15 ოქტომბერი, 2025 წელი,

საქმე №ას-651 -2025 თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა/მოსამართლეები:

ვლადიმერ კაკაბაძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ლევან მიქაბერიძე,

გიზო უბილავა

საქმის განხილვის ფორმა - ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი - შპს „კ.დ–ი“ (მოსარჩელე)

მოწინააღმდეგე მხარე - ლ.ა–ი (მოპასუხე)

მესამე პირი - გ.გ–ნი

გასაჩივრებული განჩინება - თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 6 თებერვლის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა - გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, სარჩელის დაკმაყოფილება

დავის საგანი - რეგისტრაციის შეწყვეტა, უძრავი ქონების დაბრუნება

საკითხი, რომელზედაც მიღებულია განჩინება - საკასაციო საჩივრის დაუშვებლად ცნობა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი :

1. შპს „კ.დ–ი“ (შემდეგში ტექსტში მოხსენიებული, როგორც მოსარჩელე, აპელანტი, კასატორი ან კომპანია) ასაჩივრებდა თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2025 წლის 6 თებერვლის განჩინებას თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2024 წლის 11 აპრილის გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.

ამ გადაწყვეტილებით, რეგისტრაციის შეწყვეტისა და უძრავი ქონების დაბრუნების თაობაზე ლ.ა–ის (შემდეგში ტექსტში მოხსენიებული, როგორც მოპასუხე ან მოწინააღმდეგე მხარე) წინააღმდეგ აღძრული მიოთხოვა უარყოფილ იქნა. საკასაციო პრეტენზიით, გასაჩივრებული განჩინება, მატერიალურსამართლებრივი თვალსაზრისით, დაუსაბუთებელია, სახელდობრ: კასატორის მტკიცებით, ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლომ უმართებულოდ და მტკიცებულებათა სრული ანალიზის გარეშე მიიჩნია მოპასუხის მიერ შეძენილი ქონების ნასყიდობის ფასი გადახდილად და სრულიად უკანონო გადაწყვეტილება მიიღო (დეტალურად იხ. საკასაციო საჩივარი).

2. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 4 სექტემბრის განჩინებით, საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის, შემდეგში სსსკ-ის, 391-ე მუხლის საფუძველზე, დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს სსსკ-ის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც ის დაუშვებელია:

3. სსსკ-ის 391-ე მუხლის მეხუთე ნაწილის შესაბამისად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ და სხვა არაქონებრივ დავებში დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებასა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო, არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციასა და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე. ზემოაღნიშნული ნორმები განსაზღვრავს იმ მოთხოვნებს, რომელთაც საკასაციო საჩივარი უნდა შეიცავდეს და ეფუძნებოდეს.

4. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები სსსკ-ის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი საფუძვლით. ამასთან, საკასაციო საჩივარი დასაშვები რომც ყოფილიყო, მას არა აქვს წარმატების პერსპექტივა, სახელდობრ:

4.1. სსსკ-ის 407.2 მუხლის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია. დასაბუთებული პრეტენზია გულისხმობს მითითებას იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება-დადგენა, მატერიალურსამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება. საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ კასატორს, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებთან მიმართებით, არ წარმოუდგენია დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება).

4.2. განსახილველ შემთხვევაში, სააპელაციო სასამართლომ მართებულად განსაზღვრა მოთხოვნის ფაქტობრივი საფუძველი, ანუ სწორად დაადგინა სამართლებრივად მნიშვნელოვანი ფაქტები:

4.3. 2017 წლის 22 აგვისტოს მოსარჩელესა და გ.გ–ნს (შემდეგში ტექსტში მოხსენიებული, როგორც მესამე პირი) შორის უძრავი ქონების ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება დაიდო, რომლის საფუძველზეც მოსარჩელემ და მესამე პირმა თბილისში, ............ და №..-ის მიმდებარედ (არქიტექტორული ნიშნული 21.90), 87.2 კვ.მ. ფართობის #51 ბინის (შემდეგში ტექსტში მოხსენიებული, როგორც, სადავო უძრავი ქონება ან უძრავი ქონება) ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების ვალდებულება იკისრეს.

ნასყიდობის საფასური - 93 724 ლარი (დღგ-ს ჩათვლით), 2018 წლის 1 მარტამდე, უნდა გადახდილიყო მხარეთა მიერ შეთანხმებულ შემდეგ ანგარიშზე - სს „ს.ბ–ი“, ბანკის კოდი BAGAGE22, მიმღების ანგარიშის ნომერი: GE03BG000000082........, (იხ. შეთანხმების მე-5 მუხლი).

იმ შემთხვევაში, თუ მყიდველი დაარღვევდა დადგენილ გრაფიკს, გამყიდველს უფლება ჰქონდა, მოეშალა/შეეწყვიტა წინამდებარე ხელშეკრულება და შესაბამისად, უარი ეთქვა ნასყიდობის ძირითადი ხელშეკრულების დადებაზე.

თუ მხარეები სხვა ვადაზე არ შეთანხმდებოდნენ, გამყიდველი ვალდებული იყო, მყიდველისთვის ნასყიდობის საგანი ფაქტობრივ მფლობელობაში გადაეცა ნასყიდობის ძირითადი ხელშეკრულების დადების შემდეგ სამ კალენდარულ დღეში, ხოლო მყიდველი ვალდებული, მიეღო ნასყიდობის საგანი (იხ. შეთანხმების მე-6 მუხლი).

გამყიდველი ვალდებული იყო, მყიდველისთვის უფლებრივად უნაკლო (ნასყიდობის საგნის მიმართ არცერთ მესამე პირს არ უნდა ჰქონდეს რაიმე უფლება.; არ უნდა იყოს დაყადაღებული და არ უნდა მიმდინარეობდეს დავა ნასყიდობის საგანთან დაკავშირებით, არ უნდა იყოს გადაცემული მესამე პირისათვის სარგებლობის უფლებით, არ უნდა იყოს დატვირთული იპოთეკითა და ან სხვა ვალდებულებებით) ნასყიდობის საგანი გადაეცა (იხ. შეთანხმების მე-7 მუხლი).

ნასყიდობის საგანი მყიდველის საკუთრებაში ნასყიდობის ძირითადი ხელშეკრულების დადების საფუძველზე, საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან გადავიდოდა. ნასყიდობის ძირითადი ხელშეკრულების დადებამდე გამყიდველს ეკრძალებოდა ნასყიდობის საგნის იპოთეკით/სხვა ვალდებულებებით დატვირთვა ან გასხვისება. ეს შეზღუდვა საჯარო რეესტრში აისახებოდა ამ მუხლის მომდევნო პუნქტით დადგენილი ვალდებულების რეგისტრაციასთან ერთად. ნასყიდობის ძირითადი ხელშეკრულების დადებამდე წინამდებარე ხელშეკრულების საფუძველზე წარმოშობილი გამყიდველის ვალდებულება მყიდველის მიმართ (მყიდველის სამომავლო საკუთრების უფლება) საჯარო რეესტრში აღინიშნებოდა (ვალდებულების განყოფილებაში) (იხ. შეთანხმების მე-10 მუხლი).

ნასყიდობის ფასის სრულად გადახდისას მყიდველს უფლება ჰქონდა:

ა) წინამდებარე ხელშეკრულების საფუძველზე წარმოშობილი უფლებები და ვალდებულებები გადაეცა მესამე პირისთვის, რომელიც ჩაენაცვლებოდა მას;

ბ) ნასყიდობის ძირითადი ხელშეკრულება დაედო მესამე პირის სასარგებლოდ (ნასყიდობის საგანი იყიდოს მესამე პირისათვის) (იხ. შეთანხმების 12.1 მუხლი)).

4.4. 2017 წლის 22 აგვისტოსა და 5 სექტემბერს, მოსარჩელესა და მესამე პირს შორის გაფორმებული წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, სადავო უძრავ ნივთზე ნასყიდობის საფასურის გადახდის თაობაზე მესამე პირის ვალდებულება დარეგისტრირდა, ხოლო მოსარჩელეს/მესაკუთრეს ნასყიდობის ძირითადი ხელშეკრულების დადებამდე ნასყიდობის საგნის იპოთეკით/სხვა ვალდებულებით დატვირთვა ან გასხვისება აეკრძალა.

4.5. 2019 წლის 5 მარტს მხარეებსა და მესამე პირს შორის სამომავლო უფლების დათმობის შესახებ შეთანხმება გაფორმდა, რომლის საფუძველზე მესამე პირმა #............ საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული 87.20 კვ.მ. ფართობის #51-ე ბინა მოპასუხეს დაუთმო, რასაც მესაკუთრე/მოსარჩელე დაეთანხმა (შეთანხმება ხელმოწერილია კომპანიის უფლებამოსილი წარმომადგენლის მიერ).

4.6. 2019 წლის 5 მარტს მხარეებს შორის უძრავ ქონებაზე ნასყიდობის ხელშეკრულება გაფორმდა, რომლის საფუძველზეც მოსარჩელემ მოპასუხეს, ვალდებულებებისგან თავისუფალ მდგომარეობაში საკუთრებაში გადასცა, ზემოხსენებული უძრავი ქონება და ეს უკანასკნელი აღირიცხა ნივთის მესაკუთრედ (იხ. ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან).

ნასყიდობის საგანი - 93 724.74 ლარად (დღგ-ს ჩათვლით) გაიყიდა (იხ. შეთანხმების მე-4 მუხლი), (შეთანხმება ხელმოწერილია კომპანიის უფლებამოსილი წარმომადგენლის მიერ).

4.7. წარმომადგენელი შეთანხმებებზე ხელმოწერისას მინდობილობის საფუძველზე, მოსარჩელე კომპანიას წარმოადგენდა.

4.8. მოსარჩელე კომპანიის წარმომადგენელმა ხელშეკრულებაში დაადასტურა, რომ შეთანხმების ხელმოწერისას ნასყიდობის საფასური სრულად იყო გადახდილი.

5. ხელშეკრულებიდან გასვლისა და უძრავი ქონების დაბრუნების თაობაზე მოსარჩელის მოთხოვნის წარუმატებლობა სსკ-ის, 477-ე (ნასყიდობის ხელშეკრულებით გამყიდველი მოვალეა, გადასცეს მყიდველს საკუთრების უფლება ქონებაზე, მასთან დაკავშირებული საბუთები და მიაწოდოს საქონელი. მყიდველი მოვალეა, გადაუხადოს გამყიდველს შეთანხმებული ფასი და მიიღოს ნაყიდი ქონება. თუ ხელშეკრულებაში ფასი პირდაპირ არ არის მითითებული, მხარეები შეიძლება, შეთანხმდნენ მისი განსაზღვრის საშუალებებზე), 352.1 (თუ ხელშეკრულების ერთ-ერთი მხარე 405-ე მუხლით გათვალისწინებული პირობების არსებობისას უარს იტყვის ხელშეკრულებაზე, მაშინ მიღებული შესრულება და სარგებელი მხარეებს უბრუნდებათ (ნატურით დაბრუნება), 405.1 (თუ ხელშეკრულების ერთი მხარე არღვევს ორმხრივი ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულებას, მაშინ ხელშეკრულების მეორე მხარეს შეუძლია უარი თქვას ხელშეკრულებაზე ვალდებულების შესრულებისათვის მის მიერ დამატებით განსაზღვრული ვადის უშედეგოდ გასვლის შემდეგ) მუხლების ფაქტობრივი შემადგენლობის არ არსებობამ განაპირობა.

6. საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ სსკ-ის 477-ე მუხლის შინაარსიდან გამომდინარეობს ერთმნიშვნელოვანი დასკვნა იმის თაობაზე, რომ ნასყიდობა ორმხრივი, კონსესუალური გარიგებაა, სადაც, როგორც გამყიდველს, ისე მყიდველს გააჩნია კანონით გათვალისწინებული ვალდებულებები. ნორმის პირველი ნაწილი ადგენს გამყიდველის სინალაგმატურ ვალდებულებას, მყიდველს გადასცეს საკუთრების უფლება ქონებაზე, რომელიც შეიძლება განხორციელდეს როგორც უშუალოდ ნასყიდობის საგნის, ისე ამ საგანზე ნამდვილი უფლების გადაცემით (მაგ: ნივთის პირდაპირი მფლობელისაგან გამოთხოვის უფლება). კანონი ნასყიდობის ნამდვილობისათვის რაიმე შეზღუდვას არც ერთი ხსენებული წესის მიმართ არ ადგენს და როგორც ერთ, ისე მეორე შემთხვევაში (ბუნებრივია, მხარეთა შეთანხმების პირობებში) გამყიდველის მხრიდან ვალდებულებას შესრულებულად მიიჩნევს. სწორედ ამ წესის დაცვის შემდგომ წარმოეშვება გამყიდველს შემძენისაგან საპასუხო შესრულების (ფასის გადახდა) მოთხოვნის უფლება, რამდენადაც, სამოქალაქო კოდექსის 369-ე მუხლის თანახმად, იმ პირს, რომელსაც ვალდებულება აკისრია ორმხრივი ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, შეუძლია უარი თქვას ვალდებულების შესრულებაზე საპასუხო მოქმედების განხორციელებამდე, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა იგი ვალდებული იყო თავისი ვალდებულება წინასწარ შეესრულებინა (იხ. სუსგ-ებები: №ას-671-642-2016, 20 იანვარი, 2017 წელი; №ას-793-760-2016, 20 იანვარი, 2017 წელი).

7. განსახილველ შემთხვევაში, საკასაციო სასამართლო ეთანხმება ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებს და მათ სამართლებრივ შეფასებას, სახელდობრ, დადგენილია, რომ 2019 წლის 5 მარტს მხარეებსა და მესამე პირს შორის სამომავლო უფლების დათმობის შესახებ შეთანხმება გაფორმდა, რომლის საფუძველზე მესამე პირმა უძრავი ქონება მოპასუხეს დაუთმო, რასაც მესაკუთრე/მოსარჩელე დაეთანხმა.

8. ასევე დადგენილია, რომ 2019 წლის 5 მარტს მხარეებს შორის უძრავ ქონებაზე ნასყიდობის ხელშეკრულება დაიდო, რომლის საფუძველზეც მოსარჩელემ მოპასუხეს ვალდებულებებისგან თავისუფალ მდგომარეობაში, საკუთრებაში გადასცა ზემოხსენებული უძრავი ქონება და ეს უკანასკნელი აღირიცხა ნივთის მესაკუთრედ.

9. დადგენილია ისიც, რომ მყიდველმა შეთანხმებით ნაკისრი ვალდებულება შეასრულა/ ნასყიდობის საფასური გადაიხადა, რაც მოსარჩელე კომპანიის უფლებამოსილმა წარმომადგენელმა ხელშეკრულებაშივე დაადასტურა.

10. საკასაციო სასამართლო კასატორის ყურადღებას მიაქცევს სსკ-ის 429-ე მუხლის შინაარსზე, რომელიც ადგენს ვალდებულების შესრულების მიღების წესს. მითითებული ნორმიდან გამომდინარე, კრედიტორი ყოველთვის ვალდებულია, გასცეს მოვალის მიერ ვალდებულების შესრულების დამადასტურებელი დოკუმენტი, თუ ამას მოვალე მოითხოვს. როდესაც შეთანხმებით საფასურის გადახდის წესი და ვადა არ დადგენილა. შესაბამისად, საკასაციო სასამართლო იზიარებს ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოს მსჯელობას, რომ აღნიშნული იძლევა იმგვარი პრეზუმფციის დაშვების შესაძლებლობას, რომ ვალდებულება შესრულებულია პირნათლად. ასეთ ვითარებაში დამატებითი დოკუმენტის გაცემას თავად ხელშეკრულების ჩანაწერი ენაცვლება.

10.1 განსახილველ შემთხვევაში, მოსარჩელე კომპანიის წარმომადგენელმა ხელშეკრულების შინაარსში დაადასტურა, რომ შეთანხმების ხელმოწერისას ნასყიდობის საფასური სრულად იყო გადახდილი, რაც ენაცვლება თანხის ჩარიცხვის დამადასტურებელი დოკუმენტს და მისი დამატებით წარდგენის აუცილებლობა არასავალდებულოა, ვინაიდან როგორც აღინიშნა, მოსარჩელე კომპანიას თავად აქვს აღიარებული ფულადი ვალდებულების შესრულების ფაქტი. აღნიშნულის საწინააღმდეგო მტკიცებულება საქმეში არ წარდგენილა, შესაბამისად, კასატორის ეს არსებითი პრეტენზია დაუსაბუთებელია.

11. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული განჩინება კანონიერია, ხოლო საკასაციო საჩივარი დაუსაბუთებელი, რაც გამორიცხავს მისი არსებითად განსახილველად დაშვების სამართლებრივ შესაძლებლობას.

12. საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები არც იმ საფუძვლით, რომ სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება ამ კატეგორიის საქმეებზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან. არ არსებობს სსსკ-ის 391-ე მუხლის მეხუთე ნაწილის სხვა ქვეპუნქტებით დადგენილი საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის წინაპირობებიც, რომელთა მიხედვითაც, საკასაციო საჩივარი დასაშვები იქნებოდა. ამდენად, არ არსებობს საკასაციო საჩივრის დასაშვებად ცნობის კანონისმიერი საფუძველი.

13. სსსკ-ის 401-ე მუხლის მე-4 ნაწილის თანახმად, თუ საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნება მიჩნეული, პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70%. მოცემულ შემთხვევაში, ვინაიდან საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნა მიჩნეული, კასატორს უნდა დაუბრუნდეს მ.ო–ის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის, 4686.24 ლარის (საგადასახადო მოთხოვნა #28896074259, გადახდის თარიღი 20.08.2025წ), 70% - 3280.36 ლარი, შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“ ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 3 0077 3150;

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე, 408.3, 284-ე, 285-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. შპს „კ.დ–ის“ საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველად;

2. შპს „კ.დ–ს“ (ს/ნ ........) დაუბრუნდეს მ.ო–ის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის, 4686.24 ლარის (საგადასახადო მოთხოვნა #28896074259, გადახდის თარიღი 20.08.2025წ), 70% - 3280.36 ლარი, შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“ ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 3 0077 3150;

3. განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

მოსამართლეები : ვლადიმერ კაკაბაძე

ლევან მიქაბერიძე

გიზო უბილავა