობის პირობების კორექტირებისა და ნასყიდობის შესახებ 2019 წლის 24 დეკემბრის ხელშეკრულების (N912-SUT/A-241) 5.1 მუხლის თანახმად, „კონტრაქტორისათვის“ ცნობილია, რომ მშენებლობისათვის „კომპანიას“, სს „ბ–ში“ დამტკიცებული აქვს გენერალური საკრედიტო ხაზი და აღნიშნული ვალდებულების უზრუნველყოფის მიზნით, „კონტრაქტორი“ ვალდებულია, საკუთარი ქონების ნაწილზე დაარეგისტრიროს იპოთეკა სს „ბ–ის“ (....) სასარგებლოდ;

3.14. აღნიშნული ხელშეკრულების 5.2 მუხლის თანახმად, სს „ბ–ის“ სასარგებლოდ, პირველი რიგის იპოთეკის უფლება უნდა დარეგისტრირდეს „კონტრაქტორის“ საკუთრებაში არსებულ 795,35 კვ.მ-ის მოცულობის უძრავ ქონებაზე, საკადასტრო კოდებით: N ..........; N..........; N..........; N..........; N..........; N ..........;

3.15. აღნაგობის პირობების კორექტირებისა და ნასყიდობის შესახებ 2019 წლის 24 დეკემბრის ხელშეკრულების (N912-SUT/A-241) მე-8.1 მუხლის თანახმად, ხელშეკრულებით განსაზღვრული 111,9 კვ.მ-ის მოცულობის უძრავი ქონების ფასის გათვალისწინებით (ჩათვლით), ხელშეკრულების მე-4 მუხლის 2.1 პუნქტით ჯამურად განსაზღვრული 290 000 აშშ დოლარის (გადახდის დღისათვის არსებული “სებ”-ის კურსის გათვალისწინებით), „კომპანიის“ სასარგებლოდ, გადახდის ვალდებულება აქვს „კონტრაქტორს“/მოპასუხე, არაუგვიანეს იმ დღისა, როდესაც სამშენებლო ობიექტის, ანუ შენობა-ნაგებობის მე-8 სართული გადაიხურება მონოლითური ჩასხმის გზით;

3.16. ამავე ხელშეკრულების 8.2 მუხლით, იმ შემთხვევაში, თუ დაირღვევა ამავე მუხლის პირველი პუნქტით დადგენილი გადახდის ვადები, „კონტრაქტორს“ დამატებით წარმოეშობა ვალდებულება, „კომპანიის“ სასარგებლოდ, საპროცენტო სარგებლის სახით, გადაიხადოს შეუსრულებელი ვალდებულების 1%, ყოველ გადახდა დაგვიანებულ თვეზე გაანგარიშებით;

3.17. ხელშეკრულების 8.3 მუხლით, ამ მუხლის პირველი და მე-2 პუნქტებით გათვალისწინებული თანხების გადახდის საბოლოო ვადა ჯამურად არის 2020 წლის 30 დეკემბერი და თუ ამ ვადაში, „კონტრაქტორი“ სრულად არ დაფარავს ყველა ვალდებულებას, მას წარმოეშობა ვალდებულება „კომპანიას“ საკუთრებაში დაუბრუნოს ამ ხელშეკრულების გათვალისწინებით იპოთეკით დატვირთულ ბინებიდან/ფართებიდან იმ კვადრატული მეტრის მოცულობის ფართი (ბინა, ან სასტუმრო, ან კომერციული ფართი), რამდენი 380 (სამასოთხმოცი) აშშ დოლარის გადახდის ვალდებულებაც მას შეუსრულებელი ექნება „კომპანიის“ წინაშე;

3.18. ხელშეკრულების 8.4 მუხლით, იმ შემთხვევაში, თუ აღმოჩნდება, რომ 2021 წლის 10 იანვრამდე, მოსარჩელე „კომპანიას“ საკუთრებაში არ დაუბრუნდა ამავე მუხლის მე-3 ნაწილით გამოთვლილი მოცულობის ფართები, აღნიშნული განიხილება ამ ხელშეკრულების დარღვევად და ამავდროულად გაგრძელდება „კონტრაქტორისათვის“/მოპასუხისათვის ამავე მუხლის მე-2 პუნქტით განსაზღვრული საპროცენტო სარგებლის დარიცხვა, ვალდებულების სრულად შესრულებამდე.

3.19. მოსარჩელე კომპანიის მიერ, 2020 წლის 7 ივლისს, N.......... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთზე მშენებლობასთან დაკავშირებით, აღნაგობის ხელშეკრულების და აღნაგობის პირობების კორექტირებისა და ნასყიდობის შესახებ 24.12.2019 წლის ხელშეკრულების გათვალისწინებით მოპასუხეს წერილობით ეცნობა შემდეგი: „შპს ზ.თ–ის მიერ, შესრულებული არის 24.12.2019 წ-ს N: 912-SUT/A-241 ხელშეკრულების მე-8 მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრული პირობა, კერძოდ, 2020 წლის 04 ივლისს მონოლითური ჩასხმის გზით გადაიხურა მშენებარე შენობა - ნაგებობის მე-8 სართული და აღნიშნულის გათვალისწინებით, იმავე, 24.12.2019 წ-ს N:912-SUT/A-241 ხელშეკრულების მე-8 მუხლის პირველი ნაწილის გათვალისწინებით, თქვენ (როგორც კონტრაქტორ მხარეს) წარმოგეშვათ ვალდებულება, 04.07.2020 წ-ს მდგომარეობით, ჩვენს (ანუ „კომპანიის“ სასარგებლოდ) სრულად გადაგეხადათ, შპს „ზ.თ–ის“ (ს/კ .....) კუთვნილი, 24.12.2019 წ-ს N: .T/A-241 ხელშეკრულების მე-8 მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული თანხა, კერძოდ, 290 000 (ორას ოთხმოცდაათი ათასი) აშშ დოლარი (გადახდის დღისათვის არსებული სებ კურსის გათვალისწინებით), რაც დღემდე არ გადაგიხდიათ. ჩვენთვის ასევე, ცნობილია, რომ იმავე 24.12.2019 წლის N: 912-SUT/A-241 ხელშეკრულების მე-4 მუხლით გათვალისწინებული გარიგების ფასის გადახდისათვის გაქვთ დამატებითი ვადა 2020 წლის 30 დეკემბრამდე, თუმცა იმის გათვალისწინებით, რომ აღნიშნულის შესახებ მოქმედი, 24.12.2019 წ-ს N: 912-SUT/A-241 ხელშეკრულების მე-8 მუხლის მე-2 ნაწილით გათვალისწინებული ვადა არის გარიგების სასყიდლიანი პირობა, თქვენ ძირითად ვალდებულებასთან ერთად გაკისრებთ 04.07.2020 წ-დან 30.12.2020 წ-მდე 290 000 აშშ დოლარის, როგორც დაუფარავი კრედიტის 1%-ის ოდენობით, საპროცენტო სარგებლის გადახდის ვალდებულებას, რაც, თავის მხრივ, ყოველ ერთ კალენდარულ თვეზე გაანგარიშებით შეადგენს 2 900 (ორიათას ცხრაას) აშშ დოლარს. მოსალოდნელი ზედმეტი თანხების (ვალდებულების) დარიცხვის თავიდან აცილების მიზნით, გთხოვთ დაუყოვნებლივ გვაცნობოთ, აპირებთ თუ არა, უმოკლეს ვადებში (10.07.2020 წ-მდე მაინც) თქვენს მიერ გადასახდელი ძირითადი ვალდებულების დაფარვას, რომლის შეუსრულებლობაც იმავე 24.12.2019 წლის N: 912- SUT/A-241 ხელშეკრულების მე-8 მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, განხილულ იქნება სახელშეკრულებო ვადების დარღვევად და ასევე, ვითვალისწინებთ, იმავე 24.12.2019 წლის N:912-SUT/A-241 ხელშეკრულების მე-8 მუხლის მე-3 ნაწილით დადგენილ პირობას. გარდა ამისა, გვსურს შეგახსენოთ, რომ თქვენ უკვე დარღვეული გაქვთ 24.12.2019 წლის N:912 SUT/A-241 ხელშეკრულების მე-7 მუხლის მე-2 ნაწილი, რომლითაც გქონდათ ვალდებულება, რომ გეზრუნათ ყოველგვარი ყადაღების გაუქმებისათვის და ასევე, დარღვეულია 24.12.2019 წლის N: 912 SUT/A-241 ხელშეკრულების მე-2 მუხლის მე-2 ნაწილით გათვალისწინებული ვალდებულება. 24.12.2019 წლის N: 912-SUT/A-241 ხელშეკრულების მე-7 მუხლის მე-2 ნაწილით გათვალისწინებული ვალდებულების დარღვევა გამოიხატა იმაში, რომ თქვენს საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე (რომელიც ამ დროისათვის დატვირთულია იპოთეკით სს „ბ–ის“ სასარგებლოდ) რეგისტრირებულია ყადაღა მესამე პირის სასარგებლოდ, რაც ხელს გვიშლის იპოთეკით „ბ–ის“ სასარგებლოდ რეგისტრირებული იპოთეკის უფლებისაგან, უძრავი ქონების სურვილისამებრ განთავისუფლებაში. ხოლო რაც შეეხება, 24.12.2019 წლის N:912-SUT/A-241 ხელშეკრულების მე-2 მუხლის მე-2 ნაწილის დარღვევას, ვგულისხმობთ ფაქტობრივ შედეგს, რომლის გათვალისწინებითაც (მიუხედავად ჩვენი არაერთი ზეპირი მოწოდებისა) თქვენ არ ზრუნავთ სამშენებლო მოცულობის გაზრდაზე და არ დგამთ ქმედით ნაბიჯებს, რის გამოც, თქვენი უმოქმედობა და სამშენებლო მოცულობის გაზრდის მიზნით შპს „ზ.თ–ისთან“ (ს/კ. .....) საჭირო კომუნიკაციის არ არსებობა, განიხილება შპს „ზ.თ–ი“- სათვის (ს/კ .....) განზრახ ზიანის მიყენების მცდელობად. აღსანიშნავია, რომ ჩვენ თანახმანი ვართ, 24.12.2019 წლის N:912-SUT/A-241 ხელშეკრულების მე-2 მუხლის მე-2 ნაწილი ჯერ კიდევ არ ჩავთვალოთ დარღვეულად და მომიჯნავე მიწის ნაკვეთთან დაკავშირებით, ერთობლივად უზრუნველვჰყოთ საჭირო პროცედურების განხორციელება 10.07.2020 წლამდე მაინც. აქვე გაცნობებთ, რომ მოგვიანებით, როდესაც მშენებლობის პროცესი მიუახლოვდება დასრულებას, პრაქტიკულად შეუძლებელი გახდება ყოველგვარი დაშენება - მიშენების მცდელობაც კი, რაც მატერიალურად არ არის გამართლებული არც ერთი მხარის სასარგებლოდ. ყოველივე ზემოთ აღნიშნულიდან გამომდინარე, ვიმედოვნებთ, რომ უმოკლეს გონივრულ დროში, ანუ 10.07.2020 წლამდე მაინც, გადავდგამთ პრაქტიკულ ნაბიჯებს ამ წერილში მითითებულ ღონისძიებების უზრუნველსაყოფად“ (იხ. ტ. 1, ს.ფ.76-77)

3.20. მოსარჩელე კომპანიასა და მოპასუხეს შორის, 2020 წლის 11 ივლისს, გაფორმდა მიმდინარე მშენებლობის შუალედური შემოწმების აქტი (N007-SUT/ M-111), რომლის თანახმად, მხარეებმა დაადასტურეს, რომ აქტის შედგენის დროისათვის, ,,კონტრაქტორის“/მოპასუხის მხრივ, ვიზუალური შემოწმებითაც უდავოა, რომ მშენებარე შენობა-ნაგებობაზე დასრულებული არის მე-8 სართულის მონოლითური გადახურვა და ამ დროისათვის უკვე მიმდინარეობს მშენებარე შენობა-ნაგებობის მე-9 სართულის მშენებლობა, კერძოდ, მოქსოვილი არის მონოლითური დასხმისთვის საჭირო არმატურა, რომელიც უკვე შეფუთულია არმატურის ყალიბით (ე.წ. ,,აპალოვკით“) – (იხ. შუალედური შემოწმების აქტი- ტ.1, ს.ფ.42);

3.21. მიწის ნაკვეთზე, მდებარე: ქ. თბილისი, ..... ს.კ .........., 2019 წლის 24 დეკემბრის აღნაგობის პირობების კორექტირებისა და ნასყიდობის შესახებ ხელშეკრულებიდან გამომდინარე სამშენებლო სამუშაოები შესრულებულია.

3.22. 2019 წლის 24 დეკემბრის აღნაგობის პირობების კორექტირებისა და ნასყიდობის შესახებ ხელშეკულებიდან გამომდინარე, მოპასუხე ლ.გ–ის დავალიანება მოარჩელე კომპანიის წინაშე შეადგენს 290 000 აშშ დოლარს.

4. საქალაქო სასამართლომ გაიზიარა მოპასუხის პოზიცია და განმარტა, რომ იმ პირობებში, როდესაც მოპასუხის ქონებების ნაწილი სს ,,ბ–ში“ იპოთეკით იყო დატვირთული, ასევე, საქმის განხილვის პერიოდში, მოსარჩელის შუამდგომლობების საფუძველზე მოპასუხეს აეკრძალა მის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონებების გასხვისება და იპოთეკით დატვირთვა, აღნიშნული მას ხელს უშლიდა ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების შესრულებაში. ამის მიუხედავად, მოპასუხე ცდილობდა, მოსარჩელესთან მიეღწია შეთანხმება და უძრავი ქონებები გაესხვისებინა, თუმცა, როგორც თვითონ განმარტავს, მას არ ეძლეოდა ამის შესაძლებლობა, რომლის დასადასტურებლად მოპასუხის მიერ წარმოდგენილია 2022 წლის 5 მარტის შსს საპატრულო პოლიციის დეპარტამენტის ქ. თბილისის ვაკე-საბურთალოს მე-4 ოცეულის რეაგირების ოქმი, სადაც აღნიშნულია: ,,112-ის გამოძახებასთან დაკავშირებით გამოვცხადდით ზემოაღნიშნულ მისამართზე (ქ. თბილისი, ......), სადაც გადმოცემულია კონფლიქტის ფაქტი: ჩვენი ადგილზე მისვლისას დაგხვდა მოქალაქე ლ.გ–ი, რომელმაც განგვიცხადა, რომ აქვს მშენებარე კორპუსში ბინები საკუთრებაში. კორპუსს აშენებს სამშენებლო კომპანია ,,ზ.თ–ი“. ამ ეტაპისთვის ბინის მესაკუთრე ვერ სარგებლობს ბინის გასაღებით, ვინაიდან კომპანია ,,ზ.თ–ის“ წარმომადგენლის, ზაზა ლატარიას განცხადებით, ვინაიდან კორპუსში მშენებლობა არ არის დასრულებული და არ არის მიღება-ჩაბარება გაფორმებული დროებით გასაღების ასლს ვერ გადასცემს“ (იხ. ტ. 3, ს.ფ. 40-41). საქმეში წარმოდგენილი სამშენებლო კომპანია შპს ,,ზ.თ–ის“ 2022 წლის 7 მარტის წერილით ლ.გ–ს ეცნობა:: ,,გასაღებებთან დაკავშირებით თქვენ გესაუბრეთ არაერთხელ და აღნიშნულთან დაკავშირებით 05.03.2022 წელს შედგენილია ოქმი. საპატრულო პოლიციის თანდასწრებით გაკეთებული, ჩვენი განმარტებების შესახებ. შესაბამისად მოკლებულია სინამდვილეს ინფორმაცია, რომ თითქოსდა ჩვენ ვარღვევთ თქვენს უფლებებს“.

5. საქალაქო სასამართლომ აღნიშნა, განსახილველ შემთხვევაში, უდავოდ დადგენილია, რომ მოპასუხის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონებები იპოთეკით არის დატვირთული სს ,,ბ–ის“ სასარგებლოდ. ასევე, დადგენილია, რომ თბილისის საქალაქო სასამართლომ დააკმაყოფილა მოსარჩელე კომპანიის მოთხოვნა და მოპასუხეს აეკრძალა მის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონებების გასხვისება და იპოთეკით დატვირთვა, თუმცა აღნიშნული არ შეიძლება განიმარტოს ისე, თითქოს მოპასუხე, როგორც უძრავი ქონების მესაკუთრე, არის ,,ნებისმიერი პირი“, რომელსაც არ შეიძლება ჰქონდეს მის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების გასაღები, მით უფრო მაშინ, როდესაც ფაქტების კონსტატაციის ოქმებით დგინდება, რომ კორპუსი აშენებულია.

6. საქალაქო სასამართლომ ასევე განმარტა, რომ უძრავი ქონების გასხვისებისა და იპოთეკით დატვირთვის აკრძალვა არ ართმევს ქონების მესაკუთრეს უფლებას, კრედიტორთან შეთანხმებით, თვითონ გაასხვისოს უძრავი ქონება და აღნიშნული გზით განახორციელოს ვალდებულების შესრულება. შესაბამისად, სასამართლომ მიიჩნია, რომ მოპასუხემ თავისი მტკიცების ფარგლებში დაადასტურა, რომ მოსარჩელე კომპანიის მიერ მისი უფლება არაკეთილსინდისიერად იქნა გამოყენებული და მოპასუხეს არ მიეცა შესაძლებლობა, მოსარჩელესთან შეთანხმებით გაესხვისებინა მის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონებები და შეესრულებინა ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულება.

7. საქალაქო სასამართლოს განმარტებით, მოცემულ კონკრეტულ შემთხვევაში, მხარეთა შორის სამართლებრივი ურთიერთობების წარმოშობის საფუძველია როგორც აღნაგობის ხელშეკრულება, ასევე ნასყიდობის ხელშეკრულება, თუმცა მხარეთა შორის სამართლებრივი დავის დაწყების საფუძველს წარმოადგენს არა აღნაგობის ხელშეკრულება, არამედ მის ფარგლებში მხარეთა შორის გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულება, კერძოდ, 2019 წლის 24 დეკემბრის N912-SUT/A-241 აღნაგობის ხელშეკრულების პირობების კორექტირებისა და ნასყიდობის შესახებ ხელშეკრულება.

8. საქალაქო სასამართლომ განმარტა, რომ უფლება - მოვალეობა კეთილსინდისიერად განხორციელებულად ითვლება იქამდე, სანამ საწინააღმდეგო არ დადასტურდება, შესაბამისად, არსებობს კეთილსინდისიერი ქცევის პრეზუმფცია. ეს პრეზუმფცია გაქარწყლებადია მხოლოდ არაკეთილსინდისიერი ქცევის სარწმუნოდ დადასტურების პირობებში (იხ. სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი, წიგნი III, 2019 წ.). მოცემულ შემთხვევაში მოსარჩელე კომპანიის მართლზომიერი ქცევის განმსაზღვრელი იყო სახელშეკრულებო ურთიერთობის მონაწილის კეთილსინდისიერებისა და მეორე მონაწილის უფლებებისა და ქონებისადმი განსაკუთრებული გულისხმიერების ვალდებულება და არა მხოლოდ, ხელშეკრულებით განსაზღვრული პირობის შესრულება (უძრავი ქონების გადაცემა).

9. უდავოდ დადგენილია, რომ აღნაგობის პირობების კორექტირებისა და ნასყიდობის შესახებ 2019 წლის 24 დეკემბრის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, მოპასუხის დავალიანება შეადგენს 290 000 აშშ დოლარს. ასევე უდავოდ დადგენილია, რომ მოსარჩელე წარმოადგენს სამეწარმეო საზოგადოებას, რომელიც ეწევა ეკონომიკურ საქმიანობას და, მოპასუხე ფიზიკურ პირთან შედარებით, წარმოადგენს ძლიერ მხარეს, რომელსაც მართებს წინდახედულება და მეტი გულისხმიერება ხელშეკრულების პირობების განსაზღვრისას და ასევე ხელშეკრულების პირობების შესრულებისას, თუმცა, მოცემულ შემთხვევაში საქალაქო სასამართლომ მიიჩნია, რომ მოსარჩელის მხრიდან ხელშეკრულების პირობების ასეთი სახით გამოყენებით, ობიექტური დამკვირვებლის თვალსაწიერით, არ დგინდება პირის მიერ უფლების განხორციელების არანაირი მიზანი, გარდა სხვა პირისათვის ზიანის მიყენებისა. საქალაქო სასამართლომ დაადგინა, აღნაგობის პირობების კორექტირებისა და ნასყიდობის შესახებ 2019 წლის 24 დეკემბრის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, მოპასუხის მიერ 290 000 აშშ დოლარის გადახდა უნდა განხორციელებულიყო არაუგვიანეს იმ დღისა, როდესაც სამშენებლო ობიექტის მე-8 სართული გადაიხურებოდა მონოლითური ჩასხმის გზით, თუმცა, ამავე ხელშეკრულების მე-8 მუხლის მე-3 პუნქტი პირდაპირ უთითებს, რომ მე-8 მუხლის პირველი და მეორე პუნქტებით გათვალისწინებული თანხების გადახდის ბოლო ვადა ჯამურად არის 2020 წლის 30 დეკემბერი.

9.1. მოსარჩელე კომპანიამ, 2020 წლის 31 ივლისს, სასამართლოს მიმართა და, სარჩელთან ერთად, სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიების სახით, მოითხოვა მოპასუხის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე ყადაღის დადება, რის საფუძველზეც, თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2020 წლის 3 აგვისტოს N 2/15132-20 განჩინებით, მოსარჩელის მოთხოვნა ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა და, კომპანიის სარჩელის უზრუნველყოფის მიზნით, მოპასუხეს აეკრძალა მის საკუთრებაში არსებული შემდეგი უძრავი ნივთების გასხვისება და იპოთეკით დატვირთვა: 1. ქ. თბილისი, ........., N2ა, სართული 3, ბინა N18, საკადასტრო კოდით N..........; 2. ქ. თბილისი, .........., N2ა, სასტუმრო N.., სართული 11, საკადასტრო კოდით N..........; 3. ქ. თბილისი, ........, სასტუმრო N.., სართული 12, საკადასტრო კოდით N...........; 4. ქ. თბილისი, ...... ჩიხი, N2ა, სართული 2, ბინა N9, საკადასტრო კოდით N..........; 5. ქ. თბილისი, ...... ჩიხი, N2ა, სასტუმრო N.., სართული 6, საკადასტრო კოდით N..........;.6. ქ. თბილისი, ........, სასტუმრო N.., სართული 6, საკადასტრო კოდით N..........; 7. ქ. თბილისი, ........., სართული 2, ბინა N12, საკადასტრო კოდით N..........; 8. ქ. თბილისი, ........, ბინა N17, საკადასტრო კოდით N..........; 9. ქ. თბილისი, .........., სასტუმრო N.., სართული 11, საკადასტრო კოდით N..........; 10. ქ. თბილისი, ......, N2ა, სასტუმრო N.., სართული 12, საკადასტრო კოდით N..........; 11. ქ. თბილისი, ......., სართული 1, საკადასტრო კოდით N..........;12. ქ. ჭიათურა, ...., საკადასტრო კოდით N....(განჩინება კანონიერ ძალაშია შესული).

9.2. მოსარჩელე კომპანიის წარმომადგენელმა, 2020 წლის 28 აგვისტოს, თბილისის საქალაქო სასამართლოს მიმართა და კვლავ მოითხოვა მოპასუხის კუთვნილ უძრავ ქონებაზე ყადაღის დადება. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2020 წლის 31 აგვისტოს N2/15132-20 განჩინებით ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა მოსარჩელის შუამდგომლობა და მოპასუხეს აეკრძალა ქ. თბილისში, ......., მე-12 სართულზე მდებარე 218.53 კვ.მ. ფართობის მქონე N160 საზაფხულო ფართიდან (საკადასტრო კოდით N..........) მის საკუთრებად რეგისტრირებული 39.34 კვ.მ ფართის გასხვისება და იპოთეკით დატვირთვა (განჩინება კანონიერ ძალაშია შესული).

9.3. მოსარჩელე კომპანიამ, 2021 წლის 28 მაისს, დაზუსტებული სარჩელით მომართა სასამართლოს და სარჩელით ასევე იშუამდგომლა უზრუნველყოფის ღონისძიების გამოყენების შესახებ. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2021 წლის 31 მაისის N2/15132-20 განჩინებით, ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა მოსარჩელის შუამდგომლობა და მოპასუხეს აეკრძალა მის საკუთრებაში არსებული შემდეგი უძრავი ქონებების გასხვისება და იპოთეკით დატვირთვა: 1. საკადასტრო კოდით: .........., სართული 11, სასტუმრო 151, ფართი:97,10 კვ.მ; 2. საკადასტრო კოდით: .........., სართული 6, სასტუმრო 76, ფართი: 59,80 კვ.მ.; 3. საკადასტრო კოდით: .......... სართული 1, ავტოსადგომი 10, ფართი: 14,85 კვ.მ.; 4. საკადასტრო კოდით: .......... სართული 1, ავტოსადგომი 11, ფართი 14,85 კვ.მ.; 5. საკადასტრო კოდით: .......... სართული 1, ავტოსადგომი 12, ფართი 14.85 კვ.მ.

10. საქალაქო სასამართლომ დაასკვნა, რომ მოპასუხის მიერ ვალდებულების შეუსრულებლობა გამოწვეული იქნა მოსარჩელე კომპანიის მიერ უფლებამოსილების არაკეთილსინდისიერად და ბოროტად გამოყენებით, რაც შესაბამისად გამორიცხავს სარჩელის დაკმაყოფილების სამართლებრივ საფუძველს (იხ. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის, შემდეგში: სსკ, 8.3-ე, 115-ე 319- ე, 316-ე, 317-ე მუხლები).

11. საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება მოსარჩელე კომპანიამ სააპელაციო საჩივრით გაასაჩივრა და, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, სარჩელის დაკმაყოფილება მოითხოვა.

12. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 18 ივლისის გადაწყვეტილებით მოსარჩელის სააპელაციო საჩივარი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა; თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 18.10.2022 წლის გადაწყვეტილების შეცვლით საქმეზე მიღებული იქნა ახალი გადაწყვეტილება; კომპანიის სარჩელი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; მოსარჩელის საკუთრებაში აღირიცხა მოპასუხის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონება ჯამურად 420 კვადრატული მეტრის ოდენობით, მდებარე ქალაქი თბილისი, ...... დანარჩენ ნაწილში სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

13. სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, უდავოა, რომ მოსარჩელე კომპანიამ ხელშეკრულების შესაბამისად, დაფარა სს „თ.ბ–ში“ მოპასუხის ვალდებულება და ამ უკანასკნელის კუთვნილი მიწის ნაკვეთი, მდებარე: ქ. თბილისი, ......, საკადასტრო კოდით .......... გაათავისუფლა იპოთეკისგან (ტ.1, ს.ფ.31).

14. მხარეთა შორის სადავოა 2019 წლის 24 დეკემბრის ხელშეკრულებით მოპასუხის მიერ გადასახდელი 290 000 აშშ დოლარის გადახდის პერიოდი, კერძოდ, მოსარჩელემ ხელშეკრულების 8.1-ე მუხლის საფუძველზე თანხის გადახდის ვალდებულება დაუკავშირა შენობა-ნაგებობის მე-8 სართულის გადახურვას, ხოლო მოპასუხე ამავე ხელშეკრულების 8.3-ე მუხლზე მითითებით მიიჩნევს, რომ თანხის გადახდის ბოლო ვადა იყო 2020 წლის 30 დეკემბერი. შესაბამისად, სადავოა მხარეთა შორის გაფორმებულ შეთანხმებაში გამოვლენილი ნების განმარტება ვალდებულების შესრულების ვადასთან დაკავშირებით.

15. სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ 2019 წლის 24 დეკემბრის ხელშეკრულება შეიძლება მართლაც შეიცავს გარკვეულწილად ორაზროვან მსჯელობას მოპასუხის მიერ თანხის გადახდის ვალდებულებასთან დაკავშირებით. კერძოდ, 8.1-ე მუხლში წერია, რომ 290 000 აშშ დოლარის გადახდის ვალდებულება მოპასუხეს წარმოეშობა არა უგვიანეს იმ დღისა, როდესაც შენობა-ნაგებობის მე-8 სართული გადაიხურება მონოლითური ჩასხმის გზით, თუმცა ხელშეკრულების მეორე პუნქტი იქვე უთითებს, რომ თუ დაირღვევოდა მითითებული ვადა, მოპასუხეს დაეკისრებოდა ვალდებულება, მოსარჩელის სასარგებლოდ გადაეხადა საპროცენტო სარგებელი, ძირითადი თანხის 1% ყოველ დაგვიანებულ თვეზე. მე-3 პუნქტი როგორც ძირითადი თანხის, ასევე მასზე დარიცხული საპროცენტო სარგებლის გადახდის ბოლო ვადად უთითებს 2020 წლის 30 დეკემბერს.

16. ამდენად, მხარეებმა ძირითადი თანხის - 290 000 აშშ დოლარის გადახდის ვალდებულება დაუკავშირეს შენობის მე-8 სართულის გადახურვას, თუმცა იქვე, მესამე პუნქტში განსაზღვრულია ვალდებულების შესრულების ბოლო ვადა - 2020 წლის 30 დეკემბერი, 8.2-ე მუხლი კი ადგენს დამატებით ვალდებულების სახით პროცენტის გადახდას იმ შემთხვევაში, თუ მოპასუხე მერვე სართულის დასრულებისთანავე ვერ გადაიხდიდა 290 000 აშშ დოლარს. აღნიშნულ მსჯელობას ამყარებს მოსარჩელის მიერ მოპასუხისათვის 2020 წლის 7 ივლისს მიწერილი წერილი, რომლითაც მოსარჩელე კომპანიამ მოპასუხეს აცნობა, რომ შესრულებული იყო 2019 წლის 24 დეკემბრის ხელშეკრულების მე-8 მუხლით განსაზღვრული პირობა, კერძოდ, 2020 წლის 4 ივლისს მონოლითური ჩასხმის გზით გადაიხურა მშენებარე შენობა-ნაგებობის მე-8 სართული და აღნიშნულის გათვალისწინებით, იმავე, 24.12.2019წ. ხელშეკრულების მე-8 მუხლის პირველი ნაწილის გათვალისწინებით, მოპასუხეს (როგორც კონტრაქტორ მხარეს) წარმოეშვა ვალდებულება, 04.07.2020წ. მდგომარეობით, „კომპანიის“ სასარგებლოდ სრულად გადაეხადა ხელშეკრულების მე-8 მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული თანხა, კერძოდ, 290 000 (ორას ოთხმოცდაათი ათასი) აშშ დოლარი (გადახდის დღისათვის არსებული “სებ”-ის კურსის გათვალისწინებით), რაც არ ჰქონდა გადახდილი (იხ. წინამდებარე გადაწყვეტილების 3.19 ქვეპუნქტი). სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ ხელშეკრულებებში მხარეთა მიერ გამოვლენილი ნების განსხვავებულად განმარტება სცილდება გონივრული განსჯისა და კეთილსინდისიერად ქცევის სტანდარტებს, რაც გამოიწვევს მოპასუხე მხარის უფლებების მომეტებულ, არათანაზომიერ შეზღუდვას.

17. სააპელაციო სასამართლომ მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულებების (შეთანხმებების) მთლიანი კონტექსტის გათვალისწინებით, მათი პირობების ერთობლივი, სისტემური, ლოგიკური და შინაარსობრივი ახსნა-განმარტების, მხარეთა მიერ გამოვლენილი ნების გონივრული განსჯის შედეგად, დაასკვნა, რომ შენობის მე-8 სართულის დასრულებისას, მართალია, მოპასუხეს წარმოეშობოდა 290 000 აშშ დოლარის გადახდის ვალდებულება, თუმცა, თუ მითითებულ პერიოდში თანხას ვერ გადაიხდიდა აღნიშნული იწვევდა დამატებით პროცენტის გადახდის ვალდებულებას, საბოლოოდ კი როგორც ძირითადი, ასევე დამატებითი ვალდებულების შესრულების ბოლო ვადა იყო 2020 წლის 30 დეკემბერი, ანუ მითითებულ პერიოდამდე მოპასუხეს შეეძლო ვალდებულების შესრულება.

18. სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა მოპასუხის პოზიცია, რომ მოსარჩელემ ვადაზე ადრე, 2020 წლის 31 ივლისს, სარჩელის აღძვრით და მოპასუხის კუთვნილი უძრავი ქონების დაყადაღებით, მიზანმიმართულად მიაყენა მოვალეს ზიანი და ჩააყენა იმ მდგომარეობაში, რომ ამ უკანასკნელმა ვეღარ შეძლო ვალდებულების შესრულება.

19. სააპელაციო სასამართლომ განმარტა, რომ 2019 წლის 24 დეკემბრის ხელშეკრულების 8.3-ე პუნქტის საფუძველზე მოსარჩელეს შეუძლია მოპასუხეს ძირითადი ვალდებულების 290 000 აშშ დოლარის გადახდის სანაცვლოდ მოსთხოვოს მის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების გადაცემა. თუმცა, სააპელაციო სასამართლომ არ გაიზიარა ის პოზიცია, რომ გადასაცემი ფართების ოდენობის დაანგარიშება უნდა მოხდეს 1 კვ.მ-ზე 380 აშშ დოლარის გაანგარიშებით. სააპელაციო საამართლომ მიუთითა, რომ პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილების (სააპელაციო წესით გასაჩივრებული გადაწყვეტილების) მიღების მომენტში 2022 წლის 18 ოქტომბერს, მოპასუხის მიერ შესასრულებელი ვალდებულბა ვადამოსული იყო და არსებობდა მოპასუხისთვის ვალდებულების შესრულების დაკისრების კანონისმიერი საფუძველი, ამის გათვალისწინებით, სარჩელი ნაწილობრივ უნდა დაკმაყოფილებულიყო.

20. სააპელაციო სასამართლომ განმარტა 2019 წლის 24 დეკემბრის ხელშეკრულებით ნათელია, რომ მშენებელმა გაითვალისწინა უძრავი ქონების ბაზარზე ფასის ზრდის მუდმივი ტენდენცია და თუ 2019 წლის დეკემბერში მოპასუხისათვის გადაცემული ქონება შეაფასა 1 კვ.მ 250 აშშ დოლარად (4.1 პუნქტი), 1 წლის თავზე იგივე ქონების დაბრუნების საკითხის დადგომისას ღირებულება დაანგარიშებული აქვს 1 კვ.მ 380 აშშ დოლარად (8.3 პუნქტი). შესაბამისად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ გადაწყვეტილების გამოტანის დროისათვის (2023 წლის ივლისი) იგივე ქონების 1 კვ.მ-ის 380 აშშ დოლარად შეფასება სასამართლომ არ მიიჩნია სამართლიანად და გონივრულად, განსაკუთრებით იმ პირობებში, როდესაც დადგენილია, რომ ვალდებულების დროულ შესრულებას ხელი შეუშალა მოსარჩელე კომპანიის არამართლზომიერმა ქმედებებმა. შესაბამისად, უძრავი ქონების ბაზარზე დღეს არსებული ფასების გათვალისწინებით, სააპელაციო სასამართლომ გონივრულად მიიჩნია 1 კვ.მ ფართის ღირებულება დაანგარიშებულიყო 700 აშშ დოლარად, როგორც ამას მხარე მიუთითებდა სააპელაციო სასამართლოში გამართულ სხდომაზე უშედეგოდ დასრულებული მორიგების პროცესში, და ამგვარად გამოითვალოს მოპასუხის მიერ შესასრულებელი ვალდებულების - 290 000 აშშ დოლარის გადახდაზე- შესაბამისი ფართი, რაც 420 კვ.მ-ს შეადგენს. სწორედ ამ ფარგლებში და მოცულობით ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა კომპანიის სარჩელი; სააპელაციო სასამართლომ გადაწყვიტა, მოსარჩელის საკუთრებაში აღირიცხოს მოპასუხის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონება, ჯამურად 420 კვადრატული მეტრის ოდენობით, ხოლო დანარჩენ ნაწილში სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

21. საკასაციო სამართალწარმოების ეტაპი

21.1. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება საკასაციო საჩივრებით გაასაჩივრეს მოსარჩელე კომპანიამ (მეორე კასატორი) და მოპასუხემ (პირველი კასატორი). მოსარჩელემ - სარჩელის სრულად დაკმაყოფილება, ხოლო მოპასუხემ მისი უარყოფა მოითხოვა.

21.2. მოსარჩელე კომპანიის (მეორე კასატორის) საკასაციო პრეტენზია მისი სარჩელის დაუკმაყოფილებელ ნაწილს ეხება, კერძოდ, საკასაციო საჩივრით მოსარჩელე კომპანია ითხოვს მისთვის მოპასუხის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთების გადაეცემას, რაც ჯამურად 763.16 კვ.მ ოდენობის ფართია, მდებარე ქ. თბილისი, ........; ასევე, კასატორი მოითხოვს, რომ საკასაციო სასამართლოს მიერ მიღებული ახალი გადაწყვეტილებით, მოსარჩელის სასარგებლოდ, მოპასუხეს დაეკისროს პირგასამტეხლო, კერძოდ, 2020 წლის 15 ივლისიდან 2021 წლის 15 მაისამდე დარიცხული საპროცენტო სარგებლის (10 თვე) 29 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტის უძრავი ქონების 76, 31 კვ.მ ფართობი. მოსარჩელე კომპანია უთითებს, რომ 2021 წლის მაისში დააზუსტა სასარჩელო მოთხოვნა და სწორედ ამიტომ მოითხოვა თანხის ნაცვლად ქონების მიკუთვნება, ამ მიზნით შეაჯამა იმ დრომდე დარიცხული 1%-იანი სარგებელი და ამგვარად ჩამოყალიბდა პირგასამტეხლოს მოთხოვნა დამოუკიდებელი სახით (იხ. ტ. 5, საკასაციო საჩივარი - ს.ფ. 282-316 და დაზუსტებული საკასაციო საჩივარი- ს.ფ. 442-474);

21.3. მოსარჩელე კომპანიის საკასაციო პრეტენზიით ვალდებულების შესრულების ვადასთან დაკავშირებით სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით ირღვევა მატერიალურ-სამართლებრივი ნორმები. სასამართლოს უნდა ემსჯელა, როდის წარმოეშვა მოპასუხეს მოსარჩელე კომპანიის წინაშე 290 000 აშშ დოლარის გადახდის ვალდებულება. მეორე კასატორის მტკიცებით, ვალდებულების შესრულების ვადა იყო შენობა-ნაგებობის მე-8 სართულის გადახურვის ფილის ჩასხმის მომენტი, რაც მეორე დღიდან 5 ივლისიდან აითვლება, რადგან 2020 წლის 4 ივლისს მოხდა მე-8 სართლის ფილის ჩასხმა, ამ მხრივ საყურადღებოა მხარეთა შორის 2020 წლის 11 ივლისს გაფორმებული შუალედური შემოწმების აქტი, რომლითაც დასტურდება, რომ აქტის შედგენის დროისათვის მოსარჩელეს ვალდებულება შესრულებული ჰქონდა (იხ. ტ. 5, საკასაციო საჩივარი - ს.ფ. 285-286 და დაზუსტებული საკასაციო საჩივარი- ს.ფ. 448-450);

21.4. მხარეთა შორის 24.12.2019წ. ხელმოწერილი ხელშეკრულების მიხედვით მოპასუხეს კიდევ ერთხელ გადაუვადდა ძირითადი ხელშეკრულებით (30.03.2018წ.) განსაზღვრული ვადა, რადგან მანამდეც არაერთხელ არღვევდა მოპასუხე (პირველი კასატორი) თავის ვალდებულებებს, რაც ასევე უნდა გაითვალისწინოს სასამართლომ; კასატორი ვრცლად მსჯელობს, რომ გასაჩივრებულ გადაწყვეტილებაში გაიგივებულია „დამატებითი“ და „საბოლოო“ ვადები, სააპელაციო სასამართლო ორივე მათგანს „ვალდებულების შესრულების ვადის“ მნიშვნელობას ანიჭებს. კასატორი განმარტავს, რომ ხელშეკრულებით დადგენილი 30.12.2020წ. მოპასუხისთვის განსაზღვრული დამატებითი ვადა არის (იხ. ტ. 5, დაზუსტებული საკასაციო საჩივარი- ს.ფ. 448-451);

21.4.1. მეორე კასატორი უთითებს, რომ მოსარჩელე კომპანიის მიერ საქალაქო სასამართლოში 2020 წლის 31 ივლისს მოპასუხის წინააღმდეგ, 290 000 აშშ დოლარის გადახდის მოთხოვნით, სარჩელის აღძვრის მომენტისთვის მოპასუხეს დავა ჰქონდა მესამე პირთან/პირებთან, რომლის ფარგლებშიც, ქ. თბილისში, ......., 2ა-სი მდებარე მოპასუხის საკუთრებად რიცხულ უძრავ ქონებაზე: N ..........; N ...........; N ..........; N ...........; N ..........; N ..........; N ........... - უკვე რეგისტრირებული იყო გასხვისებისა და იპოთეკით დატვირთვის აკრძალვა თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2020 წლის 8 ივლისის N 2/1289 3-20 და იმავე სასამართლოს 2020 წლის 17 თებერვლის N 2/3054-20 განჩინებების საფუძველზე. შესაბამისად, არსებობდა დიდი ალბათობა იმისა, რომ მოპასუხე ვერ შეასრულებდა 290 000 აშშ დოლარის მოსარჩელე კომპანიისთვის გადახდის ვალდებულებას. ამდენად, კომპანიამ ისარგებლა სასამართლოსთვის მიმართვის გარანტირებული უფლებით. ნიშანდობლივია ისიც, რომ მოპასუხეს არასოდეს მოუთხოვია სსსკ-ის 199-ე მუხლის დადგენილი სარჩელის უზრუნველყოფით მოსალოდნელი ზიანის ანაზღაურება. დაუსაბუთებელია მოსარჩელე კომპანიის არაკეთილსინდისიერ ქმედებებში დადანაშაულება მხოლოდ იმის გამო, რომ კანონმდებლობით მინიჭებული სასამართლოსთვის მიმართვის უფლებით ისარგებლა (იხ. ტ. 5, საკასაციო საჩივარი - ს.ფ. 286-289 და დაზუსტებული საკასაციო საჩივარი - ს.ფ. 453-456);

21.4.2. სააპელაციო სასამართლოს სათანადოდ არ შეუფასებია 24.12.2019წ. ხელშეკრულებით განსაზღვრული პირობა, რომლის თანახმად, დასტურდება, რომ მოპასუხის კუთვნილი უძრავი ქონების ნაწილი დატვირთული იქნა იპოთეკით მოსარჩელე კომპანიის მიერ აღებული საბანკო კრედიტის უზრუნველსაყოფად, ხოლო ეს ვალდებულებები ბანკის წინაშე უნდა დაეფარა მოპასუხეს ამავე ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ფულადი ვალდებულების შესრულებით - 290 000 აშშ დოლარის გადახდით. სააპელაციო სასამართლოს არ გაუმახვილებია ხელშეკრულების 6.2-ე პუნქტზე, რომლის თანახმად, „კომპანია“ პასუხისმგებელი არ არის ამავე ხელშეკრულებიდან გამომდინარე სს „ბ–ის“ იპოთეკით დატვირთული ქონების შემდგომ ბედზე და, შესაბამისად, „კომპანია“ ამავე მუხლის საფუძველზე, პასუხს არ აგებს „კონტრაქტორის“ (მოპასუხის) წინაშე, თუ მანამდე „კონტრაქტორმა“ დაარღვია ამავე ხელშეკრულებით ნაკისრი ველდებულებები. უდავოა, რომ მოსარჩელე კომპანიამ ბანკის წინაშე არსებული ვალდებულებები სრულად დაფარა, ისევე როგორც უდავოა, რომ მოპასუხეს მოსარჩელისათვის 290 000 აშშ დოლარი არ გადაუხდია.

21.4.3. სააპელაციო სასამართლოს საერთოდ არ მსჯელობს იმაზე, ამოქმედდა თუ არა ხელშეკრულების 8.2 მუხლით გათვალისწინებული პირგასამტეხლო. პირგასამტეხლოს დაკისრება ხდება მაშინ, როდესაც ძირთადი ვალდებულება დარღვეულია. თუკი მოვალის მიერ ძირითადი ვალდებულების დარღვევა არ მომხდარა, მაშინ არ არსებობს პირგსამტეხლოს დაკისრების საფუძველიც (იხ. ტ. 5, საკასაციო საჩივარი - ს.ფ. 291-292 და დაზუსტებული საკასაციო საჩივარი- ს.ფ. 451-452);

21.4.4. სააპელაციო სასამართლოს ხელშეკრულების 8.3 მუხლი ხელშეკრულებიდან გასვლის თაობაზე შეთანხმებად უნდა შეეფასებინა სსკ-ის 352-ე და 355-ე მუხლებზე დაყრდნობით. ამ მიმართებით კასატორი უთითებს სუსგ-აზე N ას-1505-2022, 12.04.2023წ. (იხ. ტ. 5, საკასაციო საჩივარი - ს.ფ. 292-296 და დაზუსტებული საკასაციო საჩივარი - ს.ფ. 457-459);

21.4.5. კასატორი ვრცლად მსჯელობს სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე, რომლის საფუძველზე მოსარჩელეს ნაცვლად 763, 16 კვ.მ ფართისა მიეკუთვნა 420 კვ.მ.; გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით 1 კვ.მ-ის ღირებულება გადაანგარიშებულია არა 380 აშშ დოლარზე (763.16 X 380 – 290 000, 8), არამედ 700 აშშ დოლარზე (290 000:700= დამრგვალებით 420 კვ.მ). კასატორს მიაჩნია, რომ ხელშეკრულების 8.3 პუნქტში ჩამოყალიბებული შეთანხმების საფუძველზე, ვალდებულების დარღვევის შემთხვევაში კრედიტორისათვის საკუთრებაში გადასაცემი ჯამური ფართობის სასამართლოსეული გამოთვლა არასწორია, ანუ 2020 წლის 30 დეკემბრის მდგომარეობით არსებული დავალიანება უნდა გაყოფილიყო 380 აშშ დოლარზე და მიღებული ციფრი უნდა ყოფილიყო, მოპასუხის ვალის სანაცვლოდ, მოსარჩელისათვის საკუთრებაში გადასაცემი ქონების ფართი, რაც ამ შემთხვევაში 763, 16 კვ.მ-ია და სწორედ ამ ოდენობით ფართის გადაცემას მოითხოვს მოსარჩელე. კასატორი ასევე აკრიტიკებს სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებას, რომელმაც მორიგების ფარგლებში მხარის მიერ გამოთქმული მოსაზრება -1 კვ. მ-ის 700 აშშ დოლარად შეფასებაზე, სარჩელის ნაწილობრივ დაკმაყოფილებას დაუდო საფუძვლად და ამ გაანგარიშებით გამოითვალა მოსარჩელისათვის გადასაცემი ფართი, რაც დამრგვალებით 420 კვ.მ-ს შეადგენს (იხ. ტ. 5, საკასაციო საჩივარი - ს.ფ.298-301 და დაზუსტებული საკასაციო საჩივარი - ს.ფ. 462-464).

21.5. მოპასუხის (პირველი კასატორის) ძირითადი საკასაციო პრეტენზიები იმას ეხება, რომ სააპელაციო სამართლომ არ იმსჯელა იმაზე, რომ მოსარჩელე კომპანიის არაკეთილსინდისიერმა ქმედებებმა ხელი შეუწყო პირობითი გარიგებით გათვალისწინებულ, მისთვის ხელსაყრელი პირობის დადგომას. სასამართლოს უნდა მიეჩნია, რომ ეს პირობა არ არის დამდგარი და არ არსებობს მოსარჩელისთვის ქონების ნატურით გადაცემის საფუძველი (იხ. ტ. 5, საკასაციო საჩივარი - ს.ფ. 27-34);

21.5.1. სასამართლოს არ უნდა ჩაეთვალა მოპასუხის მიერ თანხის გადახდის ვალდებულების წარმოშობის მომენტად 2020 წლის 4 ივლისი;

21.5.2. გასაჩივრებული გადაწყვეტილება მოპასუხის კუთვნილი უძრავი ქონების 1 კვ.მ ღირებულების განსაზღვრის ნაწილში სამართლებრივად დაუსაბუთებელია, ჯერ ერთი გაუგებარია, რომელმა მხარემ მიუთითა 1 კვ. მ-ის ღირებულებად 700 აშშ დოლარი, ხოლო მეორე და უმთავრესი საკითხი ისაა, რომ, სსსკ-ის 218-ე მუხლის ფარგლებში, მორიგების ეტაპზე (როგორც ამას სააპელაციო სასამართლო უთითებს) კონსულტაციების დროს რომელიმე მხარის მიერ გამოთქმული პოზიცია გამოყენებული დაუშვებელია გამოყენებული იქნეს გადაწყვეტილების სამართლებრივი დასაბუთებისათვის. მორიგების ფარგლებში გამოხატული პოზიციები არ აკმაყოფილებს სსსკ-ის 131-32-ე მუხლებით განსაზღვრულ აღიარების პირობებს, რასაც სასამართლო შესაძლოა დაეყრდნოს გადაწყვეტილების მიღების დროს (იხ. ტ. 5, საკასაციო საჩივარი - ს.ფ. 29-30);

21.5.3. მიუხედავად იმისა, რომ სააპელაციო სასამართლომ დაადგინა მოსარჩელე კომპანიის არაკეთილსინდისიერი ქმედებები, არ უმსჯელია მხარეთა შორის 24.12.2019წ. ხელმოწერილი ხელშეკრულების პირობებზე, კერძოდ, იმაზე, რომ 8.3 პუნქტი პირობითი გარიგებაა, რომლის თანახმად (კრედიტორისათვის ქონების ნატურით გადაცემა), სწორედ მოსარჩელის (ანუ კრედიტორის) არაკეთილსინდისიერი ქმედებების გამო არ დამდგარა, ან ბათილად გამოცხადდა. სსკ-ის 90-ე მუხლი განსაზღვრავს პირობით დადებულ გარიგებას, აქედან გამომდინარე 8.3-ე პუნქტით არ დამდგარა მხარეთა შორის შეთანხმებული წინაპირობა;

21.5.4. მოპასუხეს (პირველ კასატორს) მიაჩნია, რომ სასარჩელო დავის საგანი არ ყოფილა თანხის დაკისრება, მოსარჩელემ ქონების ნატურით გადაცემა მოითხოვა და არა თანხის გადახდის დაკისრება. ქონების ნატურით გადაცემისთვის კი კრედიტორს (მოსარჩელე კომპანიას) კეთილსინდისიერად უნდა ემოქმედა; თუ მოპასუხის ამ პოზიციას მოსარჩელე დაუპირისპირებს სსკ-ის 92-ე მუხლს, რომ თითქოსდა ხელშეკრულების 8.3-ე პუნქტით შეთანხმებული პირობა დამოკიდებული იყო მოვალეზე (მოპასუხეზე), მის ნებაზე, გადაიხდიდა თუ არა თანხას, მაშინ 8.3-ე პუნქტი ბათილად უნდა იქნეს მიჩნეული, რაც იმას ნიშნავს, რომ ბათილ პირობას ვერ დაეფუძნება სასარჩელო მოთხოვნა (იხ. ტ. 5, საკასაციო საჩივარი - ს.ფ. 30-31);

21.6. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2024 წლის 22 ნოემბრის განჩინებით მოსარჩელისა და მოპასუხის საკასაციო საჩივრები დასაშვებად იქნა ცნობილი საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის (შემდეგში: სსსკ) 391.5-ე მუხლის „ე“ ქვეპუნქტის საფუძველზე არსებითად განხილვის მიზნით და იმავე განჩინებით განისაზღვრა საქმის ზეპირი მოსმენით, მხარეთა მონაწილეობით განხილვა 2025 წლის 24 იანვარს.

21.7. საკასაციო სასამართლოს 2025 წლის 24 იანვარის სხდომაზე გამოცხადებულმა მხარეებმა თავიანთ საკასაციო პრეტენზიებს დაუჭირეს მხარი და უპასუხეს სასამართლოს კოლეგიური შემადგენლობის შეკითხვებს.

21.7.1. პირველმა კასატორმა (მოპასუხემ) განმარტა, რომ მოსარჩელეს, ხელშეკრულების მიხედვით, არ წარმოშობია უძრავი ქონების გადაცემის მოთხოვნის უფლება, რადგან მის მიერ ინიცირებული დავის გამო, ვერ შეასრულა მოპასუხემ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულება, ანუ ის გარემოება, რომ 290 000 აშშ დოლარის გადახდა ეკისრება მოპასუხეს, უდავოა, თუმცა, სადავოა ამ ვალდებულების შესრულების ვადა. სარჩელის დაზუსტებამდე მოსარჩელე ძირითადი თანხის გადახდას ითხოვდა (იხ. საკასაციო სასამართლოს 2025 წლის 24 იანვრის სხდომის ოქმი 12:46:08-დან).

21.7.2. მეორე კასატორმა (კომპანიამ) განმარტა, რომ თავდაპირველად ძირითადი თანხა იმიტომ მოითხოვა მოსარჩელემ, რომ სწორედ ამ მოთხოვნის დაყენება შეიძლებოდა, რადგან ძირითადი ვალდებულება - 290 000 აშშ დოლარის გადახდისა - უკვე დამდგარი იყო, თუმცა, მოთხოვნის დაზუსტება იმან განაპირობა, რომ მოპასუხეს არც შემდეგ შეუსრულებია მოსარჩელის წინაშე ნაკისრი პირობა, შესაბამისად, ამ უკანასკნელმა ამიტომ მოითხოვა ხელშეკრულებით გათვალისწინებული უძრავი ქონების გადაცემა (იხ. საკასაციო სასამართლოს 2025 წლის 24 იანვრის სხდომის ოქმი 12:54:56-დან).

21.7.3. ხელშეკრულების 8.3-ე მუხლთან დაკავშირებით მოსარჩელე კომპანიამ განმარტა, რომ ეს მუხლი განსაზღვრავს ძირითადი თანხისა და პირგასამტეხლოს (ჯარიმის) გადახდის ვადას 2020 წლის 30 დეკემბრამდე, ხოლო თუ ამ ვადისთვის არ იქნება გადახდილი ეს თანხა, ამის შემდეგ იცვლება მოთხოვნის უფლება და კომპანია უფლებამოსილია, მოითხოვოს მოპასუხისგან არა ძირითადი თანხა და პირგასამტეხლო, არამედ - 290 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტის ოდენობით მოპასუხის საკუთრებაში არსებული ფართის გადაცემა და პირგასამტეხლო, რომელიც ასევე ფართით განისაზღვრება, რაც 1 კვ.მ-ზე 380 აშშ დოლარით უნდა იქნეს გაანგარიშებული (290 000 აშშ დოლარი : 380 აშშ დოლარზე = 763 კვ.მ) (იხ. საკასაციო სასამართლოს 2025 წლის 24 იანვრის სხდომის ოქმი 13:08:52-დან).

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლის, მტკიცებულებათა გაანალიზების, სხდომაზე გამოცხადებულ მხარეთა (საკასაციო საჩივრების წარმომდგენი მოსაჩელე და მოპასუხე მხარეების) ახსნა-განმარტებების 2025 წლის 24 იანვრის ზეპირი მოსმენით გამართულ სხდომაზე მოსმენისა და შეფასების, საქმის არსებითად განხილვის გზით, საკასაციო განაცხადების სამართლებრივი დასაბუთებულობის შემოწმების შედეგად მივიდა დასკვნამდე, რომ პირველი კასატორის (მოპასუხის) საკასაციო საჩივრის დაკმაყოფილება გამორიცხავს მეორე კასატორის საკასაციო საჩივრის, შესაბამისად, სარჩელის დაკმაყოფილებას. საკასაციო სასამართლოს ახალი გადაწყვეტილებით მოსარჩელე კომპანიას უარი უნდა ეთქვას სარჩელის დაკმაყოფილებაზე.

22. სსსკ-ის 404-ე მუხლის პირველი ნაწილით, საკასაციო სასამართლო გადაწყვეტილებას ამოწმებს წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრების ფარგლებში, ამავე კოდექსის 407-ე მუხლის პირველი ნაწილით, საკასაციო სასამართლო იმსჯელებს მხარეთა მხოლოდ იმ ახსნა-განმარტებებზე, რომლებიც ასახულია სასამართლო გადაწყვეტილებებში და სხდომის ოქმებში. გარდა ამისა, შეიძლება მხედველობაში იქნეს მიღებული ამ კოდექსის 396-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ“ ქვეპუნქტში მითითებული ფაქტები; ამავე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). ამასთან, საქმეზე სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებები სავსებით საკმარისია სადავო სამართალურთიერთობის შეფასებისათვის, არ ქმნის საქმის ხელახლა განსახილველად (ფაქტობრივი გარემოებების დასადგენად ან სხვა მტკიცებულებების ხელახლა გამოსაკვლევად) ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოში დაბრუნების სსსკ-ის 412-ე მუხლით გათვალისწინებულ პროცესუალურ საფუძველს და, დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების მიხედვით, შესაძლებელია ახალი გადაწყვეტილების მიღება საკასაციო სამართალწარმოების ეტაპზე.

23. მოცემულ შემთხვევაში, საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ მოპასუხეს დასაბუთებული საკასაციო შედავება აქვს წარმოდგენილი გასაჩივრებული გადაწყვეტილების მიმართ, ხოლო მოსარჩელის საკასაციო არგუმენტები, რომლითაც მოთხოვნილია, სარჩელის სრულად დაკმაყოფილება, არ არის გასაზიარებელი.

24. სააპელაციო სასამართლომ მართებულად გამოჰყო მხარეთა შორის სადავო საკითხი, რომელიც 2019 წლის 24 დეკემბრის ხელშეკრულებით მოპასუხის მიერ გადასახდელი 290 000 აშშ დოლარის გადახდის ვალდებულების პერიოდს უკავშირდება. კერძოდ, მოსარჩელე კომპანია (მეორე კასატორი) ხელშეკრულების 8.1-ე მუხლის საფუძველზე თანხის გადახდის ვალდებულებას უკავშირებს შენობა-ნაგებობის მე-8 სართულის გადახურვას, ხოლო მოპასუხე ამავე ხელშეკრულების 8.3-ე მუხლზე მითითებით მიიჩნევს, რომ თანხის გადახდის ბოლო ვადა იყო 2020 წლის 30 დეკემბერი. შესაბამისად, სადავოა მხარეთა შორის გაფორმებულ შეთანხმებაში გამოვლენილი ნების განმარტება ვალდებულების შესრულების ვადასთან დაკავშირებით.

25. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, მიუხედავად იმისა, რომ საქმეზე დადგენილი გარემოებების საფუძველზე სააპელაციო სასამართლომ მართებულად დაასკვნა, რომ მოპასუხის მხრიდან ვალდებულების შესრულების ბოლო ვადა 2020 წლის 30 დეკემბერი იყო და განმარტა „მხარეებმა ძირითადი თანხის - 290 000 აშშ დოლარის გადახდის ვალდებულება დაუკავშირეს შენობის მე-8 სართულის გადახურვას, თუმცა იქვე, მესამე პუნქტში განსაზღვრულია ვალდებულების შესრულების ბოლო ვადა - 2020 წლის 30 დეკემბერი," წინააღმდეგობრივი მსჯელობა განავითარა. სააპელაციო სასამართლო, ერთი მხრივ, უთითებს: „მოსარჩელემ ვადაზე ადრე, 2020 წლის 31 ივლისს, სარჩელის აღძვრით და მოპასუხის კუთვნილი უძრავი ქონების დაყადაღებით, მიზანმიმართულად მიაყენა მოვალეს ზიანი და ჩააყენა იმ მდგომარეობაში, რომ ამ უკანასკნელმა ვეღარ შეძლო ვალდებულების შესრულება“ (სააპელაციო სასამართლოს ეს მსჯელობა საკასაციო სასამართლოს მართებულად მიაჩნია და იზიარებს ამ დასკვნას), ხოლო, მეორე მხრივ, მსჯელობს, რომ „პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილების (სააპელაციო წესით გასაჩივრებული გადაწყვეტილების) მიღების მომენტში 2022 წლის 18 ოქტომბერს, მოპასუხის მიერ შესასრულებელი ვალდებულება ვადამოსული იყო და არსებობდა მოპასუხისთვის ვალდებულების შესრულების დაკისრების კანონისმიერი საფუძველი, ამის გათვალისწინებით, სარჩელი ნაწილობრივ უნდა დაკმაყოფილდეს“ (სააპელაციო სასამართლოს ამ მსჯელობას, შესაბამისად, დასკვნას სარჩელის ნაწილობრივ დაკმაყოფილების შესახებ არ იზიარებს საკასაციო სასამართლო).

25.1. საკასაციო სასამართლო მხარეთა შორის სადავო მე-8 მუხლის დანაწესზე მიუთითებს, რომლითაც განსაზღვრულია საფასურის გადახდა შემდეგნაირი წესით:

25.1.1. აღნაგობის პირობების კორექტირებისა და ნასყიდობის შესახებ 2019 წლის 24 დეკემბრის ხელშეკრულების (N912-SUT/A-241) მე-8.1 მუხლის თანახმად, ხელშეკრულებით განსაზღვრული 111,9 კვ.მ-ის მოცულობის უძრავი ქონების ფასის გათვალისწინებით (ჩათვლით), ხელშეკრულების მე-4 მუხლის 2.1 პუნქტით ჯამურად განსაზღვრული 290 000 აშშ დოლარის (გადახდის დღისათვის არსებული “სებ”-ის კურსის გათვალისწინებით), „კომპანიის“ სასარგებლოდ, გადახდის ვალდებულება აქვს „კონტრაქტორს“ (წინამდებარე დავის მოპასუხეს), არა უგვიანეს იმ დღისა, როდესაც სამშენებლო ობიექტის, ანუ შენობა-ნაგებობის მე-8 სართული გადაიხურება მონოლითური ჩასხმის გზით;

25.1.2. ამავე ხელშეკრულების 8.2 მუხლით, იმ შემთხვევაში, თუ დაირღვევა ამავე მუხლის პირველი პუნქტით დადგენილი გადახდის ვადები, „კონტრაქტორს“ დამატებით წარმოეშობა ვალდებულება, „კომპანიის“ სასარგებლოდ, საპროცენტო სარგებლის სახით, გადაიხადოს შეუსრულებელი ვალდებულების 1%, ყოველ გადახდა დაგვიანებულ თვეზე გაანგარიშებით;

25.1.3. ხელშეკრულების 8.3 მუხლით, ამ მუხლის პირველი და მე-2 პუნქტებით გათვალისწინებული თანხების გადახდის საბოლოო ვადა ჯამურად არის 2020 წლის 30 დეკემბერი და თუ ამ ვადაში, „კონტრაქტორი“ სრულად არ დაფარავს ყველა ვალდებულებას, მას წარმოეშობა ვალდებულება, „კომპანიას“ საკუთრებაში დაუბრუნოს ამ ხელშეკრულების გათვალისწინებით იპოთეკით დატვირთულ ბინებიდან/ფართებიდან იმ კვადრატული მეტრის მოცულობის ფართი (ბინა, ან სასტუმრო, ან კომერციული ფართი), რამდენი 380 (სამას ოთხმოცი) აშშ დოლარის გადახდის ვალდებულებაც მას შეუსრულებელი ექნება „კომპანიის“ წინაშე;

25.1.4. ხელშეკრულების 8.4 მუხლით, იმ შემთხვევაში, თუ აღმოჩნდება, რომ 2021 წლის 10 იანვრამდე, „კომპანიას“ საკუთრებაში არ დაუბრუნდა ამავე მუხლის მე-3 ნაწილით გამოთვლილი მოცულობის ფართები, აღნიშნული განიხილება ამ ხელშეკრულების დარღვევად და ამავდროულად გაგრძელდება „კონტრაქტორისათვის“ ამავე მუხლის მე-2 პუნქტით განსაზღვრული საპროცენტო სარგებლის დარიცხვა, ვალდებულების სრულად შესრულებამდე.

26. დადგენილია და სადავო არაა, რომ მოსარჩელემ 2020 წლის 7 ივლისს მოპასუხისათვის მიწერილი წერილით, ამ უკანასკნელს აცნობა, რომ შესრულებული იყო 2019 წლის 24 დეკემბრის ხელშეკრულების მე-8 მუხლით განსაზღვრული პირობა, კერძოდ, 2020 წლის 4 ივლისს მონოლითური ჩასხმის გზით გადაიხურა მშენებარე შენობა-ნაგებობის მე-8 სართული.

27. დადგენილია და სადავო არაა, რომ მოპასუხეს მოსარჩელისათვის არ გადაუხდია 290 000 აშშ დოლარი (გადახდის დღისათვის არსებული “სებ”-ის კურსის გათვალისწინებით);

28. საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობას და დასკვნას იმის შესახებ, რომ „მოსარჩელემ ვადაზე ადრე, 2020 წლის 31 ივლისს, სარჩელის აღძვრით და მოპასუხის კუთვნილი უძრავი ქონების დაყადაღებით, მიზანმიმართულად მიაყენა მოვალეს ზიანი და ჩააყენა იმ მდგომარეობაში, რომ ამ უკანასკნელმა ვეღარ შეძლო ვალდებულების შესრულება“.

29. დადგენილია და სადავო არაა, რომ მოსარჩელის მიერ არაერთხელ იქნა მოთხოვნილი, სარჩელის უზრუნველყოფის მიზნით, საპროცესო კანონმდებლობით განსაზღვრული შეზღუდვა მოპასუხის უძრავ ქონებაზე, რაც სასამართლოს განჩინებების საფუძველზე დაკმაყოფილდა და მოპასუხის უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებულია სანივთო შეზღუდვა (იხ. წინამდებარე გადაწყვეტილების მე-9 პუნქტი).

30. აღნაგობის პირობების კორექტირებისა და ნასყიდობის შესახებ 24.12.2019წ. ხელშეკრულებიდან მხარეთა შორის სადავო მე-8 მუხლის შეფასებისას, საკასაციო სასამართლო ეყრდნობა სსკ-ის 52-ე მუხლს, რომლის თანახმად ნების გამოვლენის განმარტებისას ნება უნდა დადგინდეს გონივრული განსჯის შედეგად, და არა მარტოოდენ გამოთქმის სიტყვასიტყვითი აზრიდან. “ნების გამოვლენის განმარტებაში „სიტყვასიტყვითი“ მნიშვნელობის მიღმა რეალური მნიშვნელობის დანახვა იგულისხმება“ (იხ.დავით კერესელიძე - კერძო სამართლის უზოგადესი სისტემები; თამარ გაბელია (რედაქტორი); თბილისი; 2009; გვ. 251). გამოვლენილი ნების განმარტების საკითხი დგება მაშინ, როდესაც მხარეები საკუთარ ან/და ერთმანეთის სიტყვებს ან/და ქმედებებს განსხვავებულ მნიშვნელობას ანიჭებენ, შესაბამისად, მოვლენათა განვითარებას აღწერენ განსხვავებულად. ასეთ შემთხვევაში, სასამართლოს ვალია, გამოარკვიოს, რეალურად რას გულისხმობდა მხარე სადავო სიტყვასა თუ ქცევაში. განმარტების მიზანი არ არის არსებული სამართალურთიერთობისათვის ახალი, მხარეთა მიერ მოუაზრებელი შინაარსის მინიჭება, არამედ განმარტებით მიღწეულ უნდა იქნეს მხარეთა ქმედებებისა და გამოთქმების ერთიან, ლოგიკურ ჯაჭვში მოქცევა, რომლითაც რომელიმე სახელშეკრულებო პირობას ძალა კი არ დაეკარგება, არამედ იმოქმედებს სხვა პირობებთან კოორდინირებულად (იხ. სუსგ-ები: N ას-1144-1090-2014, 23.02.2015წ.; N ას-425-425-2018, 18.02.2021წ. N ას-1063-2021, 21.12.2021წ.; N ას-999-2024, 29.11.2024წ.).

31. ნების გამოვლენის განმარტებისას იურიდიული ლიტერატურა და სასამართლო პრაქტიკა თანხმდება, რომ ნება უნდა განიმარტოს ნების მიმღების და არ მისი გამომვლენის თვალსაწიერიდან, ამგვარი განმარტების დროს გათვალისწინებული უნდა იქნეს ყველა ხელშესახები გარემოება, რომელიც ამ შემთხვევას ახასიათებს (იხ.დავით კერესელიძე - კერძო სამართლის უზოგადესი სისტემები; თამარ გაბელია (რედაქტორი); თბილისი; 2009; გვ. 251-256; ასევე - სუსგ-ები: N ას-1190-2021, 22.02.2022წ; N ას-950-2022, 30.09.2022წ). ნების გამოვლენის განმარტებისას ფრაზისა თუ ქმედების შინაარსის შესაფასებლად სასამართლო ხელმძღვანელობს სამოქალაქო ბრუნვის ჰიპოთეტური, გონიერი მონაწილის სტანდარტით, ჩაყენებულით ნების მიმღების მდგომარეობაში, “შესაბამისად, ნების გამოვლენა გარიგების ინსტიტუტის აუცილებელი კომპონენტი და, როგორც წესი, მისი სინონიმია“ (იხ.დავით კერესელიძე - კერძო სამართლის უზოგადესი სისტემები; თამარ გაბელია (რედაქტორი); თბილისი; 2009; გვ. 233).

32. საკასაციო სასამართლო მისსავე განმარტებას მოიხმობს, რომლის მიხედვითაც, სამოქალაქო სამართლით განმტკიცებული მხარეთა ავტონომიურობის პრინციპი ყველაზე ნათლად ხელშეკრულების თავისუფლებაში გამოიხატება. ხელშეკრულების თავისუფლება ეფუძნება მხარეთა სურვილს, დაამყარონ კონკრეტული სამართლებრივი ურთიერთობა. ხელშეკრულების თავისუფლება ორი ნაწილისაგან შედგება: ა) ხელშეკრულების დადების თავისუფლება; ბ) ხელშეკრულების შინაარსის თავისუფლება. სსკ-ის 319-ე მუხლის პირველი ნაწილის მე-2 წინადადების მიხედვით, „კერძო სამართლის სუბიექტებს შეუძლიათ კანონის ფარგლებში თავისუფლად დადონ ხელშეკრულებები და განსაზღვრონ ამ ხელშეკრულებათა შინაარსი. მათ შეუძლიათ დადონ ისეთი ხელშეკრულებებიც, რომლებიც კანონით გათვალისწინებული არ არის, მაგრამ არ ეწინააღმდეგება მას“ (შეად. ირმა გელაშვილი, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი, წიგნი III, ჭანტურია (რედ.), 2019, მუხლი 319, ველი 8); ეს კი იმას ნიშნავს, რომ სამოქალაქო კოდექსით განმტკიცებული ხელშეკრულების სახეები არ არის ამომწურავი. ხელშეკრულების მხარეებს, როგორც წესი, უფლება აქვთ, უფლება აქვთ დამოუკიდებლად აირჩიონ ხელშეკრულების ტიპიც და განსაზღვრონ ამ ხელშეკრულების შინაარსი (იხ: სერგი ჯორბენაძე, ხელშეკრულების თავისუფლება სამოქალაქო სამართალში, თბილისი, 2017, გვ. 103)- იხ. სუსგ N ას- 1190-2021, 22.02.2022წ.

33. მეორე კასატორის (მოსარჩელე კომპანიის) ძირითადი პრეტენზია იმაში მდგომარეობს, რომ სააპელაციო სასამართლომ არასწორად განმარტა მხარეთა შორის დადებულ ხელშეკრულებაში, კერძოდ მე-8 მუხლში, გამოვლენილი ნება და მცდარი დასკვნა გამოიტანა, რომ მოპასუხეს 290 000 აშშ დოლარის გადახდის ვალდებულების შესრულების ბოლო ვადა 2020 წლის 30 დეკემბერს ჰქონდა და არა ისე, როგორც ეს მხარეთა მიერ 8.1 -ე მუხლით განისაზღვრა და დაუკავშირდა სამშენებლო ობიექტის, ანუ შენობა-ნაგებობის მე-8 სართულის გადახურვას, მონოლითური ჩასხმის გზით, რის თაობაზეც მოპასუხეს არა მხოლოდ წერილობით ეცნობა (იხ. წინამდებარე გადაწყვეტილების 3.19 ქვეპუნქტი), არამედ მიმდინარე მშენებლობის შუალედური შემოწმების აქტზე 2020 წლის 11 ივლისს თავიანთი ხელმოწერებითაც დაადასტურეს მხარეებმა ეს ფაქტი (იხ. ტ.1, ს.ფ.42).

34. საკასაციო სასამართლო ხელშეკრულების არსებითი პირობებისა და ხელშეკრულების ცალკეული გამონათქვამების განმარტების შესახებ მისსავე განმარტებებს მოიხმობს. სსკ-ის 327.1-ე მუხლის მიხედვით, ხელშეკრულება დადებულად ითვლება, თუ მხარეები ყველა მის არსებით პირობებზე შეთანხმდნენ საამისოდ გათვალისწინებული ფორმით. პრაქტიკული მნიშვნელობის საკითხია, თუ რას მოიზრებს ხელშეკრულების არსებითი პირობა (essentialia negotii). სსკ-ის 327.2-ე მუხლის მიხედვით, „არსებითად ჩაითვლება ხელშეკრულების ის პირობები, რომლებზედაც ერთ-ერთი მხარის მოთხოვნით მიღწეულ უნდა იქნეს შეთანხმება, ანდა რომლებიც ასეთად მიჩნეულია კანონის მიერ“. ხელშეკრულების არსებითი პირობების ჩამონათვალს კანონი, იშვიათი გამონაკლისის გარდა (რადგან თითოეული ტიპის ხელშეკრულებას აქვს კანონით გაწერილი „მინიმალური შინაარსი“, რომლესაც ქმნიან ის პირობები, რომლებზეც შეთანხმების გარეშე ხელშეკრულება არ დაიდება), არ განსაზღვრავს. არსებითად ჩაითვლება ხელშეკრულების მხოლოდ ის პირობები, რომელზეც მხარეთა შეთანხმების მიღწევის გარეშე, ხელშეკრულება დადებულად არ ჩაითვლება (შეად. ეკატერინე ბაღიშვილი, სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი, წიგნი III, ჭანტურია (რედ.), 2019, მუხლი 327, ველი 7,8,).

35. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ ხელშეკრულებათა განმარტების სფეციფიკა განპირობებულია ურთიერთობათა ორმხრივი (მრავალმხრივი) ხასიათით, დისპოზიციური ნორმების გამოყენებით, სავაჭრო და საქმიანი ჩვეულებებითა და ტრადიციებით, მხარეთა შორის არსებულ ურთიერთობაში ჩამოყალიბებული პრაქტიკით, იმპერატიული ნორმების მოთხოვნათა გათვალისწინების აუცილებლობით და ა.შ.; ხელშეკრულება არის მხარეთა მიერ მიღწეული კონსესუსის შედეგი, რომელიც, სამართლებრივი თვალსაზრისით, იწვევს მხარეთა მიმართ უფლებებისა და ვალდებულებების წარმოშობას მათივე ნების საფუძველზე. ხელშეკრულების არსებობისათვის აუცილებელია ორი ან მეტი ნების თანხვედრა, რაც იწვევს მხარეთა საერთო ნების დადგენის აუცილებლობას. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ხელშეკრულების განმარტების არსი მხარეთა მიერ გამოვლენილი საერთო ნების ნამდვილი შინაარის, ხელშეკრულების რეალური მიზნის დადგენაში მდგომარეობს. სასამართლო მხარეთა ნამდვილ ნებას ადგენს მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ განმარტების პროცესში წარმოიშობა ხელშეკრულების ტექსტში გადმოცემულ დებულებათა შორის წინააღმდეგობა ან შეუსაბამობა (იხ. სუსგ-ები: N ას-178-167-2017, 14.07.2017წ.; N ას-72-76-2017, 31.07.2017წ.; N ას- 221-201-2017, 12.01.2018წ.; N ას-1298-2018, 22.03.2019წ.; N ას- 1161-2019, 9.03.2021 წ.; N ას- 405-2021, 29.06.2021წ.; N ას- 1190-2021, 22.02.2022წ.; N ას-3330-2022,25.04.2022წ.; N ას-950-2022, 30.09.2022წ.; N ას- 1407-2022, 2.02.2023წ.; N ას-1137-2023, 23.02.2024წ.; N ას-1050-2024, 6.12.2024წ.).

36. ყველა იმ გარიგებაში, რომლებშიც ნების გამოვლენის ნამდვილობა დამოკიდებულია მეორე მხარის მიერ ამ ნების მიღებაზე, არცთუ იშვიათად იბადება კითხვა, სწორად გაიგო თუ არა მეორე მხარემ ის, რისი თქმაც ნების გამომვლენ პირს სურდა. თუ მხედველობაში მივიღებთ იმას, რომ გარიგებათა აბსოლუტურ უმრავლესობაში ორი მხარე – ნების გამომვლენი და ნების მიმღები – მონაწილეობს, აშკარა გახდება, თუ რა დიდი მნიშვნელობა აქვს გამოვლენილი ნების სწორად გაგებას მეორე მხარის მიერ. მრავალი გარემოებით შეიძლება იყოს გამოწვეული, რომ ის, რაც იგულისხმა ნების გამომვლენმა, სხვაგვარად გაიგო მისმა მიმღებმა. აქედან წარმოიშობა გამოვლენილ ნებათა კონფლიქტი, რომელიც საჭიროებს სწორად გადაწყვეტას. ამ კონფლიქტის გადაწყვეტის სამართლებრივ საშუალებას წარმოადგენს ნების გამოვლენის განმარტება (იხ. სუსგ-ები: N ას-358-343-2016, 3.06.2016წ.; N ას-178-167-2017, 14.07.2017წ.; N ას-76-72-2017, 31.07.2017წ.; N ას-1382-1302-2017, 30.10.2018წ.; N ას-1298-2018, 22.03.2019წ.; N ას-559-2019, 4.12.2019წ.; N ას-1484-2018, 11.06.2020წ.; N ას-1117-2020, 25.03.2021წ.; N ას-475-2019, 15.04.2021წ.; N ას-894-2021, 23.12.2021წ.; N ას- N ას-1190-2021, 22.02.2022წ.; N ას-1361-2021, 18.03.2022წ.; N ას-1846-2018, 5.05.2022წ.; N ას-30-2022, 22.11.2022წ.; N ას-1263-2022, 22.11.2022წ.; N ას-1407-2022, 22.11.2022წ.; N ას-490-2023, 13.06.2023წ.; N ას-1198-2023, 10.01.2024წ.; N ას -1050-2024, 6.12.2024წ.).

37. ნების გამოვლენის განმარტება ემსგავსება კანონის განმარტებას: ორივე შემთხვევაში ხდება ბუნდოვანი, საეჭვო აზრის დაზუსტება. მაგრამ თუ კანონის განმარტებას ზოგადი ხასიათი აქვს, ე.ი. სავალდებულოა და გამოიყენება ყველას მიმართ და მიზნად ისახავს კანონის ბუნდოვანი ადგილების ერთიანი გაგების უზრუნველყოფას, გარიგების (ხელშეკრულების) განმარტების მიზანი უფრო ვიწროა – გარიგების (ხელშეკრულების) მონაწილე მხარეებს შორის ურთიერთობის გარკვევა. ამიტომ ასეთ განმარტებას ძალა აქვს მხოლოდ გარიგების მონაწილეებისათვის. სსკ-ის 52-ე მუხლში (ნორმის დეფინიცია იხ. წინამდებარე გადაწყვეტილების 30-ე პუნქტში) მითითებული „გონივრული განსჯა“ უნდა ემყარებოდეს გარკვეულ კრიტერიუმებს, კერძოდ, ნების გამოვლენის განმარტება უნდა განხორციელდეს ნების მიმღების შემეცნების (გაგების) შესაძლებლობათა გათვალისწინებით. ამგვარი განმარტების დროს გათვალისწინებული უნდა იქნეს ყველა ხელშესახები გარემოება, რომელიც ამ შემთხვევას ახასიათებს (იხ. სუსგ-ები: N ას-1190-2021, 22.02.2022წ.; N ას-1361-2021, 18.03.2022წ.; N ას-1846-2018, 5.05.2022წ.; N ას-30-2022, 22.11.2022წ.; N ას-1263-2022, 22.11.2022წ.; N ას-1407-2022, 22.11.2022წ.; N ას-490-2023, 13.06.2023წ.; N ას-1198-2023, 10.01.2024წ.; N ას-1050-2024, 6.12.2024წ.).

38. საკასაციო სასამართლო, ცხადია, ითვალისწინებს მხარეთა ნების გამოვლენის თავისუფლების პრინციპს ხელშეკრულების დადების დროს (სსკ-ის 319-ე მუხლი), თუმცა, კეთილსინდისიერების ფარგლებში კონტრაჰენტთა ქმედებებს შეაფასებს ერთმანეთისადმი ნაკისრი უფლება-მოვალეობების, ხელშეკრულებაში გამოვლენილი ფაქტობრივი ნების გონივრულობისა და სამართლიანობის საფუძველზე. ზოგადად ხელშეკრულების განმარტების დროს სასამართლო ორ მნიშვნელოვან საკითხს წყვეტს: სასამართლოს ევალება მხარეთა მიერ ხელშეკრულებაში გაკეთებული გამონათქვამების დაზუსტება, ხოლო, მეორე მხრივ, სასამართლო თავისი გადაწყვეტილებით ხელშეკრულებაში ღიად დარჩენილი ადგილების ე.წ. ხარვეზების შევსებას ახორციელებს. „ხელშეკრულების გამონათქვამების განმარტება“ და „ხელშეკრულების შევსებითი განმარტება“ განსხვავებული ცნებებია. სხვადასხვანაირი, ორაზროვანი და მრავალმნიშვნელოვანი გამონათქვამების დაზუსტების აუცილებლობას ადგილი აქვს, როდესაც მხარეები ხელშეკრულების გამონათქვამების მიღმა არსებულ მნიშვნელობებზე დავობენ. ხოლო ხელშეკრულების შევსებით განმარტებას მაშინ აქვს ადგილი, როდესაც მხარეებს ხელშეკრულების ტექსტში გამორჩენილი აქვთ ცალკეულ საკითხთა მოწესრიგება ან ხელშეკრულების პირობები გარკვეული ხარვეზებითაა მოცემული (იხ. სუსგ-ები: N ას-1190-2021, 22.02.2022წ.; N ას-1361-2021, 18.03.2022წ.; N ას-1846-2018, 5.05.2022წ.; N ას-30-2022, 22.11.2022წ.; N ას-1263-2022, 22.11.2022წ.; N ას-1407-2022, 22.11.2022წ.; N ას-490-2023, 13.06.2023წ.; N ას-1198-2023, 10.01.2024წ.; N ას-1050-2024, 6.12.2024წ.).

39. ხელშეკრულების გამონათქვამების განმარტების დროს უნდა დადგინდეს მხარის შინაგანი ნების შესაბამისობა მის გამოხატულებასთან. ხელშეკრულების განმარტების მიზანი მისი შინაარსის დადგენაა. განმარტებას შეიძლება საჭიროებდეს, როგორც მთელი ხელშეკრულება, ასევე მისი რომელიმე ნაწილი ან თუნდაც რომელიმე პუნქტი (პირობა). ხელშეკრულების პირობები იმგვარად უნდა იქნას განმარტებული, რომ ყველა მათგანს მიეცეს მნიშვნელობა და არა რომელიმე მათგანს წაერთვას ძალა. ხელშეკრულების გამონათქვამების სხვადასხვანაირობა გულისხმობს, რომ ხელშეკრულების ცალკეული გამონათქვამები შეიძლება სხვადასხვანაირად იქნას გაგებული. გამონათქვამთა საგულდაგულო შერჩევის მიუხედავად, დოკუმენტი ყოველთვის ერთნაირად ვერ იქნება აღქმული მისი წამკითხველების მიერ. გამონათქვამების შინაარსის დადგენა უნდა მოხდეს ხელშეკრულების საერთო ტექსტით ან ხელშეკრულების იმ ნაწილებით, რომლებიც განსამარტავ გამონათქვამებს შეიცავენ.

40. ხელშეკრულების განმარტების საფუძვლებთან დაკავშირებით საინტერესოა ევროპული სახელშეკრულებო სამართლის ძირითადი პრინციპების (დებულებების) 5:101-5:107 მუხლების დანაწესები, კერძოდ, ხელშეკრულება უნდა განიმარტოს მხარეთა საერთო ნების შესაბამისად იმ შემთხვევაშიც კი, თუ იგი განსხვავდება სიტყვასიტყვითი მნიშვნელობისაგან. მხარეთა საერთო ნების დადგენის შეუძლებლობის შემთხვევაში, განმარტების კრიტერიუმად მიიჩნევა ხელშეკრულების მხარეთა მსგავსი გონივრული აზროვნების მქონე პირთა შეფასება მოცემულ გარემოებებში. ხელშეკრულების ცალკეული გამონათქვამი (პირობა) უნდა განიმარტოს იმ მთლიანი ხელშეკრულების ჭრილში, რომელშიც ისინი არის მოცემული (იხ. სუსგ-ები: №ას-1144-1090-2014, 23.02.2015წ.; N ას-358-343-2016, 3.06.2016წ.; N ას-178-167-2017, 14.07.2017წ.; N ას-76-72-2017, 31.07.2017წ.; N ას-1382-1302-2017, 30.10.2018წ.; N ას-1298-2018, 22.03.2019წ.; N ას-559-2019, 4.12.2019წ.; N ას-1484-2018, 11.06.2020წ.; N ას-1117-2020, 25.03.2021წ.; N ას-475-2019, 15.04.2021წ.; N ას-894-2021, 23.12.2021წ.; N ას-1190-2021, 22.02.2022წ.; N ას-1361-2021, 18.03.2022წ.; N ას-1846-2018, 5.05.2022წ.; N ას-30-2022, 22.11.2022წ.; N ას-1263-2022, 22.11.2022წ.; N ას-1407-2022, 22.11.2022წ.; N ას-490-2023, 13.06.2023წ.; N ას-1198-2023, 10.01.2024წ.; N ას-1050-2024, 6.12.2024წ.).

41. განსახილველ შემთხვევაში მხარეთა მიერ 2019 წლის 24 დეკემბრის ხელშეკრულებაში, კერძოდ მე-8 მუხლში (იხ. წინამდებარე გადაწყვეტილების 25.1.1-25.1.3 ქვეპუნქტები) გამოვლენილი ნება შეფასებას საჭიროებს იმ გარემოების დასადგენად, წარმოეშვა თუ არა მოპასუხეს სადავო თანხის - 290 000 აშშ დოლარის მოსარჩელისათვის ანაზღაურების ვალდებულება 2020 წლის 30 დეკემბრამდე და შეიცავდა თუ არა მხარეთა შეთანხმება გარკვეული პირობის დადგომის შესახებ დათქმას, რომლის დადგომასაც მხარეებმა კონკრეტული ვალდებულების წარმოშობა დაუკავშირეს.

42. საკასაციო სასამართლოს სამართლებრივი შეფასებით, მოდავე მხარეებმა აღნაგობის პირობების კორექტირებისა და ნასყიდობის შესახებ 2019 წლის 24 დეკემბრის ხელშეკრულების (N912-SUT/A-241) მე-8.1 მუხლის თანახმად, ხელშეკრულებით განსაზღვრული 111,9 კვ.მ-ის მოცულობის უძრავი ქონების ფასის გათვალისწინებით (ჩათვლით), ხელშეკრულების მე-4 მუხლის 2.1 პუნქტით ჯამურად განსაზღვრული 290 000 აშშ დოლარის (გადახდის დღისათვის არსებული “სებ”-ის კურსის გათვალისწინებით), „კომპანიის“ სასარგებლოდ, მოპასუხის „კონტრაქტორის“ (წინამდებარე დავის მოპასუხის) მიერ გადახდის ვალდებულება დაუკავშირეს სამშენებლო ობიექტის, ანუ შენობა-ნაგებობის მე-8 სართულის მონოლითურად ჩასხმას პირობას, თუმცა, ეს ვადა არ იყო მოპასუხის მხრიდან მოსარჩელე კომპანიისათვის 290 000 აშშ დოლარის გადახდის ვალდებულების შესრულების საბოლოო ვადა, რადგან ზემოხსენებული ხელშეკრულების 8.2 მუხლით, იმ შემთხვევაში, თუ დაირღვევა ამავე მუხლის პირველი პუნქტით დადგენილი გადახდის ვადები, „კონტრაქტორს“/მოპასუხეს დამატებით წარმოეშობა ვალდებულება, „კომპანიის“ სასარგებლოდ, საპროცენტო სარგებლის სახით, გადაიხადოს შეუსრულებელი ვალდებულების 1%, ყოველ გადახდა დაგვიანებულ თვეზე გაანგარიშებით. ხელშეკრულების 8.3-ე მუხლით კი განისაზღვრა, რომ ამ მუხლის პირველი და მე-2 პუნქტებით გათვალისწინებული თანხების გადახდის საბოლოო ვადა ჯამურად არის 2020 წლის 30 დეკემბერი. მეორე კასატორის (მოსარჩელე კომპანიის) პრეტენზიის პასუხად, რომ თუ ძირითადი ვალდებულება არ არსებობს, მაშინ პირგასამტეხლოს მოთხოვნაც შეუძლებელია, საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ იურიდიული დოქტრინისა და სასამართლო პრაქტიკის მიხედვით, პირგასამტეხლოზე უფლება აქცესორული უფლებაა. ეს იმას ნიშნავს, რომ არ არსებობს პირგასამტეხლო ძირითადი უფლების გარეშე. პირგასამტეხლო ძირითადი უფლების სამსახურშია. ამიტომაც დაუშვებელია პირგასამტეხლოს მოთხოვნის განხორციელება ძირითადი უფლების გარეშე. პირგასამტეხლოს აქცესორული ბუნება განაპირობებს იმ ფაქტსაც, რომ მისი დაკისრების წინაპირობას წარმოადგენს მოვალის მიერ ვალდებულების ბრალეულად დარღვევა. პირგასამტეხლო უსაგნო იქნება, როცა მოვალის ბრალის გარეშე ვალდებულება ვერ შესრულდება ან ხელშეკრულება გაუქმდება. პირგასამტეხლოთი ვალდებულების უზრუნველყოფა სულაც არ ცვლის პასუხისმგებლობის საერთო საფუძველს. ამიტომაცაა, რომ თუკი ძირითადი ვალდებულების შეუსრულებლობისათვის ან არაჯეროვანი შესრულებისათვის მოვალეს არ ეკისრება პასუხისმგებლობა, მაშინ მას არც პირგასამტეხლოს გადახდა დაეკისრება (იხ. ლადო ჭანტურია, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი, წიგნი მესამე, მუხლი 417, თბილისი, 2001, გვ. 489-490; ქეთევან მესხიშვილი, კერძო სამართლის აქტუალური საკითხები, ტომი I, თბ., 2020 წელი, გვ. 89; მრავალთა შორის იხ. სუსგ-ები: N ას-1006-2021, 31.05.2022 წ; N ას- 1164-2023, 4.12.2023წ.; N ას-504-2024, 4.10.2024წ.).

43. მხარეებმა 8.3-ე მუხლით შეათანხმეს პირობა, თუ საბოლოო ვადაში, ანუ 2020 წლის 30 დეკემბრის ჩათვლით, „კონტრაქტორი“/მოპასუხე სრულად არ დაფარავს ყველა ვალდებულებას, მას წარმოეშობა ვალდებულება, „კომპანიას“ საკუთრებაში დაუბრუნოს ამ ხელშეკრულების გათვალისწინებით იპოთეკით დატვირთულ ბინებიდან/ფართებიდან იმ კვადრატული მეტრის მოცულობის ფართი (ბინა, ან სასტუმრო, ან კომერციული ფართი), რამდენი 380 (სამასოთხმოცი) აშშ დოლარის გადახდის ვალდებულებაც მას შეუსრულებელი ექნება „კომპანიის“ წინაშე.

44. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ მოპასუხის მიერ გადასახდელი 290 000 აშშ დოლარის გადახდის ბოლო ვადად 2020 წლის 30 დეკემბრის განსაზღვრა იმითაც არის გამყარებული, რომ მხარეებმა ხელშეკრულების 8.4 მუხლით, დაადგინეს შემდეგი მოწესრიგება: თუ აღმოჩნდება, რომ 2021 წლის 10 იანვრამდე, „კომპანიას“ საკუთრებაში არ დაუბრუნდა 8.3-ე ნაწილით გამოთვლილი მოცულობის ფართები, აღნიშნული განიხილება ამ ხელშეკრულების დარღვევად და ამავდროულად გაგრძელდება „კონტრაქტორისათვის“ ამავე მუხლის მე-2 პუნქტით განსაზღვრული საპროცენტო სარგებლის დარიცხვა, ვალდებულების სრულად შესრულებამდე. ამდენად, მე-8 მუხლის თანახმად, მოპასუხეს 290 000 აშშ დოლარის გადახდის ვალდებულების შესრულების ბოლო ვადად მხარეებმა შეათანხმეს ვადა 2020 წლის 30 დეკემბრის ჩათვლით და რადგან მოპასუხემ ხელშეკრულებით შეთანხმებული პირობის - მე-8 სართულის მონოლითური ჩასხმის გადახურვის შესახებ შეტყობინება მიიღო, თუმცა, ამ ფაქტის შეტყობინებისთანავე არ გადაუხდია 290 000 აშშ დოლარი, რომლის გადახდის ბოლო ვადად 2020 წლის 30 დეკემბერი იყო, მოპასუხეს არ წარმოშობია 290 000 აშშ დოლარის, როგორც შეუსრულებელი ვალდებულების 1%-ის გადახდის ვალდებულება, რადგან დადგენილია, რომ მოვალემ ბრალეულად კი არ აარიდა თავი ვალდებულების შესრულებას, არამედ, მოსარჩელის მიერ ინიცირებულმა დავამ და, როგორც ეს დადგენილია, სარჩელის უზრუნველყოფის არაერთი ღონისძიების მიზანმიმართულად გამოყენებამ, რამაც მოპასუხეს ზიანი მიაყენა (იხ. წინამდებარე გადაწყვეტილების 28-ე პუნქტი), შეუძლებელი გახადა ამ უკანასკნელის მხრიდან ვალდებულების შესრულება. მოპასუხის მიერ ვალდებულების შესრულების ბოლო ვადასთან, რაც 2020 წლის 30 დეკემბერია, დაკავშირებით სააპელაციო სასამართლოს დასკვნა გაზიარებულია საკასაციო სასამართლოს მიერ, თუმცა, სასარჩელო მოთხოვნის ნაწილობრივ დაკმაყოფილების კუთხით, როგორც უკვე აღინიშნა, სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობა და დასკვნები წინააღმდეგობრივია. აქვე საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ მეორე კასატორის (მოსარჩელე კომპანიის) მითითება ხელშეკრულების 6.2-ე მუხლზე არაფრით ამყარებს მის პოზიციას და მე-8 მუხლის განმარტების მიზნებისთვის სამართლებრივად უსარგებლოა (იხ. მოსარჩელის საკასაციო პრეტენზია წინამდებარე გადაწყვეტილების 21.4.2 ქვეპუნქტში).

45. საკასაციო სასამართლო არაერთ გადაწყვეტილებაში/განჩინებაში განმარტავს, რომ დროის მნიშვნელობა და მისი ზემოქმედება სამართლებრივ ურთიერთობებზე ვალდებულებით სამართალშიც ვლინდება, განსაკუთრებით კი ვალდებულების შესრულებასთან კავშირში. ვალდებულების დროულად შესრულება ერთ-ერთ უმთავრეს პრინციპს წარმოადგენს. ვალდებულების შესრულების დროდ ითვლება იმ მომენტის დადგომა, როდესაც ვალდებულება შესრულებულ უნდა იქნეს. „სამოქალაქო კანონმდებლობა დროის ფაქტორს უკავშირებს სამართლებრივი ურთიერთობის წარმოშობას, შეცვლასა და შეწყვეტას, ასევე იმ მოქმედებათა შესრულებას, რომელიც გათვალისწინებულია კანონით ან ხელშეკრულებით (იხ. თამარ ზარანდია, სახელშეკრულებო ვალდებულების შესრულების ადგილი და ვადები, თბ., 2005, გვ.31.).

46. სსკ-ის 90-ე მუხლის საფუძველზე, საკასაციო სასამართლო არაერთ გადაწყვეტილებაში/განჩინებაში განმარტავს, რომ პირობითად ითვლება გარიგება, როდესაც იგი დამოკიდებულია სამომავლო და უცნობ მოვლენაზე იმით, რომ ან გარიგების შესრულების გადადება ხდება მის დადგომამდე, ან გარიგების შეწყვეტა – ამ მოვლენის დადგომისთანავე. გარიგებით გათვალისწინებული შედეგის დადგომა შეიძლება რამდენიმე პირობაზე იყოს დამოკიდებული. ეს პირობები შეიძლება იყოს როგორც კუმულატიური, ასევე ალტერნატიული. კუმულატიური პირობის დროს აუცილებელია ყველა იმ პირობის არსებობა, რომელიც მოთხოვნის უფლების წარმოშობის პირობად არის დასახელებული. ალტერნატიული პირობის შემთხვევაში გარიგების ნამდვილობისათვის საკმარისია ერთ-ერთი რომელიმე პირობის დადგომა. ამასთან, გარიგება პირობით დადებულად ჩაითვლება მხოლოდ მაშინ, როცა მისი ნამდვილობა დამოკიდებულია სამომავლო და უცნობ მოვლენაზე, ე.ი. ისეთ მოვლენაზე, რომელიც მომავალში უნდა დადგეს, მაგრამ ჯერ კიდევ გაურკვეველია, დადგება თუ არა ეს მოვლენა სინამდვილეში. იურიდიულ ლიტერატურაში სამართლიანად არის აღნიშნული, რომ პირობის სამართლებრივი ინსტიტუტი კერძო ავტონომიის ღირსშესანიშნავი საშუალებაა. იგი გარიგების მხარეებს შესაძლებლობას აძლევს, ნაკისრი ვალდებულებების შესრულება გადადონ იმით, რომ იგი დაუკავშირონ რაღაც მოვლენას, რომლის დადგომაში მეორე მხარეც იქნება დაინტერესებული (იხ. ლადო ჭანტურია, სამოქალაქო სამართლის ზოგადი ნაწილი, თბ., 2011; შეად. სუსგ-ას N ას-N ას-1190-2021, 22.01.2022წ.).

47. აღსანიშნავია, რომ ხელშეკრულებით მხარეთა შორის განსაზღვრული ვადა და შეთანხმებული პირობა იმითაც ემსგავსება ერთმანეთს, რომ მათი მეშვეობით ხდება სახელშეკრულებო ვალდებულების შესრულების დროში გაშლა. ამასთან, არც ვადა და არც პირობა არ განსაზღვრავს ხელშეკრულების კანონიერ ძალას (როდესაც პირობით გარიგებებზეა საუბარი, იგულისხმება სსკ-ის 90-98-ე მუხლებით გათვალისწინებული წესები და არა გარიგების ნამდვილობის პირობები). ეს ნიშნავს იმას, რომ ვალდებულება არსებობს მათგან დამოუკიდებლად: ვადა და პირობა განსაზღვრავს მხოლოდ ვალდებულების შესრულების მომენტს. გარიგების შედეგის დადგომის განმსაზღვრელი პირობა შეიძლება მხარეების მიერ ფორმულირებული იყოს როგორც პოზიტიურად (ე.ი. დადებითი შინაარსი), ისე ნეგატიურად (ე.ი. უარყოფითი შინაარსი). პირობის შინაარსი პოზიტიურია, თუკი გარიგების შედეგი დამოკიდებულია პირობის დადგომაზე. პირობის შინაარსი იქნება ნეგატიური, თუკი გარიგებით გათვალისწინებული შედეგის დადგომა დამოკიდებულია იმაზე, რომ პირობა არ დადგეს. ( იხ. დამატებით: თ.ზარანდია, სახელშეკრულებო ვალდებულების შესრულების ადგილი და ვადები, თბ., 2005, გვ. 37; იხ. სუსგ N ას-1190-2021, 22.01.2022წ.).

48. თეორიულ-სამართლებრივი თვალსაზრისით, პირობა, მისი იურიდიული შინაარსიდან გამომდინარე, სხვადასხვა ნიშნის მიხედვით კლასიფიცირდება, თუმცა, საკანონმდებლო რეგლამენტაციის თვალსაზრისით, პირობათა კლასიფიკაცია რამდენიმე ნიშნის მიხედვით ხდება, მათ შორისაა პოზიტიური პირობა, რომელიც სსკ-ის 93-ე მუხლშია განმარტებული. ნორმის პირველი ნაწილი პირობის დადგომას შეთანხმებული ვადით განსაზღვრავს, ამ ვადის უშედეგოდ გასვლის შემთხვევაში, პირობა ძალადაკარგულად მიიჩნევა და შესაბამისად, გარიგებაც არ წარმოშობს სამართლებრივ შედეგებს, რაც შეეხება ნორმის მეორე ნაწილს, მის აღწერილობით ნაწილში გადმოცემულია შემდეგი: თუ ვადა არ არის განსაზღვრული, მაშინ პირობა შეიძლება შესრულდეს ნებისმიერ დროს. პირობა შეიძლება ძალადაკარგულად იქნეს მიჩნეული, როცა აშკარაა, რომ მოვლენის დადგომა უკვე შეუძლებელია (იხ. სუსგ-ები: N ას-1223-1182-2016, 19.05. 2017 წ.; N ას-526-2019, 17.02.2021წ.; N ას-1190-2021, 22.01.2022წ.; N ას-658-2022,15.02.2023წ.; N ას-1041-2021, 22.05.2023წ.). ამდენად, პირობით ვალდებულებაში მოიაზრება ისეთი ვალდებულება, რომელიც ერთდროულად სამომავლო და უცნობი მოვლენის დადგომის შემთხვევაში წარმოიშობა და რომლის დადგომა ან დაუდგომლობა მხარეთა ნებაზე არ არის დამოკიდებული (იხ. სუსგ-ები:N ას-647-647-2018, 21.10.2019წ.; N ას-526-2019, 17.02.2021წ.; N ას-1190-2021, 22.01.2022წ.).

49. საკასაციო სასამართლო არ იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობას რომ 2019 წლის 24 დეკემბრის ხელშეკრულების 8.3-ე პუნქტის საფუძველზე მოსარჩელეს შეუძლია მოპასუხეს ძირითადი ვალდებულების 290 000 აშშ დოლარის გადახდის სანაცვლოდ მოსთხოვოს მის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების გადაცემა, რადგან თვითონ სააპელაციო სასამართლო მიერვეა დადგენილი, რომ მოსარჩელემ ვადაზე ადრე, 2020 წლის 31 ივლისს, სარჩელის აღძვრით და მოპასუხის კუთვნილი უძრავი ქონების დაყადაღებით, მიზანმიმართულად მიაყენა მოვალეს ზიანი და ჩააყენა იმ მდგომარეობაში, რომ ამ უკანასკნელმა ვეღარ შეძლო ვალდებულების შესრულება. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ მოსარჩელემ არასწორად გამოიყენა ხელშეკრულების მე-8 მუხლით განსაზღვრული მოპასუხის მხრიდან შესასრულებელი ვალდებულების საბოლოო ვადა და 2020 წელს 31 ივლისს სარჩელის აღძვრითა და მოპასუხის კუთვნილი უძრავი ქონების დაყადაღებით, როდესაც ეს უკანასკნელი კუთვნილი უძრავი ქონების გასხვისებით ვერ შეძლებდა 290 000 აშშ დოლარის გადახდას, არაკეთილსინდისიერად შეუწყო ხელი იმგვარი ვითარების შექმნას, როდესაც მოპასუხე ვერ შეძლებდა თანხის გადახდას და დადგებოდა ხელშეკრულებით შეთანხმებული მორიგი პირობა- უძრავი ქონების ნატურით გადაცემა, რაც მოსარჩელისათვის ხელსაყრელია. საკასაციო სასამართლომ უკვე განმარტა, რომ ხელშეკრულების მე-8 მუხლის პირველი და მე-2 ნაწილებით გათვალისწინებული თანხების გადახდის საბოლოო ვადა ჯამურად 2020 წლის 30 დეკემბერს იყო და თუ ამ ვადაში მოპასუხე (პირველი კასატორი) სრულად არ დაფარავდა ყველა ვალდებულებას, მას მოსარჩელე კომპანიის (მეორე კასატორის) წინაშე წარმოეშობოდა ვალდებულება, საკუთრებაში გაეცა ხელშეკრულებით გათვალისწინებით იპოთეკით დატვირთული ბინებიდან/ ფართებიდან იმდენი კვადრატული მეტრის მოცულობის ფართი (ბინა, ან საასტუმრო, ან კომერციული ფართი), რამდენი 380 აშშ დოლარის გადახდის ვალდებულებაც შეუსრულებელი ექნებოდა მოპასუხეს „კომპანიის“ წინაშე, ეს კი მოპასუხის მხრიდან 2020 წლის 30 დეკემბრის ჩათვლით შესასრულებელ ვალდებულებას ეხება. ამ პირობებს მოჰყვება მე-8 მუხლის მე-4 ნაწილი, რომლის მიხედვით მხარეებმა დაადგინეს შემდეგი მოწესრიგება: თუ აღმოჩნდება, რომ 2021 წლის 10 იანვრამდე, „კომპანიას“ საკუთრებაში არ დაუბრუნდა 8.3-ე ნაწილით გამოთვლილი მოცულობის ფართები, აღნიშნული განიხილება ამ ხელშეკრულების დარღვევად და ამავდროულად გაგრძელდება „კონტრაქტორისათვის“/მოპასუხისთვის ამავე მუხლის მე-2 პუნქტით განსაზღვრული საპროცენტო სარგებლის დარიცხვა, ვალდებულების სრულად შესრულებამდე.

50. შესრულების მოთხოვნის მომენტს წარმოადგენს დრო, რომლის დადგომის შემდეგაც კრედიტორს უფლება აქვს, მოითხოვოს შესრულება. შესრულების მოთხოვნის მომენტი პასუხობს კითხვაზე, თუ როდიდან აქვს კრედიტორს მოთხოვნის უფლება. ამ მომენტის დადგომას ახლავს სამი ფაქტორი: 1) შესრულების მოთხოვნამდე – შესრულების ვალდებულება არსებობს, მაგრამ კრედიტორს, როგორც წესი, არა აქვს მისი მოთხოვნის უფლება. ამდენად, გარკვეულ მომენტამდე ვალდებულების შესრულების მოთხოვნის უფლება მხოლოდ იგულისხმება – იგი სავარაუდოა; 2) როგორც კი დადგება ვალდებულების შესრულების ვადა, კრედიტორს ეძლევა უფლება, შეარჩიოს ვალდებულების შესრულების მომენტი; 3) ხანდაზმულობის ფაქტორი – რადგანაც კრედიტორის მოთხოვნის უფლებაც არ არის უვადო და მასზე მოქმედებს ხანდაზმულობის ზოგადი წესები. ამდენად, არ არის გამორიცხული, რომ თვით კრედიტორის მოთხოვნა გახდეს ვადაგასული. ხანდაზმულობის ამოწურვის შემდეგ კრედიტორს არა აქვს უფლება მოითხოვოს ვალდებულების იძულებითი შესრულება (იხ. ზურაბ ძლიერიშვილი, გიორგი ცერცვაძე, ირაკლი რობაქიძე, გიორგი სვანაძე, ლაშა ცერცვაძე, ლევან ჯანაშია - სახელშეკრულებო სამართალი; თბილისი, 2014, გვ. 397-398). შესრულების დრო მოვალისათვის მნიშვნელოვანია იმ თვალსაზრისით, თუ როდიდან ხდება იგი ვალდებული განახორციელოს შესრულება (იხ. სუსგ ას-1191-1051-2010, 10.02.2011წ.).

51. სამოქალაქო სამართალში შესრულების ვადები მრავალრიცხოვანი და მრავალფეროვანია. ასეთ ვადებს ერთმანეთისაგან განასხვავებენ არა მარტო ხანგრძლივობისა და განსაზღვრულობის ხარისხის მიხედვით, არამედ მათი წარმომშობი წყაროს სამართლებრივი ბუნების მიხედვითაც. შეიძლება განვასხვაოთ ვალდებულების შესრულების ა) სახელშეკრულებო; ბ) კანონისმიერი; გ) სასამართლოს (არბიტრაჟის) მიერ განსაზღვრული; დ) ცალმხრივი ნებით დადგენილი; და ე) გარემოებებიდან გამომდინარე ვადები (იხ. ზურაბ ძლიერიშვილი- ვალდებულების შესრულება, თბილისი, 2006, გვ.55).

52. ნების ავტონომიისა და ხელშეკრულების თავისუფლების ზოგადი პრინციპიდან გამომდინარე, ვალდებულების შესრულების დროს განსაზღვრავენ ვალდებულების სუბიექტები. სამოქალაქო-სამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილეებს საკუთარი ნებისა და თავიანთი ინტერესების შესაბამისად შეუძლიათ დაადგინონ შესრულების დრო კონკრეტული ვალდებულებისთვის, რომელიც უკვე წარმოშობილია ან მომავალში წარმოიშობა მათ შორის (in diem obbligatio). ამასთან, ხელშეკრულებით განსაზღვრულ შემთხვევებში, ვალდებულების შესრულების დრო მიეკუთვნება ხელშეკრულების არსებით პირობებს (შეად. სუსგ-ებს: N ას-1211-2020, 3.02.2021წ; N ას-1190-2021, 22.01.2022წ.).

53. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ ვალდებულების შესრულების ვადის განსაზღვრულობის მიხედვით, განასხვავებენ განსაზღვრული და განუსაზღვრელი ვადით დადებულ ხელშეკრულებებს. თავის მხრივ, ვალდებულების შესრულების ვადის განსაზღვრულობის ხარისხი შესაძლებლობას იძლევა შესრულების ვადები დაიყოს შემდეგნაირად: ა) ზუსტად განსაზღვრული დრო; ბ) ვადა, განსაზღვრული ვალდებულების პირობებით ან ვალდებულების არსიდან გამომდინარე; გ) გონივრული ვადა.

54. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ ვალდებულების შესრულების დრო შეიძლება განისაზღვროს დროის გარკვეული პერიოდით. ამ შემთხვევაში ვალდებულება შეიძლება შესრულდეს ნებისმიერ დროს ამ მონაკვეთის განმავლობაში, რადგან დროის ნებისმიერ პერიოდს გააჩნია როგორც ვადის დაწყების, ისე დასრულების მომენტი, ამიტომაც მნიშვნელოვანია დროის შესაბამისი ფარგლების დადგენა (შეად. სუსგ-ას: N ას-1190-2021, 22.01.2022წ.).

55. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ ვალდებულების შესრულების დრო შეიძლება განისაზღვროს იმ გარემოებაზე მითითებით, რომელიც მომავალში უნდა დადგეს. გვხვდება ისეთი შემთხვევებიც, როდესაც ხელშეკრულებით მხარეები ვალდებულებას განსაზღვრავენ დროის ზუსტად განსაზღვრული პერიოდით, თუმცა კი, ამ პერიოდის ათვლის დაწყებას უკავშირებენ გარკვეულ გარემოებას, რომელიც, მათი აზრით, მომავალში აუცილებლად დადგება. სსკ-ის 368-ე მუხლის თანახმად, თუ გარიგების ნამდვილობა დამოკიდებულია რაიმე პირობის დადგომაზე, მაშინ ვალდებულება შესასრულებელია იმ დღიდან, როცა ეს პირობა დგება.

56. როგორც წესი, ხელშეკრულების მხარეები ხელშეკრულების დადებისთანავე იწყებენ მის შესრულებას, მაგრამ არსებობს შემთხვევები, როდესაც ხელშეკრულებით გათვალისწინებული შედეგების დადგომას მხარეები უკავშირებენ განსაზღვრული გარემოებების არსებობას. ვინაიდან ხელშეკრულების (გარიგების) შედეგების დადგომა ამ გარემოებების არსებობაზეა დამოკიდებული, სამოქალაქო სამართალი ასეთ გარიგებებს პირობით გარიგებებს უწოდებს (იხ. დამატებით: ლ. ჭანტურია, სამოქალაქო სამართლის ზოგადი ნაწილი, თბ., 2011.).

57. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ მხარეთა შორის დადებული 24.12.2019წ. ხელშეკრულება კონკრეტულ პირობებს და ვადებს მოიცავს, სსკ-ის 98-ე მუხლი, რომელიც სისტემურად პირობითი გარიგებების თავს განეკუთვნება, აწესრიგებს კეთილსინდისიერების მნიშვნელობას პირობების დადგომისას. სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილია და საკასაციო სასამართლოც იზიარებს, რომ მოსარჩელემ ვადაზე ადრე, 2020 წლის 31 ივლისს, სარჩელის აღძვრით და მოპასუხის კუთვნილი უძრავი ქონების დაყადაღებით, მიზანმიმართულად მიაყენა მოვალეს ზიანი და ჩააყენა იმ მდგომარეობაში, რომ ამ უკანასკნელმა ვეღარ შეძლო ვალდებულების შესრულება. მოცემულ შემთხვევაში მხარეთა შორის სადავო მე-8 მუხლის პირობების განმარტების შედეგად, საკასაციო სასამართლომ, მსგავსად ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოებისა, დაასკვნა, რომ მოპასუხეს 290 000 აშშ დოლარის გადახდის ვალდებულების შესრულების ბოლო ვადა 2020 წლის 30 დეკემბრის ჩათვლით ჰქონდა, შესაბამისად, 5 თვით ადრე - 2020 წლის 31 წელს აღძრული სარჩელით და მოპასუხის კუთვნილი უძრავი ქონების დაყადაღებით, რამაც მოვალეს მიზანმიმართულად მიაყენა ზიანი, მოპასუხემ ვერ შეძლო ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების შესრულება, რაც საკასაციო სასამართლოს იმ დასკვნის გაკეთების საფუძველს აძლევს, რომ მოსარჩელემ (მეორე კასატორმა) ხელშეკრულებით შეთანხმებული პირობის, თანხის ნაცვლად უძრავი ქონების გადაცემის შესახებ, დადგომას არაკეთილსინდისიერად შეუწყო ხელი, რადგან ნებისმიერ შემთხვევაში უძრავი ქონების მოსარჩელისთვის გადაცემა მისთვის ხელსაყრელია. საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ განხორციელებულია სსკ-ის 98-ე მუხლის მე-2 ნაწილით დამდგარი წინაპირობები, „თუ პირობის დადგომას არაკეთილსინდისიერად შეუწყო ხელი მხარემ, რომლისთვისაც პირობის დადგომა ხელსაყრელია, პირობა დამდგარად არ ჩაითვლება“. საკასაციო სასამართლო განმარტავს მოპასუხის კუთვნილი უძრავი ქონების მოსარჩელისათვის გადაცემის შესახებ ხელშეკრულებით განსაზღვრული პირობა არ დამდგარა, ამიტომ სარჩელის დაკმაყოფილებულ ნაწილში საკასაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებით გაუქმდა სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება და, ახალი გადაწყვეტილებით, სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

58. სსკ-ის მე-8 მუხლის მე-3 ნაწილის თანახმად, სამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილენი ვალდებულნი არიან კეთილსინდისიერად განახორციელონ თავიანთ უფლებები და მოვალეობები. კეთილსინდისიერების პრინციპის ძირითადი ფუნქცია სამართლიანი შედეგების დადგომა და ამავე დროს, აშკარად უსამართლო შედეგების თავიდან აცილებაა, რაც პირდაპირ უკავშირდება სამოქალაქო ურთიერთობათა სტაბილურობას და სიმყარეს (მრავალთა შორის, იხ. სუსგ-ები: N ას-1252-2020, 29.09.2021წ.; 1190-2021, 22.02.2022წ.; N ას-925-2022, 30.09.2022წ.; N ას-1063-2021, 21.12.2022წ.; N ას-453-2022, 27.12.2022წ.; N ას-999-2024, 29.11.2024წ. ).

59. საკასაციო სასამართლო სსკ-ის 368-ე მუხლზე „თუ გარიგების ნამდვილობა დამოკიდებულია რაიმე პირობის დადგომაზე, მაშინ ვალდებულება შესასრულებელია იმ დღიდან, როდესაც ეს პირობა დგება”, დაყრდნობით განმარტავს, რომ მოცემულ შემთხვევაში მოპასუხეს (პირველ კასატორს) მოსარჩელე კომპანიის წინაშე 290 000 აშშ დოლარის გადახდის ვალდებულება უნდა შეესრულებინა 2020 წლის 30 დეკემბრის ჩათვლით, თუმცა, ხელშეკრულებით შეთანხმებულ ვადაზე ადრე მოსარჩელის მხრიდან ინიცირებულმა დავამ ხელი შეუშალა მოპასუხეს ვალდებულების შესრულებაში, შესაბამისად, დაუსაბუთებელია სააპელაციო სასამართლოს დასკვნა, რომ პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილების (სააპელაციო წესით გასაჩივრებული გადაწყვეტილების) მიღების მომენტში 2022 წლის 18 ოქტომბერს, მოპასუხის მიერ შესასრულებელი ვალდებულბა ვადამოსული იყო და არსებობდა მოპასუხისთვის ვალდებულების შესრულების დაკისრების კანონისმიერი საფუძველი, შესაბამისად სარჩელის ნაწილობრივ დაკმაყოფილების საფუძველი. იმ პირობებში, როდესაც დადგენილია, რომ მოვალემ მისგან დამოუკიდებელი მიზეზებით, მისი ბრალეულობის გამორიცხვით, ვერ შეძლო 290 000 აშშ დოლარის მოსარჩელისათვის გადახდის ვალდებულების შესრულება, ამასთან, დადგენილია, რომ მოსარჩელის ქმედებებით იყო განპირობებული მოპასუხის მხრიდან ვალდებულების შეუსრულებლობა, სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობა და დასკვნა, რომ საქმის განხილვის დროს უკვე ვადამოსული იყო შესასრულებელი ვალდებულება, არ გამომდინარეობს საქმეზე სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებებიდან და არ არის გაზიარებული საკასაციო სასამართლოს მიერ.

60. საკასაციო სასამართლო მოდავე მხარეთა საყურადღებოდ განმარტავს, რომ საკასაციო სასამართლოს მიერ წინამდებარე გადაწყვეტილების მიღებიდან (სარეზოლუციო ნაწილის გამოცხადებიდან, რომელიც დაუყოვნებლივ, გამოცხადებისთანავე შედის კანონიერ ძალაში - სსსკ-ის 264.3-ე ნაწილი), მოპასუხეს აქვს ხუთი თვის ვადა, რათა შეასრულოს ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულება, კერძოდ, მოსარჩელეს გადაუხადოს 290 000 აშშ დოლარი, ამ ვალდებულების შეუსრულებობის შემთხვევაში, ამოქმედდება ხელშეკრულების 8.3-ე მუხლით გათვალისწინებული პირობა, რაც გულისხმობს მოსარჩელისათვის იმ მოცულობის ფართების გადაცემას, რამდენი თანხაც და თანხის გადახდის ვადაგადაცილებისათვის ხელშეკრულებით შეთანხმებული პროცენტი არ ექნება გადახდილი მოვალეს კრედიტორისათვის.

61. მიუხედავად იმისა, რომ სარჩელი არ დაკმაყოფილდა, ხელშეკრულების პირობების სიცხადის თვალსაზრისით, საკასაციო სასამართლოს ზემოხსენებული განმარტებიდან გამომდინარე, რომ 24.12.2019 წლის ხელშეკრულების 8.3-ე მუხლით განსაზღვრული პირობა ჯერ არ დამდგარა, ასევე იმ საპროცესოსამართლებრივი მოწესრიგების გათვალისწინებით, რომელიც მორიგების ფარგლებში (სსსკ-ის 218-ე მუხლი) მხარეთა მიერ გამოთქმული მოსაზრებების თუ წინადადებებების საქმის არსებითად განხილვის ეტაპზე გამოყენების დაუშვებლობას ეხება, რაზედაც ორივე მხარეს აქვს წარმოდგენილი საკასაციო პრეტენზია (ამ მიმართებითაც გამოხატეს მოსაზრებები მხარეებმა საკასაციო სასამართლოს ზეპირი მოსმენით გამართულ სხდომაზე), საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ არასწორია სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობა და დასკვნა იმის თაობაზე, რომ გონივრულია 1 კვ.მ ფართის ღირებულების დაანგარიშება 700 აშშ დოლარად, „როგორც ამას მხარე მიუთითებდა სააპელაციო სასამართლოში გამართულ სხდომაზე უშედეგოდ დასრულებული მორიგების პროცესში“ და ამგვარად იქნა გამოთვლილი მოპასუხის მიერ შესასრულებელი ვალდებულება 290 000 აშშ დოლარის გადახდაზე, რაც 420 კვ.მ-ს შეადგენს.

62. საკასაციო სასამართლო მორიგების საპროცესო ინსტიტუტზე გაამახვილებს ყურადღებას, რაც, უპირველეს ყოვლისა, მხარეთა ნებაყოფლობით მონაწილეობას და ურთიერთკომპრომისული წინადადადების ჩამოყალიბებაში მხარეებისთვის სასამართლოს მხრიდან დახმარებას და ხელშეწყობას ეხება. როგორც იურიდიული დოქტრინა განმარტავს: „...მოლაპარაკების ფარგლები უსაზღვროა და თვით მოსამართლეც კი უძლურია მხარეებს მოლაპარაკების პროცესის წარმართვის კონკრეტული მითითებები მისცეს. მოსამართლეს შეუძლია მხოლოდ მართოს ასეთი სახის მოლაპარაკებები სწორი მიმართულებით, როცა ისინი ჩიხში შევა.“; „მორიგება, როგორც დამოუკიდებელი პროცესი, მხარეთა მიერ დავის საგნის ირგვლივ შეთანხმების პროცესია, ხოლო მორიგების აქტში გამოხატული პირობები - დამოუკიდებელი ხელშეკრულებაა“; „განსხვავებით საქმის წარმოების პროცესის მონაწილეთა დაპირისპირებული ინტერესებისაგან, მორიგებისას მხარეები საერთო სასარგებლო მიზნის მიღწევას ესწრაფვიან“; „მორიგება არის პროცესი, რომლის თაობაზეც გადაწყვეტილება მხარეთა მიერ ნებაყოფლობით მიიღება და სასურველი შედეგით სრულდება. გადაწყვეტილების ნებაყოფლობითობა მხარის მიერ ნების გამოვლენის შედეგია. ყველა შეთანხმება მხარეთა ნების შეთანხმებას გულისხმობს. მორიგება მხარეთა შეთანხმებაა მორიგების პირობების შესაბამისად სამოქალაქო საქმის წარმოების შეწყვეტის თაობაზე (იხ. თამთა მამაიაშვილის სადისერტაციო ნაშრომი “მორიგება, როგორც სამოქალაქო საქმის წარმოების დამთავრების საფუძველი“; ხელმძღვანელი ზურაბ ძლიერიშვილი, სამართლის დოქტორი, პროფესორი; თსუ, თბილისი, 2017წ; გვ. 84, გვ.102, გვ.156, გვ.222). ამდენად, მორიგების სამართლებრივი შედეგია ახალი ხელშეკრულების/შეთანხმების დადება მხარეთა შორის, ხოლო წარუმატებელი მორიგების პროცესში მხარეთა მიერ გამოთქმული მოსაზრებები, კომპრომისული წინადადებები და დავის დასრულების შესაძლო ვერსიებზე გამოხატული პოზიციები, მორიგების საპროცესო ეტაპზე რჩება და საქმის არსებითად განხილვის პროცესში არ გამოიყენება, როგორც მხარის განმარტება, აღიარება, თანხმობა.

63. საკასაციო სასამართლომ უკვე განმარტა, რომ მოპასუხის მიერ ხელშეკრულებით შეთანხმებული ვალდებულების შეუსრულებლობის (290 000 აშშ დოლარის გადახდის შესახებ) შემთხვევაში ჩაითვლება დამდგარად ხელშეკრულების 8.3-ე მუხლით გათვალისწინებული პირობა, რადგან დადგენილია, რომ მოსარჩელის მიერ მოთხოვნის ვადამდე ინიცირებულმა დავამ შეუძლებელი გახადა მოპასუხის/მოვალის მხრიდან ხელშეკრულებით განსაზღვრული ვალდებულების შესრულება. საკასაციო სასამართლო იზიარებს ქვემდგომი სასამართლოების დასკვნას, რომ მოპასუხის მიერ ვალდებულების შეუსრულებლობა გამოწვეული იქნა მოსარჩელის მიერ სასამართლოსადმი მიმართვის უფლების იმ დროს გამოყენებით, როდესაც ხელშეკრულებით განსაზღვრული მოთხოვნის ვადა არ იყო დამდგარი, ამასთან, სარჩელის უზრუნველყოფის მოთხოვნილმა ღონისძიებებმა შეუძლებელი გახადა მოპასუხის მხრიდან ვალდებულების შესრულება. რაც შეეხება კომპანიის საკასაციო პრეტენზიას, რომ მოპასუხის უძრავ ქონებაზე მანამდე უკვე რეგისტრირებული იყო სხვადასხვა სანივთო შეზღუდვა, არ არის გაზიარებული საკასაციო სასამართლოს მიერ, რადგან სადავო არაა, რომ ამ შეზღუდვების თაობაზე ცნობილი იყო მოსარჩელე კომპანიისათვის, რომელიც სამეწარმეო იურიდიული პირია და კონტრაჰირების პროცესში, თვითონვე გადაწყვეტს, თუ რა სახის ხელშეკრულებას დათანხმდება, შესაბამისად, ის პასუხისმგებელიცაა იმ შესაძლო რისკებზე, რაც თან ახლავს ჩვეულებრივ/ნორმალურ სამოქალაქო ბრუნვას.

64. საკასაციო სასამართლომ მხარეთა შორის სადავო და დავის გადაწყვეტისათვის ფაქტობრივი და სამართლებრივი მნიშვნელობის მქონე გარემოებებზე იმსჯელა და წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრების ფარგლებში, დასაბუთებულად მიიჩნია მოპასუხის საკასაციო პრეტენზია, რომელიც დაკმაყოფილდა და ამ გზით გამოირიცხა მოსარჩელის საკასაციო საჩივრის დაკმაყოფილება, შესაბამისად, საკასაციო სასამართლომ გააუქმა სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება და, ახალი გადაწყვეტილებით, არ დააკმაყოფილა სარჩელი.

65. საკასაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებით სარჩელის დაუკმაყოფილებლობის გამო გაუქმდა მოპასუხის ქონებაზე გამოყენებული უზრუნველყოფის ღონისძიებები (იხ. გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილის 5,6, 7 პუნქტები).

66. სსსკ-ის 53.3-ე მუხლის საფუძველზე მხარეთა შორის სახელმწიფო ბაჟის განაწილების შესახებ იხ. გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილის მე-8 პუნქტი.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-8, 411-ე, 399-ე, 372-ე, 264.3-ე, 408-ე მუხლებით და

გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა:

1. ლ.გ–ის საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს;

2. შპს „ზ.თ–ის“ საკასაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდეს;

3. გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 18 ივლისის გადაწყვეტილება და მიღებულ იქნეს ახალი გადაწყვეტილება;

4. შპს "ზ.თ–ის" სარჩელი არ დაკმაყოფილდეს;

5. გაუქმდეს საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 5 დეკემბრის განჩინებით გამოყენებული გადაწყვეტილების აღსრულების მიზნით გამოყენებული ღონისძიება, რომლითაც ლ.გ–ს (პ.ნ. ........) აეკრძალა მის საკუთრებაში არსებული შემდეგი უძრავი ქონების, მდებარე: ქ. თბილისი, ............, სართული 3, ბინა N18, ს.კ. N..........; ქ. თბილისი, ..........., სართული 3, ბინა N17, ს.კ. N..........; ქ. თბილისი, .........., N2ა, სართული 6, სასტუმრო N72, ს.კ. N.......... და ქ. თბილისი, .........., N2ა, სართული 12, სასტუმრო N153, ს.კ. N..........გასხვისება და იპოთეკით დატვირთვა;

6. გაუქმდეს თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 31.08.2020 წლის N2/15132-20 განჩინებით გამოყენებული სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიება, რომლითაც სარჩელის უზრუნველყოფის მიზნით ლ.გ–ს (პ/ნ .........) აეკრძალა ქ. თბილისში, ..........ჩიხი N2ა-ში, მე-12 სართულზე მდებარე 218.53 კვ.მ. ფართობის მქონე N160 საზაფხულო ფართიდან (საკადასტრო კოდით N..........) მის საკუთრებად რეგისტრირებული 39.34 კვ.მ. ფართის გასხვისება და იპოთეკით დატვირთვა;

7. გაუქმდეს თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 31.05.2021 წლის N2/15132-20 განჩინებით გამოყენებული სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიება, რომლითაც სარჩელის უზრუნველყოფის მიზნით ლ.გ–ს (პ/ნ ......) აეკრძალა მის საკუთრებაში არსებული შემდეგი უძრავი ქონებების გასხვისება და იპოთეკით დატვირთვა:

7.1. ს.კ .........., სართული 11, სასტუმრო 151, ფართი:97,10 კვ.მ;

7.2. ს.კ .........., სართული 6, სასტუმრო 76, ფართი: 59,80 კვ.მ.;

7.3. ს.კ .......... სართული 1, ავტოსადგომი 10, ფართი:14,85 კვ.მ.;

7.4. ს.კ .......... სართული 1, ავტოსადგომი 11, ფართი 14,85 კვ.

7.5. ს.კ .......... სართული 1, ავტოსადგომი 12, ფართი 14.85 კვ.მ.

8. შპს "ზ.თ–ს" ლ.გ–ის სასარგებლოდ დაეკისროს საკასაციო საჩივრისათვის გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 6 000 ლარის ანაზღაურება;

9. საკასაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე ე. გასიტაშვილი

მოსამართლეები: თ. ძიმისტარაშვილი

მ. ერემაძე