საქმე №ას-989-2022 26 აპრილი, 2024 წელი,

თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ამირან ძაბუნიძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მოსამართლეები: ლაშა ქოჩიაშვილი, თეა ძიმისტარაშვილი

საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი მოსმენის გარეშე

საკასაციო საჩივრის ავტორები – გ.ე–ძე, გ.გ–ძე (მოპასუხეები)

მოწინააღმდეგე მხარე – დ.ა–ძე, გ.მ–ი (მოსარჩელეები)

მესამე პირი (დამოუკიდებელი მოთხოვნის გარეშე) – ა.გ–ი

გასაჩივრებული განჩინება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2022 წლის 5 მაისის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება, შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილება

დავის საგანი – უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვა (თავდაპირველი სარჩელით), ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტა, ქირავნობის ხელშეკრულების რეგისტრაციის გაუქმება (შეგებებული სარჩელით)

საკითხი, რომელზეც მიღებულია გადაწყვეტილება – საკასაციო საჩივრის დაკმაყოფილება

აღწერილობითი ნაწილი:

1. დ.ა–ძემ და გ.მ–მა სარჩელი აღძრეს სასამართლოში გ.ე–ძისა და გ.გ–ძის მიმართ უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვა მოითხოვა.

2. სასარჩელო მოთხოვნა შეგებებული სარჩელით:

2.1. შეწყვეტილ იქნეს გ.ე–ძეს პ/ნ: ........ და გ.მ–ს პ/ნ:........ შორის 2017 წლის 10 აგვისტოს დადებული ქირავნობის ხელშეკრულება N........

2.2. შეწყვეტილ იქნეს გ.ე–ძეს პ/ნ: ........ და დ.ა–ძეს პ/ნ:........ შორის 2017 წლის 10 აგვისტოს დადებული ქირავნობის ხელშეკრულება N170910437.

2.3. გაუქმდეს, საჯარო რეესტრში ქირავნობის ხელშეკრულების რეგისტრაცია (განცხ. რეგისტრაციის ნომერი 882021135912), უძრავ ქონებაზე ( ს/კ: ........) მდებარე, ქ. თბილისი, ქუჩა .........., მესაკუთრე გ.ე–ძე (პ/ნ ........), სადაც დამქირავებელი არის დ.ა–ძე (პ/ნ ........) ფართი 1307 კვ.მ-დან 653.50 კვ.მ (შემოსასვლელის მარჯვენა მხარეს) ქირავნობის ხელშეკრულება, რეესტრის ნომერი N170910437, დამოწმების თარიღი 10/08/2017.

3. სარჩელის საფუძვლები:

3.1. მოსარჩელის განმარტებით, ქ. თბილისში, .............. მდებარე უძრავი ქონება, ს/კ ........, წარმოადგენს გ.ე–ძის საკუთრებას. 2017 წლის 10 აგვისტოს, გ.ე–ძესა და მოსარჩელეებს - დ.ა–ძესა და გ.მ–ს შორის დაიდო ქირავნობის ხელშეკრულებები, რომელიც დამოწმებულია ნოტარიული წესით. „გამქირავებელმა“ „დამქირავებელს“, მისამართზე: ქ. თბილისი, .............. ს/კ ........, მდებარე უძრავი ქონების 1307.00 კვ.მ-დან დროებით სარგებლობაში გადასცა 653.50 კვ.მ ფართი. ხელშეკრულებების 1.2. პუნქტის თანახმად, ქირით გადაცემის მიზანს წარმოადგენდა ფაქტის ეფექტური გამოყენება კომერციული საქმიანობისათვის. კერძოდ, ავტოსადგომისთვის. ხელშეკრულება მხარეთა შორის დაიდო 5 წლის ვადით, გამოსყიდვის უფლების გარეშე, ქირავნობის ვადის გაგრძელების უფლებით, 2012 წლის 10 აგვისტოს ჩათვლით. ხელშეკრულებების მე-4 მუხლის 4.1.3 პუნქტის თანახმად, „გამქირავებელი“ ქირავნობის ვადის განმავლობაში კარგავს ქირით გადაცემული ფართობით სარგებლობის უფლებას „დამქირავებელთან“ შეთანხმების გარეშე. წარმოდგენილი ხელშეკრულებების მე-5 მუხლის 5.1.2 პუნქტის თანახმად, თუ ხელშეკრულება დაირღვა „გამქირავებლის“ მიზეზით, მაშინ იგი ვალდებულია გადაუხადოს „დამქირავებელს“ ჯარიმის სახით (თუ იგი არ აცნობებს დარღვევის შესახებ ორი კვირით ადრე) სამი თვის ქირის თანხა. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ამონაწერის თანახმად, მისამართზე: ქ. თბილისი, .............. ქუჩა N135ა-ში ს/კ ........, მდებარე უძრავი ქონების 1307,00 კვ.მ-დან, მას შემდეგ, რაც გ.ე–ძემ დროებით სარგებლობაში 653.50 კვ.მ ფართი გადასცა დ.ა–ძესა და გ.მ–ს, დანარჩენ ფართზე 2019 წლის 18 ნოემბერს ქირავნობის ხელშეკრულება გააფორმა გ.გ–ძესთან. კერძოდ, ქირავნობის ხელშეკრულება გაფორმდა 400 კვ.მ ფართზე. 2021 წლის 25 თებერვალს, გ.ე–ძის წარმომადგენელი, ა.ე–ძე და გ.გ–ძე გამოცხადდა ავტოსადგომზე, სადაც საქმიანობას ადგილზე ახორციელებდა დ.ა–ძე, რომლებმაც, ყოველგვარი ახსნა-განმარტების გარეშე, მუქარისა და ზემოქმედების გამოხატულებით, დ.ა–ძეს მოსთხოვეს ქირავნობის ხელშეკრულების გაუქმება. 2021 წლის 16 მარტს, დ.ა–ძის წარმომადგენელმა ფაქტზე საჩივრით მიმართა საქართველოს გენერალურ პროკურატურას და მოითხოვა, როგორც ბიზნესის, ასევე პირადი უსაფრთხოების დაცვა. 2021 წლის 27 მარტის შსს დიდუბე-ჩუღურეთის მთავარი სამმართველოს პოლიციის მეოთხე სამმართველოში დაიწყო გამოძიება გ.გ–ძისა და გ.ე–ძის მიერ დ.ა–ძის მიმართ სსკ-ის 150-ე მუხლის მეორე ნაწილის „გ“ ქვეპუნქტის ნიშნებით, რაც გულისხმობს ნების საწინააღმდეგოდ იძულებას, ჯგუფურად. 2021 წლის 27 თებერვალს, გ.ე–ძის წარმომადგენელი ა.ე–ძე გამოცხადდა ავტოსადგომზე, სადაც საქმიანობას ახორციელებდნენ მოსარჩელეები და აცხადებდა, რომ აღარ სურდა ქირავნობის ხელშეკრულებების გაგრძელება. ამასთან, ა.ე–ძემ ადგილზე მოიყვანა სატვირთო მანქანა და მოახდინა ხრეშის იმ ადგილზე დაცლა (გზის შეკეთების მოტივით), სადაც საპარკინგე სივრცეში ავტომობილები უნდა შესულიყვნენ. ფაქტთან დაკავშირებით, დ.ა–ძის წარმომადგენელმა თ.ა–ძემ გამოიძახა საპატრულო პოლიცია, რომელმაც შეადგინა რეაგირების ოქმი, ინციდენტი ამ დღით არ ამოწურულა. 2021 წლის 28 თებერვალს, ადგილზე გამოჩნდნენ უცნობი პირები, რომლებმაც ავტომობილი ჩააყენეს საპარკინგე სივრცის შესასვლელში და სხვა ავტომობილებს, რომლებსაც უნდა ესარგებლა მომსახურებით, საშუალება არ მისცეს ზოლში შესასვლელად. ფაქტის გამო, დ.ა–ძის წარმომადგენელმა გამოიძახა საპატრულო პოლიცია, რომელმაც შეადგინა რეაგირების ოქმი. 2021 წლის 4 მარტს, მოსარჩელეებმა გ.ე–ძის წარმომადგენლის მხრიდან მიიღეს წერილი, რომლის მიხედვითაც, „გამქირავებელი“ გამოთქვამდა სურვილს, რომ მომხდარიყო მხარეთა შორის დადებული ქირავნობის ხელშეკრულებების გაუქმება, თანახმად დასახელებული ხელშეკრულებების 5.1.2. პუნქტის საფუძველზე (თუ ხელშეკრულება დაირღვა „გამქირავებლის“ მიზეზით, მაშინ იგი ვალდებულია გადაუხადოს „დამქირავებელს“ ჯარიმის სახით (თუ იგი არ აცნობებს დარღვევის შესახებ ორი კვირით ადრე) სამი თვის ქირის თანხა. მოპასუხის მიერ წარმოდგენილ წერილში დაშვებულია ტექნიკური შეცდომა. ორივე წერილის ადრესატია გ.მ–ი, თუმცა საფოსტო გზავნილის მიხედვით დასტურდება, რომ წერილები გაგზავნილია, როგორც გ.მ–ის, ასევე, დ.ა–ძის მიმართ. 2021 წლის 7 მარტს, მოსარჩელეების მხრიდან კვლავ გამოძახებული იქნა საპატრულო პოლიცია, რადგან ადგილზე გამოჩნდა ორი ავტომანქანა: ჰონდას მარკის და ტოიოტას მარკის, რომლებიც გაჩერდნენ ავტოსადგომის შესასვლელში და აღარ მისცეს შესაძლებლობა სხვა ავტომობილებს ფართით სარგებლობისთვის. 2021 წლის 10 მარტს, ფაქტზე დ.ა–ძის წარმომადგენელმა, თ.ა–ძემ შსს საპატრულო პოლიციაში წარადგინა განცხადება, თუმცა ფაქტებზე სამართალდამცავი ორგანოს წარმომადგენლების ფორმალური ხასიათის რეაგირებების მიუხედავად, მხარეთა შორის ურთიერთობები კვლავ ძალმომრეობითი გახდა.

3.2. გ.ე–ძის წარმომადგენელმა ა.ე–ძემ და გ.გ–ძემ განიზრახეს მოსარჩელეების ბიზნესს-საქმიანობის გაჩერება და ხელყოფა. ისინი, ორგანიზებულად დაეუფლნენ ავტოსადგომის ტერიტორიაზე მოსარჩელეების კუთვნილ ოთახს, სადაც ინახებოდა ნავაჭრი თანხა, სადაც მუშაობდა სალარო აპარატი, გამოცვალეს ოთახის საკეტი და დაქირავებულ თანამშრომლებს მოსთხოვეს მათი მითითებების შესრულება, საწინააღმდეგო პოზიციების შემთხვევაში კი - შრომითი ურთიერთობების დასრულება. მ.დ–ი, რომელიც დასაქმებული ჰყავდათ მოსარჩელეებს (რომელიც ოჯახში ერთადერთი შემოსავლის წყაროა და მის კმაყოფაზე იმყოფება ორი შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე პირიც), სამსახურიდან გაუშვეს, აღარ მისცეს საქმიანობის გაგრძელების საშუალება. გ.ე–ძე მისი წარმომადგენლის სახით და გ.გ–ძე, ავტოსადგომზე უკანონოდ ახორციელებს საქმიანობას, სარგებლობს მოსარჩელეების ტექნიკით, საბუღალტრო დოკუმენტაციით, სალარო აპარატით, დაქირავებული თანამშრომლების ნაწილით, მიღებული შემოსავლით, რაც სრულიად გამაოგნებელი და კანონსაწინააღმდეგო ქმედებაა. მოპასუხეების მიზანი ერთმნიშვნელოვანი და ცხადია - ავტოსადგომის დასახელებულ ტერიტორიაზე, რომელიც წარმოადგენს მომგებიან ბიზნეს-საქმიანობას, სრული ძალაუფლების განხორციელება. განხორციელებული ქმედებები არ გამომდინარეობს მხარეთა შორის დადებული ქირავნობის ხელშეკრულებების არსიდან.

4. მოპასუხის პოზიცია:

4.1. მოპასუხეებმა გ.ე–ძემ და გ.გ–ძემ ერთობლივად წარმოდგენილი შესაგებლით სარჩელი არ ცნეს. შესაგებელში აღნიშნეს, რომ გ.გ–ძე არის არასათანადო მოპასუხე, ვინაიდან უძრავი ქონების მესაკუთრეს წარმოადგენს გ.ე–ძე. შესაგებლის დარჩენილი ნაწილი სრულად შეესაბამება შეგებებული სარჩელის ფაქტობრივ მოცემულობაში ასახულ ინფორმაციას, რომლებიც შესაგებლის შინაარსსაც ატარებს, რის გამოც ხსენებული ფაქტები ასახვას არ პოვებს შესაგებლით წარმოდგენილი მოსაზრებების ადგილზე.

5. შეგებებული სარჩელის საფუძვლები:

5.1. გ.ე–ძის, საკუთრებაშია უძრავი ქონება მდებარე ქ. თბილისი, .............. ქუჩა N135 „ა“, ს/კ: ......... 2017 წლის 10 აგვისტოს გ.ე–ძესა (გამქირავებელი) და გ.მ–ს (დამქირავებელი) შორის გაფორმდა ქირავნობის ხელშეკრულება N170910503. 2017 წლის 10 აგვისტოს გ.ე–ძესა (გამქირავებელი) და დ.ა–ძეს (დამქირავებელი) შორის გაფორმდა ქირავნობის ხელშეკრულება NN170910437 აღნიშნული ხელშეკრულებების 1.1. პუნქტების თანახმად "გამქირავებელი" ქირით აძლევს, ხოლო "დამქირავებელი" ქირით იღებს 1307.00 კვ.მ-დან 653.50 კვ.მ ფართს. შემოსასვლელის მარცხენა მხარეს გ.მ–ი, ხოლო შემოსასვლელის მარჯვენა მხარეს დ.ა–ძე მდებარე, ქ. თბილისში, .............., ქუჩა N135 ა-ში, ს/კ: ........, აგრეთვე 1.2 პუნქტების თანახმად ქირით გაცემის მიზანია ფართის ეფექტური გამოყენება კომერციული საქმიანობისთვის, კერძოდ ავტოსადგომისთვის. მხარეთა შორის დადებული ქირავნობის ხელშეკრულებები დადებულია 5 წლის ვადით, კერძოდ 2017 წლის 10 აგვისტოდან 2022 წლის 10 აგვისტომდე. ხელშეკრულებების 5.1.2 პუნქტების თანახმად თუ ხელშეკრულება დაირღვა "გამქირავებლის" მიზეზით, მაშინ იგი ვალდებულია გადაუხადოს "დამქირავებელს" ჯარიმის სახით სამი თვის ქირის თანხა. მისი მარწმუნებელი თანახმაა, ხელშეკრულებების 5.1.2 პუნქტებით გათვალისწინებული ვალდებულება შეასრულოს და ქირავნობის ხელშეკრულებების შეწყვეტის გამო, მორიგების მიზნით, ჯარიმის სახით მოპასუხეებს გადაუხადოს სამი თვის ქირა. მოპასუხეები არ ახორციელებდნენ სათანადო მოვლა/პატრონობას, ანადგურებდნენ, ანაგვიანებდნენ და ყოველდღიურად აუარესებდნენ ქირავნობის ხელშეკრულებით მიღებულ უძრავ ქონებას, აღნიშნულის დასადასტურებლად წარმოდგენილია ფოტომასალა. ავტოსადგომზე იყო უზარმაზარი ორმოები, რომლებიც წვიმის დროს წყლით ივსებოდა და რომლის შედეგადაც შეუძლებელი იყო ზოგადად ნებისმიერი ავტომობილისთვის აღნიშნული ავტოსადგომით სარგებლობა. აღნიშნული ტერიტორიის ქვეშ გადის უზარმაზარი სანიაღვრე მილი, რომელიც უზრუნველყოფს მთლიანად მიმდებარე ტერიტორიას. გაჩენილი ორმოების გამო, ძალიან ხშირად წყლით ივსებოდა, იყო დიდი რისკი, რომ წყლით დამძიმებული მიწა ჩავარდებოდა და გაჭედავდა აღნიშნულ სანიაღვრე მილს, რომელიც არის ძალიან ძველი და აგრეთვე დიდი რისკი იყო მილის მთლიანად განადგურების. იქმნებოდა დიდი საფრთხე ავტოსადგომზე გაჩერებული მანქანებისთვისაც, ვინაიდან ყოველთვის არსებობდა იმის რისკი, რომ მიწა ჩავარდებოდა და რომელიმე ავტომობილი დაზიანდებოდა. იმის, გამო რომ შესაძლო ზიანის ანაზღაურებაზე პასუხისმგებელი იქნებოდა შეგებებული სარჩელის ავტორი მან გადაწყვიტა შეეწყვიტა ხელშეკრულება ვადაზე ადრე. დამქირავებლებმა არ მოაწესრიგეს დაზიანებები, რის გამოც მესაკუთრე შევიდა ტერიტორიაზე და ჩაატარა სარემონტო სამუშაოები, რომლის ღირებულებამაც შეადგინა 47 000 ლარი. სანოტარო წესით დადებული გარიგებები მხოლოდ სარემონტო სამუშაოების დასრულების შემდგომ დარეგისტრირდა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში. შეგებებული სარჩელით მოპასუხეებმა დაკარგეს მფლობელობა, რადგან მეტი ზიანი თავიდან აერიდებინა მესაკუთრეს. ამასთან, იგივე ობიექტზე ახალი ხელშეკრულებაც გაფორმებულია მესამე პირთან, რადგან მესაკუთრეს მოშლილად მიაჩნია ძველი გარიგებები.

6. მოპასუხის პოზიცია შეგებებულ სარჩელზე:

6.1. შეგებებულ სარჩელზე მოპასუხეებმა დ.ა–ძემ და გ.მ–მა ერთობლივი შესაგებლით სარჩელი არ ცნეს. შესაგებლით მოპასუხეებმა გამორიცხეს შეგებებული სარჩელის ავტორთან დადებული ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტის წინაპირობების არსებობა. ქირავნობის საგნის არასათანადოდ მოვლის შესახებ მითითებული ინფორმაცია არ შეესაბამება სინამდვილეს. დამქირავებელი ყოველთვიურად პირნათლად იხდიდა ქირის საფასურს. რაც შეეხება მესამე პირთან დადებულ ქირავნობის შესახებ ხელშეკრულებას იგი მოჩვენებითი გარიგებაა.

7. პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი:

7.1. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2021 წლის 28 ივლისის გადაწყვეტილებით დ.ა–ძისა და გ.მ–ის სარჩელი დაკმაყოფილდა. მოპასუხეების გ.ე–ძისა (პ/ნ ........) და გ.გ–ძის (პ/ნ .......) უკანონო მფლობელობიდან გამოთხოვილი იქნა მოსარჩელეების: დ.ა–ძისა (პ/ნ ......) და გ.მ–ის (პ/ნ ........) მართლზომიერ მფლობელობაში არსებული უძრავი ნივთი მდებარე: ქ. თბილისი, .............. ქუჩა N135ა, ს/კ ........, 1307.00 კვ.მ-დან 653.50 კვ.მ ფართზე მოწყობილი ავტოსადგომის სახით და გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში, 2017 წლის 10 აგვისტოს ქირავნობის ხელშეკრულებების ვადით, გადაეცა დ.ა–ძესა (პ/ნ ..........) და გ.მ–ს (პ/ნ ........). გ.ე–ძის შეგებებული სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

7.2. გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრეს მოპასუხეებმა, მისი გაუქმებისა და, ახალი გადაწყვეტილებით, სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმისა და შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილების მოტივით.

8. სააპელაციო სასამართლოს განჩინების სარეზოლუციო ნაწილი საფუძვლები:

8.1 თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 05.05.2022წ. განჩინებით გ.გ–ძის და გ.ე–ძის სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2021 წლის 28 ივლისის გადაწყვეტილება დარჩა უცვლელი.

8.2. პალატამ დადგენილად მიიჩნია საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე შემდეგ იურიდიული ფაქტები:.

8.2.1. ქ. თბილისში, .............. ქუჩა N135ა-ში მდებარე უძრავი ქონება, ს/კ ........, წარმოადგენს გ.ე–ძის საკუთრებას.

8.2.2. 2017 წლის 10 აგვისტოს, გ.ე–ძესა და დ.ა–ძეს, აგრეთვე გ.ე–ძესა და გ.მ–ს შორის დაიდო სანოტარო წესით დამოწმებული ქირავნობის ხელშეკრულებები. გ.ე–ძესა და დ.ა–ძეს შორის დადებული ხელშეკრულების საგანს წარმოადგენდა უძრავი ქონება მდებარე: ქ. თბილისი, .............. ქუჩა N135ა-ში ს/კ: ........, მდებარე უძრავი ქონების 1307.00 კვ.მ-დან 653.50 კვ.მ შემოსასვლელის მარჯვენა მხარეს ფართით დროებით სარგებლობაში გადაცემა დამქირავებლისათვის. გ.ე–ძესა და გ.მ–ს შორის დადებული ხელშეკრულების საგანს წარმოადგენდა უძრავი ქონება მდებარე: ქ. თბილისი, .............. ქუჩა N135ა-ში ს/კ: ........, მდებარე უძრავი ქონების 1307.00 კვ.მ-დან 653.50 კვ.მ შემოსასვლელის მარცხენა მხარეს ფართით დროებით სარგებლობაში გადაცემა დამქირავებლისათვის.

8.2.3. 10.08.2017წ. ხელშეკრულებების თანახმად, უძრავი ქონების ქირით გადაცემის მიზანს წარმოადგენდა ფართის ეფექტური გამოყენება კომერციული საქმიანობისათვის. დამქირავებლები ფართს იყენებდნენ ფასიანი ავტოსადგომისთვის. ხელშეკრულებების მოქმედების ვადად განისაზღვრა 5 წელი, გამოსყიდვის უფლების გარეშე, ქირავნობის ვადის გაგრძელების უფლებით, 2022 წლის 10 აგვისტოს ჩათვლით.

8.2.4. ხელშეკრულებების 4.1.3. პუნქტის თანახმად, გამქირავებელი ქირავნობის ვადის განმავლობაში კარგავს ქირით გადაცემული ფართობით სარგებლობის უფლებას დამქირავებელთან შეთანხმების გარეშე.

8.2.5. ხელშეკრულებების 5.1.2. თანახმად მხარები შეთანხმდნენ, რომ თუ ხელშეკრულება დაირღვა გამქირავებლის მიზეზით, მაშინ იგი ვალდებულია გადაუხადოს დამქირავებელს ჯარიმის სახით (თუ იგი არ აცნობებს დარღვევის შესახებ ორი კვირით ადრე) სამი თვის ქირის თანხა.

8.2.6. უძრავი ქონების ნაწილი მდებარე: ქ. თბილისი, .............. ქუჩა N135ა-ში ს/კ ........, მდებარე უძრავი ქონების 1307,00 კვ.მ-დან, 400 კვ/მ, გ.ე–ძემ დროებით სარგებლობაში გადასცა გ.გ–ძეს 2019 წლის 18 ნოემბერს ქირავნობის ხელშეკრულებით.

8.2.7. 2021 წლის 25 თებერვალს, გ.ე–ძის წარმომადგენელი, ა.ე–ძე და გ.გ–ძე გამოცხადდნენ ავტოსადგომზე, დ.ა–ძეს სთხოვეს ქირავნობის ხელშეკრულების გაუქმება, ხოლო 2021 წლის 27 თებერვალს, ა.ე–ძე გზის შეკეთებაზე მითითებით გამოცხადდა ავტოსადგომზე, სატვირთო ავტომობილით, რომელიც დატვირთული იყო „ხრეშით“ (ღორღი) და ავტომობილის ძარაზე არსებული მასა დაცალა საპარკინგე სივრცეში.

8.2.8 2021 წლის 4 მარტს, მოსარჩელე გ.მ–მა გ.ე–ძის წარმომადგენელ ა.ე–ძის მხრიდან მიიღო წერილი მხარეთა შორის დადებული ქირავნობის ხელშეკრულებების გაუქმების მოთხოვნით. ორივე წერილის ადრესატია გ.მ–ი, თუმცა საფოსტო გზვანილის მიხედვით წერილები გაგზავნილია, როგორც გ.მ–ის, ასევე დ.ა–ძის მიმართ.

8.3. სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 557-ე მუხლზე, და აღნიშნა, რომ არ დგინდება ის ფაქტობრივი გარემოება, რომ დამქირავებლის მხრიდან ხდებოდა ნივთით ისეთი სარგებლობა, რაც იწვევდა დაქირავებული ნივთის მნიშვნელოვან დაზიანებას ან ქმნიდა მნიშვნელოვანი დაზიანების რეალურ საშიშროებას, რადგან როგორც წერილით დგინდება მას სურდა ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტა 5.1.2. პუნქტის თანახმად და არა ქირავნობის ხელშეკრულებიდან გასვლა.

8.4. პალატამ მიუთითა, რომ საპროექტო ორგანიზაცია შპს “ზ–ას“ 2021 წლის 3 ივნისის საექსპერტო დასკვნა N015.2021-ის თანახმად 2021 წლის დასაწყისში გადაღებული არსებული მიწის ნაკვეთის ფოტომასალის ანალიზით დადგინდა, რომ ავტოსადგომის ს.კ. ........ დაზიანებული ასფალტის საფარი ატმოსფერული ნალექების და მასზე მსუბუქი და მძიმე ავტომობილების დინამიური დატვირთვებით ქმნიდა მიწისქვეშა საქალაქო მნიშვნელობის კომუნიკაციების დაზიანების და გრუნტის ჩაწოლის საფრთხეს. შესაძლო ავარიის შედეგად მიღებული ზარალის რაოდენობა საკმაოდ დიდი რაოდენობის თანხას შეადგენდა, რომლის წინასწარ განსაზღვრა შეუძლებლად მიაჩნიათ. შესაბამისად ჩატარებული სამუშაოები ავტოსადგომის ბეტონის არმირებული ფილის მოსაწყობად მიაჩნია ერთადერთ აუცილებელ და სწორ გადაწყვეტილებად ავარიული სიტუაციის და მოსალოდნელი ზარალის თავიდან აცილების მიზნით. წინააღმდეგ შემთხვევაში ზომების მიუღებლობა გამოიწვევდა უახლოეს მომავალში ასფალტის გრუნტის ჩავარდნას, რასაც მოჰყვებოდა ასფალტის ზემოთ არსებული მანქანების მნიშვნელოვანი დაზიანება და მიწისქვეშა კომუნიკაციების მოშლა. პალატამ განმარტა, რომ წარმოდგენილი დასკვნა შედგენილია დოკუმენტური მასალის, აგრეთვე ადგილზე არსებული ფიზიკური მდგომარეობითა და 2021 წლის დასაწყისში გადაღებული არსებული მიწის ნაკვეთის ფოტომასალის ანალიზის საფუძველზე. აღნიშნულ დასკვნას ერთვის ფოტოსურათები, რომლითაც არ დგინდება, თუ რა პერიოდში იმყოფებოდა ქირავნობის საგანი სურათში აღბეჭდილ მდგომარეობაში, ამასთან არ დასტურდება, რომ დაზიანებები მოხდა მოსარჩელეთა მიერ ქირავნობის საგნის ექსპლუატაციის დროს და შესაძლოა თუ არა სადგომის ზედაპირის იმგვარ დაზიანებას გამოეწვია მიწისქვეშა კომუნიკაციების მოშლა. გარდა აღნიშნულისა, ექსპერტიზა ჩატარებულია 2021 წლის 16 ივნისს არსებული მდგომარეობით და 2021 წლის თებერვალი-მარტის მდგომარეობის განსაზღვრა ექსპერტის მიერ გამოყენებული ფოტომასალის საფუძველზე გაურკვეველი და ნაკლებად სარწმუნოა, რის საფუძველზეც აღნიშნული დასკვნა პალატამ რელევანტურ და შესაბამის მტკიცებულებად არ მიიჩნია.

8.5. სააპელაციო პალატამ განმარტა, რომ საქმეში არსებული მასალებით არ დასტურდება ხელშეკრულების მოშლის სამართლებრივი და ფაქტობრივი საფუძვლები. კერძოდ, არ დასტურდება, რომ სადავო ობიქტის დაზიანება მოხდა დამქირავებლის ექსპლუატაციის პერიოდში და ამასთან არ დგინდება, რომ დამქირავებელი გაფრთხილებული იქნა დაზიანების და შესაძლო საფრთხის თაობაზე მისი მხრიდან ნივთით ამგვარი სარგებლობის შემთხვევაში, რაც აპელანტის მოთხოვნას ხელშეკრულების ვადამდე მოშლის თაობაზე, საფუძველს აცლის.

8.6. სასამართლომ აღნიშნა ,რომ ხელშეკრულებების 5.1.2. პუნქტის თანახმად მხარები შეთანხმდნენ, რომ თუ ხელშეკრულება დაირღვა გამქირავებლის მიზეზით, მაშინ იგი ვალდებულია გადაუხადოს დამქირავებელს ჯარიმის სახით (თუ იგი არ აცნობებს დარღვევის შესახებ ორი კვირით ადრე) სამი თვის ქირის თანხა. ხელშეკრულების აღნიშნული მუხლის, როგორც სიტყვა-სიტყვითი ასევე აზრობრივი განმარტებიდან, ცალსახად და მკაფიოდ არ დგინდება, რომ ხელშეკრულების დარღვევაში ხელშეკრულების შეწყვეტა მოიაზრება. ამდენად, იმ პირობებში როცა არ დგინდება ხელშეკრულების შეწყვეტის ან მოშლის სამართლებრივი საფუძვლები პალატამ მიიჩნია, რომ მხართა შორის დადებული ორივე ქირავნობის ხელშეკრულება ნამდვილია და არ შეწყვეტილა.

8.7. რაც შეეხება მოთხოვნას, უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვის თაობაზე, პალატამ განმარტა, რომ ვინაიდან არ არსებობს ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტის წინაპირობები, დამქირავებლები დ.ა–ძე და გ.მ–ი მიიჩნევიან უძრავი ქონების მდებარე: ქ. თბილისი, .............. ქუჩა N135ა, ს/კ ........, 1307.00 კვ.მ-დან 653.50 კვ.მ ფართის მართლზომიერ მფლობელებად. შესაბამისად, მათი მოთხოვნა უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვის შესახებ საფუძვლიანია, რაც სასამართლომ მართებულად დააკმაყოფილა.

კასატორის მოთხოვნა და საფუძვლები:

9. სააპელაციო სასამართლოს განჩინებაზე საკასაციო საჩივარი წარადგინეს მოპასუხეებმა, გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით - სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა და შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილება მოითხოვეს შემდეგი საფუძვლებით:

9.1. კასატორების მითითებით, სასამართლომ დააკმაყოფილა მათი მოთხოვნა უძრავი ნივთის უკანონო მფლობელობიდან გამოთხოვნის შესახებ გ.ე–ძესა და გ.გ–ძის მიმართ. აღნიშნული მოთხოვნის დაკმაყოფილება კი ერთმნიშვნელოვნად გამოიწვევს გადაწყვეტილების აღუსრულებლობას, რადგან, როგორც სააპელაციო საჩივარშიც იქნა აღნიშნული ჩვენს მიერ, ეს პიროვნებები არ არიან სათანადო მოპასუხეები, რადგან ერთის მხრივ გ.გ–ძე არ არის სადავო უძრავი ქონების არც მესაკუთრე და არც მფლობელი, შესაბამისად, მის მიმართ უკანონო მფლობელობის ნივთის გამოთხოვნის მოთხოვნის დაკმაყოფილებას არათუ სამართლებრივი საფუძველი, არამედ ლოგიკაც არ გააჩნია. ხოლო მეორეს მხრივ, გ.ე–ძე იმყოფება საზღვარგარეთ და მუდმივად ცხოვრობს იქ, შესაბამისად, ცხადია, რომ აღნიშნულ ტერიტორიას არც ის არ ფლობს. მოცემული ფაქტი დადგენილია და არაერთხელ იქნა დადასტურებული მხარეების მიერ. შესაბამისად, ამ მოთხოვნათა დაკმაყოფილება საფუძველშივე ცალსახა იყო, რომ გადაწყვეტილების აღუსრულებლობას გამოიწვევდა, თუმცა მიუხედავად ამისა, სასამართლომ მაინც მსგავსი გადაწყვეტილება მიიღო, რითაც დაარღვია ეროვნული და საერთაშორისო კანონმდებლობის ნორმები და მყარად დამკვიდრებული სასამართლო პრაქტიკა.

9.2. კასატორები მიუთითებენ ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს გადაწყვეტილებებზე და მიაჩნიათ, რომ აღნიშნულ პირთა მიმართ უსაფუძვლო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვნის მოთხოვნის დაკმაყოფილება მთლიანად ცდება სამართლიანი სასამართლოს პრინციპს.

საკასაციო სამართალწარმოების ეტაპი

10. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2022 წლის 26 სექტემბრის განჩინებით, საკასაციო საჩივარი სსსკ-ს 391-ე მუხლის მიხედვით, წარმოებაშია მიღებული დასაშვებობის წინაპირობების შესამოწმებლად.

11. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 18 დეკემბრის განჩინებით საკასაციო საჩივარი, ცნობილ იქნა დასაშვებად სსსკ-ის 391-ე მუხლის მე-5 ნაწილის ,,დ'' ქვეპუნქტზე, რომლის თანახმად, ,,საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან“, საფუძველზე და მიღებულია არსებითად განსახილველად.

სამოტივაციო ნაწილი:

საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლის, მტკიცებულებათა გაანალიზების, მხარეთა ახსნა-განმარტებების შეფასების, მოპასუხის საკასაციო საჩივრის სამართლებრივი დასაბუთებულობის არსებითად განხილვის გზით შემოწმების შედეგად მივიდა დასკვნამდე, რომ საკასაციო განაცხადი უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ.

12. სსსკ-ის 404-ე მუხლის პირველი ნაწილით, საკასაციო სასამართლო გადაწყვეტილებას ამოწმებს საკასაციო საჩივრის ფარგლებში, ამავე კოდექსის 407-ე მუხლის პირველი ნაწილით, საკასაციო სასამართლო იმსჯელებს მხარის მხოლოდ იმ ახსნა-განმარტებაზე, რომელიც ასახულია სასამართლო გადაწყვეტილებებში და სხდომის ოქმებში. გარდა ამისა, შეიძლება მხედველობაში იქნეს მიღებული ამ კოდექსის 396-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ“ ქვეპუნქტში მითითებული ფაქტები; ამავე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). მოცემულ შემთხვევაში, საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ მოპასუხეს დასაბუთებული საკასაციო შედავება აქვს წარმოდგენილი, ამასთან, საქმეზე სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებები სავსებით საკმარისია სადავო სამართალურთიერთობის შეფასებისათვის, არ ქმნის საქმის ხელახლა განსახილველად (ფაქტობრივი გარემოებების დასადგენად ან სხვა მტკიცებულებების ხელახლა გამოსაკვლევად) ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოში დაბრუნების სსსკ-ის 412-ე მუხლით გათვალისწინებულ პროცესუალურ საფუძველს და, დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებათა სამართლებრივი შეფასების გზით, შესაძლებელია ახალი გადაწყვეტილების მიღება საკასაციო სამართალწარმოების ეტაპზე.

13. სასამართლოსათვის ამოსავალია ის კონკრეტული ფაქტები და გარემოებები, რომლებზედაც მოსარჩელე ამყარებს თავის მოთხოვნას. სწორედ მოსარჩელის მიერ მითითებული ფაქტები და გარემოებები განსაზღვრავენ მისი მოთხოვნის შინაარსს. საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ მოსარჩელის მოთხოვნის შინაარსის განმსაზღვრელია სარჩელში მითითებული ფაქტები და გარემოებები.

14. საკასაციო სასამართლო არაერთ გადაწყვეტილებაში/განჩინებაში უთითებს, რომ ყოველი კონკრეტული სამოქალაქო საქმის გადაწყვეტა სასამართლოში, დაკავშირებულია გარკვეული ფაქტების დადგენასთან. ფაქტების დადგენის აუცილებლობა განპირობებულია იმით, რომ სასამართლო იხილავს და წყვეტს მხარეთა შორის წარმოშობილ დავებს, რომლებიც სამართლით რეგულირებული ურთიერთობებიდან წარმოიშობიან. სამართლებრივი ურთიერთობა კი, როგორც ეს ცნობილია, შეიძლება აღმოცენდეს, განვითარდეს ან შეწყდეს მხოლოდ იურიდიული ფაქტების საფუძველზე. სწორედ მტკიცების ტვირთსა და მის სწორ განაწილებაზეა დამოკიდებული დასაბუთებული და კანონიერი გადაწყვეტილების მიღება.

15. სსსკ-ის მე-3 მუხლის მიხედვით, მხარეები იწყებენ საქმის წარმოებას სასამართლოში, ამ კოდექსში ჩამოყალიბებული წესების შესაბამისად, სარჩელის ან განცხადების შეტანის გზით. ისინი განსაზღვრავენ დავის საგანს და თვითონვე იღებენ გადაწყვეტილებას სარჩელის (განცხადების) შეტანის შესახებ. მხარეებს შეუძლიათ საქმის წარმოება მორიგებით დაამთავრონ. მოსარჩელეს შეუძლია უარი თქვას სარჩელზე, ხოლო მოპასუხეს – ცნოს სარჩელი. ამავე კოდექსის მე-4 მუხლის მიხედვით სამართალწარმოება მიმდინარეობს შეჯიბრებითობის საფუძველზე. მხარეები სარგებლობენ თანაბარი უფლებებითა და შესაძლებლობებით, დაასაბუთონ თავიანთი მოთხოვნები, უარყონ ან გააქარწყლონ მეორე მხარის მიერ წამოყენებული შესაგებლები, მოსაზრებები თუ მტკიცებულებები. მხარეები თვითონვე განსაზღვრავენ, თუ რომელი ფაქტები უნდა დაედოს საფუძვლად მათ მოთხოვნებს ან რომელი მტკიცებულებებით უნდა იქნეს დადასტურებული ეს ფაქტები.

16. მტკიცების ტვირთს აწესრიგებს სსსკ-ის 102-ე მუხლის პირველი ნაწილი, რომლის მიხედვითაც თითოეულმა მხარემ უნდა დაამტკიცოს გარემოებანი, რომლებზედაც იგი ამყარებს თავის მოთხოვნებსა და შესაგებელს. მოსარჩელემ უნდა ამტკიცოს ის გარემოებები, რომლებზედაც დაფუძნებულია სასარჩელო მოთხოვნა, ხოლო მოპასუხემ გარემოებები, რომლებსაც მისი შესაგებელი ემყარება. მტკიცების ტვირთი არის სამოქალაქო სამართალწარმოებაში საქმის სწორედ გადაწყვეტისათვის მნიშვნელოვანი ფაქტების დამტკიცების მოვალეობის დაკისრება მხარეებზე, რომლის შესრულება უზრუნველყოფილია მატერიალურ-სამართლებრივი თვალსაზრისით არახელსაყრელი გადაწყვეტილების გამოტანით იმ მხარის მიმართ, რომელმაც ეს მოვალეობა სათანადოდ არ (ვერ) შეასრულა. მხარეთა მტკიცებითი საქმიანობის საბოლოო მიზანი – ესაა სასამართლოს დარწმუნება საქმის სწორად გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებების არსებობაში. სასამართლოს დაურწმუნებლობა კი, მხარისათვის არახელსაყრელ შედეგს იწვევს. მტკიცების ტვირთი დამოკიდებულია არა მხარის როლზე პროცესში, არამედ მოთხოვნის საფუძველზე. ის ვინც ითხოვს ვალდებულების შესრულებას, უნდა დაამტკიცოს მოთხოვნის საფუძვლის არსებობა არა მხოლოდ მაშინ, როდესაც იგი ითხოვს თავისი მოთხოვნის შესრულებას, ან აღიარებას, არამედ მაშინაც, როდესაც იგი თავს იცავს მოწინააღმდეგე მხარის ნეგატიური აღიარებითი სარჩელისაგან (მოთხოვნისაგან). მტკიცების ტვირთისაგან უნდა გაიმიჯნოს ფაქტების მითითების ტვირთი, როგორც მხარის ფაკულტატიური მოვალეობა. მხარეები სსსკ-ის მე-4 მუხლის თანახმად სრულიად თავისუფალი არიან მიუთითონ ნებისმიერ ფაქტზე. ეს მათი უფლებაა, მაგრამ მათ მიერ მითითებული ფაქტობრივი გარემოებების სამართლებრივი შეფასება, ე.ი. იმის დადგენა და გარკვევა, თუ რამდენად ასაბუთებენ ეს ფაქტები იურიდიულად მხარეთა მოთხოვნებს და შესაგებელს – ეს უკვე სასამართლოს პრეროგატივაა. ამასთან, საკმარისი არ არის, რომ მხარემ ზოგადად გამოთქვას მოსაზრება საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებაზე, მაგალითად, განაცხადოს, რომ იგი მთლიანად უარყოფს მეორე მხარის მიერ მოხსენებულ საქმის ფაქტობრივ გარემოებებს. მხარის მიერ წარმოდგენილი მოსაზრებები კონკრეტულად და დეტალურად უნდა ჩამოყალიბდეს და ეხებოდეს საქმის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე ყველა გარემოებას. მხარეთა მიერ წარმოდგენილი ახსნა-განმარტებები უნდა იყოს დასაბუთებული და ეხებოდეს იმ გარემოებებს, რომლებსაც უშუალო კავშირი აქვს დავასთან. მოსარჩელემ, როგორც წესი, უნდა დაამტკიცოს ყველა გარემოება, რომელიც წარმოადგენს მოთხოვნის წარმოშობის საფუძველს, ხოლო მოპასუხემ კი – ყველა გარემოება, რომელიც წარმოადგენს მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის საფუძველს (იხ. ჰაინ ბიოლინგი, ლადო ჭანტურია, სამოქალაქო საქმეებზე გადაწყვეტილებათა მიღების მეთოდიკა, თბ., 2003, გვ.64) - შეად. სუსგ-ებს Nას-1298-2018; 22.03.2019წ; Nას-1329-2018, 22.02.2019წ; Nას-1610-2019, 07.02.2020წ; Nას-804-2019, 19.03.2021წ; Nას-1133-2019, 30.07.2021წ; N ას-754-2021, 02.12.2021წ.).

17. სამოქალაქო საპროცესო სამართალში მოქმედებს სადავო გარემოებების მტკიცების სტანდარტი, რომლის მიხედვითაც ყოველი მხარე ვალდებულია, სათანადო მტკიცებულებების წარდგენის გზით დაადასტუროს საკუთარი პოზიციის სისწორე და უტყუარობა სასამართლოს წინაშე. აღნიშნული წესი უმეტეს შემთხვევაში გულისხმობს, რომ მოსარჩელემ უნდა წარადგინოს მის სასარჩელო განცხადებაში მითითებული გარემოებების დამადასტურებელი მტკიცებულებები, ხოლო მოპასუხე, რომელიც არ ეთანხმება სასარჩელო განცხადებას, მოსარჩელის არგუმენტებისაგან თავდაცვის მიზნით, ვალდებულია, საპასუხო მტკიცებულებების წარდგენით გააქარწყლოს მოსარჩელის პოზიცია.

18. მოცემულ შემთხვევაში, საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ სადავო საკითხს განიხილავს არსებული ფაქტობრივი მოცემულობით. სსკ-ს 559-ე მუხლის თანახმად, 1. ქირავნობის ურთიერთობა შეწყდება ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ. 2. თუ დამქირავებელი სარგებლობს ნივთით ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგაც და გამქირავებელი ამაზე არ ედავება, მაშინ ხელშეკრულება განახლდება განუსაზღვრელი ვადით. 3. თუ ქირავნობის ხელშეკრულების ვადა არ არის განსაზღვრული, ქირავნობის ურთიერთობა შეწყდება ხელშეკრულების მოშლის შესახებ განცხადების გაკეთებით. იმის გათვალისწინებით, რომ 2017 წლის 10 აგვისტოს ხელშეკრულებების მოქმედების ვადად განისაზღვრა 5 წელი, გამოსყიდვის უფლების გარეშე, ქირავნობის ვადის გაგრძელების უფლებით, 2022 წლის 10 აგვისტოს ჩათვლით. საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ ქირავნობის ხელშეკრულების მოშლა ვადის დაცვით ასრულებს ამ ურთიერთობას ამ ვადის ამოწურვასთან ერთად (იხ. სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი, წიგნი III, თბილისი 2019 წ., მუხლი 559, ველი 6). მოშლა არის ცალმხრივი მიღებასავალდებულო ნების გამოხატვა, რომელიც მხოლოდ საცხოვრებელ სადგომთან დაკავშირებით დადებული ხელშეკრულების შემთხვევაშია ფორმასავალდებულო (იხ. სსკ-. მუხლი 563).

19. დადგენილია, რომ უძრავი ქონების ნაწილი მდებარე: ქ. თბილისში, .............. ქუჩა N135ა-ში ს/კ ........, მდებარე უძრავი ქონება მოპასუხის, გ. ე–ძის საკუთრებაა. უძრავი ქონების ნაწილი მდებარე: ქ. თბილისი, .............. ქუჩა N135ა-ში ს/კ ........, მდებარე უძრავი ქონების 1307,00 კვ.მ-დან, 400 კვ/მ, გ.ე–ძემ დროებით სარგებლობაში გადასცა გ.გ–ძეს 2019 წლის 18 ნოემბერს ქირავნობის ხელშეკრულებით.

20. 2017 წლის 10 აგვისტოს ხელშეკრულებების თანახმად, უძრავი ქონების ქირით გადაცემის მიზანს წარმოადგენდა ფართის ეფექტური გამოყენება კომერციული საქმიანობისათვის. დამქირავებლები ფართს იყენებდნენ ფასიანი ავტოსადგომისთვის. ხელშეკრულებების მოქმედების ვადად განისაზღვრა 5 წელი, გამოსყიდვის უფლების გარეშე, ქირავნობის ვადის გაგრძელების უფლებით, 2022 წლის 10 აგვისტოს ჩათვლით.

21. სსკ-ის 170-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, მესაკუთრეს შეუძლია, კანონისმიერი ან სხვაგვარი, კერძოდ, სახელშეკრულებო შებოჭვის ფარგლებში თავისუფლად ფლობდეს და სარგებლობდეს ქონებით (ნივთით), არ დაუშვას სხვა პირთა მიერ ამ ქონებით სარგებლობა, განკარგოს, თუკი ამით არ ილახება მეზობლების ან სხვა მესამე პირთა უფლებები, ანდა, თუ ეს მოქმედება არ წარმოადგენს უფლების ბოროტად გამოყენებას.

22. ამავე კოდექსის 172-ე მუხლის პირველი ნაწილის მიხედვით, მესაკუთრეს შეუძლია, მფლობელს მოსთხოვოს ნივთის უკან დაბრუნება, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ამ უკანასკნელს ჰქონდა ამ ნივთის ფლობის უფლება. შესაბამისად, არამფლობელი მესაკუთრის მიერ უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვის მართლზომიერებისთვის უნდა არსებობდეს შემდეგი წინაპირობები: ა) მოსარჩელე უნდა იყოს მესაკუთრე, ბ) მოპასუხე უნდა იყოს ნივთის მფლობელი და გ) მოპასუხეს არ უნდა ჰქონდეს ამ ნივთის ფლობის უფლება.

23. განსახილველ შემთხვევაში, გ.ე–ძე წარმოადგენს სადავო უძრავი ქონების მესაკუთრეს, რაც დასტურდება საქმეში წარმოდგენილი ამონაწერით საჯარო რეესტრიდან, რომლის მიმართაც, სსკ-ის 312-ე მუხლის თანახმად, მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე.ი. რეესტრის ჩანაწერები მიიჩნევა სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა, ხოლო ქირავნობის ხელშეკრულებით გ.ე–ძემ გ.გ–ძეს დროებით სარგებლობაში გადასცა სადავო უძრავი ქონების ნაწილი (იხ. პ.19.). ვინაიდან გასულია ქირავნობის ხელშეკრულების მოქმედების ვადა (ვადის გასვლის თარიღი - 2022 წლის 10 აგვისტო). ამრიგად, წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრის წარმოებაში მიღების (2022 წლის 26 სექტემბერი) და შემდგომ განხილვის დროს, დ.ა–ძისა და გ.მ–ის მოთხოვნას - უკანონო მფლობელობიდან უძრავი ქონების გამოთხოვის შესახებ სამართლებრივი საფუძველი უკვე აღარ გააჩნდა. სსკ-ის 168-ე მუხლის თანახმად, მესაკუთრის პრეტენზიის გამო, ნივთის მფლობელობა წყდება, თუ მესაკუთრე მფლობელს წაუყენებს დასაბუთებულ პრეტენზიას. ამდენად, რადგანაც არ არის განხორციელებული სსკ-ის 172-ე მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული სამართლებრივი შედეგის განმაპირობებელი ყველა ფაქტობრივი წინაპირობა, დ.ა–ძისა და გ.მ–ის უფლება არ აქვთ, მფლობელობის შეწყვეტა და ნივთის გადაცემა მოითხოვოს.

24. რაც შეეხება შეგებებულ სარჩელს საკასაციო სასამართლო ყურადღებას ამახვილებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 272-ე მუხლის ,,ა¹’’ ქვეპუნქტზე, რომლის მიხედვითაც სასამართლო, მხარეთა განცხადებით ან თავისი ინიციატივით, შეწყვეტს საქმის წარმოებას, თუ აღარ არსებობს დავის საგანი. კანონის აღნიშნული დანაწესი იმპერატიული ხასიათისაა და ადგენს სასამართლოს ვალდებულებას, მხარეთა შუამდგომლობის ან ასეთის არარსებობის პირობებშიც შეწყვიტოს საქმის წარმოება, თუ დაადგენს, რომ მხარეთა შორის სადავო საკითხი გადაწყვეტილია და დავის საგანი, აქედან გამომდინარე კი, საქმის წარმოების გაგრძელების საჭიროება აღარ არსებობს.

25. მოპასუხეებმა (შეგებებული სარჩელით მოსარჩელეები) შეგებებული სარჩელით მოითხოვეს: შეწყვეტილ იქნეს გ.ე–ძეს პ/ნ: ........ და გ.მ–ს პ/ნ:........ შორის 2017 წლის 10 აგვისტოს დადებული ქირავნობის ხელშეკრულება N170910503; შეწყვეტილ იქნეს გ.ე–ძეს პ/ნ: ........ და დ.ა–ძეს პ/ნ:........ შორის 2017 წლის 10 აგვისტოს დადებული ქირავნობის ხელშეკრულება N170910437; გაუქმდეს, საჯარო რეესტრში ქირავნობის ხელშეკრულების რეგისტრაცია (განცხ. რეგისტრაციის ნომერი 882021135912), უძრავ ქონებაზე (ს/კ: ........) მდებარე, ქ. თბილისი, ქუჩა ......... N135 ა, მესაკუთრე გ.ე–ძე (პ/ნ ........), სადაც დამქირავებელი არის დ.ა–ძე (პ/ნ ........) ფართი 1307 კვ.მ-დან 653.50 კვ.მ (შემოსასვლელის მარჯვენა მხარეს) ქირავნობის ხელშეკრულება, რეესტრის ნომერი N170910437, დამოწმების თარიღი 10/08/2017.

26. განსახილველ შემთხვევაში, დადგენილია, რომ 2017 წლის 10 აგვისტოს, გ.ე–ძესა და დ.ა–ძეს, აგრეთვე გ.ე–ძესა და გ.მ–ს შორის დაიდო სანოტარო წესით დამოწმებული ქირავნობის ხელშეკრულებები. გ.ე–ძესა და დ.ა–ძეს შორის დადებული ხელშეკრულების საგანს წარმოადგენდა უძრავი ქონება მდებარე: ქ. თბილისი, .............. ქუჩა N135ა-ში ს/კ: ........, მდებარე უძრავი ქონების 1307.00 კვ.მ-დან 653.50 კვ.მ შემოსასვლელის მარჯვენა მხარეს ფართით დროებით სარგებლობაში გადაცემა დამქირავებლისათვის. გ.ე–ძესა და გ.მ–ს შორის დადებული ხელშეკრულების საგანს წარმოადგენდა უძრავი ქონება მდებარე: ქ. თბილისი, .............. ქუჩა N135ა-ში ს/კ: ........, მდებარე უძრავი ქონების 1307.00 კვ.მ-დან 653.50 კვ.მ შემოსასვლელის მარცხენა მხარეს ფართით დროებით სარგებლობაში გადაცემა დამქირავებლისათვის. როგორც ზემოთ აღინიშნა, ხელშეკრულებების მოქმედების ვადად განისაზღვრა 5 წელი, გამოსყიდვის უფლების გარეშე, ქირავნობის ვადის გაგრძელების უფლებით, 2022 წლის 10 აგვისტოს ჩათვლით. რაკი, სარჩელი უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვის თაობაზე არ დაკმაყოფილდა, ხელშეკრულების ვადის გასვლის გამო, და ამასთან, შეგებებული სარჩელის მოთხოვნას წარმოადგენს ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტა და ქირავნობის ხელშეკრულების რეგისტრაციის გაუქმება, ამდენად, საკასაციო პალატა თვლის, რომ მოცემულ საქმეზე დავის საგანი აღარ არსებობს, შეგებებული სარჩელის მოსარჩელეების მიერ შედეგი მიღწეულია (ხელშეკრულების მოქმედების ვადა შეწყდა 2022 წლის 10 აგვისტოს), რაც საქმის წარმოების შეწყვეტის სამართლებრივ წინაპირობას წარმოადგენს. შესაბამისად, უნდა შეწყდეს შეგებებულ სარჩელზე საქმის წარმოება.

27. სსსკ-ის 53.1-ე მუხლის თანახმად და იქიდან გამომდინარე, რომ საკასაციო საჩივარი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა, კასატორის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის ანაზღაურება მოსარჩელეებს (ძირითადი სარჩელით) დაეკისრება. ვინაიდან საკასაციო საჩივარი ნაწილობრივ უარყოფილია, კასატორების მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟი, დაუკმაყოფილებელ ნაწილში, რჩება სახელმწიფო ბიუჯეტში.

სარეზოლუციო ნაწილი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 399-ე, 372-ე, 408-ე, 411-ე მუხლებით და

გადაწყვიტა:

1. გ.ე–ძისა და გ.გ–ძის საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ;

2. გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2022 წლის 05 მაისის განჩინება და თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2021 წლის 28 ივლისის გადაწყვეტილება და მიღებულ იქნეს ახალი გადაწყვეტილება;

3. დ.ა–ძისა და გ.მ–ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდეს;

4. გ.ე–ძის შეგებებულ სარჩელზე შეწყდეს საქმის წარმოება.

5. გაუქმდეს თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2021 წლის 16 აპრილის საჩივრის ნაწილობრივ დაკმაყოფილების, უზრუნველყოფის ღონისძიების ნაწილობრივ გაუქმებისა და საჩივრის დაუკმაყოფილებელ ნაწილში ზემდგომ სასამართლოში გადაგზავნის შესახებ განჩინება, რომლითაც, დ.ა–ძის და გ.მ–ის სარჩელის უზრუნველყოფის მიზნით, საქმეზე გადაწყვეტილების კანონიერ ძალაში შესვლამდე, გ.ე–ძეს (პ/ნ ........) აეკრძალა ქ. თბილისში, .............. ქუჩა #135ა-ში მდებარე უძრავი ქონების ს/კ ........, 1307,00 კვ.მდან დ.ა–ძისა (პ/ნ .......) და გ.მ–ის (პ/ნ ........) მიმართ, 2017 წლის 10 აგვისტოს ქირავნობის ხელშეკრულებებით დროებით სარგებლობაში გადაცემულ 653,50 კვ.მ ფართზე მოწყობილი ავტოსადგომის საქმიანობაში ნებისმიერი ფორმით ხელშეშლა. გ.გ–ძეს (პ/ნ .......) აეკრძალა ქ. თბილისში, .............. ქუჩა #135ა-ში მდებარე უძრავი ქონების ს/კ ........, 1307.00 კვ.მ-დან დ.ა–ძისა (პ/ნ ......) და გ.მ–ის (პ/ნ ნ........) მიმართ, 2017 წლის 10 აგვისტოს ქირავნობის ხელშეკრულებებით დროებით სარგებლობაში გადაცემულ 653.50 კვ.მ ფართზე მოწყობილი ავტოსადგომის საქმიანობაში ნებისმიერი ფორმით ხელშეშლა.

6. დ.ა–ძესა და გ.მ–ს, გ.ე–ძისა და გ.გ–ძის სასარგებლოდ დაეკისროთ ამ უკანასკნელთა მიერ სააპელაციო და საკასაციო საჩივრებისათვის გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 310.00 (160+150) ლარის გადახდა.

7. გადაწყვეტილება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე ამირან ძაბუნიძე

მოსამართლეები: ლაშა ქოჩიაშვილი

თეა ძიმისტარაშვილი