საქმე №ას-1610-2023 31 მარტი 2025 წელი
თბილისი
სამოქალაქო საქმეთა პალატა
შემადგენლობა:
ამირან ძაბუნიძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),
მოსამართლეები: ლაშა ქოჩიაშვილი, გოჩა ჯეირანაშვილი
საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი მოსმენის გარეშე
საკასაციო საჩივრის ავტორი – სსიპ „სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო“ (მოსარჩელე)
მოწინააღმდეგე მხარე – შპს „ფ–ი“ (მოპასუხე)
გასაჩივრებული განჩინება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 25 ოქტომბრის განჩინება
კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება
დავის საგანი – საიჯარო ქირისა და პირგასამტეხლოს დაკისრება
საკითხი, რომელზედაც მიღებულია განჩინება - საკასაციო საჩივრის დაუშვებლად ცნობა
ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი
1. სსიპ „სახელმწიფო ქონების ეროვნულმა სააგენტომ“ (შემდგომში - „მოსარჩელე“, „კასატორი“) სარჩელი აღძრა სასამართლოში შპს „ფ–ის“ (შემდგომში - „მოპასუხე“, „მოწინააღმდეგე მხარე“) მიმართ საიჯარო ქირისა და პირგასამტეხლოს დაკისრების თაობაზე.
2. სარჩელის საფუძვლები:
2.1. 2004 წლის 20 სექტემბერს ახალქალაქის რაიონის გამგეობასა და შპს „ფ–ს“ შორის გაფორმდა სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის იჯარის ხელშეკრულება N1936/2004. ხელშეკრულების მოქმედების ვადად განისაზღვრა - 10 წელი და ძალაში შედიოდა მიწის მართვის რაიონული სამსახურის მიერ რეგისტრაციის მომენტიდან.
2.2. ხელშეკრულებით გათვალისწინებული იჯარის უფლება საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში დარეგისტრირდა 2011 წლის 6 მაისს, შემდეგ მიწის ნაკვეთებზე: 1. ახალქალაქის მუნიციპალიტეტი სოფელ ...... („ს–ა“) მდებარე სასოფლო-სამეურნეო (სახნავი) დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, ფართობით 435 514 კვ.მ (ს/კ ...... შემდგომ დაიყო სამ ნაწილად: ს/კ .....; ს/კ ......; ს/კ ........; 2. ახალქალაქის მუნიციპალიტეტ სოფელ ...... („ს–ა“) მდებარე სასოფლო-სამეურნეო (სახნავი) დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, ფართობით 364 486 კვ.მ (ს/კ .........), შემდგომ დაიყო ორ ნაწილად: ს/კ .......; ს/კ ........; 3. ახალქალაქის მუნიციპალიტეტ სოფელ ......... („.....“) მდებარე სასოფლო-სამეურნეო (სახნავი) დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, ფართობით 148 078 კვ.მ (ს/კ ......); 4. ახალქალაქის მუნიციპალიტეტ სოფელ ..... („....“) მდებარე სასოფლო-სამეურნეო (სახნავი) დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, ფართობით 24 031 კვ.მ (ს/კ .........).
2.3. 2004 წლის 20 სექტემბრის იჯარის ხელშეკრულების თანახმად, სარგებლობაში გადაცემული ქონების ფართობი შეადგენდა 97.2 ჰა-ს; საიჯარო ქირის ოდენობა 1 ჰა მიწის ნაკვეთზე 23.00 ლარს.
2.4. ხელშეკრულება ასევე, ითვალისწინებდა საიჯარო ქირის გადაუხდელობის გამო პირგასამტეხლოს დაკისრებას. მოპასუხემ არ შეასრულა ხელშეკრულებით ნაკისრი თანხის გადახდის ვალდებულება, რის გამოც საკადასტრო კოდებით ........; ....... რეგისტრირებულ უძრავ ქონებებზე, იჯარის უფლება გაუქმდა 2014 წლის 10 ოქტომბერს; ..... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ უძრავ ქონებაზე 2021 წლის 27 მაისს; საკადასტრო კოდით ....... რეგისტრირებულ უძრავ ქონებაზე 2014 წლის 10 ოქტომბერს; ს/კ ....... რეგისტრირებულ უძრავ ქონებაზე 2015 წლის 2 სექტემბერს; ს/კ ......... იჯარის უფლება გაუქმდა 2021 წლის 1 ივნისს, ხოლო საკადასტრო კოდით ....... იჯარის უფლება გაუქმდა 2021 წლის 25 მაისს. 20.09.2004წ. ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ახალქალაქის რაიონის გამგეობის უფლებამონაცვლეა სსიპ „სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო“.
2.5. სსიპ „სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს“ მიმართ შპს „ფ–ს“ ერიცხება 2004 წლის 20 სექტემბრის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე საიჯარო ქირის დავალიანება - 16 539.48 ლარის ოდენობით, ხოლო ვალდებულების შეუსრულებლობისათვის პირგასამტეხლო - 27 964.51 ლარის ოდენობით.
3. მოპასუხის პოზიცია:
3.1. მოპასუხემ მოთხოვნის შემაფერხებელი შესაგებლით სარჩელი არ ცნო.
3.2. მხარის მითითებით 20.09.2004წ. ხელშეკრულება ძალაში შევიდა ახალქალაქის მიწის რაიონულ სამმართველოში რეგისტრაციისთანავე - ხელშეკრულების დადების დღიდან. ხელშეკრულების მოქმედების ვადა შეადგენდა 10 წელს, რომელიც ამოიწურა 2014 წლის 20 სექტემბერს. შესაბამისად, სარჩელის დაკმაყოფილება გამოირიცხებოდა მოთხოვნის სამწლიანი ხანდაზმულობის გასვლის გამო.
4. პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი:
4.1. ახალქალაქის რაიონული სასამართლოს 2023 წლის 2 ივნისის გადაწყვეტილებით სსიპ „სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს“ სარჩელი მოპასუხე შპს „ფ–ის“ მიმართ, საიჯარო ქირისა და პირგასამტეხლოს დაკისრების თაობაზე, არ დაკმაყოფილდა.
4.2. აღნიშნული გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა სსიპ „სახელმწიფო ქონების ეროვნულმა სააგენტომ“, რომლითაც მოითხოვა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და სარჩელის სრულად დაკმაყოფილება.
5. სააპელაციო სასამართლოს განჩინების სარეზოლუციო ნაწილი და საფუძველი:
5.1. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 25 ოქტომბრის განჩინებით, სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა და გასაჩივრებული გადაწყვეტილება დარჩა უცვლელად.
5.2. სააპელაციო პალატამ არ გაიზიარა აპელანტის პრეტენზიის მართებულობა იმის თაობაზე, რომ ვინაიდან, მხარეთა შეთანხმებით, 2004 წლის 20 სექტემბრის იჯარის ხელშეკრულების ძალაში შესვლის პირობად დადგინდა მისი მიწის მართვის რაიონული სამსახურის მიერ რეგისტრაციის ფაქტი, შესაბამისად, ხელშეკრულების მოქმედების ვადა უნდა ათვლილიყო იჯარის უფლების საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში რეგისტრაციის მომენტიდან - 2011 წლის 6 მაისიდან.
5.3. სააპელაციო პალატამ სააპელაციო საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმას საფუძვლად დაუდო ის დანაწესი, რომ იჯარის ხელშეკრულების ნამდვილობისთვის მისი საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია სავალდებულო არ არის, ვინაიდან იგი შეიძლება როგორც ზეპირად, ასევე წერილობითი ფორმით დაიდოს. პალატის აზრით, ამგვარი რეგისტრაციის არ არსებობა ხელშეკრულებას, ავტომატურად, იურიდიულ ძალას არ უკარგავს. იგი მოქმედებს ხელშემკვრელ მხარეებს შორის, მაგრამ ძალა ვერ ექნება მესამე პირებთან ურთიერთობაში, თუ რა თქმა უნდა, მათთვის ცნობილი არ არის ხელშეკრულების არსებობის თაობაზე. პალატის აზრით, საჯარო რეესტრში უფლების რეგისტრაცია არ წარმოადგენს გარიგების ფორმას და ზეგავლენას არ ახდენს ხელშეკრულების მხარეებს შორის სანივთოსამართლებრივი გარიგებიდან გამომდინარე უფლებებისა და მოვალეობების წარმოშობაზე.
5.4. ზემოაღნიშნული მსჯელობიდან გამომდინარე, პალატამ განმარტა, რომ იმ პირობებში როდესაც დავა მიმდინარეობდა უშუალოდ გარიგების მონაწილე მხარეებს შორის, ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლომ მართებულად მიიჩნია, რომ 2004 წლის 20 სექტემბრის იჯარის ხელშეკრულებაზე ხელმოწერით, ხელშეკრულება შევიდა ძალაში და მხარეებისათვის წარმოიშვა შეთანხმებით გათვალისწინებული უფლებები და მოვალეობები. აპელანტის მითითება, იმის თაობაზე რომ მხოლოდ მიწის ნაკვეთების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის შემდგომ გახდა ხელშემკვრელი მხარის უფლებამონაცვლისათვის ცნობილი ხელშეკრულების არსებობის შესახებ, ასევე არ იქნა გაზიარებული, რამდენადაც საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს (2010 წლამდე „საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტრო“) თავისი ტერიტორიული ორგანოების მეშვეობით შეეძლო და ევალებოდა, გადაემოწმებინა ყველა ინფორმაცია და მიეღო ყველა ზომა, სახელმწიფო ქონების მონაწილეობით დადებული გარიგებების შესრულების უზრუნველსაყოფად.
5.5. სააპელაციო პალატამ არ გაიზიარა აპელანტის მტკიცება მოთხოვნის ხანდაზმულობის ნორმების არასწორად გამოყენების შესახებ და მოიხმო სამოქალაქო კოდექსის 128-130-ე, ასევე 144-145-ე მუხლები, რომელთა საფუძველზეც განმარტა, რომ მხარეთა შორის დადებული იჯარის ხელშეკრულება წარმოშობდა პერიოდულად შესასრულებელ ვალდებულებებს, რადგან მოიჯარეს საიჯარო ქირა (საიჯარო მიწის ნაკვეთზე - 2236 ლარი, ხოლო მიწის ნაკვეთის გარდა სხვა ობიექტით სარგებლობისათვის - 23 ლარი, ჯამში 2259 ლარი) უნდა გადაეხადა გარკვეული პერიოდულობით - ყოველი კალენდარული წლის არაუგვიანეს 31 დეკემბრამდე. შესაბამისად, ვინაიდან მოიჯარის ვალდებულება პერიოდულად შესასრულებელ ვალდებულებას წარმოადგენდა და თითოეული შესრულების დარღვევა დამოუკიდებლად წარმოშობდა მოთხოვნის უფლებას, სარჩელი კი სააგენტოს მიერ სასამართლოში წარდგენილ იქნა 2022 წლის 29 ივნისს ხანდაზმულობის ვადის გასვლის შემდგომ. პალატამ აღნიშნა, რომ ამავე კოდექსის 145-ე მუხლით გათვალისწინებული ნორმის დანაწესის საფუძველზე, ასევე, ხანდაზმული იყო გადასახდელ საიჯარო ქირაზე დარიცხული პირგასამტეხლოს მოთხოვნაც, რაც მართებულად გახდა სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის საფუძველი.
5.6. სააპელაციო სასამართლოს განჩინებაზე საკასაციო საჩივარი წარადგინა სსიპ „სახელმწიფო ქონების ეროვნულმა სააგენტომ“, რომლითაც ითხოვს, გასაჩივრებული განჩინების გაუქმებას და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, სარჩელის სრულად დაკმაყოფილებას.
6. კასატორის მოთხოვნა და საფუძვლები:
6.1. კასატორი მოიხმობს გასაჩივრებულ განჩინებაში მითითებულ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებს და მიიჩნევს, რომ მოდავე მხარეთა შორის დადებული გარიგებების რეგისტრაცია არ იყო მნიშვნელოვანი მოთხოვნის ხანდაზმულობის ვადის ათვლასთან მიმართებით.
6.2. კასატორი ამტკიცებს, რომ მოდავე მხარეები კერძოსამართლებრივ ურთიერთობაში მყოფ პირებს წარმოადგენდნენ, რომლის ფარგლებშიც გამოიყენეს ხელშეკრულების თავისუფლების პრინციპი და იჯარის ხელშეკრულებისთვის იურიდიული ძალის წარმოშობა დაუკავშირეს მის სათანადო წესით რეგისტრაციას, რაც განხორციელდა კიდეც 2011 წლის 6 მაისს.
6.3. კასატორის აზრით, იმ შემთხვევაშიც კი თუ მივიჩნევდით, რომ სადავო ურთიერთობა პერიოდულად შესასრულებელ ვალდებულებათა კატეგორიას მიეკუთვნებოდა, ამ პირობებშიც, სასამართლოს 2011 წლის 6 მაისიდან (რეგისტრაციიდან) ბოლო სამი წლის ქირის დაკისრების ნაწილში მაინც უნდა დაეკმაყოფილებინა სასარჩელო მოთხოვნა.
6.4. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2023 წლის 29 დეკემბრის განჩინებით, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით სსიპ „სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს“ საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში დასაშვებობის შესამოწმებლად.
ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი
7. საკასაციო სასამართლომ, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის შესაბამისად, შეამოწმა საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საკითხი და მიიჩნევს, რომ დაუშვებელია შემდეგ გარემოებათა გამო:
8. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მეხუთე ნაწილის თანახმად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო, არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას ან/და მის დამატებით ოქმს/ოქმებს და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.
9. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი საფუძვლით.
10. სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 407-ე მუხლის მეორე ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია. დასაბუთებული პრეტენზია გულისხმობს მითითებას იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება - დადგენა, მატერიალურსამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება.
11. საკასაციო საჩივრის ფარგლებში საკასაციო პალატის მსჯელობის საგანია, საიჯარო ქირისა და პირგასამტეხლოს დაკისრებაზე უარის თქმის მართლზომიერება მოთხოვნის ხანდაზმულად ცნობის მოტივით.
12. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მიერ არაერთ გადაწყვეტილებაშია დადგენილი, რომ სასარჩელო მოთხოვნის საფუძვლიანობის შემოწმებისას სასამართლო იკვლევს, რამდენად ვლინდება სამართლებრივი და ფაქტობრივი გარემოებების ის ერთობლიობა, რომლებიც სასარჩელო მოთხოვნის, ან მოთხოვნის გამომრიცხველი შესაგებლის წარმატებას განაპირობებს. სასამართლო ვალდებულია, განსაზღვროს მოთხოვნის ფარგლები (ისე რომ არ გასცდეს მას), მოძებნოს დავის მომწესრიგებელი შესატყვისი სამართლის ნორმა (სპეციალური ან ზოგადი წესი) და დაადგინოს იმ გარემოებათა არსებობა/არარსებობა (ფაქტობრივი გარემოებები), რომლებიც ამ ნორმის გამოყენებისთვის აუცილებელ წინაპირობებს წარმოადგენენ. საკასაციო სასამართლომ არაერთ საქმეზე განმარტა: „სასამართლოს უპირველესი ამოცანაა, დაადგინოს, თუ რას ითხოვს მოსარჩელე მოპასუხისაგან და რის საფუძველზე, ანუ რომელ ფაქტობრივ გარემოებებზე ამყარებს თავის მოთხოვნას. სასამართლომ მხარის მიერ მითითებული მოთხოვნის ფარგლებში უნდა მოძებნოს ის სამართლებრივი ნორმა (ნორმები), რომელიც იმ შედეგს ითვალისწინებს, რისი მიღწევაც მხარეს სურს. ამასთან, მოთხოვნის სამართლებრივ საფუძვლად განხილული ნორმა (ან ნორმები) შეიცავს იმ აღწერილობას (ფაქტობრივ შემადგენლობას), რომლის შემოწმებაც სასამართლოს პრეროგატივაა და რომელიც უნდა განხორციელდეს ლოგიკური მეთოდების გამოყენების გზით, ანუ სასამართლომ უნდა დაადგინოს, ნორმაში მოყვანილი აბსტრაქტული აღწერილობა რამდენად შეესაბამება კონკრეტულ ცხოვრებისეულ სიტუაციას და გამოიტანოს შესაბამისი დასკვნები. ის მხარე, რომელსაც აქვს მოთხოვნა მეორე მხარისადმი, სულ მცირე, უნდა უთითებდეს იმ ფაქტობრივ შემადგენლობაზე, რომელსაც სამართლის ნორმა გვთავაზობს. აქედან გამომდინარე, შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ მოთხოვნის სამართლებრივი საფუძვლის რომელიმე ფაქტობრივი წანამძღვრის (სამართლებრივი წინაპირობის) არარსებობა გამორიცხავს მხარისათვის სასურველი სამართლებრივი შედეგის დადგომას (იხ. სუსგ-ები: Nას-15-29-1443-2012; Nას-973-1208-04; Nას-664-635-2016).
13. წარმოდგენილი სასარჩელო მოთხოვნა მიკუთვნებითი ხასიათისაა და მოთხოვნის დამფუძნებელ ნორმას წარმოადგენს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 581.1 (იჯარის ხელშეკრულებით მეიჯარე მოვალეა, გადასცეს მოიჯარეს განსაზღვრული ქონება დროებით სარგებლობაში და საიჯარო დროის განმავლობაში უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა, თუ იგი მიღებულია მეურნეობის სწორი გაძღოლის შედეგად შემოსავლის სახით. მოიჯარე მოვალეა, გადაუხადოს მეიჯარეს დათქმული საიჯარო ქირა. საიჯარო ქირა შეიძლება განისაზღვროს როგორც ფულით, ისე ნატურით. მხარეებს შეუძლიათ შეთანხმდნენ საიჯარო ქირის განსაზღვრის სხვა საშუალებებზედაც.), 361.2-ე (ვალდებულება უნდა შესრულდეს ჯეროვნად, კეთილსინდისიერად, დათქმულ დროსა და ადგილას), 417-ე (პირგასამტეხლო – მხარეთა შეთანხმებით განსაზღვრული ფულადი თანხა – მოვალემ უნდა გადაიხადოს ვალდებულების შეუსრულებლობის ან არაჯეროვნად შესრულებისათვის) და 418-ე (ხელშეკრულების მხარეებს შეუძლიათ თავისუფლად განსაზღვრონ პირგასამტეხლო, რომელიც შეიძლება აღემატებოდეს შესაძლო ზიანს, გარდა ამ კოდექსის 625-ე მუხლის მე-8 ნაწილით გათვალისწინებული შემთხვევებისა; შეთანხმება პირგასამტეხლოს შესახებ მოითხოვს წერილობით ფორმას) მუხლები.
14. საკასაციო სასამართლო არ იზიარებს კასატორის შედავებას, რომ მხარეთა შორის დადებული იჯარის ხელშეკრულების მოქმედების ვადის ათვლა უნდა დაკავშირებოდა, იჯარის უფლების საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში რეგისტრაციის მომენტს (2011 წლის 6 მაისი), ვინაიდან მხარეებმა, ხელშეკრულების თავისუფლების პრინციპის დაცვით, 2004 წლის 20 სექტემბრის იჯარის ხელშეკრულების ძალაში შესვლის პირობად სწორედ მისი მიწის მართვის რაიონული სამსახურის მიერ რეგისტრაციის ფაქტი გაითვალისწინეს. განსახილველ შემთხვევაში, მხარეთა შორის ვალდებულებითსამართლებრივი ურთიერთობის წარმოშობის საფუძველია 2004 წლის 20 სექტემბერს დადებული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის იჯარის ხელშეკრულება. ხსენებული ხელშეკრულების 1.2 პუნქტის თანახმად, ხელშეკრულების მოქმედების ვადა არის 10 წელი და ძალაში შედის მიწის მართვის რაიონული სამსახურის მიერ რეგისტრაციის მომენტიდან. ამავე ხელშეკრულების 1.3 პუნქტის თანახმად, „ობიექტი გადაიცემა დღის მანძილზე მიწის ნაკვეთისა და თანდართული ობიექტების გეგმის თანახმად. დებულებისა და ოქმში მითითებული აღწერილის შესაბამისად“ (ტომი I, ს.ფ. 27). საქმის მასალებში ასევე, წარმოდგენილია სასოფლო - სამეურნეო მიწის ნაკვეთის იჯარის ხელშეკრულების დანართი N3 - საიჯარო ობიექტის აღწერის აქტი, რომელიც შედგენილია რაიონული მიწის მართვის სამმართველოს მიერ და ხელს აწერენ, როგორც მეიჯარე, ასევე მოიჯარე და რაიონული მიწის მართვის სამმართველოს წარმომადგენელი (ტომი I, ს.ფ. 28). მოხმობილი მტკიცებულებების ერთობლივი კვლევის შედეგად, საკასაციო პალატა სრულად იზიარებს გასაჩივრებულ განჩინებაში მოყვანილ მსჯელობას, რომლის თანახმადაც, როგორც იჯარის ხელშეკრულებაზე ახალქალაქის სარეგისტრაციო სამსახურის წარმომადგენლის ხელმოწერა და ბეჭდით დადასტურება ასევე, საიჯარო ობიექტის აღწერის აქტზე მესამე პირის - სარეგისტრაციო სამსახურის წარმომადგენლის, ხელმოწერა და დოკუმენტის ბეჭდით დამოწმების ფაქტი, სხვა არაფერია თუ არა ხელშეკრულების სათანადო წესით იმ დროს მოქმედ მარეგისტრირებელ ორგანოში რეგისტრაციის ფაქტის დადასტურება. ნიშანდობლივია, რომ საქმის განხილვის არცერთ ეტაპზე მოსარჩელეს, რომელიც სახელმწიფოს საქვეუწყებო დაწესებულებაა, არ წარმოუდგენია იმგვარი მტკიცებულება, რაც სასამართლოს სადავო პერიოდში მოქმედ სარეგისტრაციო ორგანოში ხელშეკრულებების განსხვავებულ რეგისტრაციის წესზე მიუთითებდა.
15. საკასაციო პალატა, მიწის მართვის რაიონული სამსახურის, როგორც სადავო პერიოდში მოქმედი რელევანტური რეესტრის მიერ, საიჯარო ხელშეკრულების რეგისტრაციის სამართლებრივ ბუნებასთან მიმართებით, მოიხმობს უზენაესი სასამართლოს მიერ კარგად დამკვიდრებულ ერთგვაროვან პრაქტიკას, რომლის თანახმადაც, იჯარის ხელშეკრულების ნამდვილობისთვის მისი საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია სავალდებულო არ არის, ვინაიდან იგი შეიძლება როგორც ზეპირად, ასევე წერილობითი ფორმით დაიდოს (იხ. სუსგ. საქმეზე №ას-406-2021, 29 ოქტომბერი, 2021 წელი). ამასთან, ამგვარი რეგისტრაციის არ არსებობა ხელშეკრულებას, ავტომატურად, იურიდიულ ძალას არ უკარგავს. იგი მოქმედებს ხელშემკვრელ მხარეებს შორის, მაგრამ ძალა ვერ ექნება მესამე პირებთან ურთიერთობაში, თუ რა თქმა უნდა, მათთვის ცნობილი არ არის ხელშეკრულების არსებობის თაობაზე (იხ. სუსგ. საქმეზე №ას-343-326-2013, 2014 წლის 8 სექტემბერი). განსაკუთრებული აღნიშვნის ღირსია საკასაციო პალატის ის დასკვნაც, რომ საჯარო რეესტრში უფლების რეგისტრაცია არ წარმოადგენს გარიგების ფორმას და ზეგავლენას არ ახდენს ხელშეკრულების მხარეებს შორის სანივთოსამართლებრივი გარიგებიდან გამომდინარე უფლებებისა და მოვალეობების წარმოშობაზე. ნამდვილი ნების საფუძველზე დადებული წერილობითი ფორმის გარიგება საჯარო რეესტრში უფლების კონსტატაციის საფუძველია. წერილობითი გარიგებით მეიჯარეს წარმოეშობა უფლება, მოსთხოვოს მოიჯარეს საჯარო რეესტრში მისი უფლების კონსტატაცია (რეგისტრაცია). სანივთოსამართლებრივი უფლების მოპოვების კონსტატაცია საჯარო რეესტრში საკანონმდებლო დანაწესია და, პირველ რიგში, მესამე პირთა უფლებების დაცვასა და სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობას ემსახურება, თუმცა აღნიშნული არ ნიშნავს იმას, რომ წერილობითი ფორმით დადებული სანივთოსამართლებრივი გარიგება რეგისტრაციის გარეშე არ წარმოშობს უფლება-მოვალეობებს უშუალოდ გარიგების მონაწილეებისათვის. საკასაციო სასამართლომ არაერთ გადაწყვეტილებაში განმარტა, რომ „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-11 მუხლის მე-5 პუნქტით (ამ მუხლის პირველი პუნქტის „ა“–„ე“ ქვეპუნქტებით გათვალისწინებული უფლებების, ხოლო კერძო სამართლის იურიდიული პირის მონაწილეობით 1 წელზე მეტი ვადით დადებული გარიგებების (მათ შორის, გარიგებებისა, რომელთა საერთო ვადა აღემატება 1 წელს) საფუძველზე − აგრეთვე ამ მუხლის პირველი პუნქტის „ვ“–„ი“ და „ლ“ ქვეპუნქტებით გათვალისწინებული უფლებების წარმოშობისათვის აუცილებელია მათი საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია) გათვალისწინებულ შემთხვევაში, გასათვალისწინებელია თავად კანონის მიზანი, რომლის პირველი მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად, იგი განსაზღვრავს საჯარო რეესტრის წარმოების ორგანიზაციულ-სამართლებრივ საფუძვლებს, საჯარო რეესტრის მწარმოებელი ორგანოს – საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს მმართველობის სფეროში მოქმედი საჯარო სამართლის იურიდიული პირის – საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს უფლება-მოვალეობებს. მოცემული საკანონმდებლო ცვლილება რეალურად მიზნად ისახავდა უძრავ ნივთებთან დაკავშირებულ უფლებათა საჯაროობის უზრუნველყოფასა და მესამე პირთა ინტერესების დაცვას. ის ფაქტი, რომ ხელშეკრულება საჯარო რეესტრში არ დარეგისტრირებულა, მის ნამდვილობაზე გავლენას ვერ იქონიებს (შდრ. სუსგ, Nას-797-764-2016, 3.10.2016წ; Nას-774-723-2017, 11.10.2017წ; Nას-774-774-2018, 28.02.2019). გარდა ზემოაღნიშნულისა, პალატა დასძენს, რომ კასატორის უკულოგიკის მიხედვით, მარეგისტრირებელ ორგანოში, საიჯარო ხელშეკრულების რეგისტრაციის შეწყვეტა, საიჯარო ურთიერთობის დასრულებას უნდა გაუთანაბრდეს, რაც გაზიარებული არ არის უზენაესი სასამართლოს მიერ დამკვიდრებული პრაქტიკის შესაბამისად. სახელდობრ, საიჯარო ურთიერთობის შეწყვეტილად ცნობისა და მოიჯარის ქირის გადახდის ვალდებულებისგან გათავისუფლებისთვის საკმარისი არ არის უფლების საჯარო რეესტრში გაუქმება, გადამწყვეტი მნიშვნელობისაა საიჯარო ფართის ფაქტობრივი ფლობის შეწყვეტის თარიღის განსაზღვრა. საჯარო რეესტრში საიჯარო ურთიერთობის შეწყვეტის შემდგომ მხარემ საიჯარო ფართის ფაქტობრივი მფლობელობის შეწყვეტის ფაქტიც უნდა დაადასტუროს (საქმე №ას-406-2021, 2021 წლის 29 ოქტომბერი). შესაბამისად, მხოლოდ ამ უკუდასკვნის გაკეთების შესაძლებლობაც იძლევა მართებულ პასუხს სადავო საკითხთან დაკავშირებით, რომლის თანახმადაც სანივთო და ვალდებულებითი უფლებების რეესტრში რეგისტრაცია არა გარიგების ფორმა, არამედ მესამე პირთა უფლებების დაცვასა და სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის გარანტიაა, თუმცა აღნიშნული არ ნიშნავს იმას, რომ წერილობითი ფორმით დადებული გარიგება რეგისტრაციის გარეშე არ წარმოშობს, ან მხოლოდ რეგისტრაციის შემდგომ წარმოშობს, უფლება-მოვალეობებს უშუალოდ გარიგების მონაწილეებისათვის.
16. ზემოაღნიშნულის შესაბამისად, პალატა ასკვნის, რომ 2004 წლის 20 სექტემბრის იჯარის ხელშეკრულებაზე ხელმოწერით, ხელშეკრულება შევიდა ძალაში და მხარეებს წარმოეშვათ შეთანხმებით გათვალისწინებული უფლებები და მოვალეობები.
17. რაც შეეხება მოპასუხის უფლების შემაფერხებელ შესაგებელს, ამ მიმართებითაც პალატა იზიარებს გასაჩივრებულ განჩინებაში მოყვანილ მსჯელობას და მიიჩნევს, რომ მხარეთა შორის წარმოშობილი სამართალურთიერთობა თავისი არსით პერიოდულად შესასრულებელი ვალდებულებაა, რომლის ხანდაზმულობასაც სამოქალაქო კოდექსის 129-ე მუხლის მე-2 ნაწილითაა განსაზღვრული. ხანდაზმულობის ვადა იმ მოთხოვნებისა, რომლებიც წარმოიშობა პერიოდულად შესასრულებელი ვალდებულებებიდან, სამი წელია. საკასაციო სასამართლომ არაერთ საქმეზე განმარტა, რომ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 129-ე მუხლის მე-2 ნაწილის დანაწესი ითვალისწინებს ერთგვარ სპეციფიკას იმ ვალდებულებათა მიმართ ხანდაზმულობის ვადის ათვლასთან დაკავშირებით, რომლებიც გარკვეული პერიოდულობით სრულდება, რაც იმაში მდგომარეობს, რომ ხსენებული ვადა აითვლება ყოველი პერიოდულად შესასრულებელი ვალდებულებისათვის დამოუკიდებლად (იხ. სუსგ. საქმეზე №ას-868-830-2014, 19 მარტი, 2015 წელი; №ას-1432-1351-2012, 20 მაისი, 2013 წელი; №ას-1049-2019, 18 ოქტომბერი, 2019 წელი). თანხის გადახდის თითოეული პერიოდისათვის ვალდებულების შეუსრულებლობა ცალ-ცალკე განიხილება, როგორც პირის უფლების დარღვევა და ხანდაზმულობის ვადის ათვლა თავიდან იწყება (იხ. სუსგ. საქმეზე №ას-599-562- 2010, 01 დეკემბერი, 2010 წელი; №ას-902-2018, 06 ნოემბერი, 2018 წელი). ამრიგად, თითოეული შესრულების დარღვევა დამოუკიდებლად წარმოშობს უფლებამოსილი პირის მიერ მოვალის მიმართ მოთხოვნის უფლებას და ეს მოთხოვნა მისი წარმოშობიდან სამი წლის ვადაში უნდა წარედგინოს ვალდებულების დამრღვევ მხარეს.
18. განსახილველ შემთხვევაში, საქმის მასალებში წარმოდგენილი ხელშეკრულებით დასტურდება, რომ მოიჯარემ საიჯარო ქირის გადახდის ვალდებულება გარკვეული პერიოდულობით - ყოველი კალენდარული წლის არაუგვიანეს 31 დეკემბრამდე, ივალდებულა. შესაბამისად, ვინაიდან დადგენილია, რომ მოიჯარის ვალდებულება პერიოდულად შესასრულებელ ვალდებულებას წარმოადგენდა და თითოეული შესრულების დარღვევა დამოუკიდებლად წარმოშობდა მოთხოვნის უფლებას, ასევე ვინაიდან, სარჩელი სააგენტოს მიერ სასამართლოში წარდგენილ იქნა 2022 წლის 29 ივნისს (ტომი I, ს.ფ. 104), საიჯარო ქირის დაკისრების ნაწილში სარჩელი მართებულად იქნა ხანდაზმულად ცნობილი, რამდენადაც გასული იყო სამოქალაქო კოდექსის 129-ე მუხლის მე-2 ნაწილით განსაზღვრული ხანდაზმულობის სამწლიანი ვადა. რაც შეეხება სასარჩელო მოთხოვნას პირგასამტეხლოს დაკისრების ნაწილში, ამ მიმართებითაც სრულადაა გასაზიარებელი სააპელაციო პალატის შეფასება, რომლის მიხედვითაც, სამოქალაქო კოდექსის 145-ე მუხლით გათვალისწინებული ნორმის დანაწესის (მთავარი მოთხოვნის ხანდაზმულობის ვადის გასვლასთან ერთად ხანდაზმულობის ვადა გასულად ითვლება დამატებითი მოთხოვნებისთვისაც მაშინაც კი, როცა ამ მოთხოვნათა ხანდაზმულობის ვადა ჯერ არ გასულა) საფუძველზე, ასევე, ხანდაზმული იყო გადასახდელ საიჯარო ქირაზე დარიცხული პირგასამტეხლოს გადახდის მეორადი, მოთხოვნაც.
19. ამ მსჯელობიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ არ არსებობს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არც ერთი წინაპირობა, რომლის საფუძველზე საკასაციო სასამართლო დასაშვებად ცნობს წარმოდგენილ საკასაციო საჩივარს. შესაბამისად, უარყოფილია საკასაციო განაცხადის დასაშვებად ცნობა.
20. სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მე-4 პუნქტის საფუძველზე, თუ საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნება ცნობილი, პირს დაუბრუნდება, მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი. მოცემულ შემთხვევაში კასატორი, თანახმად, „სახელმწიფო ბაჟის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-5 მუხლისა გათავისუფლებულია სახელმწიფო ბიუჯეტის სასარგებლოდ ბაჟის გადახდის ვალდებულებისგან.
ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი
საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 284-ე, 285-ე, 385-ე, 391-ე, 401-ე, 408-ე მუხლებით და
დ ა ა დ გ ი ნ ა
1. სსიპ „სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს“ საკასაციო საჩივარი როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველად;
2. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.
თავმჯდომარე ამირან ძაბუნიძე
მოსამართლეები: ლაშა ქოჩიაშვილი
გოჩა ჯეირანაშვილი
