საქმე №ას-240-2025 26 თებერვალი, 2026 წელი

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

არჩილ კოჭლამაზაშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ლევან ნემსაძე, მიხეილ ჯინჯოლია

საკასაციო საჩივრის ავტორი – შპს ი.ფ–ი(მოსარჩელე)

მოწინააღმდეგე მხარეები – თ.ჩ–ძე,მ.გ–ი, მ.მ–ი, შპს „ს.ი.ჯ–ი“ (მოპასუხეები)

გასაჩივრებული განჩინება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2024 წლის 13 დეკემბრის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება

დავის საგანი – საზიარო უფლების გაუქმება უძრავი ქონების რეალიზაციის გზით და ამონაგები თანხის მხარეთა შორის განაწილება

საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი მოსმენის გარეშე

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

1. სარჩელის მოთხოვნა

1.1. შპს „ი.ფ–ის“ (შემდეგში - მოსარჩელე, კასატორი) წარმომადგენელმა, თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიას, 2020 წლის 12 ნოემბერს, სარჩელით მიმართა შპს „ჰ. ს.ი.ჯ–ის“, თ.ჩ–ძის, მ.გ–ის, მ.მ–ის მიმართ და მოითხოვა: შპს „ი.ფ–ის“, შპს „ჰ.ს.ი.ჯ–ის“ თ.ჩ–ძის, მ.გ–ის და მ.მ–ის საზიარო უფლების გაუქმება უძრავ ნივთზე, მდებარე: ქ. თბილისში, ........., პირველ სართულზე მდებარე 798.50 კვმ ფართზე, ს.კ. .........., ამ უძრავი ნივთის აუქციონზე რეალიზაციის გზით და ამონაგები თანხის მხარეთა შორის განაწილებით.

2. მოპასუხეების შესაგებელი

2.1. მოპასუხეებმა სარჩელი არ ცნეს.

3. თბილისის საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება

3.1. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2023 წლის 19 ივნისის გადაწყვეტილებით სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

4. მოსარჩელის სააპელაციო საჩივარი

4.1. ზემოაღნიშნული გადაწყვეტილება სააპელაციო საჩივრით გაასაჩივრა მოსარჩელემ, გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმებისა და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება მოითხოვა.

5. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს განჩინება და დასკვნები

5.1. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2024 წლის 13 დეკემბრის განჩინებით სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა. უცვლელად დარჩა თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2023 წლის 19 ივნისის გადაწყვეტილება.

5.2. უძრავ ნივთზე, მდებარე: ქ. თბილისში, ......., პირველ სართულზე, განაშენიანების ფართობი 798.50 კვ.მ. ს.კ. ........, რეგისტრირებულია: თ.ჩ–ძის, მ.გ–ის, მ.მ–ის, შპს „ი.ფ–ის“ და შპს „ჰ. ს.ი.ჯ–ის“ თანასაკუთრების უფლება. შპს „ი.ფ–ის“ საკუთრებაშია 277.50 კვ.მ., შპს „ჰ. ს.ი.ჯ–ის“ საკუთრებაშია 285.00 კვ.მ., თ.ჩ–ძის საკუთრებაშია 70.00 კვ.მ., მ.მ–ის საკუთრებაშია: 80.00 კვ.მ. და 16.00 კვ.მ., მ.გ–ის საკუთრებაშია 80.00 კვ.მ. (ტ. I, ს.ფ. 16-18).

5.3. შპს „ი.ფ–ის“ დირექტორი არის ზ.ჭ–ძე. აღსრულების ეროვნული ბიუროს თბილისის სააღსრულებო ბიუროს უფროსი აღმასრულებლის NA15025933-047/001, 17.02.2020 წლის განკარგულების თანახმად, კრედიტორ ზ.ჭ–ძის სასარგებლოდ განხორციელებული სააღსრულებო წარმოების შედეგად, ინდ. ბინათმშენებლობის ამხანაგობა „ჭ“-ს საკუთრებაში რიცხული უძრავი ნივთი, მდებარე: ქ. თბილისში, ........, 1-ელ სართულზე, ს.კ. .........., 2020 წლის 12 თებერვალს გამართულ იძულებით საჯარო აუქციონზე შეიძინა შპს „ი.ფ–იმ“. ქონების ფართობი განკარგულებაში მითითებული არ არის. საჯარო რეესტრში, უძრავ ნივთზე, ს.კ.-ით ........... უფლების რეგისტრაციის ერთ-ერთ საფუძვლად მითითებულია აღმასრულებლის NA15025933-047/001, 17.02.2020 წლის განკარგულება (ტ. I, ს.ფ. 25-27; 53-54).

5.4. სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, სააპელაციო სასამართლოს შეფასების საგანია საზიარო უფლების გაუქმებაზე უარის თქმის მართლზომიერება.

5.5. სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, გასაჩივრებულ გადაწყვეტილებას აპელანტი სადავოდ ხდის როგორც ფაქტობრივი, ისე სამართლებრივი თვალსაზრისით. აპელანტის პოზიცია, ძირითადად, ემყარება იმ არგუმენტს, რომ საქმეში არსებული მტკიცებულებებით ცალსახად დგინდება საზიარო უფლების ნატურით გაყოფის შეუძლებლობა. აპელანტი მიიჩნევს, რომ წარდგენილი მტკიცებულებები შესაძლებლობას ქმნიდა, სასამართლოს დაედგინა სარეალიზაციო ფართის ოდენობა, განესაზღვრა მასში თანამესაკუთრეთა წილი და ამ მონაცემებზე დაყრდნობით მიექცია ქონება აუქციონზე სარეალიზაციოდ. აპელანტის განმარტებით, ექსპერტიზის დასკვნიდან დგინდება, რომ ფაქტობრივად 752,42 კვ.მ.-დან ოთახების ფართი 613,11 კვ.მ.-ს შეადგენდა; ამხანაგობის საკუთრებაში არსებული ფართების გამოკლებით სადავო უძრავ ნივთში არსებული ოთახების ფართი 613,11 კვ.მ.-ს შეადგენს, ამ ფართისათვის მოპასუხეთა ფართების გამოკლების შედეგად დარჩენილი ფართი 92,31 კვ.მ.-ია (613.11-285-80-16-70-70=92,31). ამდენად, აპელანტი მიიჩნევს, რომ პირველი ინსტანციის სასამართლოს ეს გარემოება მაინც რომ დაედგინა, სარჩელის დაკმაყოფილების საფუძველი სახეზე იქნებოდა.

5.6. სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, მართალია, მოცემულ შემთხვევაში, მოსარჩელის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შედეგად განხორციელებული ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ საჩივარი ოფიციალურად წარდგენილი არ არის, თუმცა საქმეში წარმოდგენილი საექსპერტო კვლევის შედეგები თვითკმარი საფუძველია დასკვნისათვის, რომ ქონებაზე საზიარო უფლების გაუქმების მიზნებისათვის საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უტყუარობის პრეზუმფცია გაქარწყლებულია, ვინაიდან აღნიშნული კვლევის შედეგებით იმთავითვე ცხადია, რომ საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული მონაცემები რეალურად არსებულ ვითარებას, ე.წ. „ფაქტობრივ მოცემულობას“ არ შეესაბამება. კერძოდ, ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2023 წლის 5 იანვრის N009111922 დასკვნის მიხედვით, ქალაქ თბილისში, ......., N........ საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული, პირველ სართულზე მდებარე 798.50 კვ.მ. განაშენიანების ფართიდან, შპს „ი.ფ–ის“ სახელზე რიცხული 277.50 კვ.მ. ფართის იდენტიფიცირება, საქმის მასალებში არსებული დოკუმენტაციის მიხედვით შეუძლებელია.

5.7. ის გარემოება, რომ საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული მონაცემები არ შეესაბამება ფაქტობრივად არსებულ ვითარებას, საზიარო უფლების გაუქმების თაობაზე მოთხოვნის დაკმაყოფილებას საფუძველს აცლის. წინააღმდეგ შემთხვევაში, მოცემულ პირობებში, საზიარო უფლების გაუქმების დაშვებამ შესაძლოა პრაქტიკაში გასაქანი მისცეს უფლების ბოროტად გამოყენებას, რაც, თავის მხრივ, სამოქალაქო უფლების მართლზომიერად გამოყენების პრინციპს ეწინააღმდეგება; პირობითად, თუ რომელიმე სამშენებლო კომპანია დასაიდენტიფიცირებელ ფართს დაარეგისტრირებს საჯარო რეესტრში, შემდგომში მისი საზიარო უფლების გაუქმების საფუძველზე გასხვისების გზით, შესაძლებელია არსებითად შეილახოს სხვა მესაკუთრეთა უფლებები.

5.8. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე სააპელაციო სასამართლომ განმარტა, რომ სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის საფუძველს ქმნის, პირველ რიგში, ის გარემოება, რომ იმ ფართის რეალური არსებობა, რომელიც საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში შპს „ი.ფ–ის“ საკუთრებად არის რეგისტრირებული, ფაქტობრივად ვერ დგინდება. ამასთან, სადავო ფართი მოსარჩელეს „არაიდენტიფიცირებადი მდგომარეობით“ აქვს შეძენილი. კერძოდ, აღსრულების ეროვნული ბიუროს თბილისის სააღსრულებო ბიუროს უფროსი აღმასრულებლის NA15025933-047/001, 17.02.2020 წლის განკარგულების თანახმად, კრედიტორ ზ.ჭ–ძის სასარგებლოდ განხორციელებული სააღსრულებო წარმოების შედეგად, ინდ. ბინათმშენებლობის ამხანაგობა „ჭ“-ს საკუთრებაში რიცხული უძრავი ნივთი, მდებარე: ქ. თბილისში, ........., პირველ სართულზე, ს.კ. .........., 2020 წლის 12 თებერვალს გამართულ იძულებით საჯარო აუქციონზე შეიძინა შპს „ი.ფ–იმ“. ქონების ადგილმდებარეობა განკარგულებაში მითითებული არ არის, უფრო მეტიც, აღსრულების ეროვნული ბიუროს განაცხადში განმარტებულია, რომ ქონება სარეალიზაციოდ შეთავაზებულია იდეალური წილი სახით. იქვე ასევე განმარტებულია, რომ „ფართში შესვლა, დეტალური დათვალიერება და დასურათება ვერ მოხერხდა“ (ტ 1, ს.ფ.193-194).

5.9. საჯარო რეესტრში, უძრავ ნივთზე, ს.კ.-ით ........ უფლების რეგისტრაციის ერთ-ერთ საფუძვლად მითითებულია აღმასრულებლის NA15025933-047/001, 17.02.2020 წლის განკარგულება, (ტ. I, ს.ფ. 25-27; 53-54); როგორც უკვე აღინიშნა, ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2023 წლის 5 იანვრის N009111922 დასკვნის მიხედვით, ქალაქ თბილისში, ........., N........... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული, პირველ სართულზე მდებარე 798.50 კვ.მ. განაშენიანების ფართიდან შპს „ი.ფ–ის“ სახელზე რიცხული 277.50 კვ.მ. ფართის იდენტიფიცირება, საქმის მასალებში არსებული დოკუმენტაციის მიხედვით შეუძლებელია. სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, საქმეში აღნიშნულის საწინააღმდეგო მტკიცებულება წარმოდგენილი არ არის.

6. მოსარჩელის საკასაციო საჩივარი

6.1. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2024 წლის 13 დეკემბრის განჩინებაზე საკასაციო საჩივარი წარადგინა მოსარჩელემ, გასაჩივრებული განჩინების გაუქმებისა და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილების მოთხოვნით.

6.2. კასატორის განმარტებით სასამართლომ არასწორად შეაფასა საქმის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებები. კასატორის პრეტენზიის მიხედვით მოპასუხეებზე აღრიცხული ფართები მოიცავს საერთო სარგებლობის ფართებსაც, მათ მიერ კი დაკავებულია ზუსტად იმ ფართობის ქონება რაც რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში, აქედან გამომდინარე რეესტრის ჩანაწერი და ფაქტობრივი მდგომარეობა ფართებთან დაკავშირებით აცდენილია ერთმანეთს.

6.3. კასატორის განმარტებით, ექსპერტიზის დასკვნით დგინდება რომ ოთახების ფართი შეადგენს 613.11 კვ.მ. აღნიშნულის გარდა რჩება გამოთავისუფლებული ფართი 92.31 კვ.მ, შესაბამისად სასამართლოს შეეძლო მიეღო გადაწყვეტილება სარჩელის დაკმაყოფილების შესახებ აღნიშნული გამოთავისუფლებული ფართის ნაწილში.

7. საკასაციო სამართალწარმოების ეტაპი

7.1. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 26 მარტის განჩინებით საკასაციო საჩივარი წარმოებაშია მიღებული.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

8. საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლის, მტკიცებულებათა გაანალიზების, საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის იურიდიული დასაბუთებულობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც დაუშვებლად უნდა იქნეს მიჩნეული, შემდეგ გარემოებათა გამო.

9. სსსკ-ის 391-ე მუხლის მე-5 ნაწილით გათვალისწინებული ნორმის დანაწესით, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ:

ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას;

ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია;

გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება;

დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან;

ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე;

ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას ან/და მის დამატებით ოქმს/ოქმებს და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს;

ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.

10. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 404-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, საკასაციო სასამართლო ამოწმებს გადაწყვეტილებას საკასაციო საჩივრის ფარგლებში. საკასაციო სასამართლოს არ შეუძლია თავისი ინიციატივით შეამოწმოს საპროცესო დარღვევები, გარდა 396-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ“ ქვეპუნქტში მითითებული ფაქტებისა.

11. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). დასაბუთებულ პრეტენზიაში იგულისხმება მითითება იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება-დადგენა, მატერიალურ-სამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება.

12. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ წინამდებარე წინამდებარე შემთხვევაში შეფასების საგანია, საზიარო უფლების გაუქმებაზე უარის თქმის მართლზომიერება.

13. იმ სამართლებრივი შედეგის გათვალისწინებით, რის მიღწევასაც ემსახურებოდა წარმოდგენილი სარჩელი, მოთხოვნის დამფურძნებელი ნორმებია საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 961-ე მუხლის ნაწილი, 963-ე და 964-ე მუხლის პირველი ნაწილი.

14. აუქციონზე რეალიზაციის გზით საზიარო უფლების გაუქმების მოთხოვნისას მოსარჩელის მტკიცების საგანში შემავალ გარემოებებს განეკუთვნება: 1. საზიარო უფლების არსებობა; 2. საგნის დაყოფის შეუძლებლობა მათი ფუნქციური ღირებულების შენარჩუნების გზით (იხ. სუსგ. №ას-1111-2019 31.01.2020წ.).

15. საქმის მასალებით დადგენილია, რომ უძრავ ნივთზე, მდებარე: ქ. თბილისში, ........., პირველ სართულზე, განაშენიანების ფართობი 798.50 კვ.მ. ს.კ. ........., რეგისტრირებულია: თ.ჩ–ძის, მ.გ–ის, მ.მ–ის, შპს „ი.ფ–ის“ და შპს „ჰ.ს.ი.ჯ–ის“ თანასაკუთრების უფლება. შპს „ი.ფ–ის“ საკუთრებაშია 277.50 კვ.მ., შპს „ჰ.ს.ი.ჯ–ის“ საკუთრებაშია 285.00 კვ.მ., თ.ჩ–ძის საკუთრებაშია 70.00 კვ.მ., მ.მ–ის საკუთრებაშია: 80.00 კვ.მ. და 16.00 კვ.მ., მ.გ–ის საკუთრებაშია 80.00 კვ.მ. (ტ. I, ს.ფ. 16-18).

16. შპს „ი.ფ–ის“ დირექტორი არის ზ.ჭ–ძე. აღსრულების ეროვნული ბიუროს თბილისის სააღსრულებო ბიუროს უფროსი აღმასრულებლის NA15025933-047/001, 17.02.2020 წლის განკარგულების თანახმად, კრედიტორ ზ.ჭ–ძის სასარგებლოდ განხორციელებული სააღსრულებო წარმოების შედეგად, ინდ. ბინათმშენებლობის ამხანაგობა „ჭ“-ს საკუთრებაში რიცხული უძრავი ნივთი, მდებარე: ქ. თბილისში, ........, 1-ელ სართულზე, ს.კ. ........., 2020 წლის 12 თებერვალს გამართულ იძულებით საჯარო აუქციონზე შეიძინა შპს „ი.ფ–იმ“. ქონების ფართობი განკარგულებაში მითითებული არ არის. საჯარო რეესტრში, უძრავ ნივთზე, ს.კ.-ით .......... უფლების რეგისტრაციის ერთ-ერთ საფუძვლად მითითებულია აღმასრულებლის NA15025933-047/001, 17.02.2020 წლის განკარგულება (ტ. I, ს.ფ. 25-27; 53-54).

17. სამოქალაქო საპროცესო კანონმდებლობაში მოქმედებს მტკიცების ტვირთის განაწილების ზოგადი წესი, რომლის თანახმად, თითოეულმა მხარემ უნდა დაამტკიცოს გარემოებები, რომლებზეც იგი ამყარებს თავის მოთხოვნებსა და შესაგებელს (სსსკ-ის 102-ე მუხლი). მოსარჩელემ უნდა ამტკიცოს ის გარემოებები, რომლებზედაც დაფუძნებულია სასარჩელო მოთხოვნა, ხოლო მოპასუხემ გარემოებები, რომლებსაც მისი შესაგებელი ემყარება. ამ გარემოებების დამტკიცება საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად, შეიძლება მხარეთა (მესამე პირთა) ახსნა-განმარტებით, მოწმეთა ჩვენებით, ფაქტების კონსტატაციის მასალებით, წერილობითი თუ ნივთიერი მტკიცებულებებითა და ექსპერტთა დასკვნებით.

18. სამოქალაქო სამართალში მოქმედებს პრინციპი „affirmanti, non negati, incumbit probatio“ - „მტკიცების ტვირთი ეკისრება მას, ვინც ამტკიცებს და არა მას, ვინც უარყოფს“. ამ დებულებიდან გამომდინარე, უნდა განისაზღვროს, ვინ რა უნდა ამტკიცოს.

19. მტკიცების ტვირთი - ესაა სამოქალაქო სამართალწარმოებაში საქმის სწორად გადაწყვეტისათვის მნიშვნელოვანი ფაქტების დამტკიცების მოვალეობის დაკისრება მხარეებზე, რომლის შესრულება უზრუნველყოფილია მატერიალურ-სამართლებრივი თვალსაზრისით არახელსაყრელი გადაწყვეტილების გამოტანით იმ მხარის მიმართ, რომელმაც ეს მოვალეობა არ (ვერ) შეასრულა. მხარეთა მტკიცებითი საქმიანობის საბოლოო მიზანი - ესაა სასამართლოს დარწმუნება საქმის სწორად გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებების არსებობაში. სასამართლოს დაურწმუნებლობა კი, მხარისათვის არახელსაყრელ შედეგს იწვევს (იხ. სუსგ. №ას-833-833-2018, 16.11.2018წ.; №ას-867-834-2016, 22.11.2018წ.).

20. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312.1 მუხლის შესაბამისად, რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე.ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. ამრიგად, სასამართლო სადავო უძრავ ნივთზე უფლებრივი მდგომარეობის განსაზღვრისას ხელმძღვანელობს სწორედ ზემოაღნიშნული მონაცემებით.

21. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 170-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, მესაკუთრეს შეუძლია, კანონისმიერი ან სხვაგვარი, კერძოდ, სახელშეკრულებო შებოჭვის ფარგლებში თავისუფლად ფლობდეს და სარგებლობდეს ქონებით (ნივთით), არ დაუშვას სხვა პირთა მიერ ამ ქონებით სარგებლობა, განკარგოს იგი, თუკი ამით არ ილახება მეზობლების ან სხვა მესამე პირთა უფლებები, ანდა, თუ ეს მოქმედება არ წარმოადგენს უფლების ბოროტად გამოყენებას.

22. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2023 წლის 5 იანვრის N009111922 წარმოდგენილი დასკვნის მიხედვით, ქალაქ თბილისში, ........, N.......... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული, პირველ სართულზე მდებარე 798.50 კვ.მ. განაშენიანების ფართიდან, შპს „ი.ფ–ის“ სახელზე რიცხული 277.50 კვ.მ. ფართის იდენტიფიცირება, საქმის მასალებში არსებული დოკუმენტაციის მიხედვით შეუძლებელია. ამდენად, დასტურდება, რომ საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული მონაცემები რეალურად არსებულ ვითარებას არ შესაბამება. აღნიშნული შეუსაბამობა კი საზიარო უფლების გაუქმების თაობაზე მოთხოვნის საფუძვლიანობას ეჭვქვეშ აყენებს.

23. საკასაციო სასამართლო დამატებით განმარტავს, რომ სადავო ფართი მოსარჩელეს არაიდენტიფიცირებადი სტატუსით აქვს შეძენილი. აღსრულების ეროვნული ბიუროს თბილისის სააღსრულებო ბიუროს უფროსი აღმასრულებლის NA15025933-047/001, 17.02.2020 წლის განკარგულების თანახმად, კრედიტორ ზ.ჭ–ძის სასარგებლოდ განხორციელებული სააღსრულებო წარმოების შედეგად, ინდ. ბინათმშენებლობის ამხანაგობა „ჭ“-ს საკუთრებაში რიცხული უძრავი ნივთი, მდებარე: ქ. თბილისში, ........., პირველ სართულზე, ს.კ. .........., 2020 წლის 12 თებერვალს გამართულ იძულებით საჯარო აუქციონზე შეიძინა შპს „ი.ფ–იმ“. ქონების ადგილმდებარეობა განკარგულებაში მითითებული არ არის, უფრო მეტიც, აღსრულების ეროვნული ბიუროს განაცხადში განმარტებულია, რომ ქონება სარეალიზაციოდ შეთავაზებულია იდეალური წილი სახით. იქვე ასევე განმარტებულია, რომ „ფართში შესვლა, დეტალური დათვალიერება და დასურათება ვერ მოხერხდა“ (ტ 1, ს.ფ.193-194).

24. ამდენად, უდავო ფაქტია, რომ საჯარო რეესტრში, უძრავ ნივთზე, ს.კ.-ით ........ უფლების რეგისტრაციის ერთ-ერთ საფუძვლად მითითებულია აღმასრულებლის NA15025933-047/001, 17.02.2020 წლის განკარგულება, (ტ. 1, ს.ფ. 25-27; 53-54); როგორც უკვე აღინიშნა, ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2023 წლის 5 იანვრის N009111922 დასკვნის მიხედვით, ქალაქ თბილისში, ........., N........ საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული, პირველ სართულზე მდებარე 798.50 კვ.მ. განაშენიანების ფართიდან შპს „ი.ფ–ის“ სახელზე რიცხული 277.50 კვ.მ. ფართის იდენტიფიცირება, საქმის მასალებში არსებული დოკუმენტაციის მიხედვით შეუძლებელია.

25. საკასაციო სასამართლო დამატებით მიუთითებს კასატორის პრეტენზიაზე, რომ მოცემულ შემთხვევაში, ექსპერტიზის დასკვნიდან დგინდება მოპასუხეთა საკუთრებაში არსებული ფართების გარდა დამატებით 92,31 კვ.მ. ფართის არსებობის ფაქტი და ამ ფართთან მიმართებით მაინც იყო შესაძლებელი მისი მოსარჩელისადმი კუთვნილების დადგენა, აუქციონზე რეალიზაცია და შესაბამისი თანხის მიღება.

26. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ წინამდებარე შემთხვევაში დავის საგანია საზიარო უფლების გაუქმება სადავო ქონებაზე. წარმოდგენილი მტკიცებულებებით არ დგინდება სადავო ქონების ფართების იდენტიფიცირება და ამავე ქონების საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ მონაცემებთან შესაბამისობის დადგენა, შესაბამისად, საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს დასკვნასა და შეფასებას, რომ იმ პირობებში, როდესაც მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული ფართის, თუნდაც, 92,31 კვ.მ-ის მდებარეობა და მისი რეალური მოცულობა, დაზუსტებული და იდენტიფიცირებული არ არის, საზიარო საგნის ნატურით გაყოფის შესაძლებლობა, როგორც რეალიზაციის დამაბრკოლებელი წინაპირობა, ვერ გამოირიცხება.

27. საკასაციო სასამართლო კვლავ მოიხმობს უზენაესი სასამართლოს დადგენილ პრაქტიკას მსგავს საკითხთან დაკავშირებით, კერძოდ საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატამ №ას-1653-1550-2012 საქმეზე მიღებული 2013 წლის 15 აპრილის გადაწყვეტილებით განმარტა რომ, სამოქალაქო კოდექსის 964-ე მუხლის შესაბამისად, საზიარო უფლების გაუქმება ნივთის აუქციონზე რეალიზაციის გზით არ წარმოადგენს მესაკუთრის უპირობა უფლებას. აღნიშნულ უფლებას მესაკუთრე იძენს მხოლოდ მას შემდეგ, რაც სარწმუნოდ დაადასტურებს ნივთის ნატურით გაყოფის შეუძლებლობას. საზიარო უფლების გაუქმება წარმოადგენს მოსარჩელის მოთხოვნას, რომლის დისპოზიციური უფლებამოსილება, შეარჩიოს საზიარო უფლების გაუქმების კონკრეტული საშუალება, შეზღუდულია მატერიალური კანონმდებლობით. მას შემდეგ, რაც სასამართლო სარწმუნოდ დაადგენს ნივთის ნატურით გაყოფის შეუძლებლობას, მოსარჩელის მოთხოვნის დაზუსტება იმგვარად, რომ ქონების ნატურით გაყოფის შეუძლებლობის პირობებში საზიარო უფლების გაუქმება მოხდეს ქონების აუქციონზე რეალიზაციის გზით, არ წარმოადგენს სარჩელის საფუძვლის ან საგნის შეცვლას. ამდენად, მოცემულ შემთხვევაში, მხარემ, სადავო ქონების შეძენამდე იცოდა, რომ სადავო ქონებას იდეალური წილის სახით შეიძენდა. ასევე უდავო იყო, რომ სადავო ფართის დათვალიერება და იდენტიფიცირება ვერ მოხერხდა.

28. ყოველივე ზემოაღნიშნულის გათვალისწინებით, საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ იზიარებს გასაჩივრებული განჩინების ფაქტობრივსამართლებრივ დასაბუთებას და მიიჩნევს, რომ საქმეში დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების ურთიერთმიმართება, ასევე მტკიცებულებათა შეპირისპირება და ერთობლივი გაანალიზება, არ ადასტურებს კასატორის (მოსარჩელის) მოთხოვნის საფუძვლიანობას. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ სააპელაციო სასამართლომ სწორად გადაწყვიტა საქმეში არსებული სადავო საკითხი და მიიღო კანონიერი განჩინება; ამასთან, სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმე არ არის განხილული მნიშვნელოვანი მატერიალური ან/და საპროცესო დარღვევებით, ვერც კასატორი მიუთითებს რაიმე ისეთ დარღვევაზე, რომელსაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე, რის გამოც საკასაციო საჩივარს არა აქვს წარმატების პერსპექტივა.

29. სსსკ-ის 401-ე მუხლის მეოთხე ნაწილის თანახმად, საკასაციო საჩივრის დაუშვებლად ცნობის შემთხვევაში პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 284-ე, 285-ე, 391-ე, 401-ე, 408.3-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა

1. შპს „ი.ფ–ის“ საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი დარჩეს განუხილველი;

2. შპს „ი.ფ–ის“ (.......) სახელმწიფო ბიუჯეტიდან (ქ.თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“, ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 300773150) დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე გადახდილი (საგადახდო დავალება №8248, გადახდის თარიღი 12/03/2025) 150 ლარის 70% - 105 ლარი;

3. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე ა. კოჭლამაზაშვილი

მოსამართლეები: ლ. ნემსაძე

მ. ჯინჯოლია