30 ოქტომბერი 2023 წელი

№ას-116-2023 ქ.თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

მოსამართლეები: ლაშა ქოჩიაშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი)

ამირან ძაბუნიძე

თეა ძიმისტარაშვილი

საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი განხილვის გარეშე

კასატორი _ შ.პ.ს. „ა.თ–ი"

მოწინააღმდეგე მხარე _ პ.ბ–ი

გასაჩივრებული განჩინება _ თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 28 თებერვლის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა _ გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა და შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილება

დავის საგანი _ 2018 წლის 10 ივლისის აღნაგობის ხელშეკრულების, უძრავი ქონების გაცვლის წინარე ხელშეკრულებისა და იპოთეკის დადგენის შესახებ ხელშეკრულების შეწყვეტა და ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირგასამტეხლოს დაკისრება (ძირითად სარჩელში); აღნაგობის ძირითადი ხელშეკრულების, უძრავი ქონების გაცვლის წინარე ხელშეკრულებისა და იპოთეკის დადგენის შესახებ ხელშეკრულების შეწყვეტა და გადაცემული თანხების დაკისრება (შეგებებულ სარჩელში)

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

სასარჩელო მოთხოვნა:

1. პ.ბ–მა (შემდგომში მოხსენიებული, როგორც „მოსარჩელე“, „შეგებებული სარჩელით მოპასუხე“, „მოწინააღმდეგე მხარე“, „მესაკუთრე“) სარჩელით მიმართა თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიას მოპასუხე შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-ს (შემდგომში მოხსენიებული, როგორც „მოპასუხე“, „შეგებებული სარჩელით მოსარჩელე“, „აპელანტი“, „კასატორი“, „მეაღნაგე“) მიმართ, შემდეგი სასარჩელო მოთხოვნებით:

1.1. შეწყდეს მხარეებს შორის 2018 წლის 10 ივლისს დადებული აღნაგობის ძირითადი ხელშეკრულების, უძრავი ქონების გაცვლის წინარე ხელშეკრულებისა და იპოთეკის დადგენის შესახებ ხელშეკრულება №180817457;

1.2. შეწყდეს მხარეებს შორის 2018 წლის 16 ივლისს დადებული იპოთეკის ხელშეკრულება №180840863;

1.3. მოპასუხეს პირგასამტეხლოს სახით გადახდილად ჩაეთვალოს ხელშეკრულების საფუძველზე მოსარჩელისათვის გადახდილი თანხა (ყოველთვიური ფულადი ვალდებულების სახით გადახდილი 182 000 აშშ დოლარის ექვივალენტი ლარი და მიწის ნაკვეთის შესაძენად გადახდილი 76 943 ლარი);

1.4. მოპასუხეს მოსარჩელის სასარგებლოდ დაეკისროს ხელშეკრულების მე-15 მუხლის პირველი პუნქტის „ე“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული ფულადი ვალდებულების გადახდა ყველა გადაუხდელ თვეზე - 2019 წლის ოქტომბრიდან 10 თვის გადასახადი, რაც, მთლიანობაში, 2019 წლის ოქტომბრის თვეში გადახდილი 2000 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის გათვალისწინებით, შეადგენს 118 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტ ლარს; აგრეთვე, ყოველთვიური ფულადი ვალდებულების - თვეში 12 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის დაკისრება გაგრძელდეს გადაწყვეტილების აღსრულებამდე;~

1.5. მოპასუხეს, ხელშეკრულების მე-12 მუხლის პირველი პუნქტის „ა“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულების დარღვევისათვის (პროექტის წარმოუდგენლობა ხელშეკრულების გაფორმებიდან 6 (ექვსი) თვის ვადაში), პირგასამტეხლოს სახით, ამავე ხელშეკრულების მე-12 მუხლის მე-3 პუნქტის საფუძველზე, მოსარჩელის სასარგებლოდ დაეკისროს ყოველ გადაცილებულ დღეზე 25 (ოცდახუთი) აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარი, რაც ვალდებულების დარღვევიდან სარჩელის აღძვრამდე გასული 547 დღიანი პერიოდის გათვალისწინებით, შეადგენს 13675 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარს; აღნიშნული პირგასამტეხლოს დაკისრება გაგრძელდეს გადაწყვეტილების აღსრულებამდე;

1.6. მოპასუხეს, ხელშეკრულების მე-15 მუხლის პირველი პუნქტის „ე“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული ფულადი ვალდებულების დარღვევის გამო (თვეში 12 000 აშშ დოლარის გადახდა), იმავე მუხლის მე-17 პუნქტის საფუძველზე, ყოველ დარღვევაზე დაეკისროს 10 000 (ათი ათასი) აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარი, რაც, სარჩელის აღძვრამდე გამოვლენილი 10 (ათი) შემთხვევის კვალობაზე, შეადგენს 100 000 (ასი ათასი) აშშ დოლარის ეკვივალენტ ლარს; პირგასამტეხლოს დაკისრება გაგრძელდეს გადაწყვეტილების აღსრულებამდე.

სარჩელის საფუძვლები:

2. 2018 წლის 10 ივლისს პ.ბ–სა და შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-ს შორის დაიდო აღნაგობის ძირითადი ხელშეკრულება, უძრავი ქონების გაცვლის წინარე ხელშეკრულება და იპოთეკის ხელშეკრულება №180817457, რომლის საფუძველზეც, მოპასუხის სასარგებლოდ აღნაგობით დაიტვირთა პ.ბ–ის კუთვნილი ორი მიწის ნაკვეთი; ხელშეკრულების საგანს წარმოადგენდა აღნაგობის ობიექტზე მეაღნაგის მიერ შენობა-ნაგებობის აღმართვა და მშენებლობის შედეგად წარმოქმნილი ფართების ნაწილის მიწის ნაკვეთების მესაკუთრის საკუთრებაში გადაცემა, რის შესასრულებლადაც მეაღნაგეს უნდა ემოქმედა ხელშეკრულებით განსაზღვრული პირობების შესაბამისად, მათ შორის, ხელშეკრულების დადებიდან 6 თვის ვადაში უნდა მოემზადებინა ასაშენებელი შენობა-ნაგებობის არქიტექტურული და კონსტრუქციული პროექტი და ყველა სხვა საჭირო დოკუმენტთან ერთად უზრუნველეყო მისი მესაკუთრისათვის გადაცემა, რათა ამ უკანასკნელს პროექტის შესათანხმებლად და მშენებლობის ნებართვის მისაღებად მიემართა ქ.თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიის არქიტექტურის სამსახურისათვის. ამავე ხელშეკრულებით დადგინდა, რომ მეაღნაგე მიწის ნაკვეთების მესაკუთრეს ნასყიდობის ანგარიშში გადაუხდიდა 1 560 000 აშშ დოლარს, ამავე ხელშეკრულებით დადგენილი გრაფიკის შესაბამისად, ამავდროულად, დასახელებული თანხის გარდა, მეაღნაგეს ეკისრებოდა მესაკუთრისთვის ყოველთვიურად 12 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის გადახდა აღნაგობის უფლების რეგისტრაციიდან შეთანხმებულ მდგომარეობამდე მიყვანილი ფართების სრულ და შეუზღუდავ საკუთრებაში მიწის ნაკვეთების მესაკუთრისთვის გადაცემამდე.

სარჩელის აღძვრის დროისათვის, ასაშენებელი შენობა-ნაგებობის არქიტექტურული და კონსტრუქციული პროექტის მომზადების ვალდებულება მეაღნაგის მხრიდან კვლავაც შეუსრულებელია, რაც, გამორიცხავს მშენებლობის ნებართვის მოპოვებისა და სამშენებლო სამუშაოების დაწყების შესაძლებლობას, ამავდროულად, სისტემატურად ირღვევა ხელშეკრულებით ნაკისრი ფულადი ვალდებულებებიც, რის გამოც, მიწის ნაკვეთების მესაკუთრეს გაუმართლებლად მიაჩნია სახელშეკრულებო ურთიერთობაში დარჩენა.

მოპასუხის პოზიცია:

3. წარდგენილი მარტივი შესაგებლით მოპასუხემ სარჩელი არ ცნო. 18.11.2020 წლით დათარიღებულ შესაგებელში მოპასუხე მხარე მიუთითებდა, რომ ვინაიდან მოპასუხე ორგანიზაციის დირექტორი სასჯელაღსრულების დაწესებულებაშია, წარმომადგენელს სჭირდებოდა დამატებითი დრო - ერთი თვე, მარწმუნებელთან პოზიციის შეჯერებისა და მტკიცებულებების მოპოვებისათვის. ამავე შესაგებელში მოპასუხე მიუთითებდა, რომ აპირებდა შეგებებული სარჩელის აღძვრას. საგულისხმოა, რომ დაზუსტებული შესაგებელი საქმის პირველი ინსტანციის სასამართლოში განხილვისას მოპასუხეს არ წარუდგენია.

შეგებებული სასარჩელო მოთხოვნები:

4.1. 2018 წლის 10 ივლისს შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-სა და პ.ბ–ს შორის დადებული „აღნაგობის ძირითადი ხელშეკრულების, უძრავი ქონების გაცვლის წინარე ხელშეკრულებისა და იპოთეკის დადგენის შესახებ“ №180817457 ხელშეკრულების შეწყვეტილად ცნობა;

4.2. 2018 წლის 16 ივლისს შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-სა და პ.ბ–ს შორის დადებული „იპოთეკის შესახებ“ №180840863 ხელშეკრულების შეწყვეტილად ცნობა;

4.3. შეგებებული სარჩელის მოპასუხისათვის გადაცემული და საბანკო გადარიცხვებით ჩარიცხული 327 000 აშშ დოლარისა და 101 943 ლარის პ.ბ–ისთვის შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-ს სასარგებლოდ დაკისრება;

4.4. შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-ს სასარგებლოდ აღნაგობის ხელშეკრულების შესაბამისად შ.პ.ს. „ა.დ“-სთვის ჩარიცხული 270 000 აშშ დოლარის პ.ბ–ისთვის დაკისრება.

შეგებებული სარჩელის საფუძვლები:

5.1. 2018 წლის 10 ივლისის ხელშეკრულების დადებისთანავე მეაღნაგემ დაიწყო ვალდებულებების შესრულება ჯეროვნად, დათქმულ დროსა და ადგილას, კერძოდ, მესაკუთრეს უხდიდა ათასობით აშშ დოლარის შესაბამის თანხებს, ამასთანავე, სამშენებლო სამუშაოებისათვის დაიწყო დოკუმენტაციის დამზადება, რისთვისაც დადო ხელშეკრულებები სხვადასხვა საექსპერტო, საინჟინრო და არქიტექტურულ კომპანიასთან, თუმცა გაირკვა, რომ შეუძლებელი იქნებოდა აღნაგობის ხელშეკრულებით დათქმულ 6 თვიან ვადაში საპროექტო დოკუმენტაციის სრულფასოვნად მომზადება, რადგან მიწის ნაკვეთს გააჩნდა სანივთო უფლებრივი დატვირთვა მეტროს გვირაბის სახით, რაც მომეტებული საფრთხის წყაროს წარმოადგენდა; მეტროს გვირაბზე მშენებლობის ზემოქმედების ხარისხის შესწავლის მიზნით არქიტექტურის სამსახურმა მოითხოვა რიგი ისეთი კვლევებისა, რომელთა ჩატარების ვალდებულების არსებობის მოლოდინი მეაღნაგეს არ გააჩნდა და რასაც დასჭირდა წელიწადზე მეტი დრო. აღნიშნულის გამო შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-მ ინტერესი დაკარგა მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულების მიმართ, გადის ხელშეკრულებიდან და ითხოვს, მოპასუხე მხარეს დაეკისროს მის მიერ გადახდილი თანხების გადახდა.

5.2. 2018 წლის 10 ივლისის ხელშეკრულების ფარგლებში მხარეები შეთანხმდნენ, რომ აღნაგობით დატვირთული მიწის ნაკვეთების მომიჯნავედ არსებული 321 კვ.მ. მიწის ნაკვეთის (საკადასტრო კოდით .......) პ.ბ–ის მიერ პრივატიზების შემთხვევაში, მოაღნაგე გადაიხდიდა ამავე მიწის ნაკვეთის პრივატიზების საფასურს და აღნიშნული მიწის ნაკვეთიც აღნაგობის უფლებით დაიტვირთებოდა შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-ს სასარგებლოდ. ხსენებული პირობის შესასრულებლად შ.პ.ს. „ა.თ–მა“ პ.ბ–ს გადასცა კიდეც 101 943 ლარი, თუმცა აღნაგობის ხელშეკრულება მხარეებს შორის არ დადებულა; ხელშეკრულებიდან გასვლის გამო, ხსენებული თანხაც ექვემდებარება მეაღნაგისთვის უკან დაბრუნებას.

შეგებებული სარჩელით მოპასუხის პოზიცია:

6. წარდგენილი შესაგებლით მოპასუხემ შეგებებული სარჩელი არ ცნო და მიუთითა, რომ მეაღნაგისთვის კარგად იყო ცნობილი ყველა გარემოება, რაც მიწის ნაკვეთის ქვეშ გამავალი ხაზობრივი ნაგებობის (მეტროს გვირაბის) არსებობას უკავშირდება, საამისო დანაწესებს შეიცავს თავად აღნაგობის ხელშეკრულება. მიწის მესაკუთრე კეთილსინდისიერად და პასუხისმგებლობით ასრულებდა თავის მოვალეობას, თუმცა მეაღნაგე გულგრილად ეკიდებოდა აღებულ ვალდებულებს, რაც დასტურდება დოკუმენტურად. მესაკუთრე ხელს უწყობდა მეაღნაგეს მშენებლობისთვის მომზადებაში და ამ მიზნით, დებდა ხელშეკრულებებს შ.პ.ს. „ჯ–თან“, წყალკანალთან, თელასთან, აზომვითი ნახაზების კომპანიასთან და აწარმოებდა ისეთ სამუშაოებს, რომლებიც მიწის ნაკვეთების მესაკუთრეს არ ევალებოდა. ძირითად სარჩელში პ.ბ–ის მიერ ხელშეკრულების შეწყვეტის მოთხოვნის საფუძველი არის შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-ს მხრიდან ვალდებულებათა უხეში დარღვევა, რისი შედეგებიც მხარეთა შორის გაფორმებულ ხელშეკრულებაში გათვალისწინებულია, კერძოდ, მეაღნაგეს გაწეული ხარჯები არ უნდა დაუბრუნდეს და უნდა ჩაითვალოს პირგასამტეხლოდ.

პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი:

7. პ.ბ–ის სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა:

7.1. შეწყდა მხარეებს შორის 2018 წლის 10 ივლისს დადებული აღნაგობის ძირითადი ხელშეკრულების, უძრავი ქონების გაცვლის წინარე ხელშეკრულებისა და იპოთეკის დადგენის შესახებ ხელშეკრულება №180817457;

7.2. შეწყდა მხარეებს შორის 2018 წლის 16 ივლისს დადებული იპოთეკის ხელშეკრულება №180840863.

7.3. მოპასუხე შ.პ.ს. „ა.თ–ს“ პირგასამტეხლოს სახით გადახდილად ჩაეთვალა ხელშეკრულების საფუძველზე მოსარჩელე პ.ბ–ისათვის გადახდილი თანხა (ყოველთვიური ფულადი ვალდებულების სახით გადახდილი 182000 აშშ დოლარის ექვივალენტი ლარი და მიწის ნაკვეთის შესაძენად გადახდილი 76 943 ლარი);

7.4. დანარჩენ ნაწილში მოსარჩელეს უარი ეთქვა სარჩელის დაკმაყოფილებაზე.

8. შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-ს შეგებებული სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

9. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2022 წლის 27 აპრილის გადაწყვეტილება სააპელაციო საჩივრით გაასაჩივრა შ.პ.ს. „ა.თ–მა“ და მოითხოვა გადაწყვეტილების შეცვლის გზით ძირითადი სარჩელის დაკმაყოფილებაზე სრულად უარის თქმა და შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილება.

სააპელაციო სასამართლოს განჩინების სარეზოლუციო ნაწილი და ფაქტობრივ-სამართლებრივი დასაბუთება:

10. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 28 თებერვლის განჩინებით სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა, ხოლო გასაჩივრებული გადაწყვეტილება დარჩა უცვლელად. ამავდროულად, აპელანტს უარი ეთქვა შეგებებული სარჩელის მოთხოვნების დაზუსტებაზე.

11. სააპელაციო პალატამ სრულად გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ დადგენილი შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:

11.1.1. 2018 წლის 10 ივლისს მხარეებს შორის გაფორმდა სანოტარო აქტი აღნაგობის ძირითადი ხელშეკრულების, უძრავი ქონების გაცვლის წინარე ხელშეკრულებისა და იპოთეკის დადგენის შესახებ. ხელშეკრულების პირველი მუხლის თანახმად, ხელშეკრულების მხარეებს წარმოადგენენ უძრავი ქონების მესაკუთრე პ.ბ–ი, წარმოდგენილი ზ.ჩ–ის სახით და მეაღნაგე შ.პ.ს. „ა.თ–ი“, წარმოდგენილი დირექტორის, ბ.თ–ძის სახით.

11.1.2. ხელშეკრულების მე-2 მუხლის თანახმად, ხელშეკრულებაში მოხსენიებული მიწის ნაკვეთი გულისხმობს, მესაკუთრის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთებს, რომლებიც წინამდებარე ხელშეკრულებით იტვირთება აღნაგობის უფლებით და რომლებიც მდებარეობს მისამართზე:

1) ქ. თბილისი, საბურთალოს საცხოვრებელი რაიონი, ........, მიწის ნაკვეთის დანიშნულება: არასასოფლო-სამეურნეო, დაზუსტებული ფართობი: 436.00 კვ. მ., საკადასტრო კოდი: ........;

2) ქ. თბილისი, საბურთალოს საცხოვრებელი რაიონი, ......., მიწის ნაკვეთის დანიშნულება: არასასოფლო-სამეურნეო, დაზუსტებული ფართობი: 4565.00 კვ. მ., საკადასტრო კოდი: ........

11.1.3. ხელშეკრულების მე-3 მუხლით, მესაკუთრის საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთი მეაღნაგის სასარგებლოდ დაიტვირთა აღნაგობის უფლებით, რომლის შესაბამისად მოაღნაგეს აქვს უფლება და, ამასთანავე, ვალდებულია, მიწის ნაკვეთზე საკუთარი ხარჯით აღმართოს (ააშენოს) მიწის ნაკვეთთან მყარად დაკავშირებული შენობა-ნაგებობა და ამ შენობა-ნაგებობის ნაწილი წინამდებარე ხელშეკრულებით დადგენილ ვადაში (თანახმად წინამდებარე ხელშეკრულების მე-12 და მე-16 მუხლებისა) და წინამდებარე ხელშეკრულებით დადგენილი პირობების დაცვით (თანახმად წინამდებარე ხელშეკრულების მე-15 მუხლისა) გადასცეს მესაკუთრეს. ამავე მუხლის მეორე პუნქტით, აღნაგობის უფლებით დაიტვირთა მესაკუთრის საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთები, რომლებიც მდებარეობს მისამართზე: ა) ქ. თბილისი, საბურთალოს საცხოვრებელი რაიონი, ..........., მიწის ნაკვეთის დანიშნულება: არასასოფლო-სამეურნეო, დაზუსტებული ფართობი: 436.00 კვ. მ., საკადასტრო კოდი .......... ბ) ქ. თბილისი, საბურთალოს საცხოვრებელი რაიონი, ..........., მიწის ნაკვეთის დანიშნულება: არასასოფლო-სამეურნეო, დაზუსტებული ფართობი: 4565.00 კვ. მ., საკადასტრო კოდი: ..........

ამავე მუხლის მე-3 პუნქტის თანახმად, არცერთ მიწის ნაკვეთზე არ არის განთავსებული შენობა-ნაგებობა.

11.1.4. ხელშეკრულების მე-4 მუხლის თანახმად, აღნაგობის უფლების საფუძველზე აშენებული შენობა-ნაგებობა იქნება მეაღნაგის საკუთრება, ხოლო მიწის ნაკვეთი რჩება მესაკუთრის საკუთრებაში ამ მუხლის მომდევნო პუნქტით დადგენილი პირობების შესრულებამდე.

11.1.5. ხელშეკრულების მე-5 მუხლის თანახმად, მიწის ნაკვეთები საკუთრების უფლებით ეკუთვნის მესაკუთრეს, რაც დასტურდება საჯარო რეესტრის ამონაწერით. მიწის ნაკვეთებზე რეგისტრირებულია შეზღუდვა, კერძოდ, ორივე მიწის ნაკვეთის გაერთიანებული ფართობიდან 1200.00 კვ.მ.-მდე შესაძლებელია სამშენებლო განვითარება იმ პირობით, თუ 3801.00 კვ.მ.-ზე მოეწყობა ღია ავტოსადგომი და რეკრეაციული სივრცეები არანაკლებ 70000 აშშ დოლარის ინვესტიციის განხორციელების გზით. მიწის ნაკვეთებზე არ არის რეგისტრირებული აკრძალვა/ყადაღა და სხვა შეზღუდვა, გარდა „ბ“ ქვეპუნქტში მითითებული შეზღუდვისა; მიწის ნაკვეთები არ არის დატვირთული იჯარით/ქირავნობით, არ არის დატვირთული სხვა ვალდებულებებით; მიწის ნაკვეთში, რომლის საკადასტრო კოდია ....., გადის ხაზობრივი ნაგებობა (მეტროს გვირაბები), რაც აღნიშნულია შესაბამის საკადასტრო გეგმაზე; სხვა მიწის ნაკვეთზე არ გადის ხაზობრივი ნაგებობები; არცერთ მიწის ნაკვეთზე არ გადის სხვა საკომუნიკაციო ქსელები და სხვა მისთანები;

ამავე ხელშეკრულების მე-5 მუხლის მე-3 პუნქტის „გ“ ქვეპუნქტის თანახმად, ამ მუხლის მე-2 პუნქტის „ე“ ქვეპუნქტში მითითებული ხაზობრივი ნაგებობის გარდა მესაკუთრისათვის უცნობია სხვა ისეთი გარემოება (მაგალითად, არქეოლოგიურ შეზღუდვებთან დაკავშირებული გარემოებები) და/ან სხვა ისეთი ხაზობრივი ნაგებობა (საკომუნიკაციო ქსელები და სხვა მისთანები) და სხვა ისეთი მიწისქვეშა ნაგებობა ან საინჟინრო-საკომუნიკაციო ქსელი, რაც არ არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში და რაც ხელს შეუშლის მიწის ნაკვეთებზე დეველოპერული პროექტის განხორციელებას;

ამავე მუხლის მე-4 პუნქტით, მეაღნაგეს უფლება აქვს, წინამდებარე ხელშეკრულების დადების მომენტისათვის მიწის ნაკვეთში ისეთი უცნობი ხაზობრივი ნაგებობის აღმოჩენის შემთხვევაში, და/ან სხვა ისეთი გარემოება (მაგალითად, არქეოლოგიურ შეზღუდვებთან დაკავშირებული გარემოებები), რაც ხელს შეუშლის მიწის ნაკვეთზე დეველოპერული პროექტის განხორციელებას ან არსებითად ზრდის პროექტის განხორციელების ხარჯებს, უარი თქვას წინამდებარე ხელშეკრულებაზე და მას ამ უარის გამო არ დაეკისრება რაიმე სახის პასუხისმგებლობა. ხარჯების არსებით ზრდად მიიჩნევა ხარჯების გაზრდა ამ მუხლის მე-7 პუნქტით დადგენილი ოდენობით.

ამავე მუხლის მე-7 პუნქტის თანახმად, მხარეები აცხადებენ, რომ მესაკუთრეს ჩატარებული აქვს მიწის ნაკვეთზე გეოლოგიური კვლევა და მეაღნაგე იცნობს ამ კვლევის შედეგებს, შესაბამისად, მისთვის მისაღებია მიწის ნაკვეთის გეოლოგიური მდგომარეობა, რაც მითითებულია მესაკუთრის დაკვეთით ჩატარებულ გეოლოგიურ კვლევაში, რომელიც წინამდებარე ხელშეკრულების დადების წინ მესაკუთრემ გადასცა მეაღნაგეს. მეაღნაგე ვალდებულია, მიწის ნაკვეთის გეოლოგიური შესწავლა და მიწის ნაკვეთის სამშენებლო მიზნით გამოსადეგობა დაადგინოს მიწის ნაკვეთზე მშენებლობის დაწყებამდე, ხოლო კვლევების დასრულებისთანავე კვლევის შედეგები წერილობით სახით გადასცეს მესაკუთრეს. იმ შემთხვევაში, თუ ახალი გეოლოგიური კვლევის შედეგად დადგინდა, რომ საპროექტო ტერიტორიაზე აღნაგობით დატვირთულ მიწის ნაკვეთზე არსებული გრუნტის მდგომარეობა განსხვავდება უკვე ჩატარებული კვლევის მონაცემებისაგან და ეს გარემოება იწვევს შენობა-ნაგებობის მშენებლობის ღირებულების მნიშვნელოვან ზრდას, ან შეუძლებელს ხდის მრავალფუნქციური შენობა-ნაგებობის აშენებას, მეაღნაგეს უფლება აქვს, უარი თქვას წინამდებარე ხელშეკრულებაზე და შეწყვიტოს იგი; შენობა-ნაგებობის მშენებლობის ღირებულების მნიშვნელოვან ზრდაში იგულისხმება ხარჯების ზრდა არანაკლებ 20.0%-ით. მშენებლობის ღირებულების ზუსტი ოდენობა განისაზღვრება შენობა-ნაგებობის პროექტის შეთანხმების შესაბამისად. ამ საფუძვლით წინამდებარე ხელშეკრულების შეწყვეტის შემთხვევაში მიწის მესაკუთრე ვალდებულია მეაღნაგეს გადაუხადოს წინამდებარე ხელშეკრულების საფუძველზე და მის ფარგლებში მიწის ნაკვეთის ნასყიდობის ფასის ანაგარიშში გადახდილი თანხა, ხოლო მეაღნაგეს არ აუნაზღაურდება სხვა ხარჯები (მათ შორის, არქიტექტურული პროექტის მოსამზადებლად გაწეული ხარჯები).

ამავე მუხლის მე-12 ნაწილის თანახმად, იმ შემთხვევაში, თუ მიწის ნაკვეთში/ნაკვეთებში აღმოჩნდება მხარეებისათვის უცნობი ხაზობრივი ნაგებობა, ან გამოვლინდება მხარეებისათვის უცნობი სხვა ისეთი გარემოება, რომელიც შეუძლებელს გახდის მიწის ნაკვეთებზე დეველოპერული პროქტის განხორციელებას, ან გამოიწვევს დეველოპერული პროექტის დაწყების გადადებას, მეაღნაგეს უფლება აქვს, გავიდეს წინამდებარე ხელშეკრულებიდან. ამ საფუძვლით წინამდებარე ხელშეკრულების შეწყვეტის შემთხვევაში მიწის მესაკუთრე ვალდებულია, მეაღნაგეს გადაუხადოს წინამდებარე ხელშეკრულების საფუძველზე და მის ფარგლებში გადახდილი შემდეგი თანხები: ა) მიწის ნაკვეთის ნასყიდობის ფასის ანგარიშში გადახდილი თანხა; ბ) არქიტექტურული პროექტის მოსამზადებლად გაწეული ხარჯების ნახევარი.

11.1.6. ხელშეკრულების მე-7 მუხლის თანახმად, მეაღნაგე ვალდებულია: ა) წინამდებარე ხელშეკრულების მე-12 მუხლით დადგენილ ვადაში მოამზადოს მიწის ნაკვეთზე ასაშენებელი შენობა-ნაგებობის პროექტი, ბ) შენობა-ნაგებობის საპროექტო დოკუმენტები გადასცეს მესაკუთრეს და მასვე მიანიჭოს სპეციალური უფლებამოსილება, რომლის საფუძველზე მესაკუთრე მოაღნაგეს წარმოადგენს ყველა სამართლებრივ ურთიერთობაში, რომელიც წარმოიშობა შენობა-ნაგებობის პროექტის შეთანხმებისა და მშენებლობის ნებართვის მიღების პროცესში, მესაკუთრე ვალდებულია, პროექტი წარადგინოს უფლებამოსილ ორგანოში და მოაღნაგის სახელით უზრუნველყოს მისი შეთანხმება კანონმდებლობით დადგენილი წესით...

ამავე მუხლის მე-2 პუნქტით, აღნაგობის ხელშეკრულების ფარგლებში განხორციელებულ დეველოპერულ პროექტთან დაკავშირებულ ყველა ხარჯს, სანოტარო მომსახურების საფასურს, საჯარო რეესტრში სანივთო უფლებებისა და ვალდებულებების რეგისტრაცისა და რეგისტრაციის გაუქმების/ცვლილების საფასურს, შენობა-ნაგებობის პროექტირებისა და სამშენებლო დოკუმენტებში ცვლილებების შეტანის (პროექტის კორექტირების) ხარჯებს, მშენებლობის ნებართვის მისაღებად საჭირო ყველა ხარჯსა და შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღებასთან დაკავშირებულ ყველა ხარჯს, იხდის მეაღნაგე. იგი ასევე იხდის ყველა იმ ხარჯს, რაც პირდაპირ თუ ირიბად უკავშირდება დეველოპერული პროექტის რეალიზაციას, გარდა იმ ხარჯებისა, რომელთა მესაკუთრის მიერ გადახდის ვალდებულება მითითებულია ამ ხელშეკრულებაში ან არაპირდაპირ გამომდინარეობს წინამდებარე ხელშეკრულებიდან იმ ფაქტით, რომ კონკრეტული თანხის გადახდა არ ეკისრება მეაღნაგეს, კერძოდ: წინამდებარე ხელშეკრულების საფუძველზე მესაკუთრისათვის მეაღნაგის მიერ გადაცემული ფართების აბონირების ხარჯები, ამ ფართების რეალიზაციის შედეგად წარმოშობილი საგადასახადო ვალდებულებების შესრულება.

საპროექტო სამუშაოები შესრულდება და სამშენებლო ნებართვა მოიპოვება წინამდებარე ხელშეკრულების მე-12 მუხლით დადგენილი წესით. იმ შემთხვევაში, თუ წინამდებარე ხელშეკრულება შეწყდება/მოიშლება/გაუქმდება წინამდებარე ხელშეკრულების დადგენილი საფუძვლებით და მესაკუთრეს გადაეცემა შენობა-ნაგებობის საპროექტო დოკუმენტები, მესაკუთრეს არ ეკისრება საპროექტო დოკუმენტებისა და მშენებლობის ნებართვის მისაღებად გაწეული ხარჯების ანაზღაურება.

ამავე მუხლი მე-3 პუნქტით, მეაღნაგის არასაკმარისი არაჯეროვანი მოქმედების ან უმოქმედობის მიზეზით წინამდებარე ხელშეკრულების მე-12 მუხლით დადგენილ ვადაში მეაღნაგის მიერ ამ მუხლის პირველი პუნქტით დადგენილი ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში მესაკუთრეს უფლება აქვს, გავიდეს წინამდებარე ხელშეკრულებიდან. ამ შემთხვევაში მესაკუთრეს არ ეკისრება მეაღნაგის მიერ შენობა-ნაგებობის პროექტირებისა და მშენებლობის ნებართვის მისაღებად საჭირო ხარჯების ანაზღაურების ვალდებულება და წინამდებარე ხელშეკრულების საფუძველზე მეაღნაგისაგან მიღებული თანხის უკან დაბრუნების ვალდებულება. ეს თანხა ჩაითვლება პირგასამტეხლოდ.

11.1.7. ხელშეკრულების მე-10 მუხლით, აღნაგობის უფლება დადგინდა 48 თვით. ეს ვადა აითვლება აღნაგობის უფლების რეგისტრაციის დღიდან.

11.1.8. ხელშეკრულების მე-12 მუხლის თანახმად, მეაღნაგე ვალდებულია წინამდებარე ხელშეკრულების დადებიდან 6 (ექვს) თვეში მოამზადოს შენობა-ნაგებობის არიტექტურული და კონსტრუქციული პროექტი და ყველა სხვა საჭირო დოკუმენტაციასთან ერთად გადასცეს მესაკუთრეს პროექტის შესათანხმებლად და ნებართვის მისაღებად. პროცედურების დაწყების მიზნით, მეაღნაგე ვალდებულია, გონივრულ ვადაში გამოასწოროს ყველა ის სამართლებრივი, სამშენებლო-ტექნიკური და არქიტექტურული ხარვეზი, რასაც პროექტის მიმართ დაადგენს ქ. თბილისის მერიის არქიტექტურის სამსახური. პროექტის პარამეტრები უნდა შეესაბამებოდეს არქიტექტურულ გეგმარებით დავალებას.

ამავე მუხლის მე-2 პუნქტით, მესაკუთრე ვალდებულია, ამ მუხლის 1-ლი პუნქტის „ა“ ქვეპუნქტის შესაბამისად მიღებული პროექტი მეაღნაგის სახელით და მეაღნაგის მიერ მიცემული მინდობილობის საფუძველზე დაუყოვნებლივ წარადგინოს ქ. თბილისის მერიის არქიტექტურის სამსახურში მეაღნაგის სახელით პროექტის შესათანხმებლად და მშენებლობის ნებართვის მისაღებად და მეაღნაგისათვის მიიღოს მიწის ნაკვეთზე ასაშენებელი შენობა-ნაგებობის მშენებლობის ნებართვა. ეს ვალდებულება უნდა შესრულდეს მესაკუთრისათვის სრული საპროექტო დოკუმენტების გადაცემიდან 6 (ექვს) თვეში. შესაბამისი ხარვეზის დადგენის შემთხვევაში ეს ვადა გადაიწევს იმდენი დღით, რამდენიც დასჭირდება დადგენილი ხარვეზის გამოსწორებას. ამ ვადის უშედეგოდ გასვლის შემთხვევაში, თუ მესაკუთრე ვერ ასრულებს ნაკისრ ვალდებულებას მინიჭებული უფლებამოსილების (მინდობილობის) საფუძველზე, მეაღნაგეს უფლება აქვს:

ა) გავიდეს წინამდებარე ხელშეკრულებიდან, მესაკუთრეს დააკისროს პირგასამტეხლო 10 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის ოდენობით და მოითხოვოს წინამდებარე ხელშეკრულების საფუძველზე მესაკუთრისათვის გადახდილი თანხების (მათ შორის, მიწის ნაკვეთის ნასყიდობის ფასის ანგარიშში გადახდილი ნასყიდობის ფასი, არქიტექტურული პროექტის მოსამზადებლად გაწეული ხარჯები) უკან დაბრუნება. ეს მოთხოვნა უნდა დაკმაყოფილდეს მოთხოვნიდან ექვს თვეში. ნებართვის მიუღებლობას უთანაბრდება ნებართვის მიღება, მაგრამ შემდგომში ნებართვის გასაჩივრება და გასაჩივრების ფარგლებში მიღებული ნებართვის გაუქმების შესახებ გადაწყვეტილების კანონიერ ძალაში შესვლა;

ბ) არ გავიდეს წინამდებარე ხელშეკრულებიდან და თავად უზრუნველყოს პროექტის შეთანხმება და მშენებლობის ნებართვის მიღება. ამ შემთხვევაში მეაღნაგეს ეძლევა ვადა ექვსი თვე, რომელიც აითვლება მესაკუთრისათვის მიცემული ამ ქვეპუნქტის პირველი აბზაცით დადგენილი ვადის ამოწურვიდან. თუ მეაღნაგემ ამ ვადაშიც ვერ მოიპოვა მშენებლობის ნებართვა და მხარეები სხვა რამეზე არ შეთანხმდებიან, წინამდებარე ხელშეკრულება შეწყდება. ამ შემთხვევაში მესაკუთრე ვალდებულია, მეაღნაგეს გადაუხადოს წინამდებარე ხელშეკრულების საფუძველზე მესაკუთრისათვის გადახდილი თანხები (მათ შორის, მიწის ნაკვეთის ნასყიდობის ფასის ანგარიშში გადახდილი ნასყიდობის ფასი, არქიტექტურული პროექტის მოსამზადებლად გაწეული ხარჯები). ეს ვალდებულება უნდა შესრულდეს ხელშეკრულების შეწყვეტის ვადის დადგომიდან ექვს თვეში.

ამავე მუხლის მე-3 პუნქტით, ამ მუხლის პირველი პუნქტით დადგენილი რომელიმე/თითოეული დებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში მესაკუთრე უფლებამოსილია, მეაღნაგეს დააკისროს საურავის გადახდა ყოველი ვადაგადაცილებული დღისათვის 25 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის ოდენობით.

ხელშეკრულების მე-7 მუხლის მე-4 პუნქტის თანახმად, იმ შემთხვევაში, თუ წინამდებარე ხელშეკრულებით განსაზღვრული ფართების მესაკუთრისათვის გადაცემამდე და აღნაგობის უფლების გაუქმებამდე ამ მუხლის პირველი პუნქტით დადგენილი რომელიმე ვადის გადაცილება მიაღწევს ექვს თვეს, მესაკუთრეს უფლება აქვს, მოითხოვოს:

ა) წინამდებარე ხელშეკრულების მოშლა, რის შემდეგაც გაუქმდება აღნაგობის უფლება. ამ შემთხვევაში მესაკუთრეს გადაეცემა მშენებლობასთან დაკავშირებული ყველა უფლება, მათ შორის, პროექტის გამოყენების უფლება, აგრეთვე, შენობა-ნაგებობა, გარდა იმ ნაწილისა, რომელიც დარჩება მეაღნაგის საკუთრებაში ხელშეკრულების მოშლის მომენტისთვის მეაღნაგის მიერ დეველოპერული პროექტის ფარგლებში გაღებული დოკუმენტურად დადასტურებული ხარჯების პროპორციულად. მეაღნაგისთვის გადასაცემი ფართის ოდენობა გამოითვლება მისი საბაზრო ღირებულებით, მეაღნაგისათვის გადასაცემ ფართებში ჩაითვლება იმ მომენტისათვის მეაღნაგის მიერ გაყიდული ფართები, ის ფართები, რომლებიც დატვირთულია მეაღნაგის ვალდებულებების უზრუნველსაყოფად და ფართები, რომლებზეც მეაღნაგეს დადებული აქვს გასხვისების (გაცვლის, გაყიდვის...) წინარე ხელშეკრულებები; ასევე, მეაღნაგისათვის გადასაცემ ფართებს გამოაკლდება იმ მომენტში მეაღნაგის მიერ მესაკუთრის სასარგებლოდ ჯერ კიდევ შეუსრულებელი ფულადი ვალდებულებების მოცულობის შესაბამისი ფართი იმ პირობით, რომ შესაბამისი ფართის გამოკლების მომენტიდან მეაღნაგის მიერ მესაკუთრის მიმართ შესასრულებელი ფულადი ვალდებულება უქმდება;

ბ) წინამდებარე ხელშეკრულებით განსაზღვრული ფართების ნაცვლად ამ ფართების საბაზრო ღირებულების გადახდა, ხელშეკრულების მე-15 მუხლის 1-ლი პუნქტის „ა“ ქვეპუნქტით დადგენილი ფულადი ვალდებულების შეუსრულებელი ნაწილის ვადაზე ადრე გადახდა და მეაღნაგეს დააკისროს ერთჯერადი პირგასამტეხლო მისაღები ფართების საბაზრო ღირებულების 10.0%–ის ოდენობით იმ პირობით, რომ ანაზღაურების მიღების მომენტში მიწის ნაკვეთი გადაეცემა მეაღნაგეს. თანხის გამოანგარიშებისას მხედველობაში მიიღება ფართების საბაზრო ღირებულება. ამ საბაზრო ღირებულება უნდა ანაზღაურდეს მესაკუთრის მოთხოვნიდან 30 (ოცდაათ) კალენდარულ დღეში. ამ ვადის გადაცილების შემთხვევაში მესაკუთრეს უფლება აქვს, დაიწყოს იძულებითი აღსრულების პროცესი.

11.1.9. ხელშეკრულების მე-15 მუხლით მხარეები ვალდებულნი არიან, წინამდებარე ხელშეკრულების საფუძველზე და მის შესაბამისად დადონ ძირითადი ხელშეკრულება, რომლითაც მესაკუთრე თავის წილს მიწის ნაკვეთში (იმ წილის გარდა, რომელიც დარჩება მესაკუთრის საკუთრებაში შენობა-ნაგებობაში თავისი კუთვნილი ფართის მოცულობის პროპორციულად) გადასცემს მეაღნაგეს, ხოლო მეაღნაგე ამ მიწის (მიწაში წილის) სანაცვლოდ მიწის ნაკვეთის ნასყიდობის ფასის ანგარიშში მესაკუთრეს: ე) გადაუხდის 12000 (თორმეტი ათასი) აშშ დოლარის ეკვივალენტ ლარს (გადახდის დღეს მოქმედი საქართველოს ეროვნული ბანკის კურსით) ყოველთვიურად. ამ თანხის გადახდის პერიოდი დაიწყება აღნაგობის უფლების რეგისტრაციის დღიდან, ხოლო დასრულდება მაშინ, როცა მთელი შენობა-ნაგებობა მიყვანილი იქნება საპროექტო მდგომარეობამდე და მესაკუთრეს სრულ და შეუზღუდავ საკუთრებაში გადაეცემა წინამდებარე ხელშეკრულებით შეთანხმებულ მდგომარეობამდე მიყვანილი ფართები.

11.1.10. ხელშეკრულების 22-ე მუხლის თანახმად, მეაღნაგის მიმართ მესაკუთრის იმ ვალდებულებების უზრუნველსაყოფად, რომლებიც წარმოშობილია და/ან წარმოიშობა წინამდებარე ხელშეკრულების საფუძველზე, მესაკუთრემ იპოთეკით დატვირთა თავის საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთები, რომლებიც მდებარეობს მისამართზე: ა) ქ. თბილისი, საბურთალოს საცხოვრებელი რაიონი, .........., მიწის ნაკვეთის დანიშნულება: არასასოფლო-სამეურნეო, დაზუსტებული ფართობი: 436.00 კვ. მ., საკადასტრო კოდი: ........ ბ) ქ. თბილისი, საბურთალოს საცხოვრებელი რაიონი, ........., მიწის ნაკვეთის დანიშნულება: არასასოფლო-სამეურნეო, დაზუსტებული ფართობი: 4565.0 კვ. მ., საკადასტრო კოდი: .........

ხელშეკრულების 23-ე მუხლით, მხარეები შეთანხმდნენ, რომ მიწის ნაკვეთებზე დეველოპერული პროექტის სრულფასოვანი განხორციელების მიზნით მესაკუთრე შეეცდება, ს.ს.ი.პ. თვითმმართველი ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტისგან (საიდენტიფიკაციო ნომერი .......) გამოისყიდოს მიწის ნაკვეთების მომიჯნავე ნაკვეთი, რომლის ფართობია 321.00 კვ.მ., ხოლო საკადასტრო კოდია .........

ამ მუხლის 1-ლ ქვეპუნქტში მითითებულ მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის მიერ გამოსყიდვის შემთხვევაში მესაკუთრე ვალდებულია, გამოსყიდული მიწის ნაკვეთი დატვირთოს აღნაგობის უფლებით ისე, რომ აღნაგობით დატვირთული მიწის ნაკვეთის მეაღნაგის საკუთრებაში გადაცემის სანაცვლოდ მესაკუთრე მიიღებს წინამდებარე ხელშეკრულების მე-15 მუხლით დადგენილ ფართებსა და ფულად თანხას. ამ მუხლის 1-ლ პუნქტში მითითებული ალბათობის რეალიზაციის მიზნით, მესაკუთრემ შესაბამისი სამართლებრივი ნაბიჯები უნდა გადადგას 2018 წლის 1 ნოემბრამდე; ამასთანავე, მიწის ნაკვეთის შესყიდვის თანხა არაუმეტეს 150 000 ლარისა მესაკუთრეს უნდა გადაუხადოს მეაღნაგემ. მეაღნაგე ვალდებული იქნება, მიწის გამოსასყიდი თანხა დადგენილ ფარგლებში მესაკუთრეს გადაუხადოს მიწის ნაკვეთის გამყიდველსა და მესაკუთრეს შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულებით ნასყიდობის ფასის გადასახდელად დადგენილ ვადაში. იმ შემთხვევაში, თუ არ დადგება ამ მუხლის 1-ლი პუნქტით დადგენილი ალბათობა, მესაკუთრის მიერ მეაღნაგისაგან მისაღები ფართი შემცირდება 230.0 კვ. მ.-ით, თანახმად მე-15 მუხლის მე-5 პუნქტისა. იმ შემთხვევაში, თუ აუქციონი არ შედგება, ან იშლება მეაღნაგის მიერ დადგენილ ზღვრულ ფარგლებში თანხის გადაუხდელობის გამო, მესაკუთრის მიერ მისაღები ფართი არ შემცირდება 230.00 კვ. მ.-ით.

11.1.11. ხელშეკრულების 29-ე მუხლის თანახმად, წინამდებარე ხელშეკრულებით დაკისრებული ვალდებულებების შეუსრულებლობა, ან მათი დაგვიანებით შესრულება ჩაითვლება საპატიოდ იმ მოცულობითა და ხანგრძლივობით, რომლითაც აღნიშნული შეუსრულებლობა, ან დაგვიანება გამოწვეული, ან განპირობებული იქნება ფორს-მაჟორით, რომელიც გულისხმობს შემდეგი გარემოებების არსებობას: ა) დაუძლეველი ძალა, გამოცხადებული ან გამოუცხადებელი ომები, მათ შორის მასობრივი არეულობა; ბ) სტიქიური უბედურებები, სხვა დაუძლეველი ძალა.

ამავე მუხლის მე-5 პუნქტით, იმ შემთხვევაში, თუ ფორს-მაჟორული გარემოებები გაგრძელდება მათი არმოშობიდან სამ თვეზე მეტი ხნის მანძილზე, მხარეები დამატებით შეთანხმდებიან სახელშეკრულებო ურთიერთობების მოწესრიგების წესზე.

ხოლო ამავე მუხლის მე-6 პუნქტით, ამ მუხლის წინა პუნქტებით დადგენილი ნორმები მოქმედებს, აგრეთვე, იმ შემთხვევაში, თუ მესამე პირების სარჩელის გამო შეჩერდება შენობა-ნაგებობის აღმართვის პროცესის დაწყება, ან მიმდინარეობა გარდა იმ შემთხვევისა, როცა მესამე პირების სარჩელების საფუძველია მეაღნაგის ბრალეული ქმედებები (მაგალითად, სამშენებლო ნორმების დარღვევა, პროექტის დარღვევა და სხვა).

11.2. ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის მერის 2017 წლის 25 სექტემბრის №1-2097 ბრძანების საფუძველზე ქ. თბილისში, ვაკის რაიონში, .......... არსებულ მიწის ნაკვეთებზე (საკადასტრო კოდები: ........, ........, .........., ........), მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის განსათავსებლად, განაშენიანების კოეფიციენტის (კ1) და განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის (კ2) 15 გადამეტების მიზნით, გაიცა სპეციალური (ზონალური) შეთანხმება საპროექტო წინადადებით წარმოდგენილი პარამეტრების შესაბამისად და განისაზღვრა: კ1=0,6, კ2=5,3.

11.3. 2017 წლის 31 აგვისტოს ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის არქიტექტურის სამსახურს განცხადებით მიმართა ილია შარაშენიძემ და მოითხოვა მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობებში ცვლილების შეტანა.

2017 წლის 18 ოქტომბერს ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის არქიტექტურის სამსახურის №3619135 ბრძანების თანახმად შეტანილ იქნა ცვლილება ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის სსიპ - ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის არქიტექტურის სამსახურის 2015 წლის 21 აპრილის №1835932 ბრძანებით დამტკიცებულ მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობებში და დაემატა საკადასტრო გეგმები:

1) ს.კ. ..... განცხადების ნომერი 882016... მომზადების თარიღი: 07/10/2016 ფართობი: 321 კვ.მ ვალდებულების ფართობი: 251 კვ.მ.;

2) ს.კ. ....... განცხადების ნომერი: 8820170.. მომზადების თარიღი: 31/01/2017 ფართობი 436 კვ.მ.;

3) ს.კ. ....... განცხადების ნომერი: 8820170... მომზადების თარიღი: 31/01/2017 ფართობი: 4565 კვ.მ ვალდებულების ფართობი: 640 კვ.მ..

შეტანილ იქნა ცვლილება ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის ს.ს.ი.პ. ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის არქიტექტურის სამსახურის 2015 წლის 21 აპრილის №1835932 ბრძანებით დამტკიცებულ მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობებში და საპროექტო ობიექტის გრაფას დაემატა ორი მრავალფუნქციური ობიექტი. ფუნქცია/დანიშნულება დაფიქსირდა: საცხოვრებელი, საზოგადოებრივი.

ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის ს.ს.ი.პ. ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის არქიტექტურის სამსახურის 2015 წლის 21 აპრილის №1835932 ბრძანებით დამტკიცებულ მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობებს დაემატა: ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის მერის 2017 წლის 25 სექტემბრის №1-2097 ბრძანება.

11.4. ს.ს.ი.პ. ქონების მართვის სააგენტოს მიერ ჩატარებული №432 აუქციონის საფუძველზე, 2018 წლის 05 ნოემბერს, №ე-432-22-22850 ხელშეკრულების თანახმად, პ.ბ–მა 101 373 ლარად შეიძინა მიწის ნაკვეთი, მდებარე: ქ. თბილისი, საბურთალოს საცხოვრებელი რაიონი, ........, ს.კ. ........., ფართობი 321 კვ.მ. მიწის ნაკვეთზე ვრცელდება სერვიტუტის უფლება.

11.5. 2018 წლის 10 ივლისის აღნაგობის ხელშეკრულებით დადგენილი ვალდებულების შესრულების ფარგლებში, 2018 წლის 16 ივლისს, პ.ბ–სა და შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-ს გაფორმდა იპოთეკის ხელშეკრულება, რომლითაც მხარეებმა დაადასტურეს, რომ იპოთეკარსა და მოვალეს შორის არსებობს სამართლებრივი ურთიერთობები, რომლებიც წარმოშობილია შემდეგი ხელშეკრულების საფუძელზე: სანოტარო აქტი აღნაგობისა და ძირითადი ხელშეკრულების, უძრავი ქონების გაცვლის წინარე წინარე ხელშეკრულებისა და იპოთეკის დადგენის შესახებ (დამოწმებული 10.07.2018 წ. ნოტარიუსი ო.ზ–ძის მიერ, რეგისტრირებული რეესტრში №180817457).

ხელშეკრულების მე-4 მუხლის თანახმად, იპოთეკარის წინაშე მოვალის იმ ვალდებულების უზრუნველსაყოფად, რომელიც წარმოშობილია ან/და წარმოიშობა სავალო ხელშეკრულების საფუძველზე, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 240-ე მუხლის მე-2 ნაწილისა და საჯარო რეესტრის შესახებ საქართველოს კანონის მე-11 მუხლის პირველი პუნქტის ,,ბ“ ქვეპუნქტის საფუძელზე მესაკუთრემ იპოთეკით დატვირთა თავის საკუთრებაში არსებული აღნაგობის უფლება (აღნაგობის უფლების არსებითი ნაწილითურთ) უძრავ ნივთებზე, რომლებიც მდებარეობს მისამართზე:

ა) ქ. თბილისი, საბურთალოს საცხოვრებელი რაიონი, .........., მიწის ნაკვეთის დანიშნულება: არასასოფლო-სამეურნეო, დაზუსტებული ფართობი 436.00 კვ.მ/. საკადასტრო კოდით .......

ბ) ქ. თბილისი, საბურთალოს საცხოვრებელი რაიონი, ........, მიწის ნაკვეთის დანიშნულება: არასასოფლო-სამეურნეო, დაზუსტებული ფართობი 4565.00 კვ.მ/. საკადასტრო კოდით ......

11.6. ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის არქიტექტურის სამსახურის 2018 წლის 25 დეკებრის №4319205 გადაწყვეტილების თანახმად, ს.ს.ი.პ. ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის არქიტექტურის სამსახურს 2018 წლის 26 ნოემბერს AR1646155 განცხადებით მიმართა ზ.ჩ–მა და მოითხოვა ქ თბილისში, საბურთალოს საცხოვრებელ რაიონში, ........ (ს.კ. ........, ს.კ. .........., ს.კ. ........) მრავალფუნქციური კომპლექსის შენობის ესკიზის წინასწარი შეთანხმება.

სამსახურმა, საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 96-ე მუხლის მოთხოვნათა შესაბამისად, შეისწავლა საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებები და დაადგინა, რომ წარმოდგენილი ესკიზით AR1646155 განაცხადზე, საპროექტო შენობის სიმაღლე და სართულიანობა აღემატება მიწის ნაკვეთის მიმდებარე ტერიტორიაზე - მ.მ–ის, ზ.ა–ძისა და ა. პ–ას ქუჩებს შორის მოქცეული კვარტლის ჩამოყალიბებულ გარემოს. არსებულ ჩამოყალიბებულ გარემოში სივრცით მოცულობითად განსხვავებული ობიექტის გაჩენა იწვევს არსებული გარემოს რადიკალურ ცვლილებას და ირღვევა ტერიტორიის ჩამოყალიბებული ბალანსი. საჭიროა მოხდეს ტერიტორიის ისეთი სამშენებლოდ განვითარება, რომელიც არ შელახავს სხვა მესაკუთრეთა ინტერესებს, და არ შეეწინააღმდეგება არსებული განაშენიანების გეგმარებით, მოცულობით-სივრცით და ესთეტიკურ პარამეტრებს.

ამასთან, განმცხადებელს დამატებით ეცნობა, რომ საპროექტო ტერიტორიაზე წარმოდგენილი ესკიზით არსებულ მიწისქვეშა კომუნიკაციებთან მიმართებით საკითხის განხილვა შეუძლებელია და ზემოაღნიშნულის განხორციელება მოხდება საპროექტო დოკუმენტაციის სრულყოფილად წარმოდგენის და განხილვის შემდეგ შესაბამისი ნომენკლატურით.

ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სამსახურმა არ დააკმაყოფილა განმცხადებლის მოთხოვნა ქ.თბილისში, საბურთალოს საცხოვრებელ რაიონში, კვარტალი V, სანდრო ეულის №5-ში (ს.კ. 01.14.05.007.499, ს.კ. 01.14.05.007.498; ს.კ. 01.14.05.007.472) მრავალფუნქციური კომპლექსის შენობის ესკიზის წინასწარი შეთანხმების შესახებ.

11.7. 09.08.2019 წლის თბილისის სატრანსპორტო კომპანიის წერილის თანახმად, მოსარჩელე მხარეს ეცნობა, რომ „მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესისა და სანებართვო პირობების შესახებ“ საქართველოს მთავრობის 24.03.2009წ. №57 დადგენილების 35-ე მუხლის მე-4 პუნქტის თანახმად, ახალი მშენებლობისა და არსებული შენობა-ნაგებობის რეკონსტრუქციისას უნდა მოხდეს იმ არსებულ შენობა-ნაგებობაზე ზემოქმედების შეფასება, რომლის მომიჯნავედაც დაგეგმილია მშენებლობა. იმ შემთხვევაში, თუ დაგეგმილმა სამშენებლო სამუშაოებმა შესაძლოა გავლენა მოახდინოს მათ მდგრადობაზე, მაშინ უნდა მოხდეს ამ შენობა-ნაგებობის მდგრადობის გამოკვლევა.

ამავე წერილში სატრანსპორტო კომპანიამ მიუთითა, რომ წარდგენილ განცხადებას (Nº9082/02) თან ერთვის ს.ს.ი.პ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს დასკვნა (005390719), რომლის თანახმადაც ექსპერტიზაზე წარდგენილი შ.პ.ს. „კონექსი“-ს ტექნიკური ანგარიში ასახავს გვირაბებისა და მათი გარემომცველი ქანების მასივის დაძაბულ-დეფორმირებულ მდგომარეობას და ს.ს.ი.პ ლევან სამხარაულის სახელობის ექსპერტიზის ეროვნული ბიურო ადასტურებს, რომ მოცემული მრავალსართულიანი მრავალფუნქციური შენობის მშენებლობის გავლენა მეტროპოლიტენის ჩიხი გვირაბების კონსტრუქციებზე უმნიშვნელოა და მათ საიმედო ექსპლუატაციის პირობებს საფრთხეს არ უქმნის.

აღნიშნულიდან გამომდინარე, წარმოდგენილი ექსპერტიზის დასკვნებისა (ს.ს.ი.პ. ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიურო 005390719, შ.პ.ს. „კ–ი“ და შ.პ.ს. „მ.მ.ჯ–ი“ - 002554) და დასკვნებში მოცემული რეკომენდაციების გათვალისწინებით, შ.პ.ს. „თ.ს.კ“-მ მიუთითა, რომ არ იყო წინააღმდეგი დადგენილი წესით წარმოებულიყო პროექტით განსაზღვრული სამშენებლო სამუშაოები განცხადებაში მითითებულ მიწის ნაკვეთებზე (ს/კ .........; .......; ........).

11.8. 2021 წლის 23 ივნისს ზ.ჩ–მა განცხადებითა და თანდართული დოკუმენტაციით მიმართა ქ.თბილისის მუნიციპალიტეტის არქიტექტურის სამსახურს და მოითხოვა მრავალფუნქციური შენობის ესკიზის შეთანხმება. 2021 წლის 21 ივლისის ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის არქიტექტურის სამსახურის №5512592 გადაწყვეტილების თანახმად, თბილისის არქიტექტურის სამსახურმა განიხილა ზ.ჩ–ის მიერ ელექტრონულად ატვირთული განცხადება და თანდართული დოკუმენტაცია, რომლითაც მოთხოვნილია მრავალფუნქციური შენობის ესკიზის შეთანხმება. სამსახურმა განმცხადებელს აცნობა, რომ ვერ განიხილავს წარმოდგენილ ვარიანტს, ვინაიდან ტერიტორიაზე არ არის გაცემული მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები. საჭიროა პირველ ეტაპზე საკითხი დაყენებულიყო სამშენებლოდ მიწის ნაკვეთის გამოყენების პირობების დადგენაზე, ხოლო შემდეგ ეტაპზე გაპ-ის საფუძველზე დამუშავებული ესკიზის შეთანხმებაზე. განმცხადებელს აქვე ეცნობა, რომ 21.04.2015წ. №1835932 ბრძანებით გაცემულ მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობებს გასული ჰქონდა მოქმედების ვადა.

11.9. მოპასუხეს 2018 წლის 10 ივლისს აღნაგობის ძირითადი ხელშეკრულების, უძრავი ქონების გაცვლის წინარე ხელშეკრულებისა და იპოთეკის დადგენის შესახებ ხელშეკრულების (№180817457) საფუძველზე გადახდილი აქვს ჯამში 327 000 აშშ დოლარი და 101 943 ლარი, რასაც მხარეები სადავოდ არ ხდიან.

11.10. არ დასტურდება მოპასუხე შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-ს მიერ 2018 წლის 10 ივლისის აღნაგობის ძირითადი ხელშეკრულების, უძრავი ქონების გაცვლის წინარე ხელშეკრულებისა და იპოთეკის დადგენის შესახებ ხელშეკრულებით (№180817457) ნაკისრი ვალდებულების შესრულება.

12. სააპელაციო პალატამ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებს მისცა შემდეგი სამართლებრივი შეფასება:

12.1. სადავო ფაქტობრივ გარემოებას წარმოადგენს შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-ს მიერ ხელშეკრულების მე-12 მუხლის პირველი პუნქტის “ა“ ქვეპუნქტით ნაკისრი შენობა-ნაგებობის არქიტექტურული და კონსტრუქციული პროექტის ხელშეკრულების დადებიდან 6 თვის ვადაში წარდგენის ვალდებულების დარღვევა, რის გამოც პ.ბ–ი ითხოვს ხელშეკრულების შეწყვეტას და მეორე მხარისგან მიღებული თანხების პირგასამტეხლოს ანგარიშში ჩათვლას.

12.2. სააპელაციო პალატამ ხელშეკრულების შეწყვეტის შესახებ სასარჩელო მოთხოვნების დამფუძნებელ ნორმებად მიიჩნია საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 405-ე მუხლის პირველი ნაწილი (თუ ხელშეკრულების ერთი მხარე არღვევს ორმხრივი ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულებას, მაშინ ხელშეკრულების მეორე მხარეს შეუძლია უარი თქვას ხელშეკრულებაზე ვალდებულების შესრულებისათვის მის მიერ დამატებით განსაზღვრული ვადის უშედეგოდ გასვლის შემდეგ. თუ ვალდებულების დარღვევის ხასიათიდან გამომდინარე, არ გამოიყენება დამატებითი ვადა, მაშინ დამატებითი ვადის განსაზღვრას უთანაბრდება გაფრთხილება. თუკი ვალდებულება მხოლოდ ნაწილობრივ დაირღვა, მაშინ კრედიტორს შეუძლია უარი თქვას ხელშეკრულებაზე მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ვალდებულების დარჩენილი ნაწილის შესრულებამ მისთვის დაკარგა ინტერესი), 352-ე მუხლის პირველი ნაწილი (თუ ხელშეკრულების ერთ-ერთი მხარე 405-ე მუხლით გათვალისწინებული პირობების არსებობისას უარს იტყვის ხელშეკრულებაზე, მაშინ მიღებული შესრულება და სარგებელი მხარეებს უბრუნდებათ (ნატურით დაბრუნება).

12.3. პალატამ სამართლებრივად შეაფასა მოპასუხის მითითება, რომ ვადის დარღვევა გამოიწვია მისგან დამოუკიდებელმა მიზეზებმა, რის გამოც შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-ს არ უნდა დაეკისროს პასუხისმგებლობა, კერძოდ, თბილისის მუნიციპალიტეტის არქიტექტურის საქალაქო სამსახურმა, რამდენადაც აღნაგობით დატვირთულ მიწის ნაკვეთზე განთავსებულია ხაზობრივი ნაგებობა - მეტროს გვირაბი, მშენებლობის პროექტის შესათანხმებლად და ნებართვის გასაცემად მოითხოვა არაერთი კვლევის ჩატარება და ამავდროულად, მეტროპოლიტენის თანხმობა, რაც მოპასუხისთვის ხელშეკრულების დადების ეტაპზე მოსალოდნელი არ ყოფილა. დასახელებული კვლევების წარმართვას 14 თვეზე მეტი დრო დასჭირდა, ამავდროულად, ექსპერტიზის ბიუროებს არ ჰყავდათ სპეციალისტები მოთხოვნილი კვლევების ჩასატარებლად. მშენებლობის ნებართვის აღების პროცესის მოულოდნელმა გაჭიანურებამ შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-ს ხარჯების ზრდა განაპირობა, კერძოდ, მიწის მესაკუთრისათვის ყოველთვიური 12 000 აშშ დოლარის გადახდის ვალდებულება გაგრძელდა დასკვნების მოსამზადებლად საჭირო დროის გახანგრძლივების პროპორციულად. ამასთანავე, მოცემული ხელშეკრულების დადებისას შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-ს მიზანს წარმოადგენდა სხვა სამშენებლო პროექტებში ბ.თ–ძის დაზარალებული მენაშენეების დროული დამაყოფილება, შესაბამისად, პროექტის შეთანხმების დაუგეგმავი გაჭიანურებით მოცემულ ხელშეკრულებაში ყოფნამ შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-სთვის დაკარგა აზრი.

12.4. სასამართლომ მიუთითა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 401-ე მუხლზე, რომლის მიხედვით, ვადა გადაცილებულად არ ჩაითვლება, თუკი ვალდებულება არ შესრულდა ისეთ გარემოებათა გამო, რაც მოვალის ბრალით არ არის გამოწვეული.

სააპელაციო პალატამ ყურადღება მიაპყრო მხარეთა შორის დადებული აღნაგობის ხელშეკრულების დანაწესზე, სადაც მითითებულია, რომ ........ საკადასტრო კოდის მქონე მიწის ნაკვეთში გადის ხაზობრივი ნაგებობა (მეტროს გვირაბები), რაც აღნიშნულია შესაბამის საკადასტრო გეგმაზე; ამავე ხელშეკრულების მე-5 მუხლის მე-7 პუნქტში მხარეებმა დაადასტურეს, რომ მესაკუთრეს ჩატარებული ჰქონდა მიწის ნაკვეთზე გეოლოგიური კვლევა და მეაღნაგე იცნობდა ამ კვლევის შედეგებს, შესაბამისად, მისთვის მისაღები იყო მიწის ნაკვეთის გეოლოგიური მდგომარეობა, რაც მითითებულია მესაკუთრის დაკვეთით ჩატარებულ გეოლოგიურ კვლევაში, რომელიც ამავე ხელშეკრულების დადების წინ მესაკუთრემ გადასცა მეაღნაგეს. სააპელაციო პალატამ შენიშნა მეაღნაგის სახელშეკრულებო ვალდებულებაც, მიწის ნაკვეთის გეოლოგიური შესწავლა და მიწის ნაკვეთის სამშენებლო მიზნით გამოსადეგობა დაედგინა მიწის ნაკვეთზე მშენებლობის დაწყებამდე; იმ შემთხვევაში, თუ ახალი გეოლოგიური კვლევის შედეგად დადგინდებოდა, რომ საპროექტო ტერიტორიაზე აღნაგობით დატვირთულ მიწის ნაკვეთზე არსებული გრუნტის მდგომარეობა განსხვავდებოდა უკვე ჩატარებული კვლევის მონაცემებისაგან და ეს გარემოება გამოიწვევდა შენობა-ნაგებობის მშენებლობის ღირებულების მნიშვნელოვან ზრდას, ან შეუძლებელს გახდიდა მრავალფუნქციური შენობა-ნაგებობის აშენებას, მეაღნაგეს უფლება მიენიჭა, უარი ეთქვა ხელშეკრულებაზე და შეეწყვიტა იგი; ამასთან, შენობა-ნაგებობის მშენებლობის ღირებულების მნიშვნელოვან ზრდაში მხარეებმა იგულისხმეს ხარჯების ზრდა არანაკლებ 20%-ით. ამ საფუძვლით ხელშეკრულების შეწყვეტის შემთხვევაში მიწის მესაკუთრე ვალდებული იქნებოდა მეაღნაგისთვის გადაეხადა ხელშეკრულების საფუძველზე და მის ფარგლებში მიწის ნაკვეთის ნასყიდობის ფასის ანაგარიშში გადახდილი თანხა, ხოლო მეაღნაგეს არ აუნაზღაურდებოდა სხვა ხარჯები (მათ შორის, არქიტექტურული პროექტის მოსამზადებლად გაწეული ხარჯები).

ამავე მუხლის მე-12 ნაწილის თანახმად, იმ შემთხვევაში, თუ მიწის ნაკვეთში/ნაკვეთებში აღმოჩნდებოდა მხარეებისათვის უცნობი ხაზობრივი ნაგებობა, ან გამოვლინდებოდა მხარეებისათვის უცნობი სხვა ისეთი გარემოება, რომელიც შეუძლებელს გახდიდა მიწის ნაკვეთებზე დეველოპერული პროქტის განხორციელებას, ან გამოიწვევდა დეველოპერული პროექტის დაწყების გადადებას, მეაღნაგეს უფლება ჰქონდა, გასულიყო წინამდებარე ხელშეკრულებიდან.

12.5. პალატამ მიიჩნია, რომ ხელშეკრულების შესრულების პროცესში არ გამოვლენილა რაიმე ისეთი უცნობი გარემოება, რამაც შეუძლებელი გახადა ვალდებულების შესრულება. ასეთის გამოვლენის შემთხვევაშიც კი, აპელანტს უფლება ჰქონდა გასულიყო ხელშეკრულებიდან ან ეცადა ხელშეკრულების მისადაგება შეცვლილი გარემოებებისადმი, თუმცა მას ამგვარი უფლებებით არ უსარგებლია.

პალატამ, საქმეში დაკითხული მოწმეების ჩვენებების, აგრეთვე წერილობითი მტკიცებულებების, ანალიზით დაასკვნა, რომ საქმეში მოპასუხის მიერ წარმოდგენილი არქიტექტურული პროექტის ესკიზის არქიტექტურის სამსახურში წარდგენით, მშენებლობის ნებართვის მიღება ვერ მოხდებოდა, რადგან იგი არ მოიცავდა მშენებლობის ნებართვის მისაღებად აუცილებელ კონსტრუქციულ პროექტს, ამგვარი პროექტის მომზადება კი მეაღნაგის სახელშეკრულებო მოვალეობას წარმოადგენდა. სასამართლომ ყურადღება მიაპყრო საქმეში წარმოდგენილ ელექტრონულ მიმოწერასაც, რომლითაც დგინდებოდა, რომ მოსარჩელე მხარე სისტემატიურად ცდილობდა მოპასუხესთან კომუნიკაციას, უთითებდა ფინანსური ვალდებულების დარღვევაზე, გამოთქვამდა საყვედურს იმის გამო, რომ მის ზარებს არ პასუხობდა და არქიტექტორებიც გამოხატავდნენ მასთან დაკავშირებით პრეტენზიებს. მოსარჩელის წარმომადგენელი ბ.თ–ძეს შეტყობინებს უგზავნიდა ვალდებულების დარღვევასთან დაკავშირებით 2019 წლის ნოემბრისა და დეკემბრის თვეში; შენობა-ნაგებობის არქიტექტურულ-კონსტრუციული პროექტის დაუსრულებლობის მიზეზად მოწმედ დაკითხული არქიტექტორი ასახელებს ბ.თ–ძის მხრიდან ვალდებულებების დარღვევას და თანხების გადაუხდელობას.

სასამართლოს მითითებით, საქმეში არ მოიპოვება არანაირი მტკიცებულება იმის თაობაზე, რომ მოპასუხე მხარემ მოსარჩელეს მისწერა და შეატყობინა 6 თვეში ვალდებულების შესრულების შეუძლებლობის შესახებ, მაშინ როცა მოსარჩელე მხარის მიერ გადახდილ იქნა მშენებლობის კოეფიციენტის გაზრდის თანხები და ჩართული იყო თბილისის მეტროპოლიტენთან და მერიასთან მშენებლობის ნებართვის მოპოვების პროცედურებში.

აღნიშნულიდან გამომდინარე, პალატამ მიიჩნია, რომ პირველი ინსტანციის სასამართლომ მართებულად დაადგინა სადავო ფაქტობრივი გარემოება, ხელშეკრულებით დადგენილ ვადაში ვალდებულების შეუსრულებლობის შესახებ, რაც არ არის დაკავშირებული დაუძლეველ ძალასთან. შესაბამისად, სააპელაციო პალატა მივიდა დასკვნამდე, რომ ვალდებულების დარღვევის გამო შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-ს ეკისრება პასუხისმგებლობა.

12.6. სასამართლომ მიუთითა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 417-ე, 418-ე მუხლებზე და განმარტა, რომ გადახდილი თანხების პირგასამტეხლოში ჩათვლის სამართლებრივ საფუძველს ქმნის მხარეთა შორის 2018 წლის 10 ივლისს დადებული აღნაგობის ძირითადი ხელშეკრულების, უძრავი ქონების გაცვლის წინარე ხელშეკრულებისა და იპოთეკის დადგენის შესახებ ხელშეკრულების (№180817457) მე-7 მუხლის მე-3 პუნქტი, რომლის თანახმადაც, მეაღნაგის არასაკმარისი/არაჯეროვანი მოქმედების ან უმოქმედობის მიზეზით წინამდებარე ხელშეკრულების მე-12 მუხლით დადგენილ ვადაში მეაღნაგის მიერ ამ მუხლის პირველი პუნქტით დადგენილი ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში მესაკუთრეს უფლება აქვს, გავიდეს წინამდებარე ხელშეკრულებიდან. ამ შემთხვევაში მესაკუთრეს არ ეკისრება მეაღნაგის მიერ შენობა-ნაგებობის პროექტირებისა და მშენებლობის ნებართვის მისაღებად საჭირო ხარჯების ანაზღაურების ვალდებულება და წინამდებარე ხელშეკრულების საფუძველზე მეაღნაგისაგან მიღებული თანხის უკან დაბრუნების ვალდებულება. ეს თანხა ჩაითვლება პირგასამტეხლოდ.

აღნიშნულიდან გამომდინარე, საფუძვლიანად იქნა მიჩნეული პ.ბ–ის მოთხოვნა, ხელშეკრულების საფუძველზე შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-ს მიერ გადახდილი 182 000 აშშ დოლარის ექვივალენტი ლარისა და მიწის ნაკვეთის შესაძენად გადახდილი 76 943 ლარის პირგასამტეხლოდ ჩათვლის მოთხოვნა.

12.7. შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-ს მოთხოვნებთან დაკავშირებით პალატამ განმარტა, რომ შეგებებული სარჩელის საფუძვლიანობა დამოკიდებული იყო იმ ძირითადი ფაქტობრივი გარემოების დადგენაზე, მოხდა თუ არა შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-ს მიერ ვალდებულების დარღვევა, რადგან ხელშეკრულების შეწყვეტის და მისგან გამომდინარე მოთხოვნების დაკმაყოფილების წინაპირობა სწორედ მეორე მხარის მიერ ვალდებულების დარღვევაა. მოცემულ შემთხვევაში მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულება დაარღვია შ.პ.ს. „ა.თ–მა“, აღნიშნული გარემოების დადგენა და პ.ბ–ის სარჩელის ნაწილობრივ დაკმაყოფილება კი სამართლებრივ საფუძველს აცლის შეგებებულ სარჩელს, ვინაიდან სწორედ ხელშეკრულების 7.3. პუნქტი ითვალისწინებს, რომ მეაღნაგისგან მიღებული თანხები ითვლება პირგასამტეხლოში და მესაკუთრეს მისი უკან დაბრუნების ვალდებულება არ წარმოეშობა.

13. მოთხოვნის დაზუსტებაზე აპელანტის შუამდგომლობის დაკმაყოფილებაზე უარი სააპელაციო სასამართლომ დაასაბუთა შემდეგნაირად:

დაზუსტებული მოთხოვნებით შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-ს წარმომადგენელმა თანხის ნაცვლად მოითხოვა შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-სთვის ნივთის გადაცემა. კერძოდ, მიწის ნაკვეთი (ყოფილი ს/კ ........-ით რეგისტრირებული 321 კვ.მ.), ამჟამად საკადასტრო კოდი N .......-ით რეგისტრირებული 5322.00 კვ.მ. მიწის ნაკვეთიდან 321 კვ.მ.

სააპელაციო პალატამ, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდესის 381-ე მუხლისა და 83-ე მუხლის მიხედვით განმარტა, რომ სასარჩელო მოთხოვნის დაზუსტება დაიშვება საქმის მომზადების ეტაპზე, ხოლო სააპელაციო სასამართლოში დაუშვებელია. აპელანტი ითხოვს თანხის ნაცვლად ნივთის მიკუთვნებას, რაც სცდება განსახილველი დავის ფარგლებს და წარმოადგენს სარჩელის საგნის შეცვლას, რაზეც არ უმსჯელია პირველი ინსტანციის სასამართლოს. ერთი ნივთის მეორეთი შეცვლა ან ნივთის ღირებულებას ანაზღაურება ემსახურება მხარეთა დისპოზიციური უფლებების განხორციელებას და ასევე სასამართლო გადაწყვეტილების აღსრულებას უზრუნველყოფს, ვინაიდან შესაძლოა ნივთის განადგურების გამო წარმოიშვას საჭიროება ნივთის ღირებულების ანაზღაურების საფუძელი. ამგვარი შემთხვევისგან მოსარჩელის დაცვას უზრუნველყოფს 83.4 მუხლი, რომლითაც შეუძლია ერთი ნივთი შეცვალოს სხვა ნივთით ან მოითხოვოს მისი ღირებულების ანაზღაურება. ამ მიზანს უზრუნველყოფს სსსკ-ის 253-ე მუხლიც, რომელიც თანახმად, ქონების ნატურით მიკუთვნების დროს სასამართლო გადაწყვეტილებაში მიუთითებს ამ ქონების ღირებულებაზე, რომელიც უნდა გადახდეს მოპასუხეს, თუ გადაწყვეტილების აღსრულებისას აღნიშნული ქონება მას არ აღმოაჩნდება.

შეგებებული სარჩელით მხარემ თავდაპირველად მოითხოვა თანხის დაკისრება, ხოლო სააპელაციო განხილვის ეტაპზე იშუამდგომლა მოთხოვნის დაზუსტება და თანხის ნაცვლად ნივთის გადაცემა, რასაც არ ითვალისწინებს საპროცესო კანონმდებლობა სააპელაციო სამართალწარმოების ფარგლებში, ვინაიდან აღნიშნული წარმოადგენს სარჩელის დაზუსტებას, დავის საგნის შეცვლას, რაც დაუშვებელია სააპელაციო სასამართლოში. სააპელაციო სასამართლოში დაუშვებელია მოთხოვნის გაზრდაც, ხოლო სასამართლოსთვის უცნობია იმ ქონების საბაზრო ღირებულება, რის გადაცემასაც ითხოვს შ.პ.ს. „ა.თ–ი“ პ.ბ–ისგან. აღნიშნულიდან გამომდინარე, პალატამ მიიჩნია, რომ სააპელაციო საჩივარი განხილული უნდა ყოფილიყო თავდაპირველი შეგებებული სარჩელის მოთხოვნების ფარგლებში.

სასამართლომ დამატებით მიუთითა იმაზეც, რომ დასაბუთება, რომლითაც გამოირიცხა თავდაპირველი შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილების შესაძლებლობა, დაკმაყოფილების პერსპექტივას უკარგავდა დაზუსტებულ შეგებებულ მოთხოვნებსაც, ასეთი დაზუსტება შესაძლებელი რომც ყოფილიყო.

14. სააპელაციო სასამართლოს ზემოაღნიშნული განჩინება საკასაციო წესით გაასაჩივრა შ.პ.ს. „ა.თ–მა“. მისი საკასაციო მოთხოვნაა სააპელაციო სასამართლოს განჩინების გაუქმება და ხელახლა განსახილველად საქმის სააპელაციო სასამართლოში დაბრუნება. საკასაციო საჩივარი ემყარება შემდეგ პრეტენზიებს:

14.1. უმართებულოა სააპელაციო სასამართლოს დასკვნა, რომ აპელანტს არ გააჩნდა მოთხოვნის დაზუსტების უფლება; დაზუსტების შედეგად აპელანტმა ხელშეკრულების შეწყვეტის თანმდევ შედეგად მოითხოვა, ნაცვლად 101 943 ლარისა, გადასცემოდა სწორედ ის უძრავი ნივთი, რომლის შესაძენადაც დასახელებული თანხა გადაეცა პ.ბ–ს. აპელანტისთვის გაუგებარია, თუკი სსსკ 83-ე მუხლის მეოთხე ნაწილი ნივთის გადაცემის მოთხოვნის მისი ღირებულებით ჩანაცვლების შესაძლებლობას იძლევა, რატომ არ შეიძლება, დაზუსტების გზით მხარემ ღირებულების ნაცვლად თავად ნივთის საკუთრებაში გადაცემა მოითხოვოს; დაზუსტების შედეგად, აპელანტი ამცირებდა მოთხოვნას ნასყიდობის საფასურის ანგარიშში გადახდილი 327 000 აშშ დოლარის ნაცვლად, ითხოვდა 314 000 აშშ დოლარს; ამასთან, შ.პ.ს. „ა.დ“-სთვის გადახდილი 270 000 აშშ დოლარის პ.ბ–ისთვის დაკისრების მოთხოვნასაც აპელანტი ამცირებდა, უფრო კერძოდ კი, ითხოვდა დასახელებული 270 000 აშშ დოლარის, სხვადასხვა დასკვნებისთვის ილია შარაშენიძისთვის „ხელზე“ გადახდილი 10 000 აშშ დოლარისა და შ.პ.ს. „ჯ–ი“-სთვის გადახდილი 13000 აშშ დოლარის ნახევრის, ესე იგი, 146 500 აშშ დოლარის დაკისრებას, მოთხოვნის შემცირებას კი არ სჭირდება სასამართლოს ნებართვა, თანახმად სსსკ 83-ე მუხლი მეოთხე ნაწილისა. კასატორის მითითებით, ამგვარი დაზუსტება პირველად მოითხოვა არა სააპელაციო სასამართლოში, არამედ პირველი ინსტანციის სასამართლოში, თუმცა იმის გამო, რომ მოთხოვნის დაზუსტების შესახებ განცხადება მხარემ წარადგინა საქმის არსებითი განხილვის შემდეგ, გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილის გამოცხადებამდე, სასამართლომ გადაწყვეტილება გამოიტანა დაზუსტების მოთხოვნის გაუთვალისწინებლად, თავდაპირველ შეგებებულ სარჩელზე.

14.2. კასატორისთვის გაუგებარია, იმ პირობებში, როცა სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ 327000 აშშ დოლარი და 101943 ლარი პ.ბ–ს ნამდვილად მიღებული ჰქონდა შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-სგან და დასახელებული თანხებიდან მხოლოდ 182000 აშშ დოლარი და 76943 ლარი ჩაითვალა პირგასამტეხლოს ანგარიშში, რატომ არ განხორციელდა გაქვითვა სასამართლო წესით და სხვაობა გადახდილ და დაკავებულ თანხებს შორის - 145 000 აშშ დოლარისა და 25 000 ლარის სახით რატომ არ დაუბრუნდა მეაღნაგეს, როგორც ხელშეკრულებიდან გასვლის თანმდევი შედეგი, მიუხედავად იმისა, ხელშეკრულება რომელი მხარის ბრალით შეწყდა.

14.3. კასატორის აზრით, მას ხელშეკრულების მე-5 მუხლის მე-4 პუნქტი უფლებას აძლევდა, გასულიყო ხელშეკრულებიდან, რადგან დროში იმდენად გაიწელა არქიტექტურული პროექტის შედგენა 14 ერთეული საექსპერტო დასკვნისა თუ კვლევის გამო, რომ მას საპატიო მიზეზად უნდა ჩათვლოდა ხელშეკრულებიდან გასვლა. საქმეში წარმოდგენილია დასკვნები, რომლებიც იწყება 2018 აგვისტოდან და მთავრდება 2019 წლის აგვისტოში, შესაბამისად, დასტურდება 2018 წლის 10 ივლისიდან 06 თვეში პროექტის შედგენის შეუძლებლობა, ესე იგი, მეაღნაგის არაბრალეულობა; ამასთან, 2018 წლის დეკემბრის თვეში დანიშნული ექსპერტიზის პასუხის მიღება სამხარაულის სახელობის ექსპერტიზის ბიუროდან მხოლოს 2019 წლის მარტის თვეში გახდა შესაძლებელი; ხსენებულ ვადებზე ზემოქმედებისა და მათი შემცირების შესაძლებლობა კი მეაღნაგეს არ ჰქონია. მხარეებისთვის მოულოდნელობას წარმოადგენდა, რომ არქიტექტურის საქალაქო სამსახური მოითხოვდა სრულ პროექტს, როცა ამის ვალდებულება დამკვეთს კანონმდებლობით არ აქვს, მაგრამ მიწის ნაკვეთი, რომელზედაც უნდა განხორციელებულიყო სამშენებლო საქმიანობა, მდებარეობდა მეტროს გვირაბის თავზე, ამის გამო კი საჭირო გახდა 14 კვლევისა და დასკვნის ჩატარება, რასაც წინასწარ ვერავინ განჭვრეტდა, აღნიშნული კვლევების ჩატარების საჭიროება წარმოადგენდა იმგვარ უცნობ გარემოებას, რამაც ხელი შეუშალა პროექტის განხორციელების დაწყებას. ამ საფუძვლით ხელშეკრულებიდან გასვლისას კი ნასყიდობის ფასის ანგარიშში გადახდილი თანხისა და არქიტექტურული პროექტის მოსამზადებლად გაწეული ხარჯების ანაზღაურების მოთხოვნის უფლებას მეაღნაგეს აძლევდა ხელშეკრულების 5.4, 5.12, 5.13 პუნქტები.

14.4. კასატორის მოსაზრებით, სასამართლოს დადგენილად არ უნდა მიეჩნია ის გარემოება, რომ არქიტექტურული პროექტის მოუმზადებლობა შ.პ.ს. „ა.დ“-ს მიერ განპირობებული იყო ამავე არქიტექტურულ ორგანიზაციასთან შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-ს მიერ ხელშეკრულების არ დადებით; არადამაჯერებელია ხელშეკრულების არდადების არგუმენტი, მაშინ, როცა ბ.თ–ძისგან ილია შარაშენიძეს (შ.პ.ს. „ა.დ“-ს დირექტორს) ჩარიცხული აქვს 270 000 აშშ დოლარი, საფუძვლიანობას არის მოკლებული. კასატორის მოსაზრებით, გადახდილი თანხების მოცულობა მეტყველებს მასზედ, რომ ხელშეკრულება არსებობდა და პროექტის მომზადების ვალდებულება დაარღვია შ.პ.ს. „ა.დ–მა“.

14.5. 321 კვ.მ. მიწის ნაკვეთი, რომელიც აღნაგობით დატვირთული მიწის ნაკვეთების მომიჯნავედ მდებარეობდა, პ.ბ–მა შეიძინა შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-ს მიერ გადაცემული ფულადი თანხით და იმ მიზნით, რომ დასახელებული მიწის ნაკვეთიც აღნაგობის უფლებით დატვირთულიყო კომპანიის სასარგებლოდ, ამრიგად, 101 943 ლარი არ გადაცემულა მიწის ნაკვეთის ნასყიდობის ანგარიშში, პირგასამტეხლოდ დაკავებას, კი, თანახმად ხელშეკრულების 7.3. პუნქტისა, ექვემდებარებოდა მხოლოდ მიწის ნაკვეთის ღირებულების ანგარიშში გადაცემული ფულადი თანხები. ამრიგად, კასატორის შეფასებით, ხელშეკრულების შეწყვეტის შედეგების განსაზღვრისას ამ თანხის პირგასამტეხლოდ მიჩნევის საფუძველი არ არსებობდა და იგი (ან მის საფუძველზე შეძენილი მიწის ნაკვეთი) უნდა დაბრუნებოდა კასატორს.

15. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის მიერ საკასაციო საჩივარი მიღებული იქნა სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ შეამოწმა საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საკითხი და მიიჩნევს, რომ იგი დაუშვებლად უნდა იქნეს მიჩნეული, შემდეგ გარემოებათა გამო:

16. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მეხუთე ნაწილის შესაბამისად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას ან/და მის დამატებით ოქმს/ოქმებს და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.

17. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 404-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, საკასაციო სასამართლო ამოწმებს გადაწყვეტილებას საკასაციო საჩივრის ფარგლებში. საკასაციო სასამართლოს არ შეუძლია თავისი ინიციატივით შეამოწმოს საპროცესო დარღვევები, გარდა 396-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ” ქვეპუნქტში მითითებული ფაქტებისა.

18. სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). დასაბუთებული პრეტენზია გულისხმობს მითითებას იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება-დადგენა, მატერიალურსამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება.

19.1. უწინარესად, საკასაციო პალატა შეაფასებს იმ საპროცესო-სამართლებრივ პრეტენზიებს, რომელიც სასარჩელო მოთხოვნათა დაზუსტებაზე უარის თქმის ნაწილში წამოაყენა მხარემ.

19.2. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-3 მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, მხარეები იწყებენ საქმისწარმოებას სასამართლოში, ამ კოდექსში ჩამოყალიბებული წესების შესაბამისად, სარჩელის ან განცხადების შეტანის გზით. ისინი განსაზღვრავენ დავის საგანს და თვითონვე იღებენ გადაწყვეტილებას სარჩელის (განცხადების) შეტანის შესახებ. ამავე კოდექსის მე-4 მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, სამართალწარმოება მიმდინარეობს შეჯიბრებითობის საფუძველზე. მხარეები სარგებლობენ თანაბარი უფლებებითა და შესაძლებლობებით, დაასაბუთონ თავიანთი მოთხოვნები, უარყონ ან გააქარწყლონ მეორე მხარის მიერ წამოყენებული მოთხოვნები, მოსაზრებები თუ მტკიცებულებები. მხარეები თვითონვე განსაზღვრავენ, თუ რომელი ფაქტები უნდა დაედოს საფუძვლად მათ მოთხოვნებს ან რომელი მტკიცებულებებით უნდა იქნეს დადასტურებული ეს ფაქტები.

19.3. უპირველეს ყოვლისა, სასამართლო საჭიროდ მიიჩნევს, განმარტოს, რომ მოსარჩელის მოთხოვნის შინაარსის განმსაზღვრელია სარჩელში მითითებული ფაქტები და გარემოებები. სარჩელის ინდივიდუალიზაცია სარჩელის ელემენტების მეშვეობითაა შესაძლებელი (მრავალთა შორის იხ. სუსგ №ას-471-2021, 08.07.2022წ; №ას-409-2022, 08.06.2022წ). საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-3, მე-4, 83-ე და 178-ე მუხლების ანალიზით შესაძლებელია, დავასკვნათ, რომ სარჩელი შედგება სარჩელის საგნისა და სარჩელის საფუძვლისგან. სარჩელის საგანია მოსარჩელის მოთხოვნა მოპასუხისადმი (სსსკ-ის 178.1 მუხლის „ზ“ ქვეპუნქტი), ხოლო სარჩელის საფუძველი – კონკრეტული ფაქტები და გარემოებები, რომლებზედაც მოსარჩელე ამყარებს თავის მოთხოვნას (სსსკ-ის 178.1 მუხლის „ე“ ქვეპუნქტი).

სასამართლო სარჩელს განსახილველად იღებს სწორედ სარჩელში მითითებული მატერიალურსამართლებრივი მოთხოვნისა (სარჩელის საგანი) და მის დასაფუძნებლად მითითებული ფაქტების (სარჩელის საფუძველი) ფარგლებში. ამავდროულად, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 83-ე მუხლის მეორე ნაწილი მოსარჩელეს არ უკარგავს შესაძლებლობას, საქმის წინასწარი სასამართლო განხილვისათვის მომზადების დამთავრებამდე შეცვალოს სარჩელის საფუძველი ან საგანი, შეავსოს სარჩელში მითითებული გარემოებები და მტკიცებულებები, გაადიდოს ან შეამციროს სასარჩელო მოთხოვნის ოდენობა, რის შესახებაც სასამართლომ უნდა აცნობოს მოპასუხეს. ამავე მუხლის მე-3 ნაწილის თანახმად, საქმის წინასწარი სასამართლო განხილვისათვის მომზადების შემდეგ სარჩელის საფუძვლის ან საგნის შეცვლა დასაშვებია მხოლოდ მოპასუხის წინასწარი თანხმობით.

19.4. საგულისხმოა, რომ სარჩელის ელემენტების ცვლილების უფლებამოსილებასთან მიმართებით კანონმდებელი აწესებს შემდეგ დათქმას: - მოსარჩელეს უფლება აქვს, საქმის წინასწარი სასამართლო განხილვისათვის მომზადების დამთავრებამდე შეცვალოს სარჩელის საფუძველი ან საგანი. „ან“ კავშირის გამოყენება კი სწორედ იმას გულისხმობს, რომ მოსარჩელეს ეზღუდება სარჩელის ორივე კომპონენტის - საფუძვლისა და საგნის შეცვლა. აღნიშნული განპირობებულია სწორედ იმ გარემოებიდან, რომ სასარჩელო მოთხოვნისა და მისი დამფუძნებელი ფაქტის კომბინირებული ცვლილება გულისხმობს სასამართლოსადმი არსებითად ახალი სარჩელის წარდგენას (იხ. სუსგ. №ას-76-72-2013, 24.06.2013წ), რომელიც, გარდა იმისა, რომ უნდა შეესაბამებოდეს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 178-ე მუხლის მოთხოვნებს, ამავდროულად ექვემდებარება დასაშვებობის წინაპირობების ხელახლა შემოწმებას ამავე კოდექსის 186-ე მუხლით დადგენილი წესით და წერილობით შეპასუხებას (შესაგებელს) საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 201-ე მუხლის შესაბამისად.

19.5. განსახილველ შემთხვევაში, სააპელაციო სამართალწარმოების ეტაპზე მოთხოვნის დაზუსტებისა და შემცირების სახელწოდებით წარდგენილი შუამდგომლობები, საკასაციო სასამართლოს განსჯით, წარმოადგენდა სარჩელის საგნის, ესე იგი, მტკიცების საგანში შემავალი და სასამართლოს მიერ დასადგენი გარემოებების წრის გაფართოების მცდელობას. აღნიშნულ დასკვნამდე მისვლის საფუძველს იძლევა თავად მოდიფიცირებული მოთხოვნები, მაგალითად, მე-4 სასარჩელო მოთხოვნაში, იმის მიუხედავად, რომ მოთხოვნილი თანხის ოდენობა შემცირებულია, კორექტირებული ოდენობის შემადგენელ კომპონენტად არის დასახელებული „ხელზე“ აღებულ 10 000 აშშ დოლარად წოდებული თანხა, რაც დღის წესრიგში აყენებდა არსებითად ახალი, პირველი ინსტანციის სასამართლოს წინაშე გაუცხადებელი, ფაქტების გამოკვლევის აუცილებლობას, ესე იგი, აფართოებდა მტკიცების საგანში შემავალი გარემოებების წრეს, რამეთუ სააპელაციო სასამართლოს უნდა დაედგინა, ჰქონდა თუ არა ადგილი დავაში არამონაწილე პირებისთვის 10000 აშშ დოლარის ხელზე მიცემას და რა სამართლებრივი საფუძვლით.

19.6. რაც შეეხება მოთხოვნის დაზუსტებას იმგვარად, რომ თანხის ნაცვლად შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-ს გადასცემოდა ამავე თანხის საფუძველზე შეძენილი უძრავი ნივთი, საკასაციო პალატა შენიშნავს, რომ სსსკ 84-ე მუხლის მეოთხე ნაწილით გათვალისწინებული დაშვება, რომლის თანახმადაც, არსებობს შესაძლებლობა, მხარემ ნაცვლად ნივთისა, მოითხოვოს მისი ეკვივალენტური ღირებულება, ან ერთი ნივთის ნაცვლად - მეორე, თეორიულად იმის შესაძლებლობასაც აფუძნებს, რომ ფულადი მოთხოვნა ჩანაცვლდეს ნივთობრივი მოთხოვნითაც, თუმცა, ცხადია, ამგვარი „დაზუსტება“ არ უნდა იწვევდეს სარჩელში თავდაპირველად მითითებული ფაქტობრივი გარემოებების შეცვლას და ფაქტობრივ გარემოებათა ერთობლიობა მათი დამტკიცებულად მიჩნევის პირობებში, უნდა აფუძნებდეს ნივთის საკუთრებაში გადაცემის მოთხოვნას.

19.7. საკასაციო პალატის განსჯით, აპელანტმა სააპელაციო ეტაპზე ვერცერთი ზემოაღნიშნული წინაპირობის დაცვა ვერ უზრუნველყო, კერძოდ, საგულისხმოა, რომ 321 კვ.მ. მიწის ნაკვეთი შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-ს საკუთრებაში არასდროს ყოფილა, არამედ მან მხოლოდ თანხა გადასცა პ.ბ–ს დასახელებული მიწის ნაკვეთის სახელმწიფოსგან შესაძენად და კომპანიის სასარგებლოდ აღნაგობის უფლებით დასატვირთად; რესტიტუციის გზით უკან დაბრუნების მოვალეობა, კი, თანახმად, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 352-ე მუხლის პირველი ნაწილისა, ვრცელდება მეორე მხარისგან მიღებულ შესრულებასა და სარგებელზე; მეორე მხარისგან მიღებული ფულადი თანხით შეძენილი ნივთი კი არც მეორე მხარისგან მიღებული შესრულებაა და არც ამ შესრულების „ნამეტი“ (სარგებელი), შესაბამისად, რესტიტუციის პროცესში მისი ჩართვის მოთხოვნისთვის საკმარისი ფაქტობრივი წანამძღვრები არ არსებობს.

19.8. რაც შეეხება მე-3 სასარჩელო მოთხოვნის დაზუსტებას (327 000 აშშ დოლარის ნაცვლად, 314 000 აშშ დოლარის დაკისრების შესახებ), აღნიშნულს კასატორი მოთხოვნის შემცირებას უწოდებს, მაგრამ საკასაციო პალატა შენიშნავს, რომ დასახელებული მოთხოვნა 13 000 აშშ დოლარით შემცირდა იმის ხარჯზე, რომ აღნიშნული თანხა კასატორმა გადაანაცვლა მე-5 სასარჩელო მოთხოვნის გრაფაში (რომელიც უკავშირდება მიწის ნაკვეთის გამოკვლევისა და პროექტირების მიზნით გაღებული ხარჯების ანაზღაურებას); ამ ცვლილებას კი თან სდევს საკვლევ გარემოებათა გაფართოვებაც, კერძოდ, თუკი შეგებებულ სარჩელში კასატორი დასახელებულ თანხას მოიხსენიებდა პ.ბ–ისთვის გადაცემულ თანხად, დაზუსტების შედეგად ამავე თანხას უწოდებს შ.პ.ს. „ჯ–ი“-სთვის გადაცემულ თანხას; შესაბამისად, ამგვარი გადანაცვლებით დღის წესრიგში დადგა იმის კვლევის აუცილებლობა, თუ ვის და რა დანიშნულებით გადაეცა მოცემული თანხა, მით უმეტეს, რომ დასახელებული 13 000 აშშ დოლარი, მხარეთა ახსნა-განმარტების საფუძველზე პირველი ინსტანციის სასამართლომ ჩათვალა იმ 327 000 აშშ დოლარის ნაწილად, რომელიც ხელშეკრულების ფარგლებში პ.ბ–ს მიღებული აქვს შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-სგან, ხოლო გადაცემული თანხების მოცულობა ან ადრესატი არცერთ მხარეს სააპელაციო საჩივრის ფარგლებში სადავოდ არ გაუხდია.

19.9. ქართული სამოქალაქო საპროცესო სამართალი განამტკიცებს შეზღუდული აპელაციის პრინციპს (სსსკ 377-ე მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, სააპელაციო სასამართლო ამოწმებს გადაწყვეტილებას სააპელაციო საჩივრის ფარგლებში ფაქტობრივი და სამართლებრივი თვალსაზრისით), შესაბამისად, დაუშვებლად მიიჩნევს სააპელაციო ეტაპზე დავის საგნის შეცვლას. სააპელაციო სამართალწარმოებაში მოთხოვნის მოდიფიცრება დაიშვება მხოლოდ მაშინ, თუ იგი, ამავდროულად, არ განაპირობებს სარჩელის საფუძვლების (საკვლევი ფაქტების) განვრცობას.

19.10. სააპელაციო სასამართლოს წინაშე წარდგენილი განცხადება მოთხოვნის დაზუსტების შესახებ, შინაარსით, პრაქტიკულად, ახალი სარჩელის წარდგენის ტოლფას საპროცესო მოქმედებას წარმოადგენდა, ვინაიდან ცვლიდა როგორც სარჩელის საგანს, ისე სარჩელის საფუძვლებს, შესაბამისად, დაზუსტების შუამდგომლობა სააპელაციო სასამართლოს მიერ უარყოფილია მართებულად. მხარე არ არის შებოჭილი და მას შეუძლია მიმართოს სასამართლოს კანონით დადგენილი წესით ახალი და ახალი სარჩელებით, მაგრამ მას არ შეუძლია სარჩელის ელემენტების შეცვლის ნიღბით წარმოადგინოს ახალი სარჩელი (სამოქალაქო საპროცესო სამართალი ნაწილი 2; გამომცემლობა ,,მერიდიანი" თბილისი 2023 თ.ლილუაშვილი, გ.ლილუაშვილი, ვ.ხრუსტალი, ზ.ძლიერიშვილი)

რაც შეეხება იმ გარემოებას, რომ ამგვარი დაზუსტება შეგებებული სარჩელის ავტორმა პირველი ინსტანციის სასამართლოს წინაშეც მოითხოვა, სასამართლო შენიშნავს, რომ სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 217-ე მუხლის პირველი ნაწილი განსაზღვრავს საქმის არსებითი განხილვის დაწყების მომენტს, ხოლო განხილვის დასრულების მომენტად, ამავე კოდექსის 228-ე მუხლის თანახმად, მიჩნეულია პაექრობის დასრულება; სსკ 257-ე მუხლის პირველი ნაწილიდან გამომდინარე, არსებითი განხილვის დასრულებით საქმის არსებით მხარესთან დაკავშირებული შუამდგომლობების ამავე ინსტანციის სასამართლოში წარდგენის შესაძლებლობა ისპობა და მხარე მოელის გადაწყვეტილებას სწორედ იმ ფარგლებში, რა მოცულობითაც ზეპირი მოსმენისას განხილული იქნა სასარჩელო მოთხოვნა. პირველი ინსტანციის სასამართლომ საქმის განხილვა დაასრულა და სათათბიროდ გავიდა 11.04.2022 წელს, შეგებებული სარჩელით მოსარჩელემ კი მოთხოვნის დაზუსტების შუამდგომლობა აღძრა 15.04.2022 წელს, ესე იგი, მაშინ, როცა მოთხოვნის ფარგლებსა და შინაარსზე ზემოქმედების შესაძლებლობა პირველი ინსტანციის სასამართლოში უკვე აღარ არსებობდა, ამდენად, შეგებებული სარჩელის ფარგლები ქვემდგომი სასამართლოების მიერ განსაზღვრულია მართებულად.

20.1. მოცემულ ეტაპზე სასამართლოს მიზანშეწონილად მიაჩნია, სამართლებრივად შეაფასოს საკასაციო პრეტენზიის ის ნაწილი, რომელიც მიემართება ხელშეკრულების დარღვევაში შპს „ა.თ“-ს ბრალის არსებობაზე სააპელაციო სასამართლოს დასკვნას.

20.2. უწინარეს ყოვლისა, უნდა აღინიშნოს, რომ ვალდებულებითი სამართალი ეყრდნობა უზოგადეს წესს _ “pacta sunt servanda” („ხელშეკრულება უნდა შესრულდეს“), რომლის თანახმად, ხელშეკრულების მხარემ, რომელმაც იკისრა ვალდებულება, უნდა შეასრულოს მისივე ნებით შეთანხმებული უფლება-მოვალეობები. შესრულების ვალდებულება, პირველ რიგში, ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ შედეგს გულისხმობს. სსკ-ის 361-ე მუხლის მეორე ნაწილის მიხედვით, ვალდებულება უნდა შესრულდეს ჯეროვნად, კეთილსინდისიერად, დათქმულ დროსა და ადგილას (იხ. სუსგ. №ას-925-2022, 30.09.2022წ).

20.3. ხსენებული პრინციპის მიუხედავად, სამოქალაქო ბრუნვისთვის უცხო არ არის გარემოებათა იმგვარი ცვლილება, რომელიც ხელშეკრულების განუხრელად შესრულებას ხდის შეუძლებელს ან აქცევს იმდენად მძიმე და არაგონივრულ ტვირთად, რომ შესრულების მოთხოვნა ეწინააღმდეგება სამოქალაქო ურთიერთობის ქვაკუთხედს _ კეთილსინდისიერებისა და სამართლიანობის პრინციპებს. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 401-ე მუხლის მიხედვით, ვადა გადაცილებულად არ ჩაითვლება, თუკი ვალდებულება არ შესრულდა ისეთ გარემოებათა გამო, რაც მოვალის ბრალით არ არის გამოწვეული.

20.4. იმის მიხედვით, რამდენად, არსებითია გარემოების ცვლილება ხელშეკრულების დადების შემდეგ, იურიდიული ლიტერატურა ერთმანეთისგან მიჯნავს 1) ფორსმაჟორისა (რომანულ სამართალში - vis major) და 2) შესრულების გართულების (Hardship) კონცეფციებს თანმდევი სამართლებრივი შედეგებით.

20.5. „შესრულების გართულება არსებობს მაშინ, როდესაც ხელშეკრულების დადების შემდგომ აღმოცენებული გარემოებების გავლენით ვალდებულების აღსრულება მოულოდნელად არაგონივრულად მძიმე ტვირთს აკისრებს მოვალეს. შესრულების გართულება გულისხმობს ობიექტურად განხორციელებადი ვალდებულების შესრულების უკიდურეს დამძიმებას, რომელიც ობიექტურად არ გამორიცხავს შესრულების შესაძლებლობას და რომლის პირობებშიც მხარეთა ინტერესების უპირველესი სამართლებრივი დაცვის საშუალება შეცვლილი გარემოებებისადმი ხელშეკრულების მისადაგებაა. ფორსმაჟორი (შესრულების არაბრალეული შეუძლებლობა) კი განსხვავებული სამართლებრივი წინაპირობებით წარმოიშობა, რომელიც თანმდევ შედეგად შესრულების ვალდებულებისაგან განთავისუფლებას მოიაზრებს“(იხ. ჩიტაშვილი ნ., სადისერტაციო ნაშრომი თემაზე „შეცვლილი გარემოებების გავლენა ვალდებულების შესრულებასა და მხარეთა შესაძლო მეორად მოთხოვნებზე“, თბილისი, 2014, გვ.16-17).

20.6. ვალდებულება, რომლის შეუსრულებლობის გამოც ინიცირებულია წინამდებარე დავა, დაფუძნებულია მხარეთა სახელშეკრულებო ურთიერთობის ფარგლებში და ფორმულირებულია შემდეგნაირად: მეაღნაგე ვალდებულია წინამდებარე ხელშეკრულების დადებიდან 6 (ექვს) თვეში მოამზადოს შენობა-ნაგებობის არიტექტურული და კონსტრუქციული პროექტი და ყველა სხვა საჭირო დოკუმენტაციასთან ერთად გადასცეს მესაკუთრეს პროექტის შესათანხმებლად და ნებართვის მისაღებად (მუხლი 12, 1-ლი პუნქტის „ა“ ქვეპუნქტი).

20.7. მხარეთა შორის დავას არ იწვევს ის გარემოება, რომ რომ ხელშეკრულების დადებიდან 06 თვის ვადაში მეაღნაგის მიერ შენობა-ნაგებობის არქიტექტურული და კონსტრუქციული პროექტის მომზადების ვალდებულება არ შესრულებულა; მეტიც, დასახელებული ვალდებულება შეუსრულებელია ამჟამადაც; დასახელებული ვალდებულების შეუსრულებლობაში მესაკუთრე ბრალს სდებს მეაღნაგეს, ხოლო მეაღნაგე მიუთითებს ვადის რღვევაში საკუთარი ბრალის არარსებობაზე, კერძოდ, ისეთი გარემოების გამოვლენაზე, რომელიც შეუძლებელს ხდიდა ხსენებულ ვადაში ვალდებულების ჯეროვნად შესრულებას.

20.8. უწინარესად, უნდა აღინიშნოს, რომ ნებისმიერ სახელშეკრულებო ურთიერთობას თან ახლავს რისკები; ხელშეკრულების პრაქტიკული დანიშნულება იმაშიც ვლინდება, რომ მხარეებმა სახელშეკრულებო შეთანხმების გზით დაარეგულირონ მათი პრევენციის მექანიზმები, ან სულ მცირე, ნათლად განსაზღვრონ თითოეული ასეთი რისკის ადრესატი, ესე იგი, ის მხარე, რომლის სახელშეკრულებო ტვირთადაც იქცევა ამავე რისკის რეალიზაცია.

20.9. მოცემულ შემთხვევაში, ხელშეკრულების მე-5 მუხლში, რომელიც აღწერს აღნაგობის საგნების უფლებრივ და ნივთობრივ მდგომარეობას, კერძოდ ამ მუხლის მეორე პუნქტის „ე“ ქვეპუნქტში, ნათლად არის მითითებული, რომ მიწის ნაკვეთში, რომლის საკადასტრო კოდია ......., გადის ხაზობრივი ნაგებობა (მეტროს გვირაბები), რაც აღნიშნულია შესაბამის საკადასტრო გეგმაზე; სხვა მიწის ნაკვეთზე არ გადის ხაზობრივი ნაგებობები, არცერთ მიწის ნაკვეთზე არ გადის სხვა საკომუნიკაციო ქსელები და სხვა მისთანები. სწორედ ამ მოცემულობის მხედველობაში მიღებით აიღო მეაღნაგემ 6 თვის ვადაში შენობა-ნაგებობის არქიტექტურული და კონსტრუქციული პროექტის მომზადება-წარდგენის ვალდებულება.

20.10. მხარეებმა 5.12 პუნქტში ზედმიწევნით გაწერეს, თუ რა სამართლებრივ შედეგებს გამოიწვევდა მიწის ნაკვეთებში უცნობი ხაზობრივი ნაგებობის აღმოჩენა ან/და სხვა ისეთი უცნობი გარემოება, რაც შეუძლებელს გახდიდა მიწის ნაკვეთებზე დეველოპერული პროექტის განხორციელებას ან მისი დაწყების გადადებას. თუმცა ამ პუნქტით განსაზღვრული შედეგების ასამოქმედებლად აუცილებელია, რეალიზებული რისკი წარმოადგენდეს უცნობ გარემოებას, ესე იგი, მხარისთვის არამარტო უცნობ, არამედ გონივრული წინდახედულობის ფარგლებშიც არაგანჭვრეტად მოვლენას.

20.11. მოცემულ შემთხვევაში, კი, მშენებლობის პროექტირების ვადის რღვევა გამოიწვია მერიის არქიტექტურის სამსახურის მიერ მოთხოვნილი იმ კვლევების სიმრავლემ და ხანგრძლივობამ, რომლებიც განპირობებული იყო სწორედაც ........ მიწის ნაკვეთის ქვეშ მდებარე ხაზობრივი ნაგებობის - მეტროს გვირაბის არსებობით. სამოქალაქო ბრუნვის ნებისმიერი გონიერი მონაწილისათვის, რომელსაც გააჩნდა ცოდნა იმისა, რომ სამშენებლოდ გამოსაყენებელი მიწის ნაკვეთი მდებარეობდა მეტროს გვირაბის თავზე, ხელშეკრულების დადების ეტაპზევე აღსაქმელი უნდა ყოფილიყო, რომ მეტროს თავზე მრავალსართულიანი ნაგებობის აღმართვის ნებართვის მოპოვებამდე, მშენებლობის უსაფრთხოებისა და მეტროს გვირაბზე მშენებლობის ზემოქმედების შეფასების საკითხები გაივლიდა ადმინისტრაციული ორგანოს მეტად მკაცრ ფილტრს, ვიდრე ასეთი ხაზობრივი ნაგებობის არარსებობისას, შესაბამისად, უსაფრთხოების საკითხების შესწავლის მიზნით კვლევების წარმოების აუცილებლობა უნდა დაკვალიფიცირდეს არა „უცნობ გარემოებად“, არამედ ნაცნობი ხაზობრივი ნაგებობის არსებობის თანმდევ და განჭვრეტად რისკად, რომლის მატარებელიც ის მხარეა, რომელმაც, მეტროს გვირაბის არსებობის შესახებ ინფორმაციის ფლობის მიუხედავად, პროექტის 6 თვიან ვადაში მომზადების ვალდებულება იკისრა, ესე იგი - შ.პ.ს. „ა.თ–ი“.

20.12. სადავო ვალდებულების დათქმულ ვადაში შესრულებასთან დაკავშირებული სიძნელეები იმგვარ გარემოებადაც რომ იქნეს მიჩნეული, რომელთა განჭვრეტაც მხარეების შესაძლებლობის მიღმა იყო, იგი წარმოშობდა არა ვალდებულების შესრულებისგან მოვალის განთავისუფლების, არამედ შეცვლილ გარემოებებთან ხელშეკრულების მისადაგების მოთხოვნის უფლებას საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 398-ე მუხლის შესაბამისად. აღნიშნული ინსტიტუტის არსი სწორედ იმაში ვლინდება, რომ ვალდებულება მბოჭველია იმდენად, რამდენადაც სახეზეა ის პირობები, რომლებშიც ხელშეკრულება დაიდო, ხოლო თუ ეს პირობები იცვლება, მხარეს, რომლის ინტერესებიც შეცვლილი პირობების შედეგად შეუსაბამოდ ირღვევა, არ შეიძლება მოეთხოვოს ხელშეკრულების მკაცრად დაცვა (იხ. ვაშაკიძე გ., სამოქალაქო კოდექსის გართულებულ ვალდებულებათა სისტემა, 2010, გვ. 212).

ამრიგად, ხელშეკრულებისადმი ერთგულების პრინციპი ავალდებულებდა კასატორს, უმოქმედობის ნაცვლად, ხელშეკრულების გადარჩენის მიზნით, ეწარმოებინა მოლაპარაკება მესაკუთრესთან შეცვლილ გარემოებებთან ხელშეკრულების მისადაგებაზე, უფრო კონკრეტულად, საპროექტო სამუშაოების დასრულების ვადის ზრდაზე.

20.13. ვალდებულების დარღვევის მომენტიდან სარჩელის აღძრამდე დრო (პრაქტიკულად, წელიწად-ნახევრიანი პერიოდი), აგრეთვე, ვალდებულების შესრულების ვადის გასვლის მიუხედავად, პ.ბ–ის წარმომადგენლის მიერ შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-ს დირექტორთან არსებული საქმეში წარმოდგენილი მიმოწერის შინაარსი, მეტყველებს, რომ ამგვარი მოლაპარაკების მიმართ მესაკუთრეს ნეგატიური დამოკიდებულება არ ჰქონია. აღნიშნულის მიუხედავად, ხელშეკრულებაში დარჩენისა და მისი პირობების არსებულ რეალობასთან ინტეგრაციის შესაძლებლობით კასატორს არ უსარგებლია.

ამრიგად, საკასაციო პალატა ვალდებულების დროულად შეუსრულებლობაში დადგენილად მიიჩნევს სწორედ შპს „ა.თ–ის“ ბრალს.

21.1. მოცემულ ეტაპზე სასამართლო საჭიროდ მიიჩნევს, შეაფასოს საკასაციო პრეტენზიები ხელშეკრულებიდან გასვლის შედეგების უმართებულოდ განსაზღვრის მხრივ.

21.2. როგორც უკვე აღინიშნა, სახელშეკრულებო ვალდებულების ბრალეულად დამრღვევ მხარედ სასამართლო შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-ს მიიჩნევს, თუმცა აღნიშნული, ცალკე აღებული, ყოველთვის არ კმარა მეორე მხარისთვის ხელშეკრულებიდან გასვლის უფლების მისანიჭებლად.

21.3. ხელშეკრულებიდან გასვლის მომწესრიგებელი ცენტრალური ნორმა - საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 405-ე მუხლის მესამე ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტი ხელშეკრულებიდან გასვლის უფლებას უკავშირებს ვალდებულების მნიშვნელოვნად დარღვევის ფაქტს, რამეთუ ვალდებულებითი სამართალი უპირატესობას ანიჭებს ხელშეკრულების შენარჩუნების და არა მისი ანულირების ინტერესს, ვინაიდან ხელშეკრულების უპირველესი მიზანი მისი შესრულებაა. ამ მიზანს საფრთხე არ უნდა შეექმნას უმნიშვნელო დარღვევების გამო, რომელთა კომპენსირება სხვა, ნაკლებად მკაცრი და უფრო თანაზომიერი სანქციების მეშვეობით არის შესაძლებელი (სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი, წიგნი III, ვალდებულებითი სამართლის ზოგადი ნაწილი, თბილისი, 2019, გვ.670).

21.4. ვალდებულების დარღვევის სიმძიმის შეფასება ყოველ ცალკეულ შემთხვევაში შეფასების საგანია და მის საზომად სახელმძღვანელოა შესრულებული და შეუსრულებელი ვალდებულებების ურთიერთმიმართება, კრედიტორის ინტერესი როგორც შესრულებული, ისე დარღვეული ვალდებულების მიმართ და მოვალის სუბიექტური დამოკიდებულება დარღვევისადმი.

21.5. განსახილველ შემთხვევაში, უდავოდ დადგენილია, რომ წინამდებარე ხელშეკრულების დადების ინტერესი ორივე მხარისათვის პ.ბ–ის მიწის ნაკვეთებზე შენობა-ნაგებობის აღმართვაში გამოიხატებოდა; აშენებული ფართებიდან ნაწილი საკუთრებაში უნდა გადასცემოდა მოსარჩელეს, დანარჩენი ფართების რეალიზაციის უფლება კი გააჩნდა კასატორს. ამრიგად, მხარეები მოქმედებდნენ კომერციული მიზნის მისაღწევად.

21.6. სამშენებლო სამართალში მშენებლობის პროექტის უფლებამოსილ ადმინისტრაციულ ორგანოსთან შეთანხმება მშენებლობის ნებართვის მოპოვების აუცილებელ პირობას წარმოადგენს; პროექტის არარსებობა თავისთავად გამორიცხავს მშნებელობის ნებართვის მოპოვების და, შესაბამისად, მშენებლობის ფაქტობრივად დაწყების შესაძლებლობასაც, წინააღმდეგ შემთხვევაში, ნაგებობა დაკვალიფიცირდება უკანონოდ, მისი აღმართვა კი ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევად, რომელიც, შესაძლოა, დაექვემდებაროს დემონტაჟსაც. ამრიგად, ხელშეკრულებით განსაზღვრული ორმხრივი მიზნის მისაღწევად შენობის არქიტექტუტულ-კონსტრუქციული პროექტის შედგენა არსებით და სხვა ვალდებულებათა შესრულების განმსაზღვრელ ვალდებულებას წარმოადგენდა, რომლის დროული შესრულების მიმართ მესაკუთრეს გააჩნდა დაცვის ღირსი ინტერესი. დადგენილია, რომ ვალდებულების დარღვევის აღმოფხვრაზე მესაკუთრე მეაღნაგეს ინტენსიურად მიუთითებდა ელ.ფოსტით წარმართული კომუნიკაციის ფარგლებში, ამდენად, ვალდებულების არსებითობასთან ერთად, შესრულებულია ხელშეკრულებისდან გასვლის მეორე კომპონენტიც - კრედიტორის მიერ მოვალის გაფრთხილების მოვალეობაც. ამავდროულად, თავად მოვალე საქმეში წარმოდგენილ არაერთ საპროცესო დოკუმენტში, იქნება ეს შეგებებული სარჩელი თუ სააპელაციო/საკასაციო საჩივრები, აღნიშნავს, რომ თავადაც აღარ გააჩნია ხელშეკრულებაში დარჩენის ინტერესი. ამდენად, მოსარჩელეს (მესაკუთრეს), წარმოეშვა ხელშეკრულებიდან გასვლის უფლებამოსილება საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 405-ე მუხლის პირველი ნაწილისა და მეორე ნაწილის „გ“ ქვეპუნქტის შესაბამისად.

21.7. ხელშეკრულებიდან გასვლა აღმჭურველი უფლებაა, რაც იმას ნიშნავს, რომ განსაზღვრული წინაპირობების არსებობისას მხარეს აქვს შესაძლებლობა, დაასრულოს სახელშეკრულებო ურთიერთობა კონკრეტული უფლებებითა და მოვალეობებით და განსხვავებულ სამართლებრივ რეჟიმში გადაიყვანოს იგი. ხელშეკრულებიდან გასვლის დამახასიათებელი ნიშანი მხარეთა შორის ორმხრივი რესტიტუციის განხორციელებაა, რესტიტუცია კი, პირვანდელი მდგომარეობის აღდგენას გულისხმობს, რა დროსაც, მხარეთა მიერ ერთმანეთისთვის გადაცემული ქონების უკუქცევა ხდება.

21.8. ხელშეკრულებაზე უარის თქმა, როგორც სსკ 352-ე მუხლია დასათაურებული, ისევე როგორც მისი სინონიმი _ ხელშეკრულების შეწყვეტა, არის გვარობითი ცნება. შედეგების მიხედვით უნდა განვასხვაოთ: 1. ხელშეკრულებაზე უარის თქმა უკუქცევითი ძალით (ex tunc მოქმედებით), ანუ შეცილება; 2. ხელშეკრულებაზე უარის თქმა ex nunc მოქმედებით მიღებულის რესტიტუციის ვალდებულებით; და 3. ხელშეკრულების სამომავლოდ გაუქმება რესტიტუციის გარეშე, ანუ ხელშეკრულების მოშლა. ხელშეკრულების მოშლას მეორე შემთხვევისაგან, რომელიც მოიხსენიება გასვლად, განასხვავებს სწორედ მიღებულის რესტიტუცია. მოშლის შემთხვევაში მხარეები არ აბრუნებენ მიღებულს, გასვლის შემთხვევაში კი აბრუნებენ, ანუ ამ ხელშეკრულების შეწყვეტა ხდება სამომავლოდ, მიღებული შესრულების უკუქცევის გარეშე (იხ. სამოქალაქო კოდექსის 352-ე მუხლის კომენტარი, წიგნი III, ვალდებულებითი სამართლის ზოგადი ნაწილი, თბილისი, 2019. გვ.296).

21.9. პალატა განმარტავს, რომ სახელშეკრულებო ურთიერთობის დასრულების თანმდევი ერთადერთი შედეგი ყოველთვის არ არის ორმხრივი რესტიტუცია. მხარეებს, სახელშეკრულებო თავისუფლების ფარგლებში, თანასწორუფლებიანობის საფუძველზე, უფლება აქვთ, შეთანხმების ძალით განსაზღვრონ ხელშეკრულების შეწყვეტის შედეგები, რომელიც დააკონკრეტებს რესტიტუციის წინაპირობებსა და მასშტაბებს.

21.10. მოცემულ შემთხვევაში, 2018 წლის 10 ივლისის ხელშეკრულების მხარეებმა შეთანხმების ძალით, 7.3. პუნქტში ერთმნიშვნელოვნად დათქვეს, რომ მეაღნაგის არასაკმარისი არაჯეროვანი მოქმედების ან უმოქმედობის მიზეზით წინამდებარე ხელშეკრულების მე-12 მუხლით დადგენილ ვადაში მეაღნაგის მიერ ამ მუხლის პირველი პუნქტით დადგენილი ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში მესაკუთრეს უფლება აქვს, გავიდეს წინამდებარე ხელშეკრულებიდან. ამ შემთხვევაში მესაკუთრეს არ ეკისრება მეაღნაგის მიერ შენობა-ნაგებობის პროექტირებისა და მშენებლობის ნებართვის მისაღებად საჭირო ხარჯების ანაზღაურების ვალდებულება და წინამდებარე ხელშეკრულების საფუძველზე მეაღნაგისაგან წინამდებარე ხელშეკრულების საფუძველზე მიღებული თანხის უკან დაბრუნების ვალდებულება. ეს თანხა ჩაითვლება პირგასამტეხლოდ.

ამრიგად, 2018 წლის 10 ივლისის ხელშეკრულების მხარეებმა 12.1 მუხლით „ა“ ქვეპუნქტის დარღვევით განპირობებული ხელშეკრულებიდან გასვლის თანმდევი შედეგები მოაწესრიგეს იმგვარად, რომ ამავე ხელშეკრულების საფუძველზე მეაღნაგის მიერ მესაკუთრისთვის გადაცემული თანხების რესტიტუციის გზით გადაცემა გამორიცხეს, სხვაგვარად რომ ითქვას, ხელშეკრულების დამრღვევი მხარის საწინააღმდეგოდ დააწესეს „ხელშეკრულებიდან გასვლის საჯარიმო სანქცია“, რაც საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 417-418-ე მუხლებით რეგულირებულ პირგასამტეხლოს ინსტიტუტს წარმოადგენს.

21.11. წარმოდგენილი სარჩელით პ.ბ–მა შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-ს მიერ გადახდილი 327000 აშშ დოლარიდან და 101943 ლარიდან პირგასამტეხლოს ანგარიშში ჩათვლა სასარჩელო მოთხოვნით მოითხოვა მხოლოდ 182 000 აშშ დოლარისა და 76 943 ლარის ფარგლებში, თუმცა პალატა აღნიშნავს, რომ ამ ხელშეკრულების ფარგლებში გადაცემულ თანხებს პირგასამტეხლოს სამართლებრივი სტატუსი მიენიჭა არა პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების მე-4 პუნქტის ძალით, არამედ მხარეთა შორის არსებული ხელშეკრულების 7.3 პუნქტში მიღწეული შეთანხმებით, ამრიგად, გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილს გადახდილი თანხების პირგასამტეხლოდ მიჩნევის შესახებ დეკლარაციული ხასიათი გააჩნია, ვინაიდან გადახდილი თანხების სრული მოცულობით მესაკუთრის ხელთ არსებობას სამართლებრივი საფუძველი შექმნა ხსენებულმა სახელშეკრულებო დათქმამ პირგასამტეხლოს შესახებ, რომლის, როგორც პირობის, კანონიერება, ან დაკავებული თანხის შესაბამისობა, დაჯარიმებული მხარის მიერ შედავებული არ არის სამოქალაქო კოდექსის 420-ე მუხლის ფარგლებში, რის გამოც მისი მთლიანად ან ნაწილობრივ დაბრუნება მარტოოდენ რესტიტუციის უფლებაზე მითითებით, გადახდილი თანხების პირგასამტეხლოდ კვალიფიცირების სამართლებრივი საფუძვლის შეუდავებლად, დაუშვებელია.

21.12. აქვე ხაზგასმით უნდა აღინიშნოს, რომ საკასაციო პრეტენზია სასამართლოს მიერ გაქვითვის განუხორციელებლობის შესახებ სამართლებრივ საფუძველს არის მოკლებული. უწინარესად, პალატა აღნიშნავს, რომ ურთიერთმოთხოვნათა გაქვითვა მოთხოვნის შემწყვეტ შესაგებელს წარმოადგენს და მისი განხორციელება მთლიანად არის დამოკიდებული ვალდებულებითსამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილეზე. სსკ-ის 442-ე მუხლის საფუძველზე ურთიერთმოთხოვნათა გაქვითვა წარმოადგენს ცალმხრივ გარიგებას, რა დროსაც, სამართლებრივი შედეგის დადგომისათვის სავალდებულოა ერთი პირის მიერ ნების გამოვლენა, ხოლო მეორე პირის მიერ მისი მიღება... მისი ქმედითობა დამოკიდებულია მეორე პირის მიერ ურთიერთმოთხოვნათა გაქვითვის ნების მიღებასა და გასაქვითი ვალდებულების არასადავოობაზე. ეს იმას ნიშნავს, რომ გაქვითვა შესაძლებელია მაშინ, როდესაც მხარეების მიერ აღიარებულია და სადავოდ არ არის გამხდარი ვალდებულება და მისი მოცულობა. მხარეს ამ უფლების განსახორციელებლად არ სჭირდება სასამართლოსათვის დამოუკიდებელი სარჩელით მიმართვა, არამედ შესაძლებელია განხორციელდეს შესაგებლის მითითების საფუძველზე. იმისათვის, რომ განხორციელდეს გაქვითვა, მოთხოვნა უნდა აკმაყოფილებდეს ნამდვილობის პირობებს, კერძოდ: ა) საპასუხო მოთხოვნა რეალურად უნდა არსებობდეს; ბ) ეს მოთხოვნა უნდა იყოს უდავო; გ) როგორც წესი, დამდგარი უნდა იყოს საპასუხო მოთხოვნის შესრულების ვადა (იხ. სუსგ. №ას-708-678-2016, 27 იანვარი, 2017წ.).

პალატა ხაზგასმით შენიშნავს, რომ არც პ.ბ–ის სარჩელის წინააღმდეგ წარდგენილ შესაგებელში და არც შეგებებულ სარჩელში (ესე იგი, საამისოდ სწორ საპროცესო ეტაპზე) შ.პ.ს. „ა.თ–ს“ არ მიუთითებია, რომ პირგასამტეხლოს ჩათვლაზე მოთხოვნის 182 000 აშშ დოლარითა და 76 943 ლარით შემოფარგვლით კრედიტორმა ნებაყოფლობით შეამცირა პირგასამტეხლოს ოდენობა, შესაბამისად, არც ის მოუთხოვია, რომ გადახდილ 327 000 აშშ დოლარსა და 101 943 ლარსა და პირგასამტეხლოს ანგარიშში ჩასათვლელ 182 000 აშშ დოლარსა და 76 943 ლარს შორის განხორციელებულიყო ურთიერთმოთხოვნათა გაქვითვის გზით ვალდებულების შეწყვეტა, რისი თანმდევიც, შესაძლოა, გამხდარიყო დასახელებულ თანხებს შორის სხვაობის სამართლებრივი ბედის მოცემულ დავაში გადაწყვეტა.

22. სასამართლო აქვე მოკლედ შეაფასებს საკასაციო პრეტენზიას, რომლის თანახმადაც, 101 943 ლარი წარმოადგენდა 321 კვ.მ მიწის ნაკვეთის შესაძენად პ.ბ–ისთვის გადაცემულ თანხას, შესაბამისად, ხელშეკრულების შეწყვეტის შემთხვევაში იგი პირგასამტეხლოდ არ უნდა მიჩნეულიყო, ვინაიდან არ წამოადგენდა ნასყიდობის ანგარიშში მეაღნაგის მიერ მესაკუთრისთვის გადახდილ თანხას.

საკასაციო პალატა კვლავ მიუთითებს მხარეთა სახელშეკრულებო შეთანხმების 7.3 პუნქტზე, რომელიც ფორმულირებულია იმგვარად, რომ ამ მუხლით გათვალისწინებული ვალდებულების დარღვევისას არამარტო ხელშეკრულების მე-15 მუხლით „ნასყიდობის ანგარიშში გადახდილი თანხები“, არამედ მეაღნაგისაგან წინამდებარე ხელშეკრულების საფუძველზე მიღებული თანხები (ესე იგი, მათ შორის, ამავე ხელშეკრულების 23-ე მუხლის საფუძველზე გადახდილიც) მთლიანად შეიძენდა პირგასამტეხლოს სტატუსს, ამდენად, წარმატების პერსპექტივა არც ამ პრეტენზიას გააჩნია.

23. საკასაციო პრეტენზიის იმ ნაწილთან მიმართებით, რომლის თანახმადაც, პროექტის დროული მომზადება შეაფერხა, მათ შორის, პროექტორმა კომპანია შ.პ.ს. „ა.დ–მაც“, საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ იმ პირობებში, როდესაც წინამდებარე დავის მონაწილეს არ წარმოადგენს დასახელებული იურიდიული პირი, მის მიერ ვალდებულების შესრულებასა თუ შეუსრულებლობაზე მსჯელობის საპროცესო-სამართლებრივი საფუძველი სასამართლოს არ გააჩნია; ხელშეკრულება არ შეიცავს რაიმე დათქმას, რომ პროექტირების კონკრეტულად შ.პ.ს. „ა.დს“ მიერ განხორციელება წარმოადგენდა პ.ბ–ის მითითებას, შესაბამისად, დამტკიცებულად რომც იქნეს მიჩნეული პროექტის მომზადების გაჭიანურებაში არქიტექტურული კომპანიის ბრალეულობა, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 396-ე მუხლის შესაბამისად, შ.პ.ს. „ა.თ–ი“-ს, როგორც მოვალეს, საკუთარი კონტრაჰენტის (პროექტორი კომპანიის) უმოქმედობაზე პასუხისმგებლობა სწორედ იმ მოცულობით ეკისრება, როგორც საკუთარი ბრალეული მოქმედებისთვის, ვინაიდან მესამე პირის მომსახურებას იგი იყენებდა საკუთარი ვალდებულების (პროექტის მომზადების) შესასრულებლად.

24. ამრიგად, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ კასატორ შ.პ.ს. „ა.თ“-ს სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებთან მიმართებით არ წარმოუდგენია დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). სამართლებრივ შეფასებებთან მიმართებით წარმოდგენილი საკასაციო პრეტენზიები კი არ აკმაყოფილებს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მე-5 ნაწილით გათვალისწინებულ დასაშვებობის არცერთ კრიტერიუმს, რაც საკასაციო პრეტენზიის დაუშვებლად მიჩნევის საფუძველია.

25. სსსკ-ის 401-ე მუხლის მე-4 ნაწილის თანახმად, თუ საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნება მიჩნეული, პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70%.

კასატორის სახელით საკასაციო საჩივარზე გადახდილია ბაჟი 9000 ლარის ოდენობით. ვინაიდან საკასაციო საჩივარზე იურიდიული პირებისთვის გადასახდელი ბაჟის ოდენობა არ უნდა აღემატებოდეს 8000 ლარს და საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 05.05.2023წ. განჩინებითაც მხარეს განემარტა სახელმწიფო ბაჟის სახით 8000 ლარის გადახდის ვალდებულების არსებობა, სხვაობა ფაქტობრივად გადახდილ და გადასახდელ ბაჟებს შორის - 1000 ლარი, როგორც ზედმეტად გადახდილი, ექვემდებარება კასატორისთვის უკან დაბრუნებას. დარჩენილი 8000 ლარიდან კი, 70%, რაც შეადგენს 5600 ლარს, კასატორს უნდა დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივრის დაუშვებლად მიჩნევის მოტივით განუხილველად დატოვების გამო.

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე, 284-ე, 285-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

1. შ.პ.ს. „ა.თ–ი"-ს საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველად.

2. შ.პ.ს. „ა.თ–ს" (ს/კ .......) გადახდილი სახელმწიფო ბაჟიდან _ 9000 ლარი (გადახდის თარიღი: 14/06/2023, საგადახდო დავალება: 17468614718, გადამხდელის ბანკი: ს.ს. ,,საქართველოს ბანკი“, გადამხდელი: ი. თ–ძე) დაუბრუნდეს ზედმეტად გადახდილი სახელმწიფო ბაჟი 1000 ლარი, ასევე დაუბრუნდეს 8000 ლარის 70% – 5600 ლარი შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“ ბანკის კოდი: TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი: 300773150.

3. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

მოსამართლეები: ლაშა ქოჩიაშვილი

ამირან ძაბუნიძე

თეა ძიმისტარაშვილი