საქმე №ას-596-2025 18 სექტემბერი, 2025 წელი

თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

მირანდა ერემაძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მოსამართლეები: თეა ძიმისტარაშვილი,

არჩილ კოჭლამაზაშვილი

საქმის განხილვის ფორმა - ზეპირი განხილვის გარეშე

საკასაციო საჩივრის ავტორი - შპს „ფ.ს–ი “ (აპელანტი, მოპასუხე)

მოწინააღმდეგე მხარე - შპს „თ–ა“ (მოსარჩელე)

გასაჩივრებული განჩინება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 24 იანვრის განჩინება

საკასაციო საჩივრის მოთხოვნა – გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

დავის საგანი – უკანონო მფლობელობიდან უძრავი ნივთის გამოთხოვა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

1. შპს „თ–ას“ (შემდგომში მოსარჩელე, მესაკუთრე ან მეიჯარე) საკუთრებაშია უძრავი ქონება, მდებარე, ქალაქი თბილისი, ....... (დაზუსტებული ფართობი -149.00 კვ.მ., ს/კ ......) (შემდგომში სადავო უძრავი ქონება ან სადავო ქონება).

2. 2020 წლის 31 ივლისს მეიჯარესა და შპს „ფ.ს–ი “-სს (შემდგომში მოპასუხე, მოიჯარე, კასატორი ან საკასაციო საჩივრის ავტორი) შორის დაიდო იჯარის ხელშეკრულება (შემდგომში ხელშეკრულება), რომლის საგანს წარმოადგენს მეიჯარის საკუთრებაში არსებული სადავო ქონება;

3. ხელშეკრულების მე-8 მუხლის 8.1 პუნქტის თანახმად, იჯარის საგანს გააჩნია კომერციული დანიშნულება აფთიაქის მოსაწყობად, რაც გულისხმობს მის გამოყენებას მხოლოდ აღნიშნული მიზნით;

4. ხელშეკრულების მე-12 მუხლის 12.1. პუნქტის მიხედვით, იჯარის საგნის მფლობელობა-სარგებლობის უფლების გადაცემასთან დაკავშირებით მხარეთა შორის წარმოიშობა ფინანსური ვალდებულებანი, რომლებიც განისაზღვრება საიჯარო ქირის გადახდის, ზიანის მიყენების შემთხვევაში მისი ანაზღაურებისა და ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სხვა ფულად გადასახდელებთან დაკავშირებული ვალდებულებით. 12.2. პუნქტით, ფინანსურ ვალდებულებებთან დაკავშირებით ანგარიშსწორება მხარეთა შორის ხორციელდება საქართველოს ეროვნულ ვალუტაში, ხოლო, 12.3 პუნქტით, ხელშეკრულების საფუძველზე, მოიჯარის მიერ, მეიჯარის სასარგებლოდ, გადასახდელი საიჯარო ქირის ოდენობა შეადგენს 2 800 (ორიათას რვაასი) აშშ დოლარს, დღგ-ს ჩათვლით. 12.4. პუნქტის თანახმად, საიჯარო ქირის ანგარიშსწორებისას, მხარეთა შეთანხმებით, აშშ დოლარის ფიქსირებული კურსი ხელშეკრულების დადებისას შეადგენს 3.0-ს. იმ შემთხვევაში, თუ ეროვნული ბანკის ოფიციალური გაცვლითი კურსი იქნება 3.4-3.8 რეინჯში, მაშინ საიჯარო ქირის ანგარიშსწორება მოხდება 3.4 კურსით, თუ ეროვნული ბანკის მიერ დადგენილი გაცვლითი კურსი დოლარში იქნება 3.8-ზე მაღალი, ამ შემთხვევაში მხარეების მიერ მოხდება ხელშეკრულების პირობების გადახედვა, რაზეც წერილობით გაფორმდება ხელშეკრულების დანართი;

5. ხელშეკრულების მე-12 მუხლის 12.5.-12.6 პუნქტების შესაბამისად, გარდა ხელშეკრულებით გათვალისწინებული გამონაკლისისა, საიჯარო ქირის გადახდა ხორციელდება ყოველი საანგარიშო თვის სამ რიცხვამდე. საიჯარო ქირა გადახდილად ითვლება, მოიჯარის მიერ საბანკო გადარიცხვის შესახებ ბანკისთვის დავალების მიცემის შემდეგ. 12.7 პუნქტით, ხელშეკრულების ნებისმიერი მიზეზით შეწყვეტის შემთხვევაში, იჯარის საგნის დაბრუნების დაყოვნებისას, მეიჯარე უფლებამოსილია დაბრუნების დაყოვნების პერიოდისთვის მოითხოვოს საიჯარო ქირა (გარდა ხელშეკრულებით გათვალისწინებული იჯარის საგნის დაცლისათვის განკუთვნილი პერიოდისა).

6. ხელშეკრულების მე-15 მუხლის 15.1.-15.2 პუნქტების თანახმად, ხელშეკრულება ძალაში შედის 2020 წლის 1 ოქტომბრიდან და მოქმედებს 10 წლით. ამავე მუხლის 15.4 პუნქტის 15.4.1-15.4.3 ქვეპუნქტების მიხედვით, ხელშეკრულება წყდება: ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვადის გასვლით, თუ იგი არ გაგრძელდება; მხარეთა შეთანხმებით; ცალმხრივად, ერთ-ერთი მხარის ინიციატივით მეორე მხარის მხრიდან სადეფოლტო პირობების არსებობის შემთხვევაში.

7. სადეფოლტო პირობებს განსაზღვრავს ხელშეკრულების მე-14 მუხლი, რომლის 14.1 პუნქტის 14.1.1-14.1.3 ქვეპუნქტების თანახმად, მხარეთა შეთანხმებით დეფოლტად განიხილება, ნებისმიერი ქვემოთ მოცემული შემთხვევა თუ აღნიშნული არ გამოსწორდება მხარის გაფრთხილების 15-დღიანი ვადის უშედეგოდ გასვლის შემთხვევაში: მეიჯარის მიერ იჯარის საგნის გადაცემასთან დაკავშირებით მეიჯარესთან ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვადის დარღვევა; იჯარის საგანთან დაკავშირებით იმდაგვარი ნივთობრივი ანდა უფლებრივი ნაკლის არსებობა, რომელიც შეუძლებელს ხდის იჯარის საგნით სარგებლობას, იმ შემთხვევაში, თუ ნაკლის წარმოშობის მიზეზს არ წარმოადგენს მოიჯარის ქმედება, ამასთან, უშედეგოდ გავა მოიჯარის მიერ მეიჯარისათვის ნაკლის გამოსასწორებლად განსაზღვრული დამატებითი ვადა; მოიჯარის მიერ იჯარის საგნის დაზიანება, ან განადგურება; საიჯარო ქირის ერთი თვის განმავლობაში გადაუხდელობა;

8. ხელშეკრულების მე-20 მუხლის 20.5 პუნქტის მიხედვით, ხელშეკრულებაში შეტანილი ნებისმიერი ცვლილება ძალაში შევა მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ იგი დადებულია წერილობით და ხელმოწერილია ორივე მხარის მიერ;

9. 2023 წლის 29 დეკემბერს და 2024 წლის 2 თებერვალს, ყოველთვიური იჯარის ღირებულების გადასახდელად მოიჯარის მიერ მეიჯარისთვის საბანკო ანგარიშზე ჩარიცხულია 8 400 ლარი (ჯამურად 16 800 ლარი);

10. მეიჯარის წარმომადგენელმა 2023 წლის თებერვალში (თითქმის 1 წლით ადრე) მიმართა მოიჯარის წარმომადგენელს და აცნობა, რომ 2024 წლის იანვრიდან მას უნდა გადაეხადა გაზრდილი საიჯარო ქირა, წინააღმდეგ შემთხვევაში, სახელშეკრულებო ურთიერთობა შეწყდებოდა და მოიჯარე გაათავისუფლებდა საიჯარო ფართს;

11. 2024 წლის 8 იანვარს, მეიჯარემ მოიჯარეს გაუგზავნა მოკლეტექსტური შეტყობინება, რომლითაც იგი მოითხოვდა მოიჯარისაგან ზემოაღნიშნულ გარემოებასთან დაკავშირებით მისი პოზიციის დაფიქსირებას, იმისთვის, რომ ნათელი გამხდარიყო აგრძელებდნენ თუ არა ხელშეკრულების მხარეები მათ შორის არსებულ საიჯარო ურთიერთობას შეცვლილი პირობებით. მოგვიანებით გაგზავნილი კიდევ ერთი მოკლეტექსტური შეტყობინებით მეიჯარემ მოიჯარეს განუსაზღვრა დრო იანვრის გაზრდილი საიჯარო ქირის სხვაობის დასაფარად, წინააღმდეგ შემთხვევაში, მოითხოვა 2024 წლის 6 თებერვლამდე საიჯარო ფართის გათავისუფლება;

12. 2024 წლის 1 თებერვალის წერილით მოიჯარემ მეიჯარეს აცნობა, რომ იგი არ განიხილავდა იჯარის ხელშეკრულების ვადაზე ადრე შეწყვეტის ან/და საიჯარო ქირის ოდენობაში ცვლილების შეტანის შესაძლებლობას;

13. იჯარის ხელშეკრულების საგნის საბაზრო ფასის განსაზღვრის მიზნით, მეიჯარემ წარმოადგინა მის მიერ მესამე პირთან 2023 წლის 7 ივლისს დადებული საიჯარო ხელშეკრულება, რომლის მიხედვით, დამქირავებელი დაქირავებული ფართის - ქ. თბილისში, ......., 142 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე მდებარე შენობა-ნაგებობის - გამოყენებისთვის ყოველთვიურად იხდის 5000 (ხუთი ათასი) აშშ დოლარის ეკვივალენტ ლარს.

14. სარჩელის საფუძვლები

14.1. მეიჯარემ სარჩელი აღძრა სასამართლოში მოიჯარის მიმართ და მოითხოვა მოპასუხისთვის 10 032.50 ლარის გადახდის დაკისრება, მის მიერ 2024 წლის იანვრისა და თებერვლის თვეში გადახდილი საიჯარო ქირის საბაზრო ფასთან მიმართებით არსებული სხვაობის (იანვრის - 4985.50 ლარი, თებერვლის - 5047 ლარი) ასანაზღაურებლად; ასევე, მიუღებელი შემოსავლის სახით, ფართის გამოთავისუფლებამდე თითოეულ თვეზე საიჯარო თანხის - 5000 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის მოპასუხისთვის გადახდის დაკისრება; მოპასუხის უკანონო მფლობელობიდან სადავო უძრავი ქონების გამოთხოვა და გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში მოსარჩელისთვის გადაცემა.

14.2. მოსარჩელის განცხადებით, საიჯარო ხელშეკრულება გაფორმდა მაშინ, როდესაც მსოფლიოში და, მათ შორის, საქართველოში, გამოცხადებული იყო კოვიდპანდემია, სახეზე იყო მნიშვნელოვანი ეკონომიკური ვარდნა, რაც აისახებოდა უძრავი ქონების იჯარის ფასზეც. დღესდღეობით კი, საყოველთაოდ ცნობილია, რომ უძრავი ქონების იჯარის ფასი არათუ გაუთანაბრდა, არამედ მნიშვნელოვნად აღემატება პანდემიამდე არსებულ ნიშნულს, ამან კი განაპირობა მეიჯარის მიერ მოიჯარისთვის საიჯარო ქირის გაზრდა.

14. მოპასუხის შესაგებელი

14.1. მოპასუხემ წარდგენილი შესაგებლით სარჩელი არ ცნო და განმარტა, რომ ხელშეკრულება არ ითვალისწინებდა ცალმხრივად საიჯარო ქირის გაზრდის შესაძლებლობას, შესაბამისად, აღნიშნული არ შეიძლებოდა გამხდარიყო გარიგების მოშლის საფუძველი.

15. თბილისის საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება

15.1. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2024 წლის 27 მაისის გადაწყვეტილებით სარჩელი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ: მოსარჩელესა და მოპასუხეს შორის გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის გამო დადგინდა მოპასუხის უკანონო მფლობელობიდან სადავო უძრავი ქონების გამოთხოვა და გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში მოსარჩელისთვის გადაცემა; გაზრდილი ქირის დაკისრებისა და ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნის ნაწილში სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

16. სააპელაციო საჩივრის საფუძვლები

16.1. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2024 წლის 27 მაისის გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა პირველმა მოპასუხემ, გადაწყვეტილების ნაწილობრივ გაუქმებისა და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის მოთხოვნით.

17. სააპელაციო სასამართლოს განჩინება და დასკვნები

17.1. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 24 იანვრის განჩინებით, სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა, უცვლელი დარჩა გასაჩივრებული გადაწყვეტილება.

17.2. სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია წინამდებარე განჩინების 1-13 პუნქტებში ასახული ფაქტობრივი გარემოებები, იხელმძღვანელა სამოქალაქო კოდექსის 398-ე, 399-ე, 562-ე მუხლებით, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-4, 102-ე მუხლებით და აღნიშნა შემდეგი: საქმეში წარდგენილი მტკიცებულებით - სადავო საიჯარო ფართის მიმდებარე უძრავ ქონებაზე მოსარჩელის მიერ 2023 წლის ივლისში გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულებით - ცალსახად დგინდება, რომ ანალოგიური ფართის საიჯარო გადასახადი (5000 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარი) მნიშვნელოვნად, დაახლოებით, 1.78-ჯერ აღემატება განსახილველი დავის მხარეთა შორის 2020 წელს შეთანხმებულ საზღაურს (2800 აშშ დოლარის ეკვივალენტ ლარს), ამასთან, მართალია მოპასუხე სადავოდ ხდის აღნიშნული დოკუმენტის საკმარისობას ქონების საბაზრო ფასის გაზრდის მტკიცებისთვის, თუმცა ვინაიდან მას საწინააღმდეგო მტკიცებულება არ წარუდგენია, მხოლოდ ზეპირი სახის განცხადება სასამართლომ არ მიიჩნია სადავო საკითხის გადაწყვეტისთვის საკმარის მტკიცებულებად.

17.3. სააპელაციო სასამართლომ დაასკვნა, რომ ვინაიდან მოპასუხე არ იყო თანახმა მხარეთა შორის არსებული ხელშეკრულების შეცვლილი გარემოებებისადმი მისადაგებაზე, ხოლო გარემოებათა მნიშვნელოვნად შეცვლის ფაქტის დასადასტურებლად მოსარჩელის მიერ წარდგენილი დოკუმენტის (საიჯარო ხელშეკრულება, რომლითაც დგინდება, რომ ანალოგიური ფართის საიჯარო გადასახადი მნიშვნელოვნად (დაახლოებით 1.78-ჯერ) აღემატება მხარეთა შორის 2020 წელს გაფორმებული ხელშეკრულებით განსაზღვრულ საიჯარო ქირის ოდენობას) საწინააღმდეგოდ მას რაიმე მტკიცებულება არ წარუდგენია, საიჯარო ხელშეკრულების შეწყვეტა მეიჯარისთვის წამგებიანი სახელშეკრულებო ურთიერთობის დასრულების ერთადერთ გზად რჩებოდა, ხოლო საიჯარო ფართის გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში მოსარჩელისთვის დაბრუნების მოთხოვნა სასამართლომ იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის თანმდევ შედეგად მიიჩნია და არა უძრავი ნივთის უკანონო მფლობელობიდან გამოთხოვის შესახებ დამოუკიდებელ სასარჩელო მოთხოვნად.

18. საკასაციო საჩივრის საფუძვლები

18.1. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 24 იანვრის განჩინება მოპასუხემ გაასაჩივრა საკასაციო წესით, მოითხოვა გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა.

18.2. კასატორის მოსაზრებით, სასამართლომ არასწორად გაიზიარა მოსარჩელის მოსაზრება და შეცვლილ გარემოებად არასწორად მიიჩნია კოვიდპანდემიიდან გამომდინარე შედეგები – საიჯარო ქირის საბაზრო ღირებულების გაზრდა, რეალურად კი პანდემიის შედეგად არ შეცვლილა გარემოებები, ვინაიდან ხელშეკრულება დაიდო 2020 წლის ივლისში, როდესაც პანდემია ერთ წელზე მეტი ხნის დაწყებული იყო, შესაბამისად, მხარეებისთვის მოულოდნელი არ უნდა ყოფილიყო არც პანდემია და არც მისი თანმდევი შედეგები. საიჯარო ქირა წარმოადგენდა ხელშეკრულების არსებით პირობას და შეცვლილი გარემოებების გათვალისწინება ხელშეკრულების დადების მომენტშიც შესაძლებელი იყო. ამდენად, რადგან არ არსებობს შეცვლილი გარემოებები, არ იარსებებს შეცვლილი გარემოებებისადმი მისადაგების არც სურვილი და არც ვალდებულება.

18.3. სასამართლომ არასწორად გამოიყენა სამოქალაქო კოდექსის 652-ე მუხლი და არასწორად დაასკვნა, რომ არსებობდა საიჯარო ხელშეკრულების შეწყვეტის კანონით გათვალისწინებული საფუძველი. საიჯარო ფართის ქირავნობის საბაზრო ფასის განსაზღვრისას სასამართლო არასწორად დაეყრდნო მოსარჩელის მიერ წარდგენილ იჯარის ხელშეკრულებას მაშინ, როდესაც უზენაესი სასამართლოს პრაქტიკის მიხედვით, საიჯარო ქირის საბაზრო ფასი სასამართლომ უნდა განსაზღვროს ექსპერტიზის დასკვნის მიხედვით, რადგან საიჯარო ქირის საბაზრო ფასის შეფასებას სჭირდება სპეციალური ცოდნა. შესაბამისად, სასამართლო აღნიშნული საკითხის გარკვევის მიზნით არ უნდა დაყრდნობოდა მხოლოდ მოსარჩელის მიერ წარდგენილ ხელშეკრულებას, მას უნდა დაენიშნა ექსპერტიზა.

19. საკასაციო სამართალწარმოების ეტაპი

19.1. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 10 ივნისის განჩინებით საკასაციო საჩივარი წარმოებაში იქნა მიღებული სსსკ-ის 391-ე მუხლის მიხედვით დასაშვებობის წინაპირობების შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლის, საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის იურიდიული დასაბუთებულობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საკასაციო განაცხადი არ აკმაყოფილებს სსსკ-ის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, ამიტომ იგი დაუშვებელია, შემდეგი არგუმენტაციით:

20. სსსკ-ის 391-ე მუხლის მეხუთე ნაწილის შესაბამისად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ და სხვა არაქონებრივ დავებში დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.

21. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ სააპელაციო სასამართლოს ყოველმხრივ, სრულად და ობიექტურად აქვს გამოკვლეული საქმის გადასაწყვეტად სამართლებრივად მნიშვნელოვანი ყველა ფაქტობრივი გარემოება.

22. სსსკ-ის 407.2-ე მუხლის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია. სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილად ცნობილ ფაქტობრივ გარემოებებთან დაკავშირებით კასატორს ასეთი შედავება არ წარმოუდგენია.

23. კასატორის ძირითადი საკასაციო პრეტენზია ეხება იმას, რომ საიჯარო ქირის საბაზრო ფასის განსაზღვრისას სააპელაციო სასამართლო არასწორად დაეყრდნო მოსარჩელის მიერ წარდგენილ მტკიცებულებას - 2023 წლის ივლისში გაფორმებულ იჯარის ხელშეკრულებას, რის გამოც არასწორად დაასკვნა, რომ არსებობდა შეცვლილი გარემოებებისადმი ხელშეკრულების მისადაგების ფაქტობრივ-სამართლებრივი წინაპირობა.

24. საკასაციო სასამართლომ არაერთ საქმეში განმარტა: „სასამართლოს უპირველესი ამოცანაა, დაადგინოს, თუ რას ითხოვს მოსარჩელე მოპასუხისაგან და რის საფუძველზე, ანუ რომელ ფაქტობრივ გარემოებებზე ამყარებს თავის მოთხოვნას. სასამართლომ მხარის მიერ მითითებული მოთხოვნის ფარგლებში უნდა მოძებნოს ის სამართლებრივი ნორმა (ნორმები), რომელიც იმ შედეგს ითვალისწინებს, რისი მიღწევაც მხარეს სურს. ამასთან, მოთხოვნის სამართლებრივ საფუძვლად განხილული ნორმა (ან ნორმები) შეიცავს იმ აღწერილობას (ფაქტობრივ შემადგენლობას), რომლის შემოწმებაც სასამართლოს პრეროგატივაა და რომელიც უნდა განხორციელდეს ლოგიკური მეთოდების გამოყენების გზით, ანუ სასამართლომ უნდა დაადგინოს, ნორმაში მოყვანილი აბსტრაქტული აღწერილობა რამდენად შეესაბამება კონკრეტულ ცხოვრებისეულ სიტუაციას და გამოიტანოს შესაბამისი დასკვნები. ის მხარე, რომელსაც აქვს მოთხოვნა მეორე მხარისადმი, სულ მცირე, უნდა უთითებდეს იმ ფაქტობრივ შემადგენლობაზე, რომელსაც სამართლის ნორმა გვთავაზობს. აქედან გამომდინარე, შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ მოთხოვნის სამართლებრივი საფუძვლის რომელიმე ფაქტობრივი წანამძღვრის (სამართლებრივი წინაპირობის) არარსებობა გამორიცხავს მხარისათვის სასურველი სამართლებრივი შედეგის დადგომას (იხ. სუსგ ას 15-29-1443-2012, ას-973-1208-04; ას 664-635-2016).

25. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წინამდებარე საქმეში სააპელაციო სასამართლომ შეჯიბრებითობისა და მხარეთა თანასწორობის პრინციპის დაცვით, მოსარჩელის მოთხოვნის ფარგლებში შეაფასა სარჩელის იურიდიული გამართულობა და შესაბამის სამართლებრივ საფუძველზე (სსკ-ის 398-ე, 562-ე მუხლები) დაყრდნობით გადაწყვიტა სადავო საკითხი.

26. სამოქალაქო კოდექსის 398-ე მუხლის მიხედვით, 1. თუ ის გარემოებები, რომლებიც ხელშეკრულების დადების საფუძველი გახდა, ხელშეკრულების დადების შემდეგ აშკარად შეიცვალა და მხარეები არ დადებდნენ ამ ხელშეკრულებას ან დადებდნენ სხვა შინაარსით, ეს ცვლილებები რომ გაეთვალისწინებინათ, მაშინ შეიძლება მოთხოვილ იქნეს ხელშეკრულების მისადაგება შეცვლილი გარემოებებისადმი. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ცალკეულ გარემოებათა გათვალისწინებით, ხელშეკრულების მხარეს არ შეიძლება მოეთხოვოს შეუცვლელი ხელშეკრულების მკაცრად დაცვა. 2. გარემოებათა შეცვლას უთანაბრდება, როცა წარმოდგენები, რომლებიც ხელშეკრულების საფუძველი გახდა, არასწორი აღმოჩნდა. 3. მხარეები ჯერ უნდა შეეცადონ, რომ ხელშეკრულება მიუსადაგონ შეცვლილ გარემოებებს. თუკი შეუძლებელია ხელშეკრულების მისადაგება შეცვლილი გარემოებებისადმი, ან მეორე მხარე ამას არ ეთანხმება, მაშინ იმ მხარეს, რომლის ინტერესებიც დაირღვა, შეუძლია უარი თქვას ხელშეკრულებაზე.

27. იურიდიულ მეცნიერებაში აღიარებულია, რომ შეცვლილი გარემოებები ფორსმაჟორისა (რომანულ სამართალში vis major) და შესრულების გართულების (Hardship) ორ ფუნდამენტურ, საბაზისო კონცეფციას აფუძნებს თანამდევი სამართლებრივი შედეგებით. კერძოდ, შესრულების გართულება გულისხმობს ობიექტურად განხორციელებადი ვალდებულების შესრულების უკიდურეს დამძიმებას, რომელიც ობიექტურად არ გამორიცხავს შესრულების შესაძლებლობას და რომლის პირობებშიც უპირველესი სამართლებრივი დაცვის საშუალება შეცვლილი გარემოებებისადმი ხელშეკრულების მისადაგებაა. ფორსმაჟორი კი განსხვავებული სამართლებრივი წინაპირობებით ფუძნდება, რომელიც თანამდევ შედეგად შესრულების ვალდებულებისაგან გათავისუფლებას მოიაზრებს. ნებისმიერ შემთხვევაში, ადაპტაციის შეუძლებლობისას, დაზარალებული მხარისათვის უცვლელად ხელმისაწვდომი რჩება ხელშეკრულებიდან გასვლის/ შეწყვეტის (გრძელვადიან ურთიერთობაში) მოთხოვნები.

28. კრედიტორის სურვილი, გადახედოს ხელშეკრულების პირობებს, გასათვალისწინებელია, ხოლო ხელშეკრულების შეწყვეტა (ex nunc შედეგით)/გასვლა (ex ante მნიშვნელობით) რჩება დაზარალებული მხარის დაცვის შეუცვლელ მექანიზმად.

29. ხელშეკრულების მხარეები, მიუხედავად იმისა, რომ ხელშეკრულების პირობებს არ არღვევენ, იძულებულნი ხდებიან, ობიექტური ვითარების გამო, უარი თქვან ხელშეკრულებაზე (სსკ-ის 398-399-ე მუხლები; შდრ. თოდუა მ., ვილემსი ჰ., ვალდებულებითი სამართალი, საია, 2006, გვ: 54). ვალდებულების შესრულების პროცესში მხარეები შეიძლება აღმოჩნდნენ ისეთ გარემოებათა წინაშე, რომელთაც არ შეიძლება გავლენა არ მოახდინონ ვალდებულების სავალდებულო ხასიათზე. მხარეთა მიერ წინასწარ გათვლილი უცვლელი გარემოებანი, შესაძლებელია, რომ ცვალებადი აღმოჩნდეს. ეს ისეთი გარემოებებია, რომლებიც არსებითად ცვლიან სახელშეკრულებო წონასწორობას და მხარეთა ურთიერთმხრივ შესრულებათა არსებით დისბალანსს იწვევენ. შეცვლილი გარემოებებიდან ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებულია ფასების ზრდა და ფულის ინფლაცია (შდრ. სსკ-ის 398-ე მუხლის კომენტარი, მესამე წიგნი, გამომცემლობა „სამართალი“, 2001 წ.).

30. წინამდებარე დავაში სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილია, რომ მხარეთა შორის 2020 წელს გაფორმებული საიჯარო ხელშეკრულების ფარგლებში მოიჯარე მეიჯარეს ყოველთვიურად უხდიდა საიჯარო ქირას, 2800 აშშ დოლარის ეკვივალენტ ლარს. დადგენილია ასევე, რომ მეჯარემ თითქმის ერთი წლით ადრე, (2023 წლის თებერვალში) აცნობა მოიჯარეს 2024 წლის იანვრიდან შეცვლილი გარემოებებისადმი ხელშეკრულების მისადაგების (სსკ-ის 398-ე მუხლი) - საიჯარო ქირის გაზრდის შესახებ, რასაც არ დაეთანხმა მოპასუხე და საიჯარო ურთიერთობის შეწყვეტაზე უარი განაცხადა. სწორედ ამ საფუძველს ემყარება სასარჩელო მოთხოვნა და, შესაბამისად, სასამართლოს მსჯელობა, შეფასება და მიღებული გადაწყვეტილებაც.

31. წარდგენილი საკასაციო საჩივრის ფარგლებში საკასაციო სასამართლო მეიჯარის სასარჩელო მოთხოვნის იმ ნაწილის მართებულობას აფასებს, რაც პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ დაკმაყოფილდა და რასაც მოპასუხე არ ეთანხმება. ამ ნაწილში მოსარჩელის მოთხოვნის სამართლებრივი საფუძველი სსკ-ის 398-ე, 399-ე, 562-ე მუხლებია. მეიჯარემ ხელშეკრულების შეცვლილი გარემოებებისადმი მისადაგება იმ ფაქტის გათვალისწინებით მოითხოვა, რომ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საიჯარო ქირის ოდენობა და საიჯარო ქირის საბაზრო ღირებულება მკვეთრად განსხვავდებოდა ერთმანეთისაგან, რაც მოსარჩელეს დიდ ზიანს აყენებდა. მეიჯარის ამგვარი მოთხოვნა სსკ-ის 398.1-ე მუხლის დანაწესს შეესაბამება, თუმცა, ვინაიდან მოიჯარემ უარი განაცხადა ხელშეკრულების შეცვლილ გარემოებებთან მისადაგებაზე მოსარჩელეს წარმოეშვა სსკ-ის 398.3-ე მუხლით გათვალისწინებული ხელშეკრულებაზე უარის თქმის უფლება (იხ. სუსგ საქმე Nას-1475-1395-2017, 2 აპრილი, 2018 წელი), შესაბამისად, ქვედა ინსტანციის სასამართლოებმა მართებულად დაადგინეს, რომ არსებობდა მხარეთა შორის გაფორმებული საიჯარო ურთიერთობის შეწყვეტის საფუძველი, რისი თანმდევი შედეგიცაა მოპასუხის უკანონო მფლობელობიდან სადავო ფართის გამოთხოვა და მოსარჩელისთვის გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში გადაცემა.

32. რაც შეეხება კასატორის პრეტენზიას საიჯარო ქირის საბაზრო ღირებულების სასამართლოს მხრიდან არასწორად შეფასების შესახებ, საკასაციო სასამართლო ამ ნაწილშიც ვერ გაიზარებს მოპასუხის მოსაზრებას და აღნიშნავს შემდეგს: სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-4 მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, სამართალწარმოება მიმდინარეობს შეჯიბრებითობის საფუძველზე. მხარეები სარგებლობენ თანაბარი უფლებებითა და შესაძლებლობებით, დაასაბუთონ თავიანთი მოთხოვნები, უარყონ ან გააქარწყლონ მეორე მხარის მიერ წამოყენებული მოთხოვნები, მოსაზრებები თუ მტკიცებულებები. მხარეები თვითონვე განსაზღვრავენ, თუ რომელი ფაქტები უნდა დაედოს საფუძვლად მათ მოთხოვნებს ან რომელი მტკიცებულებებით უნდა იქნეს დადასტურებული ეს ფაქტები. ამავე კოდექსის 102-ე მუხლის პირველი ნაწილის მიხედვით, თითოეულმა მხარემ უნდა დაამტკიცოს გარემოებანი, რომლებზედაც იგი ამყარებს თავის მოთხოვნებსა და შესაგებელს.

33. განსახილველ შემთხვევაში, სააპელაციო სასამართლომ მოსარჩელის მიერ წარდგენილი მტკიცებულებით - სადავო საიჯარო ფართის მიმდებარედ არსებულ უძრავ ქონებაზე 2023 წლის ივლისში გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულებით - დაადგინა, რომ ანალოგიური ფართის საიჯარო გადასახადი განისაზღვრებოდა 5000 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარით, რაც მნიშვნელოვნად (დაახლოებით 1.78-ჯერ) აღემატებოდა მოდავე მხარეთა შორის 2020 წელს შეთანხმებულ საიჯარო ქირის (2800 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარი) ოდენობას. მოპასუხეს კი საქმის განხილვის არცერთ ეტაპზე სასამართლოსთვის არ წარუდგენია მითითებული დოკუმენტის გამაბათილებელი რაიმე მტკიცებულება (მაგალითად, ალტერნატიული საიჯარო ხელშეკრულება ან საექსპერტო დასკვნა, რომლებიც საპირისპიროს დაადასტურებდა). შესაბამისად, საკასაციო სასამართლო ასკვნის, რომ ქვედა ინსტანციის სასამართლოებმა წარდგენილი დოკუმენტი მართებულად შეაფასეს მტკიცებულებების შეფასებისათვის საპროცესო კანონმდებლობით დადგენილი ყოველმხრივი სრული და ობიექტური განხილვის კრიტერიუმებით და მართებულად დაუდეს საფუძვლად სარჩელის დაკმაყოფილებას. კასატორის (მოპასუხის) მხოლოდ ზეპირის სახის განცხადება კი იმის შესახებ, რომ სასამართლოებმა არასწორად განსაზღვრეს საიჯარო ფართის საბაზრო ფასი, ვერ მიიჩნევა იმგვარ დასაშვებ და დასაბუთებულ საკასაციო პრეტენზიად, რაც სააპელაციო პალატის მიერ დადგენილი გარემოებების გაბათილებისა და საქმის არსებითად განსახილველად დაშვების შესაძლებლობას მისცემდა სასამართლოს.

34. ყოველივე ზემოღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო თვლის, რომ სააპელაციო პალატამ მართებულად შეაფასა საქმის ფაქტობრივი გარემოებები და სწორი სამართლებრივი კვალიფიკაცია მისცა მათ, სწორად განახორციელა ის საპროცესო მოქმედებები, რომლებიც, მხარეთა თანასწორუფლებიანობის პირობებში, საჭირო იყო საქმის გარემოებთა დადგენისა და, მხარეთათვის დაკისრებული მტკიცების ტვირთის შესაბამისად, მათ მიერ წარმოდგენილი მტკიცებულებების შეფასებისათვის, რაც ცხადყოფს, რომ სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმე არ არის განხილული საპროცესო დარღვევებით, ვერც კასატორი მიუთითებს რაიმე ისეთ საპროცესო დარღვევაზე, რომელსაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე.

35. საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები არც იმ საფუძვლით, რომ სააპელაციო სასამართლოს განჩინება განსხვავდება ამ კატეგორიის საქმეებზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან, არც დასაბუთებული პოზიციაა წარმოდგენილი ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციასთან ან/და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალთან წინააღმდეგობის საფუძვლით.

36. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, არ არსებობს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი წინაპირობა, რომლის საფუძველზე, საკასაციო სასამართლო დასაშვებად ცნობს წარმოდგენილ საკასაციო საჩივარს.

37. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მე-4 ნაწილის თანახმად, თუ საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნება ცნობილი, პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი. ამდენად, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ კასატორს უნდა დაუბრუნდეთ მათ მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის, 300 ლარის 70% - 210 ლარი.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 284-ე, 285-ე, 391-ე, 401-ე, 408.3-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. შპს „ფ.ს–ი “-ის საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველი;

2. შპს „ფ.ს–ი “-ს (ს/კ .........) სახელმწიფო ბიუჯეტიდან (ქ.თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“, ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 300773150) დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე სახელმწიფო ბაჟის სახით გადახდილი (საგადასახადო დავალება: N 7478; გადახდის თარიღი: 04.06.2025) 300 ლარის 70% - 210 ლარი;

3. განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე: მ. ერემაძე

მოსამართლეები: თ. ძიმისტარაშვილი

ა. კოჭლამაზაშვილი