საქმე №ას-375-2025 8 სექტემბერი, 2025 წელი
ქ. თბილისი
სამოქალაქო საქმეთა პალატა
შემადგენლობა:
გოჩა ჯეირანაშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),
ლაშა ქოჩიაშვილი, ამირან ძაბუნიძე
საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი მოსმენის გარეშე
საკასაციო საჩივრის ავტორი – შპს „კ–ი“ (მოპასუხე)
მოწინააღმდეგე მხარე – ე.ი–ძე (მოსარჩელე)
თავდაპირველი მოპასუხე – ი.მ. ს.გ–ძე
მესამე პირები – აღსრულების ეროვნული ბიურო, ს-ჯ. სააღსრულებო ბიურო, ნოტარიუსი რ.ფ–ა
გასაჩივრებული განჩინება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2024 წლის 03 დეკემბრის განჩინება
კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა
დავის საგანი – სააღსრულებო ფურცლის ნაწილობრივ ბათილად ცნობა, თანხის დაკისრება
ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი
1. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2024 წლის 03 დეკემბრის განჩინებით შპს „კ–ის“ (შემდგომში - „მოპასუხე“, „მოპასუხე კომპანია“ ან „კასატორი“) სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა; უცვლელად დარჩა ახალციხის რაიონული სასამართლოს 2023 წლის 31 ოქტომბრის გადაწყვეტილება, რომლითაც ე.ი–ძის (შემდგომში - „მოსარჩელე“) სარჩელი დაკმაყოფილდა:
1.1. ნაწილობრივ ბათილად იქნა ცნობილი ნოტარიუს რ.ფ–ას მიერ:
1.1.1. 2018 წლის 27 ნოემბერს გაცემული N181449157 სააღსრულებო ფურცელი 200582.09 ლარის ნაწილში და აღსრულების ვალდებულების მოცულობა, ნაცვლად 202082.09 ლარისა, განისაზღვრა 1500 ლარით;
1.1.2. 2018 წლის 27 ნოემბერს გაცემული N181449126 სააღსრულებო ფურცელი 199082.09 ლარის ნაწილში და აღსრულების ვალდებულების მოცულობა, ნაცვლად 202082.09 ლარისა, განისაზღვრა 3000 ლარით;
1.1.3. 2018 წლის 27 ნოემბერს გაცემული N181449142 სააღსრულებო ფურცელი 199582.09 ლარის ნაწილში და აღსრულების ვალდებულების მოცულობა, ნაცვლად 202082.09 ლარისა, განისაზღვრა 2500 ლარით;
1.1.4. 2018 წლის 27 ნოემბერს გაცემული N181449148 სააღსრულებო ფურცელი 194082.09 ლარის ნაწილში და აღსრულების ვალდებულების მოცულობა, ნაცვლად 202082.09 ლარისა, განისაზღვრა 8000 ლარით;
1.2. მოპასუხე კომპანიას მოსარჩელის სასარგებლოდ დაეკისრა 11500 ლარის გადახდა.
2. სააპელაციო პალატამ დადგენილად მიიჩნია საქმის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:
2.1. 2013 წლის 20 ივნისს მოპასუხე კომპანიასა და ი.მ. ს.გ–ძეს (შემდგომში - „თავდაპირველი მოპასუხე“) შორის დაიდო ნასყიდობის გენერალური ხელშეკრულება, რომლითაც თავდაპირველმა მოპასუხემ შემდგომი რეალიზაციის მიზნით მოპასუხე კომპანიისაგან იყიდა მშრალი საწყობის პროდუქცია;
2.2. 2015 წლის 12 აგვისტოს მოსარჩელესა და მოპასუხეს შორის დაიდო იპოთეკის ხელშეკრულებები, რომლითაც უზრუნველყოფილი იქნა თავდაპირველი მოპასუხის ვალდებულებები მოპასუხის წინაშე. თავდაპირველი მოპასუხის ვალდებულებების წარმოშობის საფუძველია მოპასუხესა და თავდაპირველ მოპასუხეს შორის 2013 წლის 20 ივნისს დადებული ნასყიდობის გენერალური ხელშეკრულება NCAR/20/06/1-13. იპოთეკის ხელშეკრულებებით, იპოთეკით დაიტვირთა მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონება:
2.2.1. მდებარე ახალციხის რაიონი, სოფელი ......., ს/კ ......... N150867797 ხელშეკრულების 2.2. პუნქტის მიხედვით განისაზღვრა იპოთეკის გარიგების ღირებულება - იპოთეკის თანხა 8 000 ლარით;
2.2.2. მდებარე ახალციხის რაიონი, სოფელი ........, ს/კ .......... N150867898 ხელშეკრულების 2.2. პუნქტის მიხედვით განისაზღვრა იპოთეკის გარიგების ღირებულება - იპოთეკის თანხა 1500 ლარით;
2.2.3. მდებარე ახალციხის რაიონი, სოფელი ....., ს/კ ........ N150867986 ხელშეკრულების 2.2. პუნქტის მიხედვით განისაზღვრა იპოთეკის გარიგების ღირებულება – იპოთეკის თანხა 3000 ლარით;
2.2.4. მდებარე ახალციხის რაიონი, სოფელი ........, ს/კ ........ N150868000 ხელშეკრულების 2.2. პუნქტის მიხედვით განისაზღვრა იპოთეკის გარიგების ღირებულება – იპოთეკის თანხა 2500 ლარით;
2.3. ხელშეკრულებების 4.1. პუნქტით განისაზღვრა, რომ იპოთეკით უზრუნველყოფილია მოპასუხის მოთხოვნები თავდაპირველი მოპასუხის მიმართ, გამომდინარე მოპასუხესა და თავდაპირველ მოპასუხეს შორის 2013 წლის 20 ივნისს დადებული ნასყიდობის გენერალური ხელშეკრულებიდან;
2.4. ხელშეკრულებების 4.2. პუნქტით განისაზღვრა, რომ იპოთეკის საგნით სრულადაა უზრუნველყოფილი წინამდებარე ხელშეკრულების მე-4 მუხლში აღწერილი მყიდველის ვალდებულებები, მათ შორის, პირგასამტეხლო და საურავი, სასამართლო პროცესთან დაკავშირებული ხარჯები, ადვოკატის ხარჯი და იპოთეკის საგნის რეალიზაციასთან (მათ შორის, აუქციონის ჩატარებასთან) დაკავშირებული ხარჯი.
2.5. 2018 წლის 27 ნოემბერს ნოტარიუს რ.ფ–ას მიერ გაცემული იქნა სააღსრულებო ფურცელი N181449148, რომლის შესაბამისად, იპოთეკის საგანი, მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონება, ს.კ. ......, მიექცა აღსასრულებლად. აღსასრულებელი ვალდებულების მოცულობა - 202082.09 ლარი;
2.6. 2018 წლის 27 ნოემბერს ნოტარიუს რ.ფ–ას მიერ გაცემული იქნა სააღსრულებო ფურცელი N181449157, რომლის შესაბამისად, იპოთეკის საგანი, მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონება, ს.კ. ........, მიექცა აღსასრულებლად. აღსასრულებელი ვალდებულების მოცულობა - 202082.09 ლარი;
2.7. 2018 წლის 27 ნოემბერს ნოტარიუს რ.ფ–ას მიერ გაცემული იქნა სააღსრულებო ფურცელი N181449129, რომლის შესაბამისად, იპოთეკის საგანი, მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონება, ს.კ. ......., მიექცა აღსასრულებლად. აღსასრულებელი ვალდებულების მოცულობა - 202082.09 ლარი;
2.8. 2018 წლის 27 ნოემბერს ნოტარიუს რ.ფ–ას მიერ გაცემული იქნა სააღსრულებო ფურცელი N181449142, რომლის შესაბამისად, იპოთეკის საგანი, მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონება, ს.კ. ........, მიექცა აღსასრულებლად. აღსასრულებელი ვალდებულების მოცულობა - 202082.09 ლარი;
2.9. N181449148, N181449157, N181449129 და N181449142 სააღსრულებო ფურცლების მე-5 პუნქტის თანახმად, ვალდებულების წარმოშობის საფუძველს წარმოადგენდა, როგორც 2015 წლის 12 აგვისტოს იპოთეკის ხელშეკრულებები, ასევე ნასყიდობის 2013 წლის 20 ივნისის გენერალური ხელშეკრულება;
2.10. 2018 წლის 13 დეკემბერს აღსრულების ეროვნული ბიუროს თბილისის სააღსრულებო ბიურომ გადაწყვეტილების შესრულების შესახებ წინადადებით მიმართა მოვალეს - თავდაპირველ მოპასუხეს, მესაკუთრე მოსარჩელეს და მიუთითა, რომ სსიპ აღსრულების ეროვნული ბიუროს წარმოებაშია ნოტარიუსის მიერ 27.11.2018წ. გაცემული სააღსრულებო ფურცლები, რომლის მიხედვით, თავდაპირველ მოპასუხეს მოპასუხის სასარგებლოდ დაეკისრა 203102.09 ლარის გადახდა. მოვალეს და მესაკუთრეს მიეცა წინადადება ნებაყოფლობით 7 დღის ვადაში გადაიხადოს დაკისრებული თანხა. თანხის გადაუხდელობის შემთხვევაში სარეალიზაციოდ მიექცევა იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონებები, მათ შორის, მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონება ს.კ. ......, ს.კ. ......, ს.კ. 62.......;
2.11. უძრავი ქონების აღწერისა და დაყადაღების 2019 წლის 19 აპრილის აქტით დგინდება, რომ N181449111 სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე ყადაღა დაედო მოსარჩელის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთებს ს.კ. ......., ს.კ. ........, ს.კ. ........, ს.კ. .......;
2.12. 2022 წლის 26 იანვარს აღსრულების ეროვნულ ბიუროს განცხადებით მიმართა მოპასუხის წარმომადგენელმა და ითხოვა თავდაპირველი მოპასუხის დავალიანების დაფარვის უზრუნველსაყოფად მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების, ს.კ. ......., სარეალიზაციოდ მიქცევა;
2.13. 2022 წლის 2 მაისის აღსრულების ეროვნული ბიუროს თბილისის სააღსრულებო ბიუროს NA18173683-035/001 განკარგულებით დგინდება, რომ მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული ქონება, ს.კ. ......., აუქციონის გზით 6300 ლარად შეიძინა თ.ხ–მა;
2.14. 2022 წლის 6 ივნისის აღსრულების ეროვნული ბიუროს თბილისის სააღსრულებო ბიუროს NA18173683-035/002 განკარგულებით დგინდება, რომ მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული ქონება, ს.კ. 62.11.57.285, აუქციონის გზით 9300 ლარად შეიძინა თ.ხ–მა;
2.15. 2022 წლის 6 ივნისის აღსრულების ეროვნული ბიუროს თბილისის სააღსრულებო ბიუროს NA18173683-035/003 განკარგულებით დგინდება, რომ მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული ქონება, ს.კ. ....., აუქციონის გზით 7100 ლარად შეიძინა თ.ხ–მა;
2.16. 2022 წლის 4 ივლისის აღსრულების ეროვნული ბიუროს თბილისის სააღსრულებო ბიუროს NA18173683-038/001 განკარგულებით დგინდება, რომ მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული ქონება, ს.კ. ......, აუქციონის გზით შეიძინა ბ.ი–ძემ, თუმცა, ვინაიდან მან კანონით განსაზღვრულ ვადაში არ გადაიხადა ქონების საფასური, აუქციონის შედეგები გაუქმდა;
2.17. 2022 წლის 04 ივლისს აღსრულების ეროვნულ ბიუროს განცხადებით მიმართა მოპასუხის წარმომადგენელმა და ითხოვა თავდაპირველი მოპასუხის დავალიანების დაფარვის უზრუნველსაყოფად მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების, ს.კ. ...., სარეალიზაციოდ მიქცევა;
2.18. 2022 წლის 22 ივნისს აღსრულების ეროვნულ ბიუროს განცხადებით მიმართა მოსარჩელემ და ითხოვა სააღსრულებო წარმოების შეწყვეტა, რადგან საქმეზე აუქციონის შედეგად მოხდა მისი ქონების რეალიზაცია, რომლის ღირებულებამ შეადგინა 22700 ლარი, ხოლო იპოთეკის ხელშეკრულებებით მისი ნაკისრი ვალდებულება შეადგენდა 15000 ლარს;
2.19. 2022 წლის 1 სექტემბრის აღსრულების ეროვნული ბიუროს თბილისის სააღსრულებო ბიუროს NA18173686-035/004 განკარგულებით დგინდება, რომ მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული ქონება, ს.კ. ......, აუქციონის გზით 3800 ლარად შეიძინა ბ.ი–ძემ;
2.20. ახალციხის რაიონული სასამართლოს 2019 წლის 6 ნოემბრის გადაწყვეტილებით დადგენილია, რომ კ.ა–მა ახალციხის რაიონულ სასამართლოს მიმართა მოპასუხეების – შპს „კ–ის“, ნოტარიუს რ.ფ–ას, ი.მ. ს.გ–ძის და მესამე პირის - აღსრულების ეროვნული ბიუროს, სამცხე-ჯავახეთის სააღსრულებო ბიუროს წინააღმდეგ, მოთხოვნით: ბათილად იქნეს ცნობილი ნოტარიუს რ.ფ–ას მიერ 2018 წლის 27 ნოემბერს გაცემული N181449188 სააღსრულებო ფურცელი და გაუქმდეს 2013 წლის 21 ივნისის მოსარჩელე კ.ა–სა და შპს „კ–ს“ შორის დადებული იპოთეკის ხელშეკრულება N130620417;
2.21. ახალციხის რაიონული სასამართლოს 2019 წლის 6 ნოემბრის გადაწყვეტილებით კ.ა–ის სარჩელი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ. ბათილად იქნა ცნობილი ნოტარიუსის რ.ფ–ას მიერ 2018 წლის 27 ნოემბერს გაცემული N181449188 სააღსრულებო ფურცელი. აღნიშნული გადაწყვეტილება გაასაჩივრა შპს „კ–მა“;
2.22. კანონიერ ძალაში შესული თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2021 წლის 11 ოქტომბრის №120210119002961689-2ბ/10122-19 გადაწყვეტილებით დადგენილია, რომ შპს „კ–ის“ სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ. გაუქმდა ახალციხის რაიონული სასამართლოს 2019 წლის 06 ნოემბრის გადაწყვეტილება და მიღებული იქნა ახალი გადაწყვეტილება, კ.ა–ის სარჩელი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ. ნაწილობრივ ბათილად იქნა ცნობილი ნოტარიუსის რ.ფ–ას მიერ 2018 წლის 27 ნოემბერს გაცემული N181449188 სააღსრულებო ფურცელი - 122082.09 (202082.09-80000) ლარის ნაწილში. დანარჩენ ნაწილში სააღსრულებო ფურცლის ბათილად ცნობაზე მოსარჩელეს ეთქვა უარი. სარჩელის მოთხოვნა კ. ა–სა და შპს „კ–ს“ შორის 2013 წლის 21 ივნისს დადებული N130620417 იპოთეკის ხელშეკრულების გაუქმების შესახებ, არ დაკმაყოფილდა.
3. სააპელაციო პალატამ იხელმძღვანელა სსკ-ის 286.1 მუხლით და მიუთითა იმ გარემოებებზე, რომ მოსარჩელესა და მოპასუხეს შორის 2015 წლის 12 აგვისტოს გაფორმებული იპოთეკის ხელშეკრულებების თანახმად, რომელთა აღსასრულებლადაც გაცემულია სადავო 2018 წლის 27 ნოემბრის სააღსრულებო ფურცლები, იპოთეკით უზრუნველყოფილი იქნა მყიდველის - თავდაპირველი მოპასუხის ვალდებულებები მოპასუხის წინაშე, რომლის წარმოშობის საფუძველია მოპასუხესა და თავდაპირველ მოპასუხეს შორის 2013 წლის 20 ივნისს დადებული ნასყიდობის გენერალური ხელშეკრულება. ხელშეკრულებებში მიეთითა, რომ იპოთეკის ხელშეკრულებების ღირებულებაა იპოთეკის თანხა - 8 000 ლარი, 1500 ლარი, 3000 ლარი და 2500 ლარი შესაბამისად. იპოთეკის ხელშეკრულებების 2.2. პუნქტის თანახმად, მხარეთა შეთანხმებით, იპოთეკის გარიგების ღირებულებაა იპოთეკის თანხა, რაც შეადგენს 8 000 ლარს, 1500 ლარს, 3000 ლარს და 2500 ლარს შესაბამისად, ხოლო, ხელშეკრულებების 2.3. პუნქტის მიხედვით, მხარეთა შეთანხმებით, იპოთეკის საგნის ღირებულებაა 8 000 ლარი, 1500 ლარი, 3000 ლარი და 2500 ლარი შესაბამისად. სააღსრულებო ფურცლის მე-5 პუნქტის თანახმად, ვალდებულების წარმოშობის საფუძველს წარმოადგენს, როგორც 2015 წლის 12 აგვისტოს იპოთეკის ხელშეკრულება, ასევე, ნასყიდობის 2013 წლის 20 ივნისის გენერალური ხელშეკრულება.
4. პალატის მითითებით, უდავოა, რომ 2015 წლის 12 აგვისტოს გაფორმებულ იპოთეკის ხელშეკრულებებში იპოთეკის საგნის ღირებულება მხარეებმა განსაზღვრეს 8 000 ლარით, 1500 ლარით, 3000 ლარით და 2500 ლარით. პალატის შეფასებით, ხელშეკრულებაში მითითებული - „იპოთეკის საგნის ღირებულება“ „იპოთეკის გარიგების ღირებულება“, „იპოთეკის თანხა“, სწორედ იპოთეკის საგნით უზრუნველყოფილი მოთხოვნის ზღვრული ოდენობის განსაზღვრაზე მიუთითებს და ხელშეკრულების 4.2. პუნქტში არსებული დათქმა (4.2. იპოთეკის საგნით სრულადაა უზრუნველყოფილი წინამდებარე ხელშეკრულების მე-4 მუხლში აღწერილი მყიდველის ვალდებულებები, მათ შორის, პირგასამტეხლო და საურავი, სასამართლო პროცესთან დაკავშირებული ხარჯები, ადვოკატის ხარჯი და იპოთეკის საგნის რეალიზაციასთან (მათ შორის აუქციონის ჩატარებასთან) დაკავშირებული ხარჯი) არ წარმოადგენს იმ დასკვნის გაკეთების საფუძველს, რომ ხელშეკრულებით მოსარჩელის ვალდებულების მოცულობა აღემატებოდა ამავე ხელშეკრულებით შეთანხმებულ ზღვრულ ოდენობას.
5. სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, ვინაიდან იპოთეკა ძირითადი ვალდებულების შესრულებას ემსახურება, მხარეთა შეთანხმება უზრუნველყოფის მოცულობაზე გაგებულ უნდა იქნეს იმგვარად, რომ ამ მოცულობის ფარგლებში უნდა განხორციელებულიყო სანივთო უფლების გამოყენება და მოთხოვნის აღსასრულებლად მიქცევა. იპოთეკარი დაცულია საჯარო რეესტრში არსებული ჩანაწერით მოვალის საკუთრებასთან დაკავშირებით, მოვალე კი იპოთეკის საგნის იმ ვალდებულების ფარგლებით არის დაცული, რომელი ვალდებულებისთვისაც მან ქონება იპოთეკით დატვირთა ანუ უმთავრესია იპოთეკით მოთხოვნის დაკმაყოფილებისათვის, როგორც იპოთეკის საგნის, ისე იმ ვალდებულების განსაზღვრულობა, რომლის უზრუნველსაყოფადაც სანივთო უფლების რეალიზაცია ხორციელდება. შესაბამისად, იპოთეკის ხელშეკრულების დადებისას იმთავითვე ნათელი უნდა იყოს, თუ სად გადის იპოთეკით დატვირთული ნივთის მესაკუთრის პასუხისმგებლობის ზღვარი, რომელიც მოიცავს ძირითადი ვალდებულების ფარგლებს (ღირებულებას) ან იპოთეკის გარიგებით მხარეთა შეთანხმებულ უზრუნველყოფილი მოთხოვნის ოდენობას.
6. ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლომ მოპასუხის არგუმენტები, რომ სააღსრულებო ფურცელში მითითებული აღსასრულებელი ვალდებულების მოცულობა - 202 082.09 ლარი არის კრედიტორის მოთხოვნის მოცულობა მოვალის მიმართ, რომლის დაკმაყოფილება უნდა მოხდეს თავდაპირველი მოპასუხის ვალდებულებების უზრუნველსაყოფად დატვირთული უძრავი ნივთების რეალიზაციით სრულად, დაუსაბუთებლად მიიჩნია.
7. სააპელაციო სასამართლომ განმარტა, რომ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების თანახმად, მსესხებელი მხარის მიერ დარღვეულ იქნა ვალდებულებები და ამ ვალდებულებების შესრულების უზრუნველყოფას წარმოადგენდა იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონებები. ეს ვითარება კი კრედიტორს ლეგიტიმურ საფუძველს აძლევდა იმისათვის, რომ შეუსრულებელი ვალდებულებებიდან გამომდინარე მოთხოვნის დაკმაყოფილების მიზნით მოეთხოვა იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთების რეალიზაცია. თავის მხრივ, დადგენილია, რომ მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული ქონება, ს.კ. ......, აუქციონის გზით გასხვისდა 6300 ლარად, ს.კ. ....... - 9300 ლარად, ს.კ. ........ - 7100 ლარად, ს.კ. ........ - 3800 ლარად, სულ ჯამში 26 500 ლარად. ვინაიდან მოსარჩელის მიერ ნაკისრი ვალდებულება შეადგენდა 15 000 ლარს, მოპასუხეს ზედმეტად აქვს მიღებული 11 500 ლარი (26500-15000=11500).
8. სააპელაციო სასამართლოს განჩინებაზე მოპასუხემ შეიტანა საკასაციო საჩივარი და მოითხოვა გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა.
9. კასატორმა მიუთითა სააპელაციო სასამართლოს განჩინების გაუქმების შემდეგ საფუძვლებზე:
9.1. იპოთეკის ხელშეკრულების 2.2 პუნქტით განისაზღვრა იპოთეკის თანხა (არცერთ ხელშეკრულებაში არ არის ნახსენები „იპოთეკის გარიგების ღირებულება“ და „იპოთეკის საგნის ღირებულება“, როგორც ამას გადაწყვეტილებაში სასამართლო უთითებს) და არა იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების მოცულობა. კერძოდ, 2.2 პუნქტით ხელშეკრულების მხარეებმა განსაზღვრეს იპოთეკის ხელშეკრულების ღირებულება სანოტარო მომსახურების საზღაურის გამოანგარიშების მიზნით, ვინაიდან „სანოტარო მოქმედებათა შესრულებისათვის საზღაურისა და საქართველოს ნოტარიუსთა პალატისთვის დადგენილი საფასურის ოდენობების, მათი გადახდევინების წესისა და მომსახურების ვადების დამტკიცების შესახებ“ საქართველოს მთავრობის 2011 წლის 29 დეკემბრის №507 დადგენილების მე-10 მუხლის თანახმად, „იპოთეკის გარიგების ღირებულებაა იპოთეკის თანხა“. იპოთეკის ხელშეკრულების 2.2 პუნქტში აღნიშნულია, რომ მხარეთა შეთანხმებით, იპოთეკის თანხა შეადგენს 8000 ლარს, 3000 ლარს, 2500 ლარს, 1500 ლარს ანუ ეს თანხები მიეთითა მხოლოდ იმიტომ, რომ ნოტარიუსს სანოტარო მოქმედების შესრულებისათვის საზღაური გამოეთვალა და ეს არ ნიშნავს იმას, რომ ამ თანხებში იყო ვალდებულება უზრუნველყოფილი;
9.2. რაც შეეხება იპოთეკით უზრუნველყოფილ ვალდებულებებს, ამის შესახებ მითითებულია არა იპოთეკის ხელშეკრულების 2.2 პუნქტში, არამედ - იპოთეკის ხელშეკრულების 4.2 პუნქტში. იპოთეკის ხელშეკრულების 4.2 პუნქტის თანახმად, იპოთეკის საგნით სრულადაა უზრუნველყოფილი იპოთეკის ხელშეკრულების მე-4 მუხლში აღწერილი მყიდველის ვალდებულებები, გამომდინარე მოპასუხესა და თავდაპირველ მოპასუხეს შორის 2013 წლის 20 ივნისს დადებული NCAR/20/06/1-13 ნასყიდობის გენერალური ხელშეკრულებიდან, მათ შორის, პირგასამტეხლო და საურავი, სასამართლო პროცესთან დაკავშირებული ხარჯები, ადვოკატის და იპოთეკის საგნის რეალიზაციასთან დაკავშირებული ხარჯი;
9.3. სააპელაციო სასამართლომ უგულებელყო იპოთეკის არსი. იპოთეკა, როგორც სანივთო-სამართლებრივი ურთიერთობა, რომელიც არსებობს იპოთეკარსა და იპოთეკის საგნის მესაკუთრეს შორის, ემსახურება ვალდებულებით-სამართლებრივი ურთიერთობის შესრულებას, რომლის მონაწილეები არიან კრედიტორი და მოვალე. ვინაიდან იპოთეკა ძირითადი ვალდებულების შესრულებას ემსახურება, მხარეთა შეთანხმება უზრუნველყოფილ მოცულობაზე გაგებულ უნდა იქნეს იმგვარად, რომ ამ მოცულობის ფარგლებში უნდა მოხდეს სანივთო უფლების გამოყენება და მოთხოვნის აღსასრულებლად მიქცევა. სწორედ ამაზე მიუთითებს იპოთეკის ხელშეკრულების 4.2 პუნქტი, რომელიც სასამართლომ საერთოდ არ გაითვალისწინა. იპოთეკის ხელშეკრულების ზემოაღნიშნული პუნქტის თანახმად, იპოთეკის საგნით სრულად იყო უზრუნველყოფილი მყიდველის ვალდებულებები. ვინაიდან მყიდველის - თავდაპირველი მოპასუხის ვალდებულებები მოპასუხის წინაშე შეადგენდა 203102,9 ლარს, ამ თანხის ფარგლებში უნდა მომხდარიყო სანივთო უფლების გამოყენება.
10. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 27 მარტის განჩინებით მოპასუხის საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით, დასაშვებობის შესამოწმებლად.
ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი
11. საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლისა და საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც მიჩნეულ უნდა იქნეს დაუშვებლად.
12. საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას ან/და მის დამატებით ოქმს/ოქმებს და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე [სსსკ-ის 391.5 მუხლი].
13. სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება) [სსსკ-ის 407.2 მუხლი].
14. განსახილველ შემთხვევაში საკასაციო სასამართლოს შემოწმების საგანია იპოთეკის ხელშეკრულებებით დადგენილი იპოთეკის ფარგლები. კერძოდ, სადავოა ვალდებულების ოდენობა, რომელსაც უზრუნველყოფდა მოსარჩელესა და მოპასუხეს შორის 2015 წლის 12 აგვისტოს დადებული იპოთეკის ხელშეკრულებები.
15. უძრავი ნივთი შეიძლება ისე იქნეს გამოყენებული (დატვირთული) მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად, რომ უზრუნველყოფილ კრედიტორს მიეცეს უფლება, სხვა კრედიტორებთან შედარებით პირველ რიგში მიიღოს თავისი მოთხოვნის დაკმაყოფილება ამ ნივთის რეალიზაციით ან მის საკუთრებაში გადაცემით (იპოთეკა) [სსკ-ის 286.1 მუხლი].
16. იპოთეკა სანივთოსამართლებრივი გარიგებაა, რომელიც უზრუნველყოფს ვალდებულებას. მისი არსი და დანიშნულება არსებული ვალდებულების უზრუნველყოფაა და მის გარეშე არ არსებობს. იპოთეკა აქცესორული უფლებაა და სამოქალაქო კოდექსის 153-ე მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, იგი არ წარმოიშობა და არც შეიძლება არსებობდეს ძირითადი უფლების გარეშე (იხ. სუსგ საქმე №ას-1280-1300-2011, 6 მარტი, 2012 წელი).
17. იპოთეკის უფლების წარმოშობის ერთ-ერთი საფუძველია ხელშეკრულება. ამ ურთიერთობის მონაწილეებად გამოდიან, ერთი მხრივ, იპოთეკარი - ვალდებულებით-სამართლებრივი ურთიერთობიდან გამომდინარე კრედიტორი და, მეორე მხრივ, იპოთეკის საგნის მესაკუთრე, რომელიც შეიძლება იყოს ვალდებულებით-სამართლებრივი ურთიერთობიდან გამომდინარე მოვალე, თუ იპოთეკის საგანი ეკუთვნის უშუალოდ მოვალეს ან მესამე პირი, რომელიც მოვალის მიერ ნაკისრი ვალდებულების უზრუნველსაყოფად იპოთეკით ტვირთავს თავის უძრავ ქონებას (იხ. სუსგ საქმე №ას-803-752-2017, 15 სექტემბერი, 2017 წელი).
18. იპოთეკა იურიდიულ ძალას იძენს საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან. რეგისტრაცია ხდება ერთ-ერთი მხარის მიერ გარიგების წარდგენის საფუძველზე, რომელიც დადებულია ამ კოდექსის 3111 მუხლით დადგენილი წესით. გარიგებაში უნდა აღინიშნოს უძრავი ნივთის მესაკუთრე, იპოთეკარი, სავარაუდო მოვალე მესამე პირი. მხარეთა შეთანხმებით გარიგებაში შესაძლებელია აღინიშნოს, აგრეთვე, უზრუნველყოფილი მოთხოვნის ოდენობა, სარგებელი, შესრულების ვადა და სხვა პირობები [სსკ-ის 289.1 მუხლი]. დასახელებული ნორმა იმპერატიულად განსაზღვრავს იპოთეკის ხელშეკრულების სავალდებულო კომპონენტებს: ა) უძრავი ნივთის მესაკუთრე; ბ) იპოთეკარი; გ) სავარაუდო მოვალე მესამე პირი და არასავალდებულო (ფაკულტატურ) მონაცემებს: ა) უზრუნველყოფილი მოთხოვნის ოდენობა; ბ) სარგებელი; გ) შესრულების ვადა და დ) სხვა პირობები (იხ. სუსგ საქმე №ას-1585-2022, 12 ივნისი, 2023 წელი). საკასაციო სასამართლოს განმარტებით, კანონი იპოთეკის წარმოშობისათვის უფლების სავალდებულო რეგისტრაციას ადგენს, რაც მხოლოდ იპოთეკის საგნის - უძრავი ნივთის სპეციალურ სამართლებრივ რეჟიმში მოქცევით არ არის განპირობებული. იპოთეკის საჯარო ხასიათი შესაძლებლობას ანიჭებს მესამე პირებს, მოიპოვონ ზუსტი ინფორმაცია უძრავი ნივთის უფლებრივი ტვირთის თაობაზე და შემდეგ, საკუთარი რისკის გათვალისწინებით, გადაწყვიტონ ამ ნივთთან მიმართებით ხელშეკრულების დადების მიზანშეწონილობა. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ საჯარო რეესტრის ჩანაწერებში უზრუნველყოფილი მოთხოვნის ოდენობის (რომელიც მხარეთა შეთანხმებით, შესაძლებელია, არ ემთხვეოდეს ვალდებულებითსამართლებრივ ურთიერთობაში მოვალის მიერ ნაკისრი ვალდებულების ოდენობას) მითითებას სამართლებრივი დატვირთვა აქვს როგორც მესაკუთრისათვის, ასევე მესამე პირებისათვის, რომელთა მიმართაც მოქმედებს საჯარო რეესტრის მონაცემთა უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია. ვინაიდან იპოთეკა ძირითადი ვალდებულების შესრულებას ემსახურება, მხარეთა შეთანხმება უზრუნველყოფის მოცულობაზე უნდა გაგებულ იქნეს იმგვარად, რომ ამ მოცულობის ფარგლებში განხორციელდეს სანივთო უფლების გამოყენება და მოთხოვნის აღსასრულებლად მიქცევა (იხ. სუსგ საქმე №ას-1280-1300-2011, 6 მარტი, 2012 წელი).
19. საკასაციო პალატის განმარტებით, საგულისხმოა როგორც იპოთეკის საგნის, ისე იმ ვალდებულების განსაზღვრულობა, რომლის უზრუნველსაყოფადაც ხორციელდება სანივთო უფლების რეალიზაცია (იხ. სუსგ საქმე №ას-803-752-2017, 15 სექტემბერი, 2017 წელი). ამ შემთხვევაში წინდაწინაა სავარაუდო, რომ იპოთეკის საგნის რეალიზაციაა სწორედ მოთხოვნის დაკმაყოფილების – ვალდებულების შესრულების უზრუნველყოფის საშუალება. იგი ხელს უწყობს კრედიტორს, წინასწარ შეაფასოს, რამდენად უზრუნველყოფს იპოთეკის საგანი მისი მოთხოვნის დაკმაყოფილებას მოვალის მხრიდან ვალდებულების დარღვევის შემთხვევაში. შესაბამისად, იპოთეკის ხელშეკრულების დადებისას იმთავითვე ნათელი უნდა იყოს, თუ სად გადის იპოთეკით დატვირთული ნივთის მესაკუთრის პასუხისმგებლობის ზღვარი, რომელიც მოიცავს ძირითადი ვალდებულების ფარგლებს (ღირებულებას) ან იპოთეკის გარიგებით მხარეთა შეთანხმებულ უზრუნველყოფილ მოთხოვნის ოდენობას (იხ. სუსგ საქმე №ას-1280-1300-2011, 6 მარტი, 2012 წელი). გირავნობის მსგავსად, იპოთეკის ფარგლების დადგენა მხარეებს შეუძლიათ შეთანხმებით (იხ. სუსგ საქმე №ას-803-752-2017, 15 სექტემბერი, 2017 წელი).
20. დადგენილია, რომ მოსარჩელესა და მოპასუხეს შორის 2015 წლის 12 აგვისტოს გაფორმებული იპოთეკის ხელშეკრულებების თანახმად, რომელთა აღსასრულებლადაც გაცემულია სადავო 2018 წლის 27 ნოემბრის სააღსრულებო ფურცლები, იპოთეკით უზრუნველყოფილი იქნა მყიდველის - თავდაპირველი მოპასუხის ვალდებულებები მოპასუხის წინაშე, რომლის წარმოშობის საფუძველია მოპასუხესა და თავდაპირველ მოპასუხეს შორის 2013 წლის 20 ივნისს დადებული ნასყიდობის გენერალური ხელშეკრულება. ხელშეკრულებებში მიეთითა, რომ იპოთეკის ხელშეკრულებების ღირებულებაა იპოთეკის თანხა - 8 000 ლარი, 1500 ლარი, 3000 ლარი და 2500 ლარი შესაბამისად. სააღსრულებო ფურცლის მე-5 პუნქტის თანახმად, ვალდებულების წარმოშობის საფუძველს წარმოადგენს, როგორც 2015 წლის 12 აგვისტოს იპოთეკის ხელშეკრულება, ასევე, ნასყიდობის 2013 წლის 20 ივნისის გენერალური ხელშეკრულება (იხ. წინამდებარე განჩინების მე-3 პუნქტი). ნოტარიუსის მიერ 27.11.2018წ. გაცემული სააღსრულებო ფურცლებით, აღსასრულებელი ვალდებულების მოცულობა განისაზღვრა 202082,09 ლარით.
21. სააპელაციო სასამართლომ სააღსრულებო ფურცლებში მითითებული აღსასრულებელი ვალდებულების მოცულობა - 202082,09 ლარი არ მიიჩნია მოსარჩელის უძრავი ნივთებით უზრუნველყოფილი მოთხოვნის ოდენობად, რასაც საკასაციო პალატაც იზიარებს და აღნიშნავს, რომ მხარეებმა იპოთეკის ხელშეკრულებების დადებისას დაადგინეს იპოთეკით დატვირთული ნივთის მესაკუთრის პასუხისმგებლობის ზღვარი და შეათანხმეს უზრუნველყოფილი მოთხოვნის მოცულობა. კერძოდ, იპოთეკის ხელშეკრულებებში მითითებული იპოთეკის თანხები: 8 000 ლარი, 1500 ლარი, 3000 ლარი და 2500 ლარი, წარმოადგენს სწორედ უზრუნველყოფილი მოთხოვნის ოდენობებს.
22. კასატორი ზემოაღნიშნულის საწინააღმდეგოდ უთითებს იპოთეკის ხელშეკრულებების 4.2 პუნქტზე, რომლის თანახმად, იპოთეკის საგნით სრულადაა უზრუნველყოფილი წინამდებარე ხელშეკრულების მე-4 მუხლში აღწერილი მყიდველის ვალდებულებები, მათ შორის, პირგასამტეხლო და საურავი, სასამართლო პროცესთან დაკავშირებული ხარჯები, ადვოკატის ხარჯი და იპოთეკის საგნის რეალიზაციასთან (მათ შორის, აუქციონის ჩატარებასთან) დაკავშირებული ხარჯი.
23. საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ ხელშეკრულებებში არსებული ზემოაღნიშნული ჩანაწერი ვერ აბათილებს მხარეთა შეთანხმებას იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნის ოდენობაზე და განმარტავს, რომ, ვინაიდან მხარეებმა გარიგებებში მიუთითეს უზრუნველყოფილი მოთხოვნის კონკრეტული ოდენობა, ძირითადი ვალდებულება უნდა დაფარულიყო მხოლოდ ამ ოდენობის ფარგლებში. ხელშეკრულებების 4.2 პუნქტის შინაარსი არ იძლევა იმ დასკვნის გაკეთების საფუძველს, რომ ხელშეკრულებებით მოსარჩელის ვალდებულების მოცულობა აღემატებოდა ამავე ხელშეკრულებებით შეთანხმებულ ზღვრულ ოდენობებს - 8 000 ლარს, 1500 ლარს, 3000 ლარს და 2500 ლარს, ჯამში, 15000 ლარს.
24. რაც შეეხება კასატორის მითითებას „სანოტარო მოქმედებათა შესრულებისათვის საზღაურისა და საქართველოს ნოტარიუსთა პალატისთვის დადგენილი საფასურის ოდენობების, მათი გადახდევინების წესისა და მომსახურების ვადების დამტკიცების შესახებ“ საქართველოს მთავრობის 2011 წლის 29 დეკემბრის №507 დადგენილებაზე, საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ მოცემული დადგენილების 6.1. პუნქტის თანახმად, გარიგების ღირებულების განსაზღვრის საფუძველია სანოტარო მოქმედების შესრულებისას გარიგების საგნის (ნივთის ან უფლების) ღირებულება, ხოლო მე-10 მუხლი განსაზღვრავს უშუალოდ ვალდებულების შესრულების უზრუნველსაყოფად დადებული გარიგების ღირებულებას. აღნიშნული მუხლის პირველი და მე-2 პუნქტების თანახმად, მოთხოვნის უზრუნველსაყოფად დადებული გარიგების ღირებულებაა მოთხოვნის ღირებულება. იპოთეკის გარიგების ღირებულებაა იპოთეკის თანხა. ამდენად, იპოთეკის თანხა სწორედ იპოთეკის გარიგების ღირებულებაა, რომელიც, თავის მხრივ, კავშირშია მოთხოვნის ღირებულებასთან (მაგრამ, შესაძლოა, არ ემთხვეოდეს მას) და ვერ იქნება გაზიარებული კასატორის პრეტენზია, რომ იპოთეკის თანხა მხოლოდ სანოტარო მოქმედების შესრულებისათვის საზღაურის გამოსათვლელად იქნა მითითებული.
25. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, არ არსებობს სსსკ-ის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი წინაპირობა, რომლის საფუძველზეც საკასაციო სასამართლო დასაშვებად ცნობს წარმოდგენილ საკასაციო საჩივარს, რის გამოც მას უარი უნდა ეთქვას განხილვაზე.
26. საკასაციო საჩივრის დაუშვებლად ცნობის შემთხვევაში პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი [სსსკ-ის 401.4 მუხლი]. საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ კასატორს სახელმწიფო ბიუჯეტიდან უნდა დაუბრუნდეს გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 575 ლარის 70% – 402,50 ლარი.
ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი
საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე მუხლებით და
დ ა ა დ გ ი ნ ა
1. შპს „კ–ის“ საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველი;
2. კასატორს შპს „კ–ს“ (ს/კ: .......) დაუბრუნდეს მის მიერ 2025 წლის 19 თებერვალს №1739964738 საგადასახადო დავალებით გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 575 ლარის 70% – 402,50 ლარი შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“ ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 3 0077 3150;
3. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.
თავმჯდომარე გ. ჯეირანაშვილი
მოსამართლეები: ლ. ქოჩიაშვილი
ა. ძაბუნიძე
