საქმე №ას-1435-2025 16 თებერვალი, 2026 წელი

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

გოჩა ჯეირანაშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ლაშა ქოჩიაშვილი, ამირან ძაბუნიძე

საქმის განხილვის ფორმა - ზეპირი განხილვის გარეშე

კასატორი – ხ.თ–ი (მოსარჩელე)

მოწინააღმდეგე მხარე – ა.მ–ვი (მოპასუხე)

გასაჩივრებული განჩინება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 29 სექტემბრის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება

დავის საგანი – უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

1. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 29.09.2025წ. განჩინებით ხ.თ–ის (შემდეგში: მოსარჩელე ან აპელანტი ან კასატორი) სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა და უცვლელად დარჩა თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 28.05.2025წ. გადაწყვეტილება, რომლითაც სარჩელი ა.მ–ვის (შემდეგში - მოპასუხე) მიმართ (ქ.თბილისში, .........., N......... საკადასტრო კოდზე (შემდეგში - სადავო უძრავი ქონება) რეგისტრირებული უძრავი ნივთის გამოთხოვის და მოსარჩელისათვის დაბრუნების შესახებ), არ დაკმაყოფილდა.

2. სააპელაციო პალატამ დადგენილად მიიჩნია საქმის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:

2.1 მოპასუხეს, თავის მხრივ, ეკუთვნოდა და ამჟამადაც ეკუთვნის №........ საკადასტრო კოდზე რეგისტრირებული უძრავი ნივთი (შემდეგში - მოპასუხის საკუთრება);

2.2 ირკვევა, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გარდაბნის სარეგისტრაციო სამსახურმა 02.04.2007წ. ე.ა–ის (შემდეგში - სადავო ნივთის თავდაპირველი მესაკუთრე) სახელზე №....... საკადასტრო კოდით სადავო უძრავი ნივთი დაარეგისტრირა;

2.3 საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გარდაბნის სარეგისტრაციო სამსახურის 25.07.2008წ. გადაწყვეტილებით დაკმაყოფილდა სადავო უძრავი ნივთის თავდაპირველი მესაკუთრის განცხადება და ნივთი საჯარო რეესტრში დაზუსტებული მონაცემებით აისახა. ამის შედეგად, მოპასუხის საკუთრება სადავო ნივთის ფარგლებში მოექცა. ამავდროულად, უძრავი ნივთი მოპასუხის სახელზე დარჩა რეგისტრირებული;

2.4 2008წ. თავდაპირველმა მესაკუთრემ სადავო ნივთი მიჰყიდა ა.კ–ს (შემდგომში - სადავო ნივთის თავდაპირველი შემძენი);

2.5 სადავო ნივთის თავდაპირველმა შემძენმა 2009წ. განცხადებით მიმართა საქართველოს შსს სამინისტროს ქ.თბილისის მთავარი სამმართველოს ისანი-სამგორის სამმართველოს პოლიციის მე-9 განყოფილებას და სადავო ნივთიდან, სხვებთან ერთად, მოპასუხის გამოსახლება მოითხოვა. ამის საფუძველზე, ინსპექტორ-გამომძიებელმა გამოსცა ადმინისტრაციული აქტი N645 „საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარი ხელშეშლის აღკვეთის შესახებ“. მოპასუხემ ზემოხსენებული ადმინისტრაციული აქტი გაასაჩივრა. საბოლოოდ, საქართველოს შსს-ს 2010 წლის 24 მაისის N464 ბრძანებით საჩივარი დაკმაყოფილდა და აქტი ბათილად იქნა ცნობილი; ამის შემდეგ, თავდაპირველმა შემძენმა სარჩელი აღძრა და საქართველოს შსს-ს 2010 წლის 24 მაისის N464 ბრძანების ბათილად ცნობა მოითხოვა, თუმცა თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2010 წლის 14 დეკემბრის კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილებით მისი სარჩელი არ დაკმაყოფილდა; საქართველოს შსს-ს 2010 წლის 24 მაისის N464 ბრძანებას, ისე სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესულ გადაწყვეტილებას საფუძვლად დაედო, რომ მოპასუხის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთი ნამდვილად მდებარეობდა იმ ადგილზე, საიდანაც თავდაპირველი შემძენი მის გამოსახლებას ითხოვდა - ქონება, რომელზეც თავდაპირველი შემძენი პრეტენზიას აცხადებდა, მოპასუხის საკუთრება იყო;

2.6 2011წ. აღსრულების ეროვნული ბიუროს მიერ გამართულ აუქციონზე სადავო უძრავი ნივთი მოსარჩელემ შეიძინა.

2.7 დადგენილია, რომ თავის მხრივ, მოპასუხემაც აღძრა ადმინისტრაციული დავა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოსა და აღსრულების ეროვნული ბიუროს მიმართ, მესამე პირები: თავდაპირველი მესაკუთრე, თავდაპირველი შემძენი, წინამდებარე დავაში მოსარჩელე, ა.ჭ–ა. მოპასუხემ ადმინისტრაციული აქტების ბათილად ცნობა და ახალი ინდივიდუალურ-სამართლებრივი აქტის გამოცემის დავალება მოითხოვა. თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2017წ. კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილებით მოპასუხის სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა და საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გარდაბნის სარეგისტრაციო სამსახურის 25.07.2008წ. გადაწყვეტილება, რომლითაც სადავო ნივთზე საკუთრების უფლება დაზუსტებული სახით დარეგისტრირდა, ბათილად იქნა ცნობილი. სასამართლომ დაადგინა, რომ სადავო და ბათილად ცნობილი აქტით ა.მ–ვის სახელზე მანამდე რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთი აღმოჩნდა ე.ა–ის საკუთრებაში.

3. ყოველივე ზემომითითებულის გათვალისწინებით, სააპელაციო პალატამ დაადგინა, რომ სადავო უძრავი ნივთი მოპასუხის საკუთრებას მართლაც მოიცავდა და მოიცავს.

4. ძალაშია საჯარო რეესტრის ის მონაცემიც, რომელიც სადავო ნივთზე მოპასუხის საკუთრებას ამტკიცებს.

5. სადავო ნივთი საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულია ორივე მხარის საკუთრებად. აღნიშნული ასევე დასტურდება ამ განჩინების პ.2.7-ში მითითებულ ადამინისტრაციულ დავაზე საქალაქო სასამართლოს შემდეგი დასკვნით: „მიწის ნაკვეთების გაბარიტული ზომებისა და საზღვრების კონფიგურაციის სხვაობა და მიწის ნაკვეთების განსხვავებული მაიდენტიფიცირებელი მონაცემები განპირობებულია იმ გარემოებით, რომ მხარეთა სახელზე რიცხული მიწის ნაკვეთები სხვადასხვა კოორდინატთა სისტემაშია რეგისტრირებული, ერთიდაიგივე ნაკვეთის სხვადასხვა საკადასტრო კოდით და კვარტლით რეგისტრაცია განპირობებულია ერთი ტერიტორიის სხვადასხვა გეოდეზიურ კოორდინატთა სისტემაში აღრიცხვით“ (ტ.1. ს.ფ. 170). ამავე საქმეზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატამაც განმარტა: „ე. ა–ის სახელზე განხორციელებული სადავო ჩანაწერით არ გაუქმებულა ა. მ–ის სახელზე არსებული ჩანაწერი, სახეზეა ერთი და იგივე ობიექტზე ორი ჩანაწერის კონკურენცია“ (ტ.1. ს.ფ. 257).

6. სააპელაციო პალატამ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლზე მითითებით აღნიშნა რომ საჯარო რეესტრის მონაცემებით სადავო ნივთი ორივე მხარის სახელზეა რეგისტრირებული. რეგისტრირებული უფლების ნამდვილობას კი, სააპელაციო პალატა ვერ შეამოწმებს. მესაკუთრედ რეგისტრირებული პირი მის მართლზომიერი მფლობელად ითვლება და ნივთის დაბრუნების ვალდებულება არ ეკისრება. ამავე მხარეთა მონაწილეობით განხილულ საქმეშიც საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატამ განმარტა: „უპირატესობა უნდა მიენიჭოს იმ უფლებას, რომელიც ქრონოლოგიურად უფრო ადრე არის რეგისტრირებული, ვინაიდან წინმსწრები რეგისტრაციის ჩანაწერის მოქმედება გამორიცხავს შემდეგი ჩანაწერის კანონიერებას“ (ტ.1. ს.ფ. 257). უფრო ადრე კი სადავო ნივთზე მოპასუხის უფლებაა რეგისტრირებული.

7. შესაბამისად, სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ სადავო უძრავი ნივთის გამოთხოვის და მისი მოსარჩელისათვის თავისუფალ მდგომარეობაში გადაცემის შესახებ აღძრულ სარჩელის დაკმაყოფილების საფუძვლები არ გამოიკვეთა.

8. სააპელაციო სასამართლოს განჩინებაზე მოსარჩელე აპელანტმა შეიტანა საკასაციო საჩივარი, მოითხოვა გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება.

9. კასატორის მოსაზრებით, არსებობდა სარჩელის დაკმაყოფილების საფუძველი, რადგან მოსარჩელე სადავო უძრავი ნივთის მესაკუთრეა, რომელმაც უძრავი ნივთი აუქციონზე შეიძინა და მასზე უფლება 2011წ. დაირეგისტრირა. საქმეში წარმოდგენილია სააღსრულებო წარმოების მასალები (ფოტოები), რომლებიც ადასტურებს, რომ მოპასუხე მოსარჩელის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ნივთს ფლობს. მოპასუხეს არ წარმოუდგენია რაიმე სამართლებრივი საფუძველი სადავო უძრავი ქონების ფლობის კანონიერების დასასაბუთებლად.

10. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის განჩინებით მოსარჩელის საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით, დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

11. საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლისა და საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც მიჩნეულ უნდა იქნეს დაუშვებლად.

12. საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას ან/და მის დამატებით ოქმს/ოქმებს და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე [სსსკ-ის 391.5 მუხლი].

13. სსსკ-ის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). დასაბუთებული პრეტენზია გულისხმობს მითითებას იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება-დადგენა, მატერიალურსამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება. კასატორს, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებთან მიმართებით, არ წარმოუდგენია დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება)

14. საკასაციო პალატის მსჯელობის საგანია მოპასუხის უკანონო მფლობელობიდან სადავო უძრავი ქონების გამოთხოვის და მისი მოსარჩელისათვის დაბრუნების შესახებ სარჩელის უარყოფის კანონიერება.

15. საკასაციო პალატას მიაჩნია, რომ აპელანტის/მოსარჩელის მიერ მითითებული ფაქტობრივი გარემოებები, ვერ დაედებოდა საფუძვლად მოპასუხის უკანონო მფლობელობიდან სადავო უძრავი ნივთის გამოთხოვას, ვინაიდან როგორც ეს წინამდებარე საქმეზეა დადგენილი მოპასუხეს თავიდანვე ეკუთვნოდა და ამჟამადაც ეკუთვნის №....... საკადასტრო კოდზე რეგისტრირებული უძრავი ნივთი. ამავდროულად, დადგენილია, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს გარდაბნის სარეგისტრაციო სამსახურმა 02.04.2007წ. სადავო უძრავი ნივთის თავდაპირველი მესაკუთრის სახელზე №......... საკადასტრო კოდით სადავო უძრავი ნივთი დაარეგისტრირა. სააგენტოს 25.07.2008წ. გადაწყვეტილებით კი, ნივთი საჯარო რეესტრში დაზუსტებული მონაცემებით აისახა. ამის შედეგადაც შეიქმნა იმგვარი მოცემულობა, რომ მოპასუხის საკუთრება სადავო ნივთის ფარგლებში მოექცა.

16. როგორც საქმის მასალებით ირკვევა, მოპასუხის მიერ აღძრული ადმინისტრაციული დავის საფუძველზე, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოსა და აღსრულების ეროვნული ბიუროს მიმართ, მესამე პირები: თავდაპირველი მესაკუთრე, თავდაპირველი შემძენი, წინამდებარე დავაში მოსარჩელე და ა.ჭ–ა, დავის საგანი - ადმინისტრაციული აქტების ბათილად ცნობა და ახალი ინდივიდუალურ-სამართლებრივი აქტის გამოცემის დავალება, თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2017წ. კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილებით სააგენტოს გარდაბნის სარეგისტრაციო სამსახურის 25.07.2008წ. გადაწყვეტილება, რომლითაც სადავო ნივთზე საკუთრების უფლება დაზუსტებული სახით დარეგისტრირდა, ბათილად იქნა ცნობილი. ამავე გადაწყვეტილებით სასამართლომ დაასკვნა, რომ ბათილად ცნობილი ააქტით ა.მ–ვის (განსახილეველ დავაში მოპასუხე) სახელზე მანამდე რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთი აღმოჩნდა ე.ა–ის (განსახილველ დავაში მოსარჩელის წინამორბედი მესაკუთრე) საკუთრებაში.

17. ზემომითითებულის გათვალისწინებით განსახილველ დავაზე დადგინდა, რომ სადავო უძრავი ნივთი მოპასუხის საკუთრებას მოიცავდა და მოიცავს. შექმნილ ფაქტობრივ მოცემულობაში, საკასაციო პალატას მიაჩნია, რომ კასატორმა დასაშვები და დასაბუთებული საკასაციო პრეტენზია ვერ წარმოადგინა სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოების გასაქარწყლებლად, რომლის მიხედვით მოპასუხე სადავო უძრავი ნივთის მართლზომიერი მფლობელია და მის მიმართ მოსარჩელე (აპელანტის) პრეტენზია უსაფუძვლოა.

18. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, არ არსებობს სსსკ-ის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი წინაპირობა, რომლის საფუძველზეც საკასაციო სასამართლო დასაშვებად ცნობს წარმოდგენილ საკასაციო საჩივარს, რის გამოც, მას უარი უნდა ეთქვას განხილვაზე.

19. საკასაციო საჩივრის დაუშვებლად ცნობის შემთხვევაში პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი (სსსკ-ის 401.4 მუხლი).

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა

1. ხ.თ–ის საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველი;

2. ხ.თ–ს (პ.ნ:.......) დაუბრუნდეს ე. ყ–ის მიერ 01.12.2025წ. №1 საგადახდო დავალებით გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 150 ლარის 70% – 105 ლარი შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“ ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღებისანგარიშის№200122900, სახაზინო კოდი 3 0077 3150;

3. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე გოჩა ჯეირანაშვილი

მოსამართლეები: ლაშა ქოჩიაშვილი

ამირან ძაბუნიძე