საქმე №ას-1409-2025

05 თებერვალი, 2026 წელი ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ლევან ნემსაძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

არჩილ კოჭლამაზაშვილი, ლევან მიქაბერიძე

საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი მოსმენის გარეშე

საკასაციო საჩივრის ავტორი – ნ.ქ–ძე (მოსარჩელე)

მოწინააღმდეგე მხარე - შპს „დ.ხ–ი“ (მოპასუხე)

გასაჩივრებული განჩინება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 03 ივლისის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება

დავის საგანი – პირგასამტეხლოს დაკისრება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

ნ.ქ–ძემ (შემდგომში - „მოსარჩელე“, „აპელანტი“ ან „კასატორი“) სარჩელი აღძრა სასამართლოში შპს „დ.ხ–ის“ (ძველი სახელწოდება - შპს „დ.ვ.პ–ი“) (შემდგომში - „მოპასუხე“ ან „გამყიდველი“) მიმართ და მოითხოვა მოპასუხეს დაეკისროს 23.06.2017წ. ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულების 9.4 პუნქტის მიხედვით, შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში შეყვანის ვადის გადაცილებისათვის განსაზღვრული პირგასამტეხლოს გადახდა - ყოველ ვადაგადაცილებულ თვეზე გადახდილი თანხის - 418 000 აშშ დოლარის 0,5%-ის ოდენობით (2090 აშშ დოლარი), 2019 წლის 30 აგვისტოდან შენობა-ნაგებობის ექპლუატაციაში მიღებამდე, ასევე, 40 000 აშშ დოლარის 0,5%-ის ოდენობით (200 აშშ დოლარი), 2021 წლის 01 ნოემბრიდან შენობა-ნაგებობის ექპლუატაციაში მიღებამდე. მოპასუხემ წარდგენილი შესაგებლით სარჩელი არ ცნო. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2025 წლის 16 იანვრის გადაწყვეტილებით სარჩელი არ დაკმაყოფილდა. მოსარჩელემ პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე წარადგინა სააპელაციო საჩივარი, რომლითაც მისი გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება მოითხოვა. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 03 ივლისის განჩინებით სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა და გასაჩივრებული გადაწყვეტილება დარჩა უცვლელად. სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია საქმის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:

6.1. მოპასუხემ (გამყიდველი) და კონსტანტინე ოსიპოვმა (შემდგომში - „მყიდველი”) 2017 წლის 23 ივნისს დადეს წინასწარი ხელშეკრულება საცხოვრებელი ბინის ნასყიდობის შესახებ N2, რომლის 2.1 პუნქტის თანახმად, გასაყიდ ქონებას წარმოადგენდა: მშენებარე ბინა, მდებარე: ქ. თბილისი, ..........., წილობრივი მონაცემები 220 კვ.მ და ორი მიწისქვეშა ავტოსადგომი N15 და N16. გადასაცემი ბინები მიყვანილი უნდა ყოფილიყო N1 დანართში განსაზღვრულ სტადიამდე;

6.2. ხელშეკრულების 2.3 პუნქტის თანახმად, გამყიდველი მყიდველს გადასცემს ნივთობრივი და უფლებრივი ნაკლისგან თავისუფალ ქონებას; 2.4 და 2.5 პუნქტების თანახმად, ნივთობრივად უნაკლო ნივთში იგულისხმება ხელშეკრულების დანართი N1-ში განსაზღვრული სტადია, ხოლო უფლებრივად უნაკლო ნივთში იგულისხმება ის, რომ - მესამე პირს არ შეუძლია წაუყენოს მოთხოვნები მყიდველს ნაყიდი ქონების მიმართ;

6.3. ხელშეკრულების 3.1 პუნქტის თანახმად, გასაყიდი ქონების ღირებულება შეადგენდა 458 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტს ეროვნულ ვალუტაში, გადახდის დღეს არსებული ეროვნული ბანკის საბალანსო კურსით. ღირებულება მოიცავს ყველა ზემოაღნიშნული ქონების ფასს, N1 დანართში განსაზღვრულ სტადიამდე მიყვანილს;

6.4. ხელშეკრულების 4.3 პუნქტის თანახმად, დასრულებული სახლის ექსპლუატაციაში ჩაბარება მოხდება გამყიდველის მიერ არაუგვიანეს 2019 წლის 30 აგვისტოსი;

6.5. ხელშეკრულების 4.6. პუნქტის თანახმად, ქონებაზე მფლობელობის გადაცემა განხორციელდება ორმხრივი მიღება-ჩაბარების აქტის გაფორმებით, რომელსაც ხელს აწერს მყიდველი და გამყიდველი. აქტის ხელმოწერის შემდეგ მყიდველზე გადადის ქონების დაზიანების ან დაღუპვის რისკი;

6.6. ხელშეკრულების 4.8 პუნქტის თანახმად, გამყიდველი უფლებას იტოვებს გადადოს მყიდველისთვის ბინის ჩაბარების თარიღი იმ ვადით, რა ვადითაც მყიდველმა დააგვიანა რომელიმე შენატანის გადახდა;

6.7. ხელშეკრულების 6.1 და 6.3 პუნქტების თანახმად, საკუთრების უფლების გადასვლა შესაძლებელია მოხდეს მხოლოდ მყიდველზე, ქონების ღირებულების სრულად დაფარვის შემდეგ; ქონებაზე საკუთრების უფლების გადაცემისთვის მყიდველსა და გამყიდველს შორის გაფორმდება შესაბამისი ნასყიდობის ძირითადი ხელშეკრულება. ხელშეკრულების გაფორმება მოხდება არა უგვიანეს ქონების ექსპლუატაციაში მიღებამდე;

6.8. ხელშეკრულების 7.5 პუნქტის თანახმად, მყიდველის განცხადება ნაკლის შესახებ არ აძლევს მას უფლებას, უარი თქვას ან გადაავადოს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული შენატანის გახდა;

6.9. თუ გამყიდველი სამშენებლო სამუშაოების დასრულების თარიღს - 2019 წლის 30 მაისს 03 თვეზე მეტ ხანს გადააცილებს, მყიდველს უფლება აქვს გადაავადოს გრაფიკით განსაზღვრული შესაბამისი თვეების გადახდები; თუ მყიდველი გადააცილებს ხელშეკრულებით განსაზღვრულ გრაფიკს და 10 დღით გადააცილებს საზღაურის შეტანის გრაფიკით განსაზღვრულ ვადას, გამყიდველის მიერ წერილობითი შეტყობინებით მიცემული 20-დღიანი დამატებითი ვადის გასვლის შემდეგ გამყიდველს შეუძლია გააუქმოს ხელშეკრულება ცალმხრივად. ამ შემთხვევაში გამყიდველი უკან უბრუნებს მყიდველს გადახდილ თანხას და მყიდველი უფლებამოსილია მოსთხოვოს გამყიდველს პირგასამტეხლო გადახდილი თანხის 0,5%-ის ოდენობით ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე (8.2, 8.3, 8.4, 9.4 მუხლები);

6.10. ხელშეკრულების 10.5 პუნქტის შესაბამისად, თუ მყიდველი მოახდენს ბინების გაყიდვას დასრულებამდე - იგი ვალდებულია ამ ხელშეკრულების პირობები გააცნოს ახალ მყიდველს, რომელზეც გავრცელდება ზემოაღნიშნული პირობები და მოთხოვნები;

6.11. ხელშეკრულებით გათვალისწინებულია ფორს-მაჟორულ სიტუაციაში მხარეთა ვალდებულებებისგან გათავისუფლების პირობა, შეუტყობინებლობის ან/და დაგვიანებული შეტყობინების შემთხვევაში კი მხარე კარგავს უფლებას, დაეყრდნოს ფორს-მაჟორული გარემოებების არსებობას, როგორც პასუხისმგებლობისგან გათავისუფლების საფუძველს;

6.12. ხელშეკრულების 12.1 პუნქტის თანახმად, გამყიდველი აცხადებს, რომ მას გააჩნია საავტორო უფლება შენობის პროექტზე და ის იტოვებს უფლებას, შეიტანოს ცვლილებები პროექტში მყიდველის ნებართვის გარეშე, ეს არ ეხება საცხოვრებელი ბინის პროექტს. მყიდველს არ აქვს უფლება ისარგებლოს აღნიშნული პროექტით გამყიდველის თანხმობის გარეშე, ასევე, შელახოს გამყიდველის საავტორო უფლებები სხვა გზით;

6.13. 28.11.2019წ. უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულების თანახმად, მყიდველმა გამყიდველისაგან (მოპასუხე) შეიძინა უძრავი ქონება, მდებარე: ქ. თბილისი, ………, ფართით 220 კვ.მ, მე-9 სართული, ს.კ. ……….;

6.14. 03.12.2019წ. ჩუქების ხელშეკრულებით მყიდველმა მოსარჩელეს აჩუქა უძრავი ნივთი, მდებარე: ქ. თბილისი, ………..; ქ. თბილისი, ………., მშენებარე საცხოვრებელი ბინა N45, სართული 9, ფართით 220 კვ.მ, ს.კ. ……..;

6.15. 30.12.2021წ. ჩუქების ხელშეკრულებით მყიდველმა მოსარჩელეს აჩუქა უძრავი ქონებები, მდებარე: ქ. თბილისი, …………, 15 კვ.მ ავტოსადგომი N18, ს.კ. …….. და სართული - 1, 15 კვ.მ ავტოსადგომი N19, ს.კ. ………..;

6.16. 03.12.2019წ. და 30.12.2021წ. მოთხოვნის დათმობის შესახებ ხელშეკრულებების თანახმად, მყიდველმა მოსარჩელეს დაუთმო გამყიდველის/მოპასუხის მიმართ მოთხოვნის უფლება მხარეთა შორის 23.06.2017წ. დადებული საცხოვრებელი ბინის წინასწარი ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე. აღნიშნული ხელშეკრულების 2.2 მუხლის თანახმად, თუ მოპასუხე ვერ შეასრულებს 23.06.2017წ. ნასყიდობის წინასწარი ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ვალდებულებებს და ვერ უზრუნველყოფს მითითებულ ვადაში საცხოვრებელი ბინის ექსპლუატაციაში მიღებას, მოთხოვნის შემძენი უფლებამოსილია მოპასუხეს პირგასამტეხლოს სახით მოსთხოვოს გადახდილი თანხის 0,5% ყოველ ვადაგადაცილებულ თვეზე (წინასწარი ნასყიდობის ხელშეკრულების 9.4 პუნქტი);

6.17. ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის სსიპ ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის არქიტექტურის სამსახურის 28.03.2017წ. N3173884 ბრძანებით შპს „ლ.დ–ს“ მიეცა მრავალფუნქციური კომპლექსის მშენებლობის ნებართვა მისამართზე: ქ. თბილისი, ………. ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის არქიტექტურის სამსახურის 27.05.2019წ. N4516433 ბრძანებით აღნიშნულ მისამართზე დამტკიცებულ პროექტში განხორციელდა შეთანხმებული პროექტის ცვლილება, მესაკუთრე - მოპასუხე. მშენებლობის ვადა განისაზღვრა 2019 წლის 27 მაისიდან 2020 წლის 27 აგვისტომდე, მშენებლობის დასრულების შემდგომ ობიექტი უნდა მიღებულიყო ექსპლუატაციაში კანონმდებლობით დადგენილი წესით;

6.18. ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიის მუნიციპალური ინსპექციის 20.04.2022წ. ბრძანების თანახმად, მიღებულ იქნა ექსპლუატაციაში ქ. თბილისში, ………. ქუჩა N87, ………. ქუჩა N85-ში (ს.კ. …………) მდებარე მშენებლობა, დამთავრებული ობიექტი (მრავალფუნქიური შენობის IV კლასი). 14.06.2022 წელს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ მიღებულ იქნა ქ. თბილისში, ……… ქუჩა N87-ში, .......... ქუჩა N85-ში მდებარე ქონების ექსპლუატაციაში მიღების შესახებ გადაწყვეტილება.

სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, განსახილველ შემთხვევაში დადგენილია, რომ გამყიდველმა და მყიდველმა 2017 წლის 23 ივნისს დადეს წინარე ხელშეკრულება საცხოვრებელი ბინისა და ავტოსადგომების ნასყიდობის შესახებ, რომლის 4.3 პუნქტის თანახმად, დასრულებული სახლის ექსპლუატაციაში ჩაბარება გამყიდველს უნდა მოეხდინა არაუგვიანეს 2019 წლის 30 აგვისტოს. იმავე ხელშეკრულების 9.4 პუნქტის თანახმად, თუ გამყიდველი ვერ უზრუნველყოფს სახლის ექსპლუატაციაში შეყვანას ამ ხელშეკრულების 4.3 პუნქტში მითითებულ ვადაში, ამ ვადიდან 03 თვის გასვლის შემდეგ, თუ მყიდველი არ ისარგებლებს 8.4 პუნქტით გათვალისწინებული უფლებით მოშალოს ხელშეკრულება, მყიდველი უფლებამოსილია მოსთხოვოს გამყიდველს პირგასამტეხლო გადახდილი თანხის 0,5%-ის ოდენობით ყოველ ვადაგადაცილებულ თვეზე. ამდენად, დგინდება, რომ პირგასამტეხლოს თაობაზე მხარეთა შეთანხმება გაფორმებულია სსკ-ის 418-ე მუხლის მე-2 ნაწილის (შეთანხმება პირგასამტეხლოს შესახებ მოითხოვს წერილობით ფორმას) მოთხოვნის შესაბამისად. მოცემულ შემთხვევაში მხარეთა შორის სადავოა სახელშეკრულებო პირობების შესაბამისად პირგასამტეხლოს მოთხოვნის უფლების წარმოშობის საკითხი. სააპელაციო პალატის მითითებით, დადგენილია, რომ მოპასუხის მიერ აშენებული საცხოვრებელი სახლის ექსპლუატაციაში შესვლა განხორციელდა ხელშეკრულებით დადგენილი ვადის გადაცილებით, კერძოდ, ნაცვლად 2019 წლის 30 აგვისტოსი, შენობა ექსპლუატაციაში მიღებულ იქნა ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიის მუნიციპალური ინსპექციის 20.04.2022წ. ბრძანებით. საქმის მასალებით დადგენილია, რომ 2019 წლის 27 მაისს ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის არქიტექტურის სამსახურის მიერ გაცემული ბრძანებით შეთანხმდა კორექტირებული სამშენებლო პროექტი და მოპასუხეს მიეცა უფლება დაემატებინა კიდევ ერთი სართული მშენებარე მრავალფუნქციური შენობისთვის. იმავე ბრძანებით მშენებლობის ვადად განისაზღვრა 27.05.2019 წლიდან 27.08.2020 წლამდე პერიოდი. მოპასუხის განმარტებით, მას „შენობის არქიტექტურული პროექტის საავტორო უფლების დაცვის შესახებ“ ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, ჰქონდა უფლება შეეტანა აღნიშნული ცვლილება პროექტში, ამასთან, ვინაიდან გაიცა ბრძანება პროექტში ცვლილების შესახებ და გახანგრძლივდა მშენებლობის ვადა, ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვადები არ დარღვეულა. სააპელაციო პალატამ აღნიშნული არგუმენტი არ გაიზიარა და დაეთანხმა აპელანტის პოზიციას, რომ არქიტექტურულ პროექტში ცვლილების შეტანის უფლება თავის თავში არ მოიცავდა მშენებლის უფლებას ცალმხრივად შეეცვალა მხარეთა შორის წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებით შეთანხმებული პირობები და მიუხედავად იმისა, რომ მშენებელს მიეცა უფლება დამატებით კიდევ ერთი სართული აეშენებინა, აღნიშნული არ ათავისუფლებდა მას მყიდველის წინაშე ნაკისრი ვალდებულებისგან. სააპელაციო სასამართლომ დაადგინა, რომ გამყიდველს დარღვეული აქვს აშენებული ნაგებობის ექსპლუატაციაში შეყვანისთვის გათვალისწინებული ვადა, კერძოდ, ნაცვლად წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებაში მითითებული თარიღისა - 2019 წლის 30 აგვისტო, შენობა ექსპლუატაციაში მიღებულ იქნა 2022 წლის 20 აპრილს, თუმცა, მიუხედავად ამისა, სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ სახეზეა მოპასუხის პასუხისმგებლობის გამომრიცხველი გარემოება. სასამართლოს განმარტებით, აღნიშნული დასკვნა გამომდინარეობს საქმეში წარდგენილი ხელშეკრულებებიდან, კერძოდ, დადგენილია, რომ 2019 წლის 28 ნოემბერს მოპასუხესა და მყიდველს შორის გაფორმდა უძრავი ქონების ნასყიდობის ძირითადი ხელშეკრულება, სადაც აღნიშნულია, რომ 220 კვ.მ ბინის საფასური - 418 000 აშშ დოლარი მყიდველს დაფარული აქვს სრულად, რის საფუძველზეც, მას გადაეცა საკუთრების უფლება უძრავ ქონებაზე. ამასთან, წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების ფარგლებში მყიდველს გადასახდელი დარჩა 40 000 აშშ დოლარი, რაც წარმოადგენდა ორი ერთეული ავტოსადგომის ღირებულებას და რომლის თაობაზეც ნასყიდობის ძირითადი ხელშეკრულებები გაფორმდებოდა დავალიანების სრულად დაფარვის შემდეგ. იმავე ხელშეკრულებით დადგენილია, რომ ნასყიდობის საგნის ნივთობრივი მდგომარეობა დადგინდებოდა მშენებლობის დასრულების და ნასყიდობის საგნის მყიდველის მფლობელობაში გადაცემის მომენტში, ხოლო მყიდველს არ წარმოეშობოდა უფლებები ნასყიდობის საგნის ნაკლის გამო, თუ ამ ხელშეკრულების დადების მომენტში მან იცოდა ამ ნაკლის შესახებ. სააპელაციო პალატამ მიუთითა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 488-ე მუხლზე და განმარტა, რომ საქმის განხილვის პროცესში მხარეთა შორის სადავო იყო - წარმოადგენდა თუ არა შენობის ექსპლუატაციაში შესვლა ნივთობრივ ნაკლს, რასთან დაკავშირებითაც სასამართლომ განმარტა, რომ ნივთობრივი ნაკლის შეფასებისთვის, პირველ რიგში, უნდა დადგენილიყო თუ რა კრიტერიუმებზე იყვნენ მხარეები შეთანხმებულები და დარღვეულია თუ არა იგი გამყიდველის მიერ. მოცემულ შემთხვევაში დადგენილია, რომ წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებისა და მისი დანართის მიხედვით, განსაზღვრული იყო ნასყიდობის ობიექტის მახასიათებლები, რაც უნდა შეესრულებინა გამყიდველს/მშენებელს. მათ შორის, გამყიდველი ვალდებული იყო კონკრეტულ ვადაში მოეხდინა შენობის ექსპლუატაციაში შეყვანა. შესაბამისად, სასამართლოს მოსაზრებით, გამყიდველის ხსენებული ვალდებულება წარმოადგენს ნივთობრივად უნაკლო ნივთის გადაცემის ვალდებულების შემადგენელს და მისი შეუსრულებლობა მიჩნეულ უნდა იქნას ნასყიდობის ობიექტის ნივთობრივ ნაკლად. აღნიშნულ დასკვნას ამყარებს თავად მოსარჩელის განმარტება, რომ შენობის ექსპლუატაციაში შესვლამდე იგი სრულყოფილად ვერ სარგებლობდა მის საკუთრებაში აღრიცხული უძრავი ქონებით. ამასთან, საყოველთაოდ ცნობილია, რომ „მშენებარე“ სტატუსის მქონე ნაგებობა, რომელიც არ არის შესული ექსპლუატაციაში მიიჩნევა დაუსრულებლად, რაც, თავის მხრივ, აისახება მის საბაზრო ღირებულებაზეც. ამასთან, შენობის საცხოვრებლად ვარგისიანობა სწორედ მისი ექსპლუატაციაში შესვლით დგინდება. აღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ ექსპლუატაციაში შესვლამდე „მშენებარე“ სტატუსის მქონე შენობა არ წარმოადგენს ნივთობრივად უნაკლო ქონებას და მხოლოდ ამ სტატუსის ცვლილების შედეგად შეიძლება მივიჩნიოთ, რომ იგი მხარეთა შორის შეთანხმებული ხარისხისაა და გამოსადეგია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ან ჩვეულებრივი სარგებლობისათვის. რაც შეეხება მყიდველის მიერ ძირითადი ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების შედეგად ნივთობრივი ნაკლიდან გამომდინარე მოთხოვნაზე უარს, სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა, რომ პირველი ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომელიც შეეხება 418 000 აშშ დოლარის ღირებულების 220 კვ.მ ბინას, გაფორმებულია 2019 წლის 28 ნოემბერს. ამ პერიოდისთვის მშენებელს ნასყიდობის ობიექტის ექსპლუატაციაში შეყვანის ვადა გადაცილებული ჰქონდა უკვე 2 თვითა და 28 დღით. როგორც ზემოთ აღინიშნა, მყიდველს წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების 9.4 პუნქტის შესაბამისად, პირგასამტეხლოს მოთხოვნის უფლება წარმოეშობოდა თუ გამყიდველი სახლის ექსპლუატაციაში შეყვანის ვადას გადააცილებდა 3 თვეს. მიუხედავად იმისა, რომ 28.11.2019წ. ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებისას 3-თვიანი ვადის გასვლას აკლდა რამდენიმე დღე, ხელშეკრულების გაფორმების მომენტში მყიდველისთვის ცალსახა იყო, რომ გამყიდველი ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ვადას ვერ დაიცავდა და სახეზე იყო ნასყიდობის ობიექტის ნივთობრივი ნაკლი. აღნიშნულ დასკვნას ამყარებს რამდენიმე გარემოება: მხარეთათვის ცნობილი იყო, რომ მშენებელმა მოახდინა პროექტის კორექტირება, კერძოდ, შენობას დაამატა კიდევ ერთი სართული და ამის შედეგად გახანგრძლივდა მშენებლობის ვადაც, რაც, თავის მხრივ, ლოგიკურად აისახებოდა შენობის ექსპლუატაციაში შესვლის თარიღზეც. სანამ მოპასუხე არ დაასრულებდა მშენებლობას, ცხადია, შენობა ექსპლუატაციაში ვერ იქნებოდა მიღებული. გარდა ამისა, მოსარჩელემ თავად არაერთხელ მიუთითა, რომ მისთვის ჯერ კიდევ 2019 წლის 30 აგვისტომდე უკვე ნათელი იყო, რომ გამყიდველი დაარღვევდა შენობის ექსპლუატაციაში შეყვანის ვადას. იმავე შინაარსისაა 2021 წლის 30 ნოემბერს გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულებები ავტოსადგომების თაობაზე, რა დროსაც გამყიდველს უკვე ცალსახად დარღვეული ჰქონდა შენობის ექსპლუატაციაში შეყვანის ვადები. თუმცა, მიუხედავად ამისა, მყიდველმა მაინც გააფორმა ძირითადი ნასყიდობის ხელშეკრულებები და უარი განაცხადა ნასყიდობის ობიექტის ნივთობრივი ნაკლიდან გამომდინარე მოთხოვნებზე. შესაბამისად, სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს დასკვნა, რომ ამ ხელშეკრულებების გაფორმებით მყიდველმა უარი განაცხადა წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების 9.4 პუნქტის საფუძველზე პირგასამტეხლოს მოთხოვნის უფლებაზე. სააპელაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 198.1, 199.1 მუხლებით და აღნიშნა, რომ, მართალია, მოცემულ შემთხვევაში სახეზეა მოსარჩელესა და მყიდველს შორის გაფორმებული მოთხოვნის დათმობის ხელშეკრულებები, თუმცა, როგორც ზემოთ მოცემული მსჯელობიდან დადგინდა, მყიდველს 23.06.2017წ. წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების 9.4 პუნქტიდან გამომდინარე პირგასამტეხლოს მოთხოვნაზე უარი ჰქონდა ნათქვამი, შესაბამისად, შეწყვეტილია გამყიდველის პასუხისმგებლობა და ეს უფლება ვერც მესამე პირს გადაეცემოდა. სააპელაციო სასამართლოს ზემოაღნიშნულ განჩინებაზე მოსარჩელემ წარადგინა საკასაციო საჩივარი, რომლითაც მისი გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება მოითხოვა. საკასაციო საჩივარი ემყარება შემდეგ საფუძვლებს:

14.1. სააპელაციო სასამართლომ არასწორად შეაფასა დარღვევათა თანმიმდევრობა და მცდარად განმარტა ხელშეკრულების 8.3 პუნქტი. სააპელაციო პალატამ დაადგინა, რომ მყიდველმა პირველმა დაარღვია ხელშეკრულება, როდესაც ნასყიდობის საფასურის ნაწილი ვადაზე გვიან გადაიხადა, რაც იურიდიულად მცდარია. გამყიდველის მიერ ვადის დარღვევა (30.05.2019 + 3 თვე) წინ უსწრებდა მყიდველის მიერ გადასახდელი ბოლო თანხის გადახდის ვადას (30.11.2019). შესაბამისად, მყიდველის ქმედება იყო არა დარღვევა, არამედ გამყიდველის დარღვევით გამოწვეული და ხელშეკრულებით გარანტირებული უფლების გამოყენება;

14.2. უზენაესმა სასამართლომ ერთ-ერთ საქმეზე განმარტა (Nას-420-399-2012), რომ ორმხრივ ხელშეკრულებაში ერთი მხარის მიერ ვადის გადაცილება მეორე მხარეს აძლევს შესრულების შეჩერების უფლებას. სასამართლოს ეს გარემოება რომ შეეფასებინა, დაადგენდა, რომ პირველადი დამრღვევი იყო გამყიდველი, რაც ააქტიურებდა მყიდველის, როგორც გადავადების, ისე პირგასამტეხლოს მოთხოვნის უფლებას;

14.3. სააპელაციო სასამართლომ არასწორად განმარტა „ნაკლის“ ცნება და შეცდომით დაადგინა, რომ მყიდველმა უარი თქვა პირგასამტეხლოს მოთხოვნაზე. სააპელაციო პალატის დასკვნა, რომ შენობის ექსპლუატაციაში მიუღებლობა არის ნივთის „ნაკლი“ და ამ „ნაკლიანი“ ნივთის მიღებით მყიდველმა უარი თქვა პირგასამტეხლოზე, ეწინააღმდეგება სამოქალაქო კოდექსს. სსკ-ის 488-ე მუხლის მიხედვით, „ნაკლი“ ეხება ნივთის ფიზიკურ ან უფლებრივ მდგომარეობას. ვალდებულების შესრულების ვადის დარღვევა კი ვალდებულების არაჯეროვანი შესრულებაა, რისთვისაც მხარეებმა ცალკე სანქცია - პირგასამტეხლო გაითვალისწინეს ხელშეკრულების 9.4 პუნქტით. ეს პუნქტი სწორედ იმიტომ შეიქმნა, რომ დაერეგულირებინა ექსპლუატაციაში მიღების დაგვიანების შემთხვევა. საკუთრების უფლების რეგისტრაცია არ აუქმებს გამყიდველის ვალდებულებას, დაასრულოს ექსპლუატაციაში მიღების პროცესი და არ ათავისუფლებს მას ამ ვალდებულების დარღვევისთვის პასუხისმგებლობისგან. სასამართლოს ამგვარი განმარტება აზრს უკარგავს პირგასამტეხლოს, როგორც ვადის დარღვევით გამოწვეული ზიანის საკომპენსაციო მექანიზმს. ექსპლუატაციაში მიღების დაგვიანება არის ვალდებულების არაჯეროვანი (დროში დაგვიანებული) შესრულება და არა ნივთის ფიზიკური ან უფლებრივი ნაკლი;

14.4. ხელშეკრულება უნდა განიმარტოს როგორც ერთიანი, მთლიანი დოკუმენტი, სადაც თითოეულ პუნქტს თავისი დანიშნულება აქვს და ისინი ერთმანეთს ავსებენ. სწორი განმარტებით მხარეთა ნება იყო შემდეგი: მყიდველს აქვს უფლება, დაირეგისტრიროს საკუთრება მშენებლობის დასრულებისთანავე, მიუხედავად იმისა, დასრულებულია თუ არა ექსპლუატაციაში მიღების ფორმალური პროცედურა. ეს იცავს მის სამომავლო საკუთრებას; პარალელურად, გამყიდველს რჩება იმპერატიული ვალდებულება, დაასრულოს ექსპლუატაციაში მიღების პროცესი დათქმულ ვადაში; თუ გამყიდველი ამ მეორე, დამოუკიდებელ ვალდებულებას არღვევს (აგვიანებს), მყიდველს, მიუხედავად იმისა, რომ საკუთრება უკვე რეგისტრირებული აქვს, უაქტიურდება კომპენსატორული მექანიზმი – პირგასამტეხლოს მოთხოვნის უფლება, რომელიც სწორედ ამ დაგვიანებით გამოწვეული დისკომფორტისა და შეფერხებისათვის არის დაწესებული. შესაბამისად, სასამართლოს დასკვნა, რომ მყიდველმა იცოდა „ნაკლის“ (ექსპლუატაციაში მიუღებლობის) შესახებ და ამიტომ დაკარგა პირგასამტეხლოს უფლება, არის სამართლებრივი აბსურდი. მყიდველმა იცოდა არა „ნაკლის“, არამედ იმ მდგომარეობის შესახებ, რომლის დადგომაც თავად ხელშეკრულებამ დაუშვა და რომლის დარღვევისთვისაც ხელშეკრულებით დაწესდა კონკრეტული სანქცია;

14.5. სააპელაციო სასამართლოს დასკვნა, რომ ცესიის ხელშეკრულებით მოსარჩელეს ვერ გადაეცემოდა უფლება, რომელიც მყიდველს არ გააჩნდა, ეფუძნება ზემოთ განხილულ მცდარ წინაპირობებს. ხელშეკრულებისა და კანონის სწორი განმარტებით მყიდველს ნამდვილად გააჩნდა გამყიდველის მიმართ პირგასამტეხლოს მოთხოვნის მოქმედი და საფუძვლიანი უფლება, ხოლო, სსკ-ის 198-ე მუხლის შესაბამისად კი, მას ჰქონდა სრული უფლება, ეს მოთხოვნა მოსარჩელისთვის დაეთმო. შესაბამისად, ცესიის ხელშეკრულებები არის ნამდვილი და მოსარჩელე წარმოადგენს სადავო მოთხოვნის კანონიერ უფლებამონაცვლეს.

15. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 10 ნოემბრის განჩინებით საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

16. საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლისა და საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც მიჩნეულ უნდა იქნეს დაუშვებლად.

17. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მე-5 ნაწილის თანახმად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას ან/და მის დამატებით ოქმს/ოქმებს და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.

18. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი საფუძვლით.

19. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). დასაბუთებულ პრეტენზიაში იგულისხმება მითითება იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება-დადგენა, მატერიალურ-სამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება.

საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ კასატორს სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებთან მიმართებით დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება) არ წარმოუდგენია.

21. განსახილველ შემთხვევაში საკასაციო სასამართლოს მსჯელობის საგანია პირგასამტეხლოს დაკისრებაზე უარის თქმის მართლზომიერება.

საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ სამოქალაქო კოდექსი აღიარებს და ეფუძნება „pacta sunt servanda“-ს (ხელშეკრულება უნდა შესრულდეს) პრინციპს, რომლის თანახმად, ხელშეკრულების მხარემ, რომელმაც იკისრა ვალდებულება, უნდა შეასრულოს ხელშეკრულებით მისივე ნებით შეთანხმებული უფლება-მოვალეობები. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 361-ე მუხლის მე-2 ნაწილის მიხედვით, ვალდებულება უნდა შესრულდეს ჯეროვნად, კეთილსინდისიერად, დათქმულ დროსა და ადგილას. ამ მოთხოვნათა შეუსრულებლობა ვალდებულების დარღვევაა. სამოქალაქო კანონმდებლობა ვალდებულების დარღვევის პრევენციისათვის ითვალისწინებს მოთხოვნის უზრუნველყოფის სანივთო და ვალდებულებითსამართლებრივ საშუალებებს, რომლებიც ვალდებულების შესრულებას ემსახურებიან და რომელთა შერჩევა მხარეთა ნებაზეა დამოკიდებული. ასეთ საშუალებათა რიგს განეკუთვნება ვალდებულების უზრუნველყოფის დამატებითი საშუალება - პირგასამტეხლო (იხ. სუსგ საქმე Nას-1220-1480-09, 25 მაისი, 2010 წელი; Nას-1520-2018, 28 დეკემბერი, 2018 წელი). საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 417-ე მუხლის თანახმად, პირგასამტეხლო, მხარეთა შეთანხმებით განსაზღვრული ფულადი თანხა, მოვალემ უნდა გადაიხადოს ვალდებულების შეუსრულებლობის ან არაჯეროვანი შესრულებისათვის. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ პირგასამტეხლო წარმოადგენს ვალდებულების შესრულების მიმართ მხარის შესაბამისი ინტერესის უზრუნველყოფის საშუალებას, რომლის გადახდის ვალდებულების წარმოშობა დაკავშირებულია ვალდებულების დარღვევასთან. ქართულ კანონმდებლობაში პირგასამტეხლოს ორმაგი ფუნქცია გააჩნია. ერთი მხრივ, მას ვალდებულების ჯეროვანი შესრულების უზრუნველსაყოფად პრევენციული დატვირთვა აქვს, ანუ პირგასამტეხლოს დაკისრების რისკი ფსიქოლოგიურად ზემოქმედებს ვალდებულ პირზე და აიძულებს ვალდებულება ჯეროვნად შეასრულოს. პირგასამტეხლოს ფსიქოლოგიური ზემოქმედების ეფექტი სწორედ იმაში ვლინდება, რომ ვალდებულების დარღვევის შემთხვევაში, ვალდებულ პირს იძულებითი ხასიათის სანქცია ეკისრება; პირგასამტეხლოს მეორე ფუნქცია განცდილი ზიანის მარტივად და სწრაფად ანაზღაურებაში მდგომარეობს. იგი ერთგვარ სანქციასაც წარმოადგენს. ვალდებულების დარღვევის შემთხვევაში სანქციად ქცეული პირგასამტეხლო ვალდებულ პირს უპირობოდ ეკისრება, მიუხედავად იმისა, განიცადა თუ არა კრედიტორმა ზიანი ამ დარღვევის შედეგად (იხ. სუსგ საქმე Nას-1158-1104-2014, 06 მაისი, 2015 წელი; Nას-1265-1187-2015, 10 თებერვალი, 2016 წელი; Nას-428-428-2018, 13 ივლისი, 2018 წელი; Nას-1077-997-2017, 31 ივლისი, 2018 წელი; Nას-31-2021, 07 ივლისი, 2022 წელი). აღნიშნული მსჯელობიდან გამომდინარე, პირგასამტეხლოს დაკისრების სამართლებრივ წინაპირობას წარმოადგენს ხელშეკრულების ერთ-ერთი მხარის მიერ ნაკისრი ვალდებულების დარღვევა. წინამდებარე საქმეში დადგენილია, რომ მხარეთა შორის 2017 წლის 23 ივნისს დაიდო წინასწარი ხელშეკრულება საცხოვრებელი ბინის ნასყიდობის შესახებ, რომლის თანახმად, გასაყიდ ქონებას წარმოადგენდა მშენებარე ბინა და ორი მიწისქვეშა ავტოსადგომი. გადასაცემი ქონება მიყვანილი უნდა ყოფილიყო N1 დანართში განსაზღვრულ სტადიამდე; ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ იქნა როგორც მშენებლობის დასრულებისა და მყიდველისათვის ქონების საკუთრებაში გადაცემის პირობები და ვადები, ისე მისი ექსპლუატაციაში შესვლის ვადა; ხელშეკრულების 4.3 პუნქტის მიხედვით, დასრულებული სახლის ექსპლუატაციაში ჩაბარება უნდა მომხდარიყო გამყიდველის მიერ არაუგვიანეს 2019 წლის 30 აგვისტოსი; ხელშეკრულების 9.4 პუნქტის თანახმად კი, თუ გამყიდველი ვერ უზრუნველყოფდა სახლის ექსპლუატაციაში შეყვანას ამ ხელშეკრულების 4.3 პუნქტში მითითებულ ვადაში, ამ ვადიდან 3 თვის გასვლის შემდეგ, თუ მყიდველი არ ისარგებლებდა 8.4 მუხლით გათვალისწინებული უფლებით მოეშალა ხელშეკრულება, მყიდველი უფლებამოსილი იყო მოეთხოვა გამყიდველისათვის პირგასამტეხლო გადახდილი თანხის 0,5% ოდენობით ყოველ ვადაგადაცილებულ თვეზე; მოცემულ შემთხვევაში სადავო არ არის, რომ მშენებარე შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში შესვლა ხელშეკრულებით დადგენილ ვადაში არ განხორციელებულა; არამედ, დადგენილია, რომ შენობა-ნაგებობა ექსპლუატაციაში მიღებულ იქნა ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიის მუნიციპალური ინსპექციის 20.04.2022წ. ბრძანებით. ამდენად, მოცემულ შემთხვევაში სახეზეა ხელშეკრულების 9.4 პუნქტით განსაზღვრული პირგასამტეხლოს მოთხოვნის უფლების წარმოშობის ფაქტობრივი მოცემულობა, თუმცა სადავოა, საქმის კონკრეტული ფაქტობრივი გარემოებებიდან გამომდინარე, არსებობს თუ არა პირგასამტეხლოს მოთხოვნის გამომრიცხველი გარემოებები. სააპელაციო სასამართლომ გასაჩივრებული განჩინებით დაადგინა, რომ მყიდველმა უარი განაცხადა პირგასამტეხლოს მოთხოვნის უფლებაზე, რასაც კასატორი არ ეთანხმება. წინამდებარე საქმეში ასევე დადგენილია, რომ მხარეთა შორის გაფორმებული საცხოვრებელი ბინის ნასყიდობის წინასწარი ხელშეკრულების 2.3 პუნქტის მიხედვით, გამყიდველს მყიდველისათვის უნდა გადაეცა ნივთობრივი და უფლებრივი ნაკლისაგან თავისუფალი ნივთი; ხელშეკრულების 4.2 და 4.6 პუნქტების თანახმად, ქონების გადაცემა უნდა მომხდარიყო სამშენებლო სამუშაოების დამთავრებისთანავე, არაუგვიანეს 2019 წლის 30 მაისისა; ქონებაზე მფლობელობის გადაცემა უნდა განხორციელებულიყო ორმხრივი მიღება-ჩაბარების აქტის გაფორმებით; ხელშეკრულების 4.8 პუნქტის შესაბამისად, გამყიდველი უფლებამოსილი იყო გადაედო მყიდველისათვის ბინის ჩაბარების თარიღი იმ ვადით, რა ვადითაც მყიდველი დააგვიანებდა რომელიმე შენატანის გადახდას. როგორც ზემოთ აღინიშნა, ხელშეკრულების 4.3 პუნქტის მიხედვით, დასრულებული სახლის ექსპლუატაციაში ჩაბარება უნდა მომხდარიყო გამყიდველის მიერ არაუგვიანეს 2019 წლის 30 აგვისტოსი; ხოლო, 6.1 პუნქტის თანახმად, ქონებაზე საკუთრების უფლების გადასვლა შესაძლებელი იყო მხოლოდ მყიდველზე, ქონების ღირებულების სრულად დაფარვის შემდეგ; ხელშეკრულებაზე თანდართული გადახდის გრაფიკიდან ირკვევა, რომ მყიდველს ნასყიდობის საფასურის ბოლო ნაწილის გადახდა უნდა განეხორციელებინა 2019 წლის 30 ნოემბერს, ანუ ხელშეკრულებით განსაზღვრული უძრავი ქონების ექსპლუატაციაში შესვლის თარიღი, წინ უსწრებდა მყიდველისათვის საკუთრების უფლების გადაცემას. საკასაციო სასამართლო მოიხმობს საქართველოს მთავრობის 31.05.2019წ. N255 დადგენილებით დამტკიცებულ „მშენებლობის ნებართვის გაცემისა და შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების წესსა და პირობებს” და განმარტავს, რომ წესის 29.1, 29.3 და 31.1 მუხლების თანახმად, ექსპლუატაციაში მიღებისათვის ვარგისად აღიარება ნიშნავს დასრულებული მშენებლობის სამშენებლო/სანებართვო პირობებთან შესაბამისობის საბოლოო დადგენას, რის შესახებაც გადაწყვეტილებას იღებს შესაბამისი უფლებამოსილი ორგანო; განხორციელებული მშენებლობის ექსპლუატაციაში მიღებისათვის ვარგისად აღიარება შესაძლებელია, თუ წარმოებული მშენებლობის შედეგად შესრულდა და არ არის დარღვეული სამშენებლო/სანებართვო პირობებით განსაზღვრული ვალდებულებები. ამდენად, ვინაიდან სწორედ ექსპლუატაციაში მიღების გზით დასტურდება ის გარემოება, რომ შენობა-ნაგებობა შეესაბამება მშენებლობის სანებართვო პირობებს, ანუ საცხოვრებლად ვარგისი და უსაფრთხოა, გასაზიარებელია სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობა, რომ შენობა-ნაგებობა, რომელიც არ არის ექსპლუატაციაში მიღებული მიიჩნევა დაუსრულებელ ნაგებობად. ზემოაღნიშნული მსჯელობისა და ხელშეკრულების დასახელებული პუნქტების ანალიზის შედეგად, საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ საცხოვრებელი ბინის ნასყიდობის შესახებ 23.06.2017წ. წინასწარი ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ქონებაზე საკუთრების უფლების მყიდველისათვის გადაცემის დროისათვის აღნიშნული ქონება უნდა ყოფილიყო დასრულებული, ანუ ხელშეკრულების დანართი N1-ით განსაზღვრულ სტადიამდე მიყვანილი და ექსპლუატაციაში შეყვანილი. აქედან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს შეფასებას, რომ წინამდებარე შემთხვევაში გამყიდველის ვალდებულება - ქონების ექპლუატაციაში შეყვანის შესახებ, წარმოადგენს ნივთობრივად უნაკლო ნივთის გადაცემის ვალდებულების შემადგენელს და მისი დადგენილ ვადაში შეუსრულებლობა მიჩნეულ უნდა იქნას ნასყიდობის ობიექტის ნივთობრივ ნაკლად (სსკ-ის 488-ე მუხლი). მოცემულ შემთხვევაში დადგენილია, რომ მყიდველსა და მოპასუხეს შორის 28.11.2019წ. დადებული უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებით მყიდველმა გამყიდველისაგან (მოპასუხე) შეიძინა უძრავი ქონება, მდებარე: ქ. თბილისი, მშენებარე ბინა N45, ფართით 220 კვ.მ, მე-9 სართული, ს.კ. ……….; აღნიშნული ხელშეკრულებით მხარეები შეთანხმდნენ, რომ ნასყიდობის საგნის ნივთობრივი მდგომარეობა დადგინდებოდა მშენებლობის დასრულების და ნასყიდობის საგნის მყიდველის მფლობელობაში გადაცემის მომენტში, ხოლო მყიდველს არ წარმოეშობოდა უფლებები ნასყიდობის საგნის ნაკლის გამო, თუ ამ ხელშეკრულების დადების მომენტში მან იცოდა ამ ნაკლის შესახებ; იმავე შინაარსისაა ავტოსადგომების ნასყიდობის თაობაზე მოპასუხესა და მყიდველს შორის 30.11.2021წ. დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება; სადავო არ არის, რომ ხელშეკრულებების დადების დროისათვის შენობა-ნაგებობა ექსპლუატაციაში არ იყო მიღებული; ამასთან, 28.11.2019წ. ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების მომენტში მყიდველისთვის ცალსახა იყო, რომ გამყიდველი ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ექსპლუატაციაში შეყვანის ვადას ვერ დაიცავდა, ხოლო 30.11.2021წ. ხელშეკრულების დადების დროისათვის ექსპლუატაციაში შესვლის ვადა უკვე გასული იყო (30.08.2019წ.; ხელშეკრულების 9.4 პუნქტი) და აღნიშნულის თაობაზე, ცხადია, მყიდველისათვის ცნობილი იყო. შესაბამისად, გასაზიარებელია სააპელაციო სასამართლოს დასკვნა, რომ მყიდველმა მოპასუხესთან ნასყიდობის ხელშეკრულებების გაფორმებით უარი განაცხადა წინასწარი ნასყიდობის ხელშეკრულების 9.4 პუნქტით გათვალისწინებულ მოთხოვნაზე, როგორც ნივთობრივი ნაკლიდან გამომდინარე მოთხოვნაზე. კასატორს აღნიშნულის საწინააღმდეგო სამართლებრივად ვარგისი პრეტენზია არ წარმოუდგენია. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 199-ე მუხლის თანახმად, მოთხოვნის მფლობელს (კრედიტორს) შეუძლია მოვალის თანხმობის გარეშე მოთხოვნა მესამე პირს დაუთმოს, თუკი ეს არ ეწინააღმდეგება ვალდებულების არსს, მოვალესთან მის შეთანხმებას ან კანონს (მოთხოვნის დათმობა); მოთხოვნის დათმობა ხდება მოთხოვნის მფლობელსა და მესამე პირს შორის დადებული ხელშეკრულებით. ასეთ შემთხვევებში თავდაპირველი მფლობელის ადგილს იკავებს მესამე პირი; იმავე კოდექსის 198-ე მუხლის პირველი ნაწილის მე-2 წინადადების თანახმად, მოთხოვნები ახალ პირზე გადადის ისეთსავე მდგომარეობაში, როგორშიც ისინი ძველი მფლობელის ხელში იყვნენ. საკასაციო სასამართლო მართებულად მიიჩნევს სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობას, რომ მოცემულ შემთხვევაში მყიდველის მიერ მოთხოვნის უფლებაზე უარის თქმა, გამორიცხავს ამ უფლების მესამე პირზე გადაცემის შესაძლებლობას. ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ განსახილველ შემთხვევაში არ არსებობს საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული რომელიმე წინაპირობა, კასატორს არ წარმოუდგენია იმგვარი დასაშვები და დასაბუთებული საკასაციო პრეტენზია, რომელიც საკასაციო საჩივრის არსებითად განსახილველად დაშვების შესაძლებლობას მისცემდა სასამართლოს, რის გამოც მას უარი უნდა ეთქვას განხილვაზე. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მე-4 ნაწილის თანახმად, თუ საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნება ცნობილი, პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი. ამდენად, კასატორს უნდა დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 6 000 ლარის 70% – 4 200 ლარი.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა

1. ნ.ქ–ძის საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველი;

2. ნ.ქ–ძეს (პ.ნ. .......) დაუბრუნდეს კ. ო–ის მიერ 2025 წლის 20 აგვისტოს №641 საგადახდო დავალებით გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 6 000 ლარის 70% – 4 200 ლარი შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“, ბანკის კოდი: TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი: 300773150;

3. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე ლევან ნემსაძე

მოსამართლეები: არჩილ კოჭლამაზაშვილი

ლევან მიქაბერიძე