28 მარტი, 2025 წელი,

საქმე №ას-1048-2024 თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა/მოსამართლეები:

ვლადიმერ კაკაბაძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ლევან მიქაბერიძე,

გიზო უბილავა

საქმის განხილვის ფორმა - ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი - თ.ბ–ძე (მოსარჩელე)

მოწინააღმდეგე მხარე - სს „მ.ა.ჯ–ია“ (მოპასუხე)

თავდაპირველი მოპასუხე - შპს „კ.გ–ი“

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება - ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2024 წლის 21 მაისის გადაწყვეტილება

კასატორის მოთხოვნა - გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და, ახალი გადაწყვეტილებით, სარჩელის დაკმაყოფილება

დავის საგანი - მესაკუთრედ ცნობა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი :

1. 2015 წლის 31 დეკემბერს, სს „მ.ა.ჯ–იასა“ (შემდეგში - მოპასუხე ან მენარდე) და შპს „კ.გ–ს“ (შემდეგში - თავდაპირველი მოპასუხე ან შემკვეთი) შორის ნარდობის ხელშეკრულება (შემდეგში - ნარდობის ხელშეკრულება ან ხელშეკრულება) დაიდო. ნარდობის ხელშეკრულებით განსაზღვრული წესითა და პირობით, მხარეებმა, ნასყიდობის ძირითადი ხელშეკრულების გაფორმების ვალდებულება იკისრეს, რომლითაც N............ საკადასტრო კოდის მქონე ბინა (შემდეგში - ნასყიდობის საგანი, სადავო ბინა ან ბინა) შემკვეთს საკუთრებაში გადაეცემოდა.

2. ხელშეკრულების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციით თავდაპირველ მოპასუხეს ნასყიდობის საგანზე მომავალი საკუთრების უფლება გადაეცემოდა, შესაბამისად, ნარდობის ხელშეკრულების საფუძველზე შემკვეთი ნასყიდობის საგნის მომავალ მესაკუთრედ რეგისტრირდებოდა, ხოლო, ნივთზე შემკვეთის საკუთრება - ნასყიდობის ძირითადი ხელშეკრულების დადებისა და საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის საფუძველზე უნდა გადასულიყო.

3. ნარდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, თავდაპირველი მოპასუხე საჯარო რეესტრში სადავო ბინის მომავალ მესაკუთრედ დარეგისტრირდა.

4. 2016 წლის 17 აგვისტოს, შემკვეთს (მომავალი მესაკუთრე) და თ.ბ–ძეს (შემდეგში - მოსარჩელე, კასატორი ან მყიდველი) შორის ნასყიდობის ხელშეკრულება (შემდეგში - ნასყიდობის ხელშეკრულება) გაფორმდა, რომლითაც შემკვეთმა მოსარჩელეს სადავო ბინაზე საკუთრების უფლება მიჰყიდა.

5. ზემოაღნიშნული გარიგების საგნის ღირებულება - 64 600 აშშ დოლარი, მყიდველს მენარდისთვის არ გადაუხდია.

6. სადავო ქონების მესაკუთრედ ცნობის მოთხოვნით მოპასუხეთა წინააღმდეგ მყიდველმა სასამართლოში სარჩელი შეიტანა.

7. ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2023 წლის 4 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით სარჩელი დაკმაყოფილდა.

8. პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა მენარდემ.

9. ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს 2024 წლის 21 მაისის გადაწყვეტილებით: მოპასუხის სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა; გასაჩივრებული გადაწყვეტილება გაუქმდა, ახალი გადაწყვეტილებით - სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

9.1. სააპელაციო სასამართლომ საქმეზე დადგენილად ცნო წინამდებარე განჩინების 1-5 პუნქტებში მითითებული ფაქტობრივი გარემოებები და შემდეგი დასკვნები ჩამოაყალიბა:

ნარდობის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე სადავო ბინაზე შემკვეთის საკუთრების უფლების წარმოშობისათვის საჭირო იყო ორი ურთიერთმავალდებულებელი ელემენტის კუმულაციურად არსებობა - ერთის მხრივ, შემკვეთის მიერ მენარდისთვის შეთანხმებული საზღაურის გადახდა, ხოლო, მეორე მხრივ, მენარდის მიერ შეთანხმებული სამუშაოს შესრულება (მრავალსართულიან საცხოვრებელ კორპუსში ინდივიდუალური ბინის აშენება) და შემკვეთისთვის უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების გადაცემა (საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის, შემდეგში - სსკ-ის 629.2 მუხლი).

მოცემულ შემთხვევაში, მართალია მხარეთა შორის დადებული ნარდობის ხელშეკრულებით, შემკვეთის სასარგებლოდ მენარდემ სადავო ბინაზე საკუთრების უფლების გადაცემის ნება გამოავლინა და საჯარო რეესტრში ბინის მომავალ მესაკუთრედ დაარეგისტრირა, თუმცა უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების გადასვლა დამოკიდებული იყო მენარდის მიმართ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ფულადი ვალდებულების კეთილსინდისიერად შესრულებაზე.

საქმეზე წარდგენილი არცერთი მტკიცებულებით არ დასტურდებოდა ის გარემოება, რომ მენარდის მიმართ შეთანხმებული ნარდობის საზღაურის გადახდის ვალდებულება შემკვეთმა სრულად ან ნაწილობრივ მაინც შეასრულა, ამდენად, მენარდის მიერ აშენებულ სადავო ბინაზე საკუთრების გადაცემის მოთხოვნის უფლებით შემკვეთი ვერ აღიჭურვებოდა. შესაბამისად, მოსარჩელეზე შემკვეთის ის უფლება ვერ გასხვისდებოდა, რაც თავად შემკვეთს არ წარმოშობია.

ზემოაღნიშნული მსჯელობიდან გამომდინარე, ნასყიდობის ხელშეკრულება არ იყო ნამდვილი, რადგან ის არ იყო დადებული უძრავი ქონების მესაკუთრესთან ან/და მისივე თანხმობით, მისთვის ნასყიდობის ფასის გადახდის საფუძველზე; შესაბამისად, არ არსებობდა ამ ხელშეკრულებიდან გამომდინარე სადავო უძრავ ქონებაზე მოსარჩელის საკუთრების უფლების წარმოშობის საფუძვლები, რაც ხსენებულ ნივთზე მისი მესაკუთრედ ცნობის შესახებ სარჩელის დაკმაყოფილებას გამორიცხავდა.

10. გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმებისა და, ახალი გადაწყვეტილებით, სარჩელის დაკმაყოფილების მოთხოვნით, სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე მოსარჩელემ საკასაციო საჩივარი წარმოადგინა.

საკასაციო საჩივარი შემდეგნაირადაა დასაბუთებული:

10.1. სადავო ბინის საფასური მოსარჩელემ შემკვეთს გადაუხადა არა თანხით, არამედ - მიაწოდა შესაბამისი ღირებულების სხვადასხვა დასახელების საქონელი და სამშენებლო მასალა, რაც პირველი ინსტანციის სასამართლოს სხდომაზე სარჩელის ცნობისას შემკვეთმაც დაადასტურა. მიუხედავად ამისა, მითითებულ გარემოებაზე სააპელაციო სასამართლოს ყურადღება არ გაუმახვილებია.

10.2. სააპელაციო სასამართლომ არასწორად დაადგინა, რომ, თითქოს, შემკვეთის მიერ ბინის მოსარჩელისთვის მიყიდვის შესახებ, მესაკუთრისთვის ცნობილი არ ყოფილა. აღნიშნულის დამადასტურებელი არანაირი მტკიცებულება საქმეზე არ არსებობს. ნარდობის ხელშეკრულების მიხედვით, სახელშეკრულებო ვალდებულების დარღვევის შემთხვევაში, მენარდეს მისი შეწყვეტის უფლება ჰქონდა, თუმცა, გაუგებარია, რატომ არ გამოიყენა ეს უფლება.

10.3. საჯარო რეესტრში შემკვეთი მომავალ მესაკუთრედაა რეგისტრირებული, მაგრამ მესამე პირის ინტერესიდან გამომდინარე, იგი სადავო ქონების მესაკუთრეა. ის გარემოება, რომ ნასყიდობის ძირითადი ხელშეკრულება მენარდემ შემკვეთს არ გაუფორმა, კეთილსინდისიერი მყიდველისთვის ზიანის მიყენების საფუძველი არ უნდა გახდეს, რადგან მოსარჩელეს იმის საფუძვლიანი და ლეგიტიმური მოლოდინი ჰქონდა, რომ შენობის ექსპლუატაციაში მიღების შედეგად სადავო ბინის მესაკუთრე შემკვეთი გახდებოდა.

11. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2024 წლის 16 სექტემბრის განჩინებით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის (შემდეგში - სსსკ) 391-ე მუხლის მიხედვით მოსარჩელის საკასაციო საჩივარი წარმოებაში იქნა მიღებული დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს სსსკ-ის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც ის დაუშვებელია:

12. სსსკ-ის 391.5 მუხლის შესაბამისად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ და სხვა არაქონებრივ დავებში დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ:

ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებასა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას;

ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია;

გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება;

დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან;

ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო, არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე;

ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციასა და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს;

ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.

ზემოაღნიშნული ნორმა განსაზღვრავს იმ მოთხოვნებს, რომელთაც საკასაციო საჩივარი უნდა შეიცავდეს და ეფუძნებოდეს.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები სსსკ-ის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი ზემომითითებული საფუძვლით.

13. სსსკ-ის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). დასაბუთებული პრეტენზია გულისხმობს მითითებას იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება-დადგენა, მატერიალურსამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება განაპირობა.

მოცემულ შემთხვევაში, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების მიმართ კასატორს დასაბუთებული პრეტენზია არ წარმოუდგენია, ამიტომ საკასაციო სასამართლოსთვის ისინი სავალდებულოა.

14. საკასაციო პალატის განხილვის საგანია, წარმატებულია თუ არა საადავო ბინის მესაკუთრედ ცნობის თაობაზე მოპასუხის წინააღმდეგ აღძრული სარჩელი.

15. განსახილველი დავის სწორად გადასაწყვეტად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმეზე დამტკიცებულად ცნობილი გარემოებებია საყურადღებო, კერძოდ, ეს გარემოებები შემდეგია:

2015 წლის 31 დეკემბერს, შემკვეთსა (თავდაპირველი მოპასუხე) და მენარდეს (მოპასუხე) შორის ნარდობის ხელშეკრულება დაიდო. ნარდობის ხელშეკრულებით განსაზღვრული წესითა და პირობით, მხარეებმა, ნასყიდობის ძირითადი ხელშეკრულების დადების ვალდებულება იკისრეს, რომლითაც სადავო ბინა შემკვეთს საკუთრებაში გადაეცემოდა.

ხელშეკრულების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციით თავდაპირველ მოპასუხეს ნასყიდობის საგანზე მომავალი საკუთრების უფლება გადაეცემოდა, შესაბამისად, ნარდობის ხელშეკრულების საფუძველზე შემკვეთი ნასყიდობის საგნის მომავალ მესაკუთრედ დარეგისტრირდებოდა, ხოლო, მასზე შემკვეთის საკუთრება - ნასყიდობის ძირითადი ხელშეკრულების დადებისა და საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის საფუძველზე გადავიდოდა.

საკუთრების უფლების მოპოვებამდე მყიდველს ნასყიდობის საგანზე გამყიდველის წერილობითი თანხმობის გარეშე არ შეეძლო, რომ, წინამდებარე ხელშეკრულებით წარმოშობილი უფლებები და ვალდებულებები მესამე პირისთვის გადაეცა,

ნარდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, თავდაპირველი მოპასუხე საჯარო რეესტრში სადავო ბინის მომავალ მესაკუთრედ დარეგისტრირდა.

2016 წლის 17 აგვისტოს, შემკვეთსა (მომავალი მესაკუთრე) და მოსარჩელეს შორის ნასყიდობის ხელშეკრულება გაფორმდა, რომლითაც შემკვეთმა მოსარჩელეს სადავო ბინაზე არსებული უფლება მიჰყიდა.

ზემოაღნიშნული ნასყიდობის საგნის ღირებულება - 64 600 აშშ დოლარი, მყიდველს მენარდისთვის არ გადაუხდია.

ზემომითითებული გარემოებები კასატორს დასაბუთებული შედავების (პრეტენზია) გზით არ გაუქარწყლებია, ამიტომ საკასაციო სასამართლოსთვის ისინი სავალდებულოა (სსსკ-ის 407.2 მუხლი).

16. შექმნილი ფაქტობრივი მოცემულობიდან გამომდინარეობს, რომ უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების გადასვლა დამოკიდებული იყო მენარდის მიმართ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ფულადი ვალდებულების კეთილსინდისიერად შესრულებაზე, ვინაიდან სსკ-ის 629.1 მუხლის თანახმად, ნარდობის ხელშეკრულებით მენარდე კისრულობს შეასრულოს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სამუშაო, ხოლო შემკვეთი ვალდებულია გადაუხადოს მენარდეს შეთანხმებული საზღაური.

საკასაციო პალატის დასკვნით, შემკვეთი, რომელსაც მენარდის მიმართ ფულადი ვალდებულება არ შეუსრულებია, სსკ-ის 629.2 მუხლიდან გამომდინარე, მენარდის მიერ აშენებულ სადავო ბინაზე საკუთრების გადაცემის (გასხვისების) უფლებით ვერ აღიჭურვება. ამდენად, რაკი ნასყიდობის ხელშეკრულება უძრავი ქონების მესაკუთრესთან ან/და მისივე თანხმობით არ დადებულა, ამ ხელშეკრულებიდან გამომდინარე სადავო უძრავ ქონებაზე მოსარჩელის საკუთრების უფლების წარმოშობის საფუძველიც არაა გამოკვეთილი.

უფრო მეტიც, კასატორის მიერ ვერც შემკვეთის წინაშე ნასყიდობის თანხის გადახდის ფაქტი ვერ მიიჩნევა დადგენილად, რადგან საკასაციო საჩივარში კასატორი თავად განმარტავს, რომ სადავო ბინის საფასური შემკვეთს თანხით კი არ გადაუხადა, არამედ - შესაბამისი ღირებულების სხვადასხვა დასახელების საქონელი და სამშენებლო მასალა მიაწოდა, თუმცა ეს გარემოება სათანადო რელევანტურ მტკიცებულებებზე დაყრდნობით დადასტურებული არ არის.

17. რაც შეეხება მისი, როგორც შემძენის კეთილსინდისიერების თაობაზე კასატორის პრეტენზიას, მოცემული საკითხის შეფასებისას, გადამწყვეტი მნიშვნელობისაა ის გარემოება, რომ საჯარო რეესტრში სადავო ბინაზე საკუთრების უფლება ნასყიდობის ხელშეკრულების (რომლის საფუძველზე იგი ბინის მესაკუთრედ ცნობას მოითხოვს) დადებისას შემკვეთის სახელზე კი არ იყო დარეგისტრირებული, რომელთანაც მან ხსენებული ნასყიდობის ხელშეკრულება გააფორმა, არამედ, ბინა მენარდის საკუთრებაში ირიცხებოდა, ხოლო, იგი ამ ბინის მომავალ მესაკუთრედ გვევლინებოდა.

ზემოაღნიშნული მსჯელობის საპირწონედ ვერ გამოდგება კასატორის მხრიდან იმაზე აპელირება, რომ, შენობის ექსპლუატაციაში მიღების შედეგად იგი სადავო ბინის შემკვეთის საკუთრებაში გადასვლას საფუძვლიანად ვარაუდობდა, რამდენადაც სსკ-ის 629.1 და 629.2 მუხლებიდან გამომდინარე, ნარდობის სახელშეკრულებო ურთიერთობით გათვალისწინებული შედეგი ამ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სამუშაოს მენარდის მიერ შესრულებისა და შემკვეთის მიერ მენარდისთვის საზღაურის გადახდის პირობებში მიიღწევა. სწორედ ასეთ შემთხვევაში, შემკვეთი ნარდობის საგანზე საკუთრების უფლების მისთვის გადაცემის მოთხოვნის უფლებით აღიჭურვება და სახელშეკრულებო ვალდებულებების პირნათლად შესრულების დროიდან მოცემული საგნის მესაკუთრედ მიიჩნევა.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სადავო ბინა შემკვეთის (ვისთანაც მოსარჩელემ შემდეგში ნასყიდობის ხელშეკრულება გააფორმა) მიერ შეძენილად ამ უკანასკნელის მიერ ნარდობის საზღაურის სრულად დაფარვის პერიოდიდან მიიჩნეოდა, რასაც მოცემულ შემთხვევაში ადგილი არ ჰქონია და დასახელებული გარემოებაც სასარჩელო მოთხოვნის დაკმაყოფილების არსებითი წინაღობაა.

18. სააპელაციო სასამართლოს საქმე არ განუხილავს მნიშვნელოვანი საპროცესო დარღვევებით და ვერც კასატორმა ვერ მიუთითა რაიმე ისეთ საპროცესო დარღვევაზე, რომელსაც შეეძლო, არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე. სააპელაციო სასამართლომ საპროცესო ნორმების დარღვევის გარეშე დაადგინა მოცემული დავის გადაწყვეტისათვის სამართლებრივად მნიშვნელოვანი ფაქტობრივი გარემოებები და იურიდიულად სწორად შეაფასა ისინი, შესაბამისად, სააპელაციო პალატის მიერ გამოტანილი სამართლებრივი დასკვნები მართებულია.

19. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლოს დასკვნები არსებითად სწორია, კასატორმა ვერ გააქარწყლა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების დასაბუთება დამაჯერებელი და სარწმუნო მტკიცებულებებით, რის გამოც არ არსებობს საკასაციო საჩივრის დასაშვებად ცნობის კანონისმიერი საფუძველი.

20. სსსკ-ის 401.4 მუხლის თანახმად, თუ საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნება მიჩნეული, პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70%. შესაბამისად, კასატორს უნდა დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70%.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე, 408.3, 284-ე, 285-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. თ.ბ–ძის საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველად;

2. თ.ბ–ძეს (პ/ნ ........) დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე ი.ბ–ძის (პ/ნ .........) მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის, 6 000 ლარის (საგადასახადო დავალება #3706, გადახდის თარიღი - 21.08.2024) 70% - 4 200 ლარი, შემდეგი ანგარიშიდან: ქ.თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“, ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 3 0077 3150;

3. განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

მოსამართლეები : ვლადიმერ კაკაბაძე

ლევან მიქაბერიძე

გიზო უბილავა