საქმე №ას-197-2025 6 ივნისი, 2025 წელი

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

გოჩა ჯეირანაშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ლაშა ქოჩიაშვილი, ამირან ძაბუნიძე

საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი მოსმენის გარეშე

I საკასაციო საჩივრის ავტორი – ო.ს. (მოსარჩელე)

მოწინააღმდეგე მხარე - შპს „ა.დ..“ (მოპასუხე)

II საკასაციო საჩივრის ავტორი – შპს „ა.დ..“ (მოპასუხე)

მოწინააღმდეგე მხარე – ო.ს. (მოსარჩელე)

თავდაპირველი მოსარჩელე – ჰ.ა–ი

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2024 წლის 14 ნოემბრის გადაწყვეტილება

I კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების ნაწილობრივ გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით ამ ნაწილში სარჩელის დაკმაყოფილება

II კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების ნაწილობრივ გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

დავის საგანი – პირგასამტეხლოს დაკისრება, ზიანის ანაზღაურება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

1. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2024 წლის 16 აპრილის გადაწყვეტილებით ო.ს–ის (შემდგომში - „მოსარჩელე“ ან „პირველი კასატორი“) სარჩელი პირგასამტეხლოს დაკისრების თაობაზე დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; შპს „ა.დ..“-ს (შემდგომში - „მოპასუხე“, „მოპასუხე კომპანია“ ან „მეორე კასატორი“) მოსარჩელის სასარგებლოდ დაეკისრა პირგასამტეხლოს გადახდა ყოველდღიურად 41 აშშ დოლარის ოდენობით, 2023 წლის 14 მარტიდან N.....საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული უძრავი ქონების (მდებარე ქალაქ თბილისში, ....) ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიის მიერ ექსპლუატაციაში მიღებამდე, მაგრამ არაუმეტეს გადაწყვეტილების კანონიერ ძალაში შესვლის თარიღისა; მოსარჩელის სარჩელი ზიანის ანაზღაურების თაობაზე არ დაკმაყოფილდა; ჰ.ა–ის სარჩელი პირგასამტეხლოს დაკისრებისა და ზიანის ანაზღაურების თაობაზე არ დაკმაყოფილდა.

2. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2024 წლის 14 ნოემბრის გადაწყვეტილებით მოსარჩელის სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; გაუქმდა თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2024 წლის 16 აპრილის გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილის მე-2 პუნქტი და ამ ნაწილში მიღებული იქნა ახალი გადაწყვეტილება; მოპასუხეს მოსარჩელის სასარგებლოდ დაეკისრა პირგასამტეხლოს გადახდა ყოველდღიურად 41 აშშ დოლარის ოდენობით, 2023 წლის 01 იანვრიდან N....... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული უძრავი ქონების (მდებარე ქალაქ თბილისში, ........) ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიის მიერ ექსპლუატაციაში მიღებამდე, მაგრამ არაუმეტეს გადაწყვეტილების კანონიერ ძალაში შესვლის თარიღისა; მოპასუხის სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა.

3. სააპელაციო პალატამ დადგენილად მიიჩნია საქმის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:

3.1. 2021 წლის 19 მარტს, ერთი მხრივ, მოსარჩელეს, როგორც „მყიდველს“, და მეორე მხრივ, მოპასუხე კომპანიას, როგორც „გამყიდველს“, შორის გაფორმდა უძრავი ქონების ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება N124, რომლის საფუძველზეც მხარეებმა აიღეს ვალდებულება მომავალში გაეფორმებინათ ნასყიდობის ხელშეკრულება უძრავ ქონებაზე, საცხოვრებელი ბინა, მდებარე - ქალაქი თბილისი, ბავშვთა ქალაქი „მ–ი“ (ნაკვ. .....); ქალაქი თბილისი, ბავშვთა ქალაქ „მ–ის“ ტერიტორიაზე, რაგბის მოედნის მიმდებარედ; ქალაქი თბილისი, ბავშვთა ქალაქი „მ–ის“ მიმდებარედ (ნაკვეთი .....); ქალაქი თბილისი, ..... გამზირის დუბლ-საპროექტო გზასა და ინდივიდუალური ბინათმშენებლობა „ვ“-ის ტერიტორიას შორის (ნაკვეთი ...), ბლოკი A, სართული 5, ბინა N35, საერთო ფართი 126.7 კვ.მ. და 1 ავტოსადგომი. ნასყიდობის ფასის ჯამური ღირებულება განისაზღვრა 203 003.94 აშშ დოლარით, ყველა გადასახადის ჩათვლით, რომლის გადახდაც მყიდველის მიერ უნდა განხორციელებულიყო ეტაპობრივად, შემდეგი გრაფიკით: 19.03.2021წ. – 40 600.79 აშშ დოლარი, 10.10.2021წ. – 60 901.18 აშშ დოლარი და 10.07.2022წ. – 101 501.97 აშშ დოლარი;

3.2. ხელშეკრულების მიხედვით, ნასყიდობის საგანი - სახლი არის მშენებარე კომპლექსის ნაწილი. გამყიდველმა აიღო ვალდებულება, უზრუნველეყო სახლის მშენებლობის დასრულება და ექსპლუატაციაში მიღება არაუგვიანეს 2022 წლის 01 ივლისისა;

3.3. ხელშეკრულებით მხარეები შეთანხმდნენ, რომ სახლის ექსპლუატაციაში მიღების ვადის 6 თვეზე მეტი ვადით დარღვევის შემთხვევაში და იმ პირობებში, თუ მყიდველს სრულად აქვს გადახდილი ნასყიდობის ფასი, მყიდველი უფლებამოსილია, დააკისროს გამყიდველს და ასეთ შემთხვევაში, გამყიდველი ვალდებულია, გადაიხადოს პირგასამტეხლო ნასყიდობის ფასის 0.2%-ის ოდენობით, ყოველ მომდევნო დაგვიანებულ დღეზე (მუხლი 7.2);

3.4. ხელშეკრულების მოქმედების ვადად განისაზღვრა პერიოდი მისი ხელმოწერიდან მხარეთა მიერ ნაკისრი ვალდებულებების სრულად და ჯეროვნად შესრულებამდე (მუხლი 8.1);

3.5. 2023 წლის 23 აგვისტოს, ერთი მხრივ, მოსარჩელეს, როგორც „მყიდველს“, და, მეორე მხრივ, მოპასუხე კომპანიას, როგორც „გამყიდველს“, შორის გაფორმდა ნასყიდობის ხელშეკრულება N38, რომლის საფუძველზეც გამყიდველმა მყიდველს საკუთრებაში გადასცა ქალაქი თბილისი, ბავშვთა ქალაქი „მ–ი“ (ნაკვ ....); ქალაქი თბილისი, ბავშვთა ქალაქ „მ–ის“ ტერიტორიაზე, რაგბის მოედნის მიმდებარედ; ქალაქი თბილისი, ბავშვთა ქალაქი „მ–ის“ მიმდებარედ (ნაკვეთი ....); ქალაქი თბილისი, ...... გამზირის დუბლ-საპროექტო გზასა და ინდივიდუალური ბინათმშენებლობა „ვ..“-ის ტერიტორიას შორის (ნაკვეთი ....) მდებარე უძრავი ქონება შემდეგი მონაცემებით: ა) ბინა: N35, სართული: 5, ბლოკი ა, ფართი: 126.7 კვ.მ., საკადასტრო კოდი: ........ და ბ) ავტოსადგომი: N82, სართული: გ, ნიშნული: -1.7, ფართი: 13.75 კვ.მ., საკადასტრო კოდი: .......;

3.6. ხელშეკრულებით ნასყიდობის საგნის ღირებულება განისაზღვრა 203 003.94 აშშ დოლარით, ყველა გადასახადის ჩათვლით, რაც მყიდველის მიერ გადახდილია სრულად;

3.7. აღნიშნული ხელშეკრულების საფუძველზე ნასყიდობის საგანზე დარეგისტრირდა მოსარჩელის საკუთრების უფლება;

3.8. 2022 წლის 2 სექტემბერს, ერთი მხრივ, მოპასუხე კომპანიასა და, მეორე მხრივ, მოსარჩელეს შორის გაფორმდა შეთანხმება ბინებში სარემონტო სამუშაოების შესახებ, რომლის საფუძველზეც მოპასუხე კომპანიამ აიღო ვალდებულება ბინის მფლობელისთვის გაეწია სარემონტო სამუშაოების თანმდევი მომსახურება უფასოდ;

3.9. 2022 წლის 23 სექტემბერს, ერთი მხრივ, ზ.გ–ძეს, როგორც „შემსრულებელს“, და მეორე მხრივ, მოსარჩელეს, როგორც „დამკვეთს“, შორის გაფორმდა ხელშეკრულება სარემონტო-სარეკონსტრუქციო სამუშაოების შესრულების შესახებ, რომლის საფუძველზეც შემსრულებელმა აიღო Park Home Vake, ბლოკი ა, მე-5 სართული, ბინა N35, საერთო ფართი - 107.6 კვ.მ.-ში შემდეგი სამუშაოების შესრულების ვალდებულება: 1 ეტაპი, მოსამზადებელი სამუშაოები: ელექტროობისა და სანტექნიკის დასრულება, პროექტის თანახმად, წინამდებარე ხელშეკრულების დანართი; კედლებისა და ჭერის მოპირკეთება; 2 ეტაპი, საბოლოო მოწყობა შემდეგ მდგომარეობამდე: ელექტრო ჩასართავებისა და სანათი მოწყობილობების დამონტაჟება; იატაკზე დაგებულია კაფელის ფილები/პარკეტი/ლამინატი; საცხოვრებელ შენობებში კედლები შეღებილია; სანიტარულ კვანძებში დაგებულია კაფელის ფილები; დამონტაჟებულია სანიტარულ-ტექნიკური მოწყობილობები; დამონტაჟებულია შიდა კარები. შემსრულებელმა აიღო ვალდებულება შეესრულებინა სამუშაოები ავანსის მიღების თარიღიდან 90 კალენდარულ დღეში;

3.10. მოპასუხე კომპანიამ მისამართზე - ქალაქი თბილისი, ბავშვთა ქალაქი „მ–ი“ (ნაკვ ..); ქალაქი თბილისი, ბავშვთა ქალაქ „მ–ის“ ტერიტორიაზე, რაგბის მოედნის მიმდებარედ; ქალაქი თბილისი, ბავშვთა ქალაქი „მ–ის“ მიმდებარედ (ნაკვეთი 05/..); ქალაქი თბილისი, .... გამზირის დუბლ-საპროექტო გზასა და ინდივიდუალური ბინათმშენებლობა „ვ..“-ის ტერიტორიას შორის (ნაკვეთი 05/..) მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის მშენებლობის ნებართვის თხოვნით ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიას მიმართა 2020 წლის 18 თებერვალს. შესაბამისი ნებართვა გაიცა 2020 წლის 25 მარტს. მშენებლობის ვადად განისაზღვრა პერიოდი 25.03.2020 წლიდან 26.03.2023 წლის ჩათვლით. მოპასუხემ კომპანიამ აღნიშნულ მისამართზე აშენებული შენობა-ნაგებობების ექსპლუატაციაში მიღების თხოვნით ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიას მიმართა 2023 წლის 24 მარტს.

4. სააპელაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა სსკ-ის 629-ე, 639-ე, 641-ე მუხლებით და აღნიშნა, რომ ხელშეკრულების მხარეებმა დააწესეს საცხოვრებელი სახლის ექსპლუატაციაში მიღების ვადა და გაითვალისწინეს აღნიშნული ვადის დარღვევისთვის პასუხისმგებლობის ზომა, კერძოდ, ხელშეკრულების 4.1 მუხლის მიხედვით, გამყიდველი ვალდებულია უზრუნველყოს სახლის მშენებლობის დასრულება და ექსპლუატაციაში მიღება ამ ხელშეკრულების დანართი N4-ში მითითებულ ვადაში. N4 დანართის შესაბამისად კი, სახლი ექსპლუატაციაში მიიღება არაუგვიანეს 2022 წლის 01 ივლისისა. ამასთან, ხელშეკრულებების 7.2 მუხლის შესაბამისად, სახლის ექსპლუატაციაში მიღების ვადის 6 თვეზე მეტი ვადით დარღვევის შემთხვევაში და იმ პირობებში, თუ მყიდველს სრულად აქვს გადახდილი ნასყიდობის ფასი, მყიდველი უფლებამოსილია, დააკისროს გამყიდველს და ასეთ შემთხვევაში, გამყიდველი ვალდებულია, გადაიხადოს პირგასამტეხლო ნასყიდობის ფასის 0.2%-ის ოდენობით, ყოველ მომდევნო დაგვიანებულ დღეზე.

5. სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა წინამდებარე განჩინების 3.10 ქვეპუნქტში მითითებულ გარემოებაზე, იხელმძღვანელა სსკ-ის მე-400 და 401-ე მუხლებით და განმარტა, რომ ეკონომიკურ საქმიანობაში დაწესებული რეგულაციები და სხვადასხვა სახის დაბრკოლებები, თუნდაც ქვეყანაში გავრცელებული პანდემია, ერთი მხრივ, უნდა შეფასდეს არა როგორც ვალდებულების შესრულების შეუძლებლობა, არამედ შესრულების გაძნელების გამო შეცვლილი გარემოებებისადმი ხელშეკრულების მისადაგების სამართლებრივი ინსტიტუტის გამოყენების საფუძველი, ხოლო მოპასუხეს ხელშეკრულების შეცვლილ გარემოებებთან მისადაგება არ უთხოვია. მეორე მხრივ, მოსარჩელესთან უძრავი ქონების წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება გაფორმებულია 2021 წლის 19 მარტს, რა დროისთვისაც ქვეყანაში ახალი კორონავირუსი COVID-19 უკვე გავრცელებული იყო და აღნიშნულის გამო მოქმედებდა საქართველოს მთავრობის მიერ დაწესებული სხვადასხვა შეზღუდვები. ამდენად, ხელშეკრულების დადების პერიოდისთვის COVID-19-ის ვირუსი არ წარმოადგენდა მხარისთვის მოულოდნელ გარემოებას. ქვეყანაში არსებული კორონავირუსის პირობებში მოპასუხემ გამოავლინა მოსარჩელესთან სამართალურთიერთობაში შესვლის ნება, გასწია ის რისკები, რაც არსებული ვითარების გათვალისწინებით, ნაკისრი სახელშეკრულებო ვალდებულებების ჯეროვნად შესრულებას უკავშირდებოდა. შესაბამისად, სასამართლომ არ გაიზიარა მოპასუხის მითითება პანდემიის მიზეზით კორპუსის ექსპლუატაციაში მიღების ვადის დარღვევაში მის არაბრალეულობაზე.

6. სააპელაციო პალატამ აღნიშნა, რომ მოსარჩელესთან ნასყიდობის ხელშეკრულება გაფორმდა 2023 წლის 23 აგვისტოს. ხელშეკრულების 6.1 მუხლით მხარეებმა გაითვალისწინეს შემდეგი დათქმა - „მხარეები ადასტურებენ, რომ გამყიდველის მიერ დასამთავრებელია საერთო სარგებლობის შიდა და გარე პერიმეტრის სამუშაოები და კომპლექსის ექსპლუატაციაში მიღების ვალდებულება, რომლის განცხადება შეტანილ იქნა ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიაში 2023 წლის 24 მარტს.“ შესაბამისად, ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების თარიღისთვის გასული იყო როგორც წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების N4 დანართით გათვალისწინებული სახლის ექსპლუატაციაში მიღების ვადა - 2022 წლის 01 ივლისი, ისე, - ამავე ხელშეკრულების 7.2 მუხლით დადგენილი ექვსთვიანი დამატებითი ვადა, რომელიც აითვლებოდა 2022 წლის 01 ივლისიდან (ბოლო თარიღი - 2023 წლის 01 იანვარი). ამგვარად, ნასყიდობის ხელშეკრულების 6.1 მუხლით მხარეებმა მკაფიოდ დააფიქსირეს, რომ კომპლექსის ექსპლუატაციაში მიღების ვალდებულება გამყიდველის - მოპასუხის მიერ დარღვეულია. აღნიშნული პირობა, ერთი მხრივ, ადასტურებს მყიდველის ინტერესს სახლის ექსპლუატაციაში დროულად მიღებასთან დაკავშირებით და, მეორე მხრივ, აკისრებს გამყიდველს იმ რისკებს (მათ შორის, ნების გამოვლენის შემთხვევაში პირგასამტეხლოს დაკისრების თაობაზე), რაც ამ ვადის დარღვევას უკავშირდება.

7. მშენებლობის შეჩერების შესახებ ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიის მუნიციპალური ინსპექციის 10.06.2021 წლის Nშ-149/21 დადგენილებასთან დაკავშირებით პალატამ აღნიშნა, რომ ამ დადგენილებით შეჩერებულ იქნა ქ. თბილისში, ბავშვთა ქალაქი „მ–ი“ (ნაკვ 5/..); ქ. თბილისი, ბავშვთა ქალაქ „მ–ის“ ტერიტორიაზე, რაგბის მოედნის მიმდებარედ/ქ. თბილისი, ბავშვთა ქალაქი „მ–ის“ მიმდებარედ (ნაკვეთი 05/138); ქ. თბილისი, ..... გამზირის დუბლ-საპროექტო გზასა და ინდივიდუალური ბინათმშენებლობა „ვაკე 94“-ის ტერიტორიას შორის (ნაკვეთი 05/..), საკ. კოდი N......-ზე მრავალბინიანი საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობა. აღნიშნული დადგენილება გაუქმებულია ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიის მუნიციპალური ინსპექციის 28.06.2021 წლის Nშ-149/21 დადგენილებით (ტ. I, ს.ფ. 371-377). შესაბამისად, მშენებლობა შეჩერებული იყო რამდენიმე დღით 2021 წლის ივნისის თვეში. ამდენად, აღნიშნულ გარემოებას, მისი არსებობის პერიოდის გათვალისწინებით, არ შეეძლო გავლენის მოხდენა მოპასუხის მიერ სახლის ექსპლუატაციაში მიღების ვადის დარღვევაზე, მით უმეტეს, იმ პირობებში, როდესაც კორპუსი საქმის დასრულების პერიოდისთვისაც არ არის ექსპლუატაციაში მიღებული. გამომდინარე აქედან, სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ სახეზე იყო ვადის გადაცილება, რაც მოპასუხისთვის პირგასამტეხლოს დაკისრების საფუძველს წარმოადგენდა.

8. რაც შეეხება პირგასამტეხლოს დაკისრების თარიღს, სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულებით კორპუსის ექსპლუატაციაში მიღების თარიღი განსაზღვრული იყო მკაფიოდ - არაუგვიანეს 2022 წლის 01 ივლისი, ხოლო 6-თვიანი საშეღავათო პერიოდის გათვალისწინებით პირგასამტეხლოს დაკისრების ვადა უნდა აითვალოს 2023 წლის 01 იანვრიდან. შესაბამისად, ამ ნაწილში მოსარჩელის სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა.

9. პირგასამტეხლოს ოდენობასთან მიმართებით სააპელაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა სსკ-ის 420-ე მუხლით და აღნიშნა, რომ გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით მოპასუხეს მოსარჩელის სასარგებლოდ დაეკისრა ნასყიდობის ფასის 0.02%-მდე შემცირებული პირგასამტეხლო, რაც დღიურად შეადგენს 41 აშშ დოლარს. პალატამ მიიჩნია, რომ პირგასამტეხლოს ოდენობა გონივრულია. მიუხედავად იმისა, რომ მოპასუხე მხარე წარმოადგენს მეწარმე სუბიექტს, სასამართლო უფლებამოსილია მოცემულ შემთხვევაში ჩაერიოს სახელშეკრულებო თავისუფლების პრინციპში და შეამციროს შეუსაბამოდ მაღალი პირგასამტეხლო. შესაბამისად, არ არსებობდა მისი გაზრდის/შემცირების საფუძველი.

10. სააპელაციო სასამართლომ იმსჯელა ასევე მიუღებელი შემოსავლის თაობაზე მოსარჩელის მოთხოვნაზე. მოსარჩელის განმარტებით, მოპასუხის მხრიდან დარღვეულია სახლის ექსპლუატაციაში მიღების, შენობის ელექტროენერგიით მომარაგების, სხვა კომუნიკაციების მოწყობის, შენობისა და ბინის სარემონტო სამუშაოების დროულად შესრულების ვალდებულება, რამაც ხელი შეუშალა მას შეძენილი ბინა გამოეყენებინა კომერციული მიზნებისთვის, გაექირავებინა და მიეღო შემოსავალი.

11. სააპელაციო პალატამ იხელმძღვანელა სსკ-ის 411-ე და 412-ე მუხლებით და აღნიშნა, რომ მოსარჩელე არის ფიზიკური პირი. ის გარემოება, რომ მას ბინა ესაჭიროებოდა გასაქირავებლად, სარწმუნო მტკიცებულებებით არ დასტურდება. მართალია, მყიდველის უფლებაა შეძენილი ფართის სურვილისამებრ განკარგვა, თუმცა, მოპასუხისათვის მიუღებელი შემოსავლის სახით ზიანის ანაზღაურების დასაკისრებლად აუცილებელ პირობას წარმოადგენს ამგვარი შემოსავლის მიღების მოლოდინი. საქმის მასალებით, მათ შორის, მოსარჩელის მიერ მოპასუხესთან განხორციელებული კომუნიკაციით არ დასტურდება, რომ მოსარჩელემ მოპასუხეს აცნობა მისი განზრახვის შესახებ - კომერციული მიზნებით გამოეყენებინა ბინა. მოსარჩელეს არც მოპასუხე მხარისთვის და არც სასამართლოსთვის არ წარმოუდგენია მტკიცებულება, რომ არსებობდა/არსებობს რეალური კლიენტი ფართის დასაქირავებლად. შესაბამისად, არსებული სახელშეკრულებო ურთიერთობის ფარგლებში მოპასუხისათვის შეუძლებელი იყო მოსარჩელის მიერ შესაძლო მისაღები შემოსავლის წინასწარ განჭვრეტა.

12. სასამართლოს მითითებით, რომც დავუშვათ, რომ მოპასუხეს შეეძლო ევარაუდა მოსარჩელის მიერ ამგვარი შემოსავლის მიღების შესაძლებლობა, მაინც არ არსებობდა ზიანის ანაზღაურების წინაპირობები შემდეგ გარემოებათა გამო: მხარეები წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებების N3 დანართით შეთანხმდნენ შემკვეთისთვის გადასაცემი ბინის მდგომარეობაზე. 2022 წლის 2 სექტემბერს მხარეთა შორის გაფორმდა ოქმი ბინის მფლობელობაში გადაცემის შესახებ, რომლის საფუძველზეც მყიდველს მფლობელობაში გადაეცა ბინა N35, ბლოკი .., სართული 5, საერთო ფართი: 126.7 კვ.მ.; აგრეთვე, ბინაში შესასვლელი კარის გასაღები. აღნიშნულ ოქმზე ხელმოწერით მოსარჩელემ დაადასტურა, რომ ბინა მიიღო წინარე ხელშეკრულებითა და მისი დანართებით შეთანხმებულ მდგომარეობაში; ბინა შეესაბამება წინარე ხელშეკრულებით, მისი დანართებით და მხარეთა შორის შეთანხმებულ პირობებს და მისი ნივთობრივი მდგომარეობის შესახებ (გარდა კონდიციონერის შიდა და გარე აგრეგატისა და ასევე ჭკვიანი სახლის საკეტისა და მისი 2 წამკითხველი ბარათისა, რომელთა ჩაბარებაც განხორციელდება ოქმის გაფორმების შემდეგ მიღება-ჩაბარების აქტის საფუძველზე 3 თვის ვადაში) პრეტენზია არ გააჩნია. შესაბამისად, მოსარჩელეს ბინა გადაეცა შეთანხმებულ მდგომარეობაში, მყიდველს შეძენილი ფართების ნივთობრივ მდგომარეობასთან დაკავშირებით პრეტენზია არ გააჩნდა. ამდენად, მოპასუხის მიერ ნივთის უნაკლო მდგომარეობაში გადაცემის ვალდებულება შესრულებულია. მისი მხრიდან შესასრულებელი იყო მხოლოდ კონდიციონერის შიდა და გარე აგრეგატის და ასევე ჭკვიანი სახლის საკეტისა და მისი 2 წამკითხველი ბარათის ჩაბარების ვალდებულება, რასთან დაკავშირებითაც მხარეები შეთანხმდნენ, რომ განხორციელდებოდა ოქმის გაფორმებიდან სამი თვის ვადაში. პალატამ აღნიშნა, რომ მოსარჩელე ვერ ადასტურებდა, რატომ ვერ შეძლო ბინის გაქირავება მისი გადაცემიდან 2023 წლის იანვრამდე, რატომ უშლიდა ხელს ბინის ქირით გაცემაში შენობის ექსპლუატაციაში მიუღებლობა, მაშინ როცა დადგენილია, რომ კორპუსში მაცხოვრებლების შესახლების პროცესი უკვე დაწყებულია. მოსარჩელე უთითებს, რომ მოპასუხემ ვერ უზრუნველყო ფართების შეთანხმებულ მდგომარეობაში გადაცემა, რამაც განაპირობა მათ მიერ მესამე პირთან მომსახურების ხელშეკრულებების გაფორმება და ბინებში სარემონტო სამუშაოების ჩატარება. თუმცა, ერთმანეთისგან უნდა გაიმიჯნოს, ერთი მხრივ, მენარდის ვალდებულება ააშენოს და შეთანხმებულ პირობებში მოიყვანოს შემკვეთისათვის გადასაცემი ფართი და, მეორე მხრივ, შემკვეთის უფლება კომერციული მიზნებისათვის ან საცხოვრებლად შესაბამის მდგომარეობაში მოიყვანოს მიღებული ფართი.

13. სააპელაციო პალატამ კორპუსის კეთილმოწყობასთან მიმართებით აღნიშნა, რომ სს „თ–ის“ 11/01/2024 წლის წერილის მიხედვით, სადავო კორპუსში მრიცხველი დაიდგა 28.03.2022წ., ხოლო კორპუსის A და B ბლოკების გააბონირება და ქსელში ჩართვა მოხდა 05.05.2023წ., C ბლოკის გააბონირება კი - 31.05.2023 წელს. შპს „ჯ.უ.ე.ფ–ის“ 25/12/2023 წლის წერილით დგინდება, რომ კორპუსის გამრიცხველიანება დაწყებულია 2023 წლის იანვრის თვიდან; შპს „თ.ე–ის“ 02/11/2023 წლის წერილის შესაბამისად კი, შპს „თ.ე–ის“ მიერ საპროექტო-სამონტაჟო სამუშაოები შესრულებულია საქართველოში მოქმედი ტექნიკური რეგლამენტების სამშენებლო ნორმების და წესების გათვალისწინებით (მაგ:CHИП 2.04.08-87*). ასევე, საქართველოს ეკონომიკური განვითარების მინისტრის 2010 წლის 14 აპრილის 1-1525 ბრძანების - „გაზის სისტემების უსაფრთხოების ზოგადი მოთხოვნების“ წესების და ტექნიკური საერთაშორისო სტანდარტის სსო (ISO)17484-2; სამშენებლო ნორმების და წესების დაცვით კომპანიის მხრიდან 2022 წლის 3 აგვისტოს განხორციელდა 273 აღრიცხვის კვანძის ცენტრალურ გაზსადენზე დაერთება და გაზმომარაგების დაწყება მრიცხველამდე (ტ. II, ს.ფ. 145-151). შესაბამისად, სააპელაციო სასამართლომ არ გაიზიარა მოსარჩელის მსჯელობა კორპუსში შესაბამისი კომუნიკაციების არარსებობის შესახებ. აუზთან და ლიფტთან მიმართებით კი პალატამ განმარტა, რომ აღნიშნული არ წარმოადგენდა იმგვარ საკითხებს, რომლებსაც შეეძლოთ ხელი შეეშალათ ფართების კომერციული მიზნით ქირით გაცემაში. საქმის მასალებით კი დასტურდება, რომ მათი მოწყობის ვალდებულება მოპასუხის მხრიდან ჯეროვნად შესრულებულია.

14. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე მხარეებმა შეიტანეს საკასაციო საჩივრები. მოსარჩელემ მოითხოვა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების ნაწილობრივ გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით პირგასამტეხლოს დაკისრების ნაწილში სარჩელის დაკმაყოფილება, ხოლო მოპასუხე კომპანიამ მოითხოვა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების ნაწილობრივ გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა.

15. პირველმა კასატორმა მიუთითა სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების გაუქმების შემდეგ საფუძვლებზე:

15.1. სასამართლომ დაუსაბუთებლად შეამცირა პირგასამტეხლოს ოდენობა ათჯერ. პირგასამტეხლოს შემცირების შემთხვევაში მყიდველი რეალურად მოტყუებული რჩება სამშენებლო კომპანიის მხრიდან, რის „ლეგალიზებას“ სასამართლო ახორციელებს;

15.2. მოწინააღმდეგე მხარემ სარწმუნოდ ვერ მიუთითა და ვერ დაადასტურა, რას ეფუძნებოდა მისი მოთხოვნა პირგასამტეხლოს შემცირების თაობაზე. სასამართლოს უნდა ემსჯელა, რა კონკრეტული გარემოებები მიიღო მხედველობაში პირგასამტეხლოს შემცირებისას;

15.3. ხელშეკრულების მხარე მეწარმე სუბიექტია, რომელიც თავისუფალი და გაცნობიერებული ნების გამოვლენის საფუძველზე დათანხმდა წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ პირგასამტეხლოს. მეწარმე სუბიექტს, მისი სტატუსიდან გამომდინარე, ფიზიკური პირისგან განსხვავებული პასუხისმგებლობითა და სტანდარტით აკისრია ვალდებულების დარღვევის სამართლებრივ შედეგებზე პასუხისმგებლობა;

15.4. მოცემულ შემთხვევაში ერთ მხარეს არის ხელშეკრულების გაფორმების მომენტისათვის გამოუცდელი ფიზიკური პირი (სუსტი მხარე), ხოლო მეორე მხარეს - სამშენებლო და დეველოპერულ ინდუსტრიაში დიდი გამოცდილების მქონე მეწარმე სუბიექტი, დიდი ფინანსური შესაძლებლობებით (როგორც თვითონ აღნიშნავს, „პარკ ჰოუმის“ პროექტიდან მოპასუხის შემოსავალი აღემატება 107 მილიონ ლარს, ხოლო საკუთრებაში არსებული ფართების ღირებულება შეადგენს 41 მილიონ ლარზე მეტს), ორგანიზაციული სტრუქტურებით, შესაბამისი კვალიფიკაციის და ცოდნის მქონე დასაქმებული პირებით (ძლიერი მხარე). მოპასუხე, როგორც ფინანსურად ძლიერი და გამოცდილი მეწარმე სუბიექტი, თვითონ ამზადებს მხარესთან გასაფორმებელი ხელშეკრულების პროექტს, სთავაზობს კონტრაჰენტს ხელშეკრულების პირობებს (მათ შორის, პირგასამტეხლოს ნაწილში) და, შესაბამისად, კარგად აქვს გააზრებული ის რისკი, რაც ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში პირგასამტეხლოს დაკისრებას მოჰყვება. გამომდინარე აქედან, შემდგომში პირგასამტეხლოს შემცირებაზე მითითება დაუშვებელია;

15.5. გარდა ექსპლუატაციაში მიღების ვადის გადაცილებისა, მოპასუხემ სხვა არსებითი ვალდებულების შესრულების ვადებიც დაარღვია;

15.6. წარმოუდგენელია, რომ პირგასამტეხლოს 41 აშშ დოლარამდე შემცირებამ რაიმე სახის პრევენციული, ვალდებულების მასტიმულირებელი ან/და მიყენებული ზიანის მაკომპენსირებელი ეფექტი იქონიოს კომპანიაზე, მით უფრო მაშინ, როდესაც ვალდებულების შეუსრულებლობა გრძელდებოდა წელიწადნახევარზე მეტი ხნის განმავლობაში, რომ არ იქნეს მხედველობაში მიღებული 6-თვიანი საშეღავათო პერიოდი.

16. მეორე კასატორმა მიუთითა სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების გაუქმების შემდეგ საფუძვლებზე:

16.1. კოვიდ-პანდემიასთან მიმართებით სასამართლოს დასკვნა არ არის შესაბამისობაში საქართველოს უზენაესი სასამართლოს პრაქტიკასთან, რადგან, იმ პირობებშიც კი, როდესაც მხარეებმა ხელშეკრულების დადებისას იცოდნენ კოვიდ-პანდემიის არსებობის შესახებ, მხარეთათვის კვლავ მოულოდნელი და წინასწარ გაუთვალისწინებელი რჩებოდა კოვიდ-პანდემიის შესაძლო შედეგები. კერძოდ, მართალია, 2020 წლის 23 მაისიდან გაუქმდა საგანგებო მდგომარეობა, თუმცა, პრაქტიკულად იდენტური დარჩა შეზღუდვები. 2021 წლის განმავლობაშიც კი, სამშენებლო პროცესში განსაკუთრებით პრობლემური იყო სამშენებლო მოედანზე პირის ინფიცირების გამო მის გვერდით მომუშავე პირების კარანტინში გადაყვანის აუცილებლობა და, შესაბამისად, მათი სამუშაოზე დაშვების აკრძალვა. გამომდინარე აქედან, ადამიანური რესურსის ნაკლებობის მწვავე პრობლემის გამო ობიექტურად შეუძლებელი იყო მშენებლობის დაგეგმილ ტემპებში წარმოება. გარდა სამუშაო პროცესის პირდაპირი შეფერხებისა, პანდემიის გათვალისწინებით, გართულებული იყო სამშენებლო მასალების უცხოეთიდან შემოტანა. შეფერხებები იყო შემოტანილი ტვირთის განბაჟების პროცესშიც. სასამართლომ არ გაითვალისწინა ასეთი შეზღუდვების უკიდურესად არაპროგნოზირებადი ხასიათი, განსაკუთრებით კი იმ პირობებში, როდესაც სამშენებლო ნებართვა მიღებული იყო უშუალოდ კოვიდის პერიოდამდე წარდგენილი მიმართვის საფუძველზე;

16.2. სასამართლოს არ დაუსაბუთებია, რატომ არ შეიძლებოდა მერიის მიერ სამუშაოების შეჩერებას გავლენა ჰქონოდა საერთოდ სამშენებლო სამუშაოების წარმოებაზე. სასამართლოს აღნიშნული 3-კვირიანი პერიოდი უნდა გაეთვალისწინებინა პირგასამტეხლოს დაკისრების პერიოდის გამოთვლაში და საპატიოდ მიეჩნია იგი;

16.3. მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულებების 7.2 პუნქტის შესაბამისად, პირგასამტეხლოს დაკისრების წინაპირობას წარმოადგენს მეორე მხარის მიერ წარდგენილი მოთხოვნა. კერძოდ, მხარეები შეთანხმდნენ, რომ კომპლექსის ექსპლუატაციაში მიღების ვალდებულების დარღვევის შემთხვევაში [იმ პირობებში, როდესაც მხარეს სრულად აქვს გადახდილი ნასყიდობის საფასური], მყიდველი [მოსარჩელე] უფლებამოსილია მოითხოვოს პირგასამტეხლო. მოსარჩელემ მხოლოდ 2024 წლის 14 მარტს წარადგინა ასეთი მოთხოვნა. შესაბამისად, შესაძლოა, სტანდარტულად პირგასამტეხლოს დაკისრება იწყება კონკრეტული ვალდებულებების დარღვევის მომენტიდან, თუმცა, სასამართლომ სრულად უგულებელყო მხარეებს შორის არსებული შეთანხმება, რომელიც განსაკუთრებულს და სპეციფიკურს ხდის კონკრეტულ საქმეს. ხელშეკრულების მიხედვით, პირგასამტეხლო თავისთავად არ ირიცხებოდა და აღნიშნული მექანიზმის ამოქმედება დამოკიდებული იყო მოსარჩელის მოთხოვნაზე, მოსარჩელის აღნიშნული უფლება თავისთავად, ავტომატურად არ რეალიზდება და მისი შედეგები დგება მხოლოდ მისი განხორციელების (მხარისათვის შეტყობინება) გზით. მხარეს ჰქონდა მხოლოდ უფლებამოსილება და მხოლოდ ვადის გადაცილება არ წარმოშობდა პირგასამტეხლოს დაკისრების საფუძვლებს - აუცილებელი იყო მხარის მიერ გაცხადებული ნება, რომელიც მიღებული იქნებოდა მეორე მხარის მიერ, რომ მოსარჩელე იყენებდა მის უფლებას პირგასამტეხლოს დაკისრებასთან დაკავშირებით;

16.4. მოპასუხის მიერ ვალდებულების დარღვევა იმდენად უმნიშვნელო იყო, რომ მოსარჩელისთვის არ შეუქმნია არავითარი დაბრკოლება არათუ შეძენილი ბინის გადაფორმების თუ მიღების პროცესში, არამედ - უშუალოდ ბინის გამოყენების პროცესშიც კი. სასამართლომ გადაწყვეტილებაში ზემოაღნიშნულს ხაზი გაუსვა მხოლოდ მიუღებელი შემოსავლის მოთხოვნის ნაწილზე მსჯელობისას, იმ პირობებში, როდესაც აღნიშნული წარმოადგენს უპირობოდ რელევანტურ გარემოებას უპირველესად პირგასამტეხლოს დაკისრების კონტექსტში. ხაზგასასმელია ისიც, რომ მოსარჩელე ფაქტობრივად უსაფუძვლოდ მდიდრდება, ვინაიდან დაკისრებული პირგასამტეხლო მნიშვნელოვნად აღემატება ზოგადად დარღვეული ვალდებულების შინაარსიდან გამომდინარე საკომპენსაციო ოდენობას. ამდენად, აშკარად სახეზეა პირგასამტეხლოს შემცირების ფაქტობრივი და სამართლებრივი საფუძვლები;

16.5. საქართველოს უზენაეს სასამართლოს აქვს მყარად დადგენილი პრაქტიკა, რომლის შესაბამისადაც, პირგასამტეხლოს შეუსაბამობა/შესაბამისობას განსაზღვრავს არამხოლოდ იმ გარემოებით, ვინ არის კონტრაჰენტი მხარე, არამედ შინაარსობრივად შეისწავლის დარღვეულ ვალდებულებასთან დაკისრებული თანხის ადეკვატურობას;

16.6. იმ პირობებში, როდესაც სასამართლო განიხილავს, რომ მოსარჩელეს არავითარი დაბრკოლება არ შექმნია შეძენილი საკუთრებით სარგებლობაში და, ამდენად, კომპლექსის ექსპლუატაციაში მიღება-არმიღება საერთოდ არ არის რელევანტური მოსარჩელის მიერ შეძენილი ქონების გამოყენებასთან, გაურკვეველი და წინააღმდეგობრივია სასამართლოს გადაწყვეტილება. ერთადერთი ვალდებულება, რომელიც, მოსარჩელის განმარტებით, დაარღვია მოპასუხემ, არის სახლის ექსპლუატაციაში შესვლა, რასთან დაკავშირებითაც განცხადება ჯერ კიდევ 2023 წლის 24 მარტს წარადგინა მოპასუხემ შესაბამის ორგანოში (მერიამ დაგვიანებით 2024 წლის ივნისში გასცა პასუხი კომპანიას და კორპუსი შეიყვანა ექსპლუატაციაში);

16.7. ექსპლუატაციაში მიღების ფაქტი მერიის მხრიდან რეტროაქტიულად ადასტურებს იმას, რაც უკვე ისედაც მომხდარია (ანუ კორპუსის შესაბამისობას საპროექტო დოკუმენტაციასთან). ის, რომ მერიამ პასუხი გვიან გასცა, არ ცვლის იმ ფაქტს, რომ კორპუსი დასრულებული და ექსპლუატაციისთვის მზად იყო 2023 წლის მარტში. ანუ, მოცემულობას წარმოადგენს დავაში ის ფაქტი, რომ 2023 წლის მარტში კორპუსი ექსპლუატაციისთვის მზად იყო და მარტო მერიის მხრიდან პასუხის დაგვიანების გამო კომპანიას ეკისრება აბსურდული ჯარიმა. მოსარჩელეს დიდი ხნის გადაცემული ჰქონდა ბინა, რომელშიც ყველა კომუნიკაცია გამართულად მუშაობს და, ამასთან, აღნიშნული ბინა აღრიცხულია მოსარჩელის სახელზე;

16.8. მოპასუხის მიერ აშენებული კომპლექსი წარმოადგენს საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსის ექსპლუატაციის რეფორმამდე დაწყებულ მშენებლობას, შესაბამისად, მასზე არ გავრცელებულა კოდექსის 139¹ მუხლი, რომელიც მოგვიანებით იქნა მიღებული და რომელიც კრძალავს ექსპლუატაციაში მიუღებელ შენობებში კომუნალური სერვისების ჩართვას. შესაბამისად, მოსარჩელე მხარეს შეეძლო ბინით ესარგებლა, ეცხოვრა და სხვ.;

16.9. საქართველოს უზენაესმა სასამართლომ ერთ-ერთ დავაში მენარდის (რომელიც მეწარმე სუბიექტს წარმოადგენდა) მიერ სარემონტო-სარეკონსტრუქციო სამუშაოების შესრულების პირობებში, მის მიერ „პროცედურული და ფორმალური საკითხის - სამუშაოთა ერთ-ერთი ეტაპის დასრულების დამადასტურებელი აქტის (№2 ფორმის) ვადაგადაცილებით წარდგენა“ არ მიიჩნია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირგასამტეხლოს სრულად დაკისრების საფუძვლად (იხ. სუსგ საქმე №ას-193-2022, 15 მარტი, 2023 წელი);

16.10. სააპელაციო სასამართლომ არასწორად არ შეამცირა დაკისრებული პირგასამტეხლო, ვინაიდან არ გაითვალისწინა დარღვეული ვალდებულების შინაარსი, მოსარჩელისთვის მიყენებული ზიანის არარსებობის ფაქტი და, ამასთან, ასეთი ზიანის (რომელიც არ არსებობს) და მოპასუხის მიერ დარღვეულ ვალდებულებასთან კორელაციის არარსებობა;

16.11. სასამართლომ უდავოდ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებად მიიჩნია, რომ მოსარჩელესა და ზ.გ–ძეს შორის 2022 წლის 23 სექტემბერს გაფორმდა ხელშეკრულება სარემონტო-სარეკონსტრუქციო სამუშაოების შესრულების შესახებ, თუმცა, საქმის განხილვის ორივე ეტაპზე მოპასუხე მხარე არ ეთანხმებოდა მოსარჩელის მიერ წარმოდგენილ ზემოაღნიშნულ მტკიცებულებას და მიიჩნევდა მას საეჭვოდ. კერძოდ, მოსარჩელის მხრიდან 2024 წლის 6 თებერვალს წარდგენილ იქნა 2023 წლის 05 თებერვალს გაფორმებული მიღება-ჩაბარების აქტი და 2022 წლის 23 სექტემბერს გაფორმებული ხელშეკრულება (ინგლისურ-რუსულ ენაზე). ზემოაღნიშნულ ხელშეკრულებასთან და მიღება-ჩაბარების აქტთან დაკავშირებით მოპასუხეს შეექმნა საფუძვლიანი ეჭვი, რომ მოსარჩელემ ასეთი დოკუმენტები პოსტ-ფაქტუმ შეადგინა - დოკუმენტაციის თანახმად, ეს დოკუმენტაცია გაფორმებულია ჯერ კიდევ 2022 წელს და 2023 წლის თებერვალში, თუმცა, რატომღაც მოსარჩელემ ამჯობინა მისი ძირითადი მოთხოვნის (ყოველთვიური 2100 აშშ დოლარის) დამადასტურებელი დოკუმენტაცია მხოლოდ 2024 წლის 6 თებერვალს წარმოედგინა. ეს დოკუმენტები არ ერთვოდა სარჩელს, და, ამასთან, მოსარჩელემ ვერ შეძლო წარმოედგინა შესაბამისი მასალების შეძენისა და რემონტის მითითებულ ვადაში (2023 წლის თებერვალი) დასრულების რაიმე სახის მტკიცებულება. აღნიშნულს ამყარებს ისიც, რომ მოსარჩელემ მხოლოდ 2023 წლის აგვისტოში ჩაატარა ფაქტების კონსტატაცია. ამიტომ, ეს მტკიცებულებები არ არის ავთენტური და არ ასახავს რეალობას.

17. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 25 თებერვლის განჩინებით - მოსარჩელის საკასაციო საჩივარი, ხოლო ამავე სასამართლოს 2025 წლის 7 მარტის განჩინებით მოპასუხის საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით, დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

18. საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლისა და საკასაციო საჩივრების დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივრები არ აკმაყოფილებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც მიჩნეულ უნდა იქნეს დაუშვებლად.

19. საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას ან/და მის დამატებით ოქმს/ოქმებს და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე [სსსკ-ის 391.5 მუხლი].

20. სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება) [სსსკ-ის 407.2 მუხლი].

21. მოცემულ შემთხვევაში მხარეთა მიერ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრების ფარგლებში საკასაციო პალატის შემოწმების საგანია მოპასუხე კომპანიისათვის პირგასამტეხლოს დაკისრებისა და მისი ოდენობის განსაზღვრის მართლზომიერება.

22. საკასაციო სასამართლო, უპირველესად, აღნიშნავს, რომ მხარეთა შორის „უძრავი ქონების ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულებით“ სახელდებული ხელშეკრულება, თავისი არსით, ნარდობაა (აღნიშნულ საკითხზე იხილეთ სუსგ საქმე №ას-625-625-2018, 31 ოქტომბერი, 2018 წელი; საქმე №ას-374-2024, 14 ივნისი, 2024 წელი). ამდენად, მხარეთა შორის 2021 წლის 19 მარტს გაფორმებული ნარდობის ხელშეკრულების თანახმად, მენარდეს სახლის მშენებლობის დასრულება და ექსპლუატაციაში მიღება უნდა უზრუნველეყო არაუგვიანეს 2022 წლის 1 ივლისისა, რაც მან დაარღვია. კერძოდ, მენარდემ აშენებული შენობა-ნაგებობების ექსპლუატაციაში მიღების თხოვნით ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიას მიმართა 2023 წლის 24 მარტს. ხელშეკრულებით მხარეები შეთანხმებული იყვნენ, რომ სახლის ექსპლუატაციაში მიღების ვადის 6 თვეზე მეტი ვადით დარღვევის შემთხვევაში და იმ პირობებში, თუ მყიდველს სრულად აქვს გადახდილი ნასყიდობის ფასი, მყიდველი უფლებამოსილია, დააკისროს გამყიდველს და ასეთ შემთხვევაში, გამყიდველი ვალდებულია, გადაიხადოს პირგასამტეხლო ნასყიდობის ფასის 0.2%-ის ოდენობით, ყოველ მომდევნო დაგვიანებულ დღეზე (მუხლი 7.2).

23. პირგასამტეხლო – მხარეთა შეთანხმებით განსაზღვრული ფულადი თანხა – მოვალემ უნდა გადაიხადოს ვალდებულების შეუსრულებლობის ან არაჯეროვნად შესრულებისათვის [სსკ-ის 417-ე მუხლი].

24. პირგასამტეხლოს მოთხოვნის თვალსაზრისით ყურადსაღებია მოვალის მიერ ვალდებულების დარღვევის საკითხი. ვალდებულების დარღვევა შეიძლება გამოიხატოს როგორც ვალდებულების არაჯეროვნად შესრულებაში, ასევე ვალდებულების შეუსრულებლობაში. პირგასამტეხლოს დაკისრებისათვის ვალდებულების დარღვევა (შეუსრულებლობა ან არაჯეროვანი შესრულება) აუცილებლად მოვალის ბრალეულობით უნდა იქნეს გამოწვეული. „თუ არ დადგინდება მოვალის ბრალი, მაშინ მის მიმართ პირგასამტეხლოს ანაზღაურების მოთხოვნასაც არ ექნება სამართლებრივი საფუძველი“ (იხ. სერგი ჯორბენაძე, სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი, წიგნი III, თბილისი, 2019 წელი, მუხლი 417, გვ. 789).

25. მოვალის მიერ ვალდებულების შესრულების ვადის გადაცილებად ითვლება, თუ: ა) შესრულებისათვის დადგენილ დროში ვალდებულება არ შესრულდება; ბ) შესრულების ვადის დადგომიდან კრედიტორის მიერ გაფრთხილების შემდეგაც იგი არ ასრულებს ვალდებულებას [სსკ-ის მე-400 მუხლი]. ვადა გადაცილებულად არ ჩაითვლება, თუკი ვალდებულება არ შესრულდა ისეთ გარემოებათა გამო, რაც მოვალის ბრალით არ არის გამოწვეული [სსკ-ის 401-ე მუხლი].

26. მენარდე წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრის ფარგლებში საკუთარი პასუხისმგებლობის გამომრიცხველ გარემოებებად უთითებს კოვიდ-პანდემიას და მერიის მიერ მშენებლობის შეჩერებას.

27. იურიდიულ მეცნიერებაში აღიარებულია, რომ შეცვლილი გარემოებები ფორსმაჟორისა (რომანულ სამართალში vis major) და შესრულების გართულების (Hardship) ორ ფუნდამენტურ, საბაზისო კონცეფციას აფუძნებს თანამდევი სამართლებრივი შედეგებით. კერძოდ, „შესრულების გართულება არსებობს მაშინ, როდესაც ხელშეკრულების დადების შემდგომ აღმოცენებული გარემოებების გავლენით ვალდებულების აღსრულება მოულოდნელად არაგონივრულად მძიმე ტვირთს აკისრებს მოვალეს. შესრულების გართულება გულისხმობს ობიექტურად განხორციელებადი ვალდებულების შესრულების უკიდურეს დამძიმებას, რომელიც ობიექტურად არ გამორიცხავს შესრულების შესაძლებლობას და რომლის პირობებშიც მხარეთა ინტერესების უპირველესი სამართლებრივი დაცვის საშუალება შეცვლილი გარემოებებისადმი ხელშეკრულების მისადაგებაა. ფორსმაჟორი (შესრულების არაბრალეული შეუძლებლობა) კი განსხვავებული სამართლებრივი წინაპირობებით წარმოიშობა, რომელიც თანამდევ შედეგად შესრულების ვალდებულებისაგან განთავისუფლებას მოიაზრებს“ (იხ. ჩიტაშვილი ნათია, სადისერტაციო ნაშრომი თემაზე „შეცვლილი გარემოებების გავლენა ვალდებულების შესრულებასა და მხარეთა შესაძლო მეორად მოთხოვნებზე“, თბილისი, 2014, გვ.16-17).

28. საკასაციო პალატის განმარტებით, მსოფლიო პანდემია და მის საფუძველზე დაწესებული შიდასახელმწიფოებრივი შეზღუდვები წარმოადგენს საყოველთაოდ ცნობილ ფაქტებს და საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 106-ე მუხლის „ა“ ქვეპუნქტის საფუძველზე დამატებით მტკიცებას არ საჭიროებს, თუმცა პანდემიის არსებობა თავისთავად არ გულისხმობს, რომ ყველა სახელშეკრულებო ურთიერთობა, რაც იმ პერიოდში წარმოიშვა ან რომლიდან გამომდინარეც ვალდებულების შესრულების ვადა დადგა, უნდა დაექვემდებაროს სსკ-ის 398-ე მუხლით ცვლილებას ან მოვალე უპირობოდ უნდა გათავისუფლდეს ვალდებულების შესრულებისგან. ვალდებულმა პირმა შესაბამისი მტკიცებულებების წარმოდგენით უნდა დაადასტუროს, რომ პანდემიისა და სახელმწიფოს მხრიდან დაწესებული შეზღუდვების შედეგები მასზე უარყოფითად აისახა და აღნიშნული გარემოებები პირდაპირ კავშირშია მოვალის მიერ შესასრულებელ ვალდებულებასთან (იხ. სუსგ საქმე №ას-1063-2021, 21 დეკემბერი, 2022 წელი).

29. განსახილველ შემთხვევაში მოპასუხეს არ მოუთხოვია შეცვლილ გარემოებებთან ხელშეკრულების მისადაგება, ხოლო მოსარჩელესთან ნარდობის ხელშეკრულება დადებულია 2021 წლის 19 მარტს, როდესაც ქვეყანაში პანდემიური პროცესები უკვე დაწყებული იყო და შესაბამისად, პანდემია, როგორც უცნობი, წინასწარ განუჭვრეტადი, დაუძლეველი ძალის მქონე მოვლენა, წარმოდგენილი გარიგებით გათვალისწინებული შესასრულებელი ვალდებულების მიმართ ე.წ. „ფორს მაჟორად“ იმთავითვე ვერ განიხილებოდა. საკასაციო პალატა იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობას, რომ ქვეყანაში არსებული კორონავირუსის პირობებში მოპასუხემ გამოავლინა რა მოსარჩელესთან სამართალურთიერთობაში შესვლის ნება, თავის თავზე აიღო ის რისკებიც, რაც არსებული ვითარების გათვალისწინებით, ნაკისრი სახელშეკრულებო ვალდებულებების ჯეროვნად შესრულებას უკავშირდებოდა. შესაბამისად, შენობის ექსპლუატაციაში მიღების ვადის დარღვევაში მის ბრალეულობას ვერ გამორიცხავს პანდემია და მის საფუძველზე დაწესებული შეზღუდვები.

30. რაც შეეხება მერიის მიერ მშენებლობის შეჩერებას, გამომდინარე იქედან, რომ პირგასამტეხლოს დაკისრების წინაპირობას წარმოადგენდა ექსპლუატაციაში მიღების ვადის 6 თვეზე მეტი ვადით დარღვევა, მშენებლობის სულ 18 დღით შეჩერება აღნიშნულ 6-თვიან საშეღავათო პერიოდში თავსდება და 6-თვეზე მეტი ვადით გადაცილების პირობებში მენარდის ბრალეულობის გამომრიცხველ გარემოებად ვერ განიხილება და ვერც პირგასამტეხლოს დაკისრების პერიოდის გამოთვლისას იქნება მხედველობაში მიღებული.

31. საკასაციო პალატა მხარეთა პრეტენზიების ფარგლებში იმსჯელებს ასევე პირგასამტეხლოს ოდენობის გონივრულობაზე.

32. პირგასამტეხლო ეკისრება მხარეს იმ დროიდან, როდესაც უნდა ყოფილიყო შესრულებული დარღვეული ვალდებულება – ამ ვალდებულების შესრულებამდე. პირგასამტეხლოს ოდენობის განსაზღვრისას ყურადღება ექცევა რამდენიმე გარემოებას. მათ შორის: ა) პირგასამტეხლოს, როგორც სანქციის ხასიათის მქონე ინსტრუმენტის ფუნქციას, თავიდან აიცილოს დამატებით ვალდებულების დამრღვევი მოქმედებები; ბ) დარღვევის სიმძიმესა და მოცულობას და კრედიტორისათვის წარმოქმნილი საფრთხის ხარისხს; გ) ვალდებულების დამრღვევი პირის ბრალეულობის ხარისხს; დ) პირგასამტეხლოს ფუნქციას, მოიცვას თავის თავში ზიანის ანაზღაურება. პირგასამტეხლოს ოდენობაზე მსჯელობისას გასათვალისწინებელია მოვალის მიერ ვალდებულების შეუსრულებლობის ხანგრძლივობა (იხ. სუსგ საქმე №ას-1158-1104-2014, 06 მაისი, 2015 წელი).

33. სამოქალაქო კოდექსის 420-ე მუხლის თანახმად, სასამართლოს შეუძლია საქმის გარემოებათა გათვალისწინებით შეამციროს შეუსაბამოდ მაღალი პირგასამტეხლო. ნორმის დასახელებული დანაწესი სასამართლოს მხრიდან მხარეთა თავისუფალი ნების გამოვლენით მიღწეულ შეთანხმებაში ჩარევის ლეგიტიმურ საფუძველს წარმოადგენს და ასეთ შემთხვევაში, კონკრეტული საქმის თავისებურების გათვალისწინებით, უნდა შეფასდეს ის სუბიექტური და ობიექტური ფაქტორები, როგორიცაა: მხარეთა ქონებრივი მდგომარეობა, ვალდებულების დარღვევის ხარისხი, კრედიტორის მოლოდინი ვალდებულების ჯეროვანი შესრულების მიმართ და სხვა (იხ. სუსგ საქმე №ას-914-864-2015, 4 დეკემბერი, 2015 წელი).

34. საკასაციო პალატა ასევე მიუთითებს, რომ პირგასამტეხლოს ოდენობის შემცირება და გარკვეულ ნიშნულამდე დაყვანა არ წარმოადგენს საერთო სტანდარტს. კანონის სიტყვასიტყვითი განმარტების შედეგადაც, მაღალი პირგასამტეხლო არ მცირდება. შემცირებას მხოლოდ „შეუსაბამოდ მაღალი“ პირგასამტეხლო ექვემდებარება. პირგასამტეხლო შეუსაბამოდ მაღალია თუ არა, შეფასებითი კატეგორიაა და ყოველ კონკრეტულ შემთხვევაში უნდა შეფასდეს კონკრეტული საქმის თავისებურების გათვალისწინებით, სუბიექტური და ობიექტური ფაქტორების მხედველობაში მიღებით, როგორიცაა: სახელშეკრულებო ურთიერთობათა მხარეები, ხელშეკრულების ღირებულება, ხელშეკრულების მხარეთა ქონებრივი მდგომარეობა, ვალდებულების დამრღვევის ბრალეულობის ხარისხი, დარღვევის სიმძიმე და მოცულობა, კრედიტორისათვის წარმოქმნილი საფრთხე და კრედიტორის მოლოდინი ვალდებულების ჯეროვანი შესრულების მიმართ. იმ შემთხვევაში, თუ სასამართლო დაკისრებულ პირგასამტეხლოს შეაფასებს როგორც შეუსაბამოდ მაღალს, მან უნდა განსაზღვროს პირგასამტეხლოს ისეთი ოდენობა, რომელიც იქნება დარღვევის თანაზომიერი და გონივრული.

35. საკასაციო სასამართლოს განმარტებით, პირგასამტეხლოს შემცირება არ გულისხმობს მის გაუქმებას. პირგასამტეხლოს შემცირების საფუძველია, ერთი მხრივ, ის, რომ კრედიტორი პირგასამტეხლოს მიღებით არ გამდიდრდეს და მოვალეს არ დააწვეს მძიმე ტვირთად პირგასამტეხლოს გადახდა (შესაბამისად, პირგასამტეხლო არ იქცეს ერთგვარ სადამსჯელო ღონისძიებად), ხოლო, მეორე მხრივ, კი – პირგასამტეხლო იყოს ვალდებულების დარღვევის თანაზომიერი, საპირწონე და გონივრული. აღნიშნულში მოიაზრება სახელშეკრულებო თანასწორობისა და სამართლიანობის პრინციპის დაცვით პირგასამტეხლოს გონივრულ ოდენობამდე შემცირება. აღსანიშნავია, რომ პირგასამტეხლოს ოდენობის განსაზღვრა სასამართლოს მიერ ყოველ კონკრეტულ შემთხვევაში გარემოებათა ყოველმხრივი შეფასების შედეგად დგინდება და რაიმე განსხვავებული სტანდარტი, რომელიც განაზოგადებს პირგასამტეხლოს მათემატიკურ მაჩვენებელს, სასამართლო პრაქტიკით არ არის დადგენილი. სასამართლომ უნდა დაიცვას ის სამართლიანი ბალანსი, რომელიც სამოქალაქო-სამართლებრივი ვალდებულების დარღვევას მოჰყვა (იხ. სუსგ საქმე №ას-91-2021, 22 აპრილი, 2021 წელი).

36. პირგასამტეხლო, უპირველესად, კრედიტორის ინტერესების უზრუნველმყოფი საკანონმდებლო მექანიზმია, რომელიც კრედიტორის სახელშეკრულებო რისკებს ამცირებს, თუმცა იმისთვის, რომ თავიდან იქნეს აცილებული კრედიტორის მხრიდან ამ ინსტიტუტის ფარგლებში უფლების ბოროტად გამოყენება, ყოველ კონკრეტულ შემთხვევაში შესაფასებელი და ამავდროულად დასაცავი ღირებულებაა სახელშეკრულებო წონასწორობა/ბალანსი, ერთი მხრივ, პირგასამტეხლოს, როგორც სახელშეკრულებო თავისუფლების გამოხატულებას და, მეორე მხრივ, მოვალის დაცვას, როგორც ამ თავისუფლების ლეგიტიმურ შეზღუდვას შორის. ამდენად, პირგასამტეხლოს იურიდიული ძალა მხოლოდ მაშინ აქვს, თუ ის ამავდროულად უზრუნველყოფს მოვალის გონივრული ფარგლებით დაცვას (იხ. სუსგ საქმე №ას-1928-2018, 31 ოქტომბერი, 2019 წელი).

37. პირველი კასატორი (შემკვეთი) აპელირებს იმ გარემოებაზე, რომ მოპასუხე, როგორც ფინანსურად ძლიერი და გამოცდილი მეწარმე სუბიექტი, თვითონ ამზადებს მხარესთან გასაფორმებელი ხელშეკრულების პროექტს, სთავაზობს კონტრაჰენტს ხელშეკრულების პირობებს (მათ შორის, პირგასამტეხლოს ნაწილში) და, შესაბამისად, კარგად აქვს გააზრებული ის რისკი, რაც ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში პირგასამტეხლოს დაკისრებას მოჰყვება. გამომდინარე აქედან, შემდგომში პირგასამტეხლოს შემცირებაზე მითითება დაუშვებელია.

38. საკასაციო პალატა იზიარებს პირველი კასატორის მითითებას მეწარმე სუბიექტთან დაკავშირებით, კერძოდ, უზენაესი სასამართლოს მყარად დადგენილი პრაქტიკით, სახელშეკრულებო ურთიერთობაში კონტრაჰირებულ მეწარმე სუბიექტს/იურიდიულ პირს, მისი სტატუსიდან გამომდინარე, ფიზიკური პირისგან განსხვავებული პასუხისმგებლობითა და სტანდარტით მოეთხოვება ვალდებულების დარღვევის სამართლებრივ შედეგებზე პასუხისგება. ხელშეკრულებაში იურიდიული პირის კონტრაჰირებისას, სასამართლომ პირგასამტეხლო უნდა შეამციროს მხოლოდ არგუმენტირებული შედავების არსებობის პირობებში (იხ. სუსგ საქმე №ას-1417-2018, 16 ნოემბერი, 2020 წელი). მეწარმე სუბიექტი, რომელიც თავისუფალი და გაცნობიერებული ნების გამოვლენის საფუძველზე თანხმდება პირგასამტეხლოს კონკრეტულ ოდენობას, შემდგომში მოკლებულია შესაძლებლობას, სათანადო არგუმენტაციის არარსებობის პირობებში მოითხოვოს პირგასამტეხლოს შემცირება (იხ. სუსგ საქმე №ას-1451-1371-2017, 13 ნოემბერი, 2018 წელი). განსახილველ შემთხვევაში, გარდა იმისა, რომ მოპასუხე შესაგებლით ითხოვდა პირგასამტეხლოს ოდენობის შემცირებას 0,02%-მდე, საკასაციო პალატა ყურადღებას გაამახვილებს ხელშეკრულების ღირებულებაზე. კერძოდ, ნარდობის საფასური შეადგენდა 203 003,94 აშშ დოლარს, ხოლო ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირგასამტეხლოს - ნასყიდობის ფასის 0,2%-ის ყოველდღიურად დაკისრების შემთხვევაში, თუ გავითვალისწინებთ საკასაციო საჩივარში მენარდის მითითებას, რომ შენობა ექსპლუატაციაში იქნა მიღებული 2024 წლის ივნისში, მოპასუხეს დაეკისრება პირგასამტეხლოს სახით ხელშეკრულების საერთო ღირებულებაზე მეტი (დაახლოებით 219240 აშშ დოლარი = 406 აშშ დოლარი x 30 დღეზე x 18 თვეზე), რაც ვალდებულების დარღვევის შინაარსისა და დარღვევის ხარისხის, დარღვევით გამოწვეული სამართლებრივი შედეგების გაანალიზების საფუძველზე, პირგასამტეხლოს არაგონივრული და ზნეობრივად გაუმართლებელი ოდენობაა.

39. სსკ-ის 420-ე მუხლში დეკლარირებული სასამართლოს უფლებამოსილება, ჩაერიოს თუნდაც მხარეთა ურთიერთთანმხვედრი ნებით დაწესებული პირგასამტეხლოს გონივრულობის განსაზღვრაში და, საჭიროების შემთხვევაში შეამციროს კიდეც მისი ოდენობა, სწორედ სახელშეკრულებო წონასწორობისა და კრედიტორის ზნეობრივად გაუმართლებელი ქმედების უკუქცევას ემსახურება (იხ. სუსგ საქმე №ას-1928-2018, 31 ოქტომბერი, 2019 წელი). სასამართლოს ამოცანაა მხარეები დაიცვას უსამართლო და სამოქალაქო ბრუნვისათვის მიუღებელი ტვირთისაგან, ვინაიდან ხელშეკრულების დადებისას მხარეები ყოველთვის ვერ საზღვრავენ მათი თავისუფალი ნების მოსალოდნელ სამართლებრივ შედეგებს, შესაბამისად, სსკ-ის 420-ე მუხლი შესაძლებლობას აძლევს სასამართლოს, საქმის გარემოებების გათვალისწინებით შეამციროს შეუსაბამოდ მაღალი პირგასამტეხლო მხარეთა მიერ გამოვლენილი ნების მიუხედავად, რადგან პირგასამტეხლოს უმთავრესი მიზანი კრედიტორის დარღვეული უფლების აღდგენაა და არა მისი უსაფუძვლო გამდიდრება მოვალის ხარჯზე (იხ. სუსგ საქმე №ას-279-2023, 18 მაისი, 2023 წელი). პირგასამტეხლოს მიზანია კრედიტორის დარღვეული უფლების აღდგენა და არა გამდიდრება. შესაბამისად, პირგასამტეხლო უნდა იყოს ყოველ კონკრეტულ შემთხვევაში ვალდებულების დარღვევის თანაზომიერი და გონივრული. სსკ-ის მე-8 მუხლის მე-3 ნაწილის თანახმად, სამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილენი ვალდებულნი არიან კეთილსინდისიერად განახორციელონ თავიანთი უფლებები და მოვალეობანი. კეთილსინდისიერება გულისხმობს სამოქალაქო ბრუნვის მონაწილეთა მოქმედებას პასუხისმგებლობით, ერთმანეთის უფლებებისადმი პატივისცემით მოპყრობას (იხ. სუსგ საქმე №ას-1389-2023, 30 იანვარი, 2024 წელი). სასამართლოს მხრიდან მხარეთა თავისუფალი ნების გამოვლენით მიღწეულ შეთანხმებაში ჩარევის კანონისმიერ საფუძველს წარმოადგენს სასამართლოსათვის დაკისრებული ერთგვარი საჯარო წესრიგის უზრუნველმყოფელი ვალდებულება და, რაც მთავარია, ყოველი კონკრეტული საქმის ფაქტობრივი გარემოებების გათვალისწინება (იხ. სუსგ საქმე №ას-1199-1127-2015, 13 აპრილი, 2016 წელი).

40. საკასაციო პალატა მიუთითებს ასევე, რომ, როდესაც საკითხი ეხება მეწარმე სუბიექტის მიერ ვალდებულების შეუსრულებლობას, დაკისრებული პირგასამტეხლოს ოდენობა არ უნდა იყოს მინიმალური ოდენობის. პალატა აღნიშნავს, რომ ასეთ შემთხვევებში უმნიშვნელოვანესია დარღვევის პროპორციული პირგასამტეხლოს განსაზღვრა, რაც იქნება გარანტი იმისა, რომ პირგასამტეხლომ არ დაკარგოს თავისი ძირითადი ფუნქცია - ვალდებულების ჯეროვანი შესრულების უზრუნველყოფის პრევენცია და განცდილი ზიანის მარტივად და სწრაფად ანაზღაურების შესაძლებლობა (იხ. სუსგ საქმე №ას-889-2022, 23 მარტი, 2023 წელი).

41. ზემოაღნიშნული მსჯელობიდან გამომდინარე, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ პირგასამტეხლოს ოდენობის განსაზღვრა ხელშეკრულების ღირებულების 0.02%-ით, რაც დღიურად შეადგენს 41 აშშ დოლარს, ვალდებულების დარღვევის თანაზომიერ, საპირწონე და გონივრულ ოდენობად უნდა ჩაითვალოს, რომელიც არ იწვევს კრედიტორის გამდიდრებას და, ამავე დროს, უზრუნველყოფს ვალდებულების დარღვევის პირობებში პრეზუმირებული მინიმალური ზიანის ანაზღაურებას. პალატა ითვალისწინებს ასევე იმასაც, რომ ხელშეკრულების საგანი შემკვეთს მფლობელობასა და საკუთრებაში გადაეცა სახლის ექსპლუატაციაში მიღებამდე.

42. საკასაციო პალატა მენარდის მიერ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრის ფარგლებში ასევე იმსჯელებს პირგასამტეხლოს დაკისრების ათვლის საკითხზე და მიიჩნევს, რომ ხელშეკრულების 7.2 მუხლში მხარეთა მითითება მყიდველის (შემკვეთის) უფლებამოსილებაზე, დააკისროს გამყიდველს (მენარდეს) პირგასამტეხლო ნასყიდობის ფასის 0.2%-ის ოდენობით ყოველ მომდევნო დაგვიანებულ დღეზე, გონივრული განსჯის შედეგად ნების განმარტების [სსკ-ის 52-ე მუხლი: ნების გამოვლენის განმარტებისას ნება უნდა დადგინდეს გონივრული განსჯის შედეგად, და არა მარტოოდენ გამოთქმის სიტყვასიტყვითი აზრიდან] საფუძველზე, არ იძლევა ისეთი ინტერპრეტაციის შესაძლებლობას, როგორსაც ამას მენარდე უკეთებს. პირგასამტეხლოს მოთხოვნა კრედიტორის (შემკვეთის) უფლებამოსილებაა და მისი რეალიზება კრედიტორის ნებაზეა დამოკიდებული. ხელშეკრულება კი მას უფლებას ანიჭებს, რომ 7.2 მუხლით განსაზღვრული წინაპირობების არსებობის შემთხვევაში მოითხოვოს მენარდეზე მისი დაკისრება და აღნიშნული მუხლის შინაარსიდან არ დგინდება მხარეთა შეთანხმება პირგასამტეხლოს დაკისრების ათვლის დასაწყისად მოპასუხისთვის შეტყობინების გაგზავნის თარიღის განსაზღვრის შესახებ. გამომდინარე აქედან, სააპელაციო სასამართლომ მართებულად დაადგინა პირგასამტეხლოს დაკისრების ათვლის დასაწყისად მენარდის მიერ ვალდებულების დარღვევის თარიღი, 6-თვიანი საშეღავათო პერიოდის გათვალისწინებით.

43. ამდენად, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ განსახილველ შემთხვევაში კასატორებმა ვერ დაარწმუნეს სასამართლო საკასაციო საჩივრების დასაშვებად ცნობის წინაპირობების არსებობაში.

44. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, არ არსებობს სსსკ-ის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი წინაპირობა, რომლის საფუძველზეც საკასაციო სასამართლო დასაშვებად ცნობს წარმოდგენილ საკასაციო საჩივრებს, რის გამოც მათ უარი უნდა ეთქვათ განხილვაზე.

45. საკასაციო საჩივრის დაუშვებლად ცნობის შემთხვევაში პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი [სსსკ-ის 401.4 მუხლი]. საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ პირველ კასატორს სახელმწიფო ბიუჯეტიდან უნდა დაუბრუნდეს გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 6000 ლარის 70% – 4200 ლარი, ხოლო მეორე კასატორს - გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 6316,95 ლარის 70% – 4421,86 ლარი.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა

1. ო.ს–ის საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველი;

2. შპს „ა.დ..“-ის საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველი;

3. კასატორს ო.ს–ს დაუბრუნდეს ს. ჯ–ძის (პ/ნ: .....) მიერ 2025 წლის 21 იანვარს №1737449475 საგადასახადო დავალებით გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 6000 ლარის 70% – 4200 ლარი შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“ ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 3 0077 3150;

4. კასატორს შპს „ა.დ..“-ს (საიდ. ნომერი: ) დაუბრუნდეს მის მიერ 2025 წლის 27 თებერვალს №1740656094 საგადასახადო დავალებით გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 6316,95 ლარის 70% – 4421,86 ლარი შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“ ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 3 0077 3150;

5. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე გ. ჯეირანაშვილი

მოსამართლეები: ლ. ქოჩიაშვილი

ა. ძაბუნიძე