№ას-936-2025 12 მარტი, 2026 წელი
ქ. თბილისი
სამოქალაქო საქმეთა პალატა
შემადგენლობა:
არჩილ კოჭლამაზაშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),
ლევან ნემსაძე, მიხეილ ჯინჯოლია
კასატორი – ვ.ლ–ი (მოსარჩელე)
მოწინააღმდეგე მხარე – შპს „ს–ი“ (მოპასუხე)
გასაჩივრებული განჩინება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 1 მაისის განჩინება
კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის სრულად დაკმაყოფილება
დავის საგანი – ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების შესრულება, ზიანის ანაზღაურება, პირგასამტეხლოს დაკისრება, უძრავი ნივთით სარგებლობაში ხელშეშლის აღკვეთა
საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი განხილვის გარეშე
ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი :
1. სარჩელის მოთხოვნა
1.1. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სარჩელით მიმართა ვ.ლ–მა შპს „ს–ის“ წინააღმდეგ და მოითხოვა:
1.1.1.შეუსრულებელი სამშენებლო სარემონტო სამუშაოების ღირებულების სახით 94 475 ლარისა და 46 თეთრის მოპასუხისთვის დაკისრება;
1.1.2.ნაკვეთზე - ს.კ. ...... არსებული შენობიდან გადაუცემელი 193.2 კვ.მ. ფართის ღირებულების 319 205 ლარისა და 4 თეთრის მოპასუხისთვის დაკისრება;
1.2. 2021 წლის 30 ივნისიდან 2021 წლის 20 დეკემბრის ჩათვლით დარიცხული პირგასამტეხლოს 400 116 ლარისა და 62 თეთრის დაკისრება მოპასუხისთვის;
1.3. უძრავი ქონების: ს.კ. ......, ს.კ. ......., ს.კ. ........ და ს.კ. ....... მოსარჩლისთვის საკუთრებაში გადაცემა ან მათი ღირებულების - 611 816 ლარისა და 46 თეთრის დაკისრება მოპასუხისთვის;
1.4. მოპასუხეს დაევალოს მიწის ნაკვეთზე - ......... არსებული შენობიდან შენობის გვერდით ფასადზე, 2-2 და 3-3 ღერძებს შორის არქიტექტურულ პროექტთან შეუსაბამო ფანჯრის ღიობების ამოშენება, უხარისხოდ მოწყობილი შშმ პირთა გადაადგილების პანდუსისა და ბაქნის, ავტოსადგომზე შესასვლელი პანდუსის არქიტექტურულ პროექტთან შესაბამისად და დადგენილ ვადებში მოწყობა;
1.5. მოპასუხეს მოსარჩელის სასარგებლოდ დაეკისროს 2021 წლის 20 დეკემბრიდან 2023 წლის 12 ივნისის ჩათვლით დარიცხული პირგასამტეხლოს გადახდა 631 213 ლარის ოდენობით.
2. მოპასუხის პოზიცია
2.1. მოპასუხე წარმოდგენილ სარჩელს არ დაეთანხმა და განმარტა, რომ მოსარჩელეს სრულად გადაეცა 2018 წლის 3 სექტემბრის ხელშეკრულებით შეთანხმებული ფართები. უფრო მეტიც, მესაკუთრე ვ.ლ–ს გადაცემული აქვს ზედმეტი ფართი რაზეც შპს „ს–ი“ სასარჩელო წესით დავობს სასამართლოში.
3. თბილისის საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება
3.1. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2024 წლის 6 მარტის გადაწყვეტილებით ვ.ლ–ის სარჩელი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ: მოპასუხეს დაევალა მიწის ნაკვეთი ს/კ: ........ არსებული მრავალსართულიანი შენობა-ნაგებობის გვერდით ფასადზე, 2-2 და 3-3 ღერძებს შორის არქიტექტურულ პროექტთან შეუსაბამო ფანჯრის ღიობების ამოშენება, შშმ პირთა გადასაადგილებელი პანდუსისა და ბაქნის, ავტოსადგომზე შესასვლელი პანდუსის არქიტექტურულ პროექტთან შესაბამისად და დადგენილ ვადებში მოწყობა;
3.2. სხვა ნაწილში სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.
4. მხარეთა სააპელაციო საჩივარი
4.1. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2024 წლის 6 მარტის გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრეს მხარეებმა. მოსარჩელემ მოითხოვა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის სრულად დაკმაყოფილება, ხოლო - მოპასუხემ გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე სრულად უარის თქმა.
5. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს განჩინება და დასკვნები
5.1. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 1 მაისის განჩინებით მხარეთა სააპელაციო საჩივრები არ დაკმაყოფილდა და უცვლელი დარჩა თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2024 წლის 6 მარტის გადაწყვეტილება.
5.2. სააპელაციო სასამართლომ, მხარის პრეტენზიის პასუხად, რომ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებები შესრულებით შეწყვეტილად არასწორად ჩაითვალა, განმარტა რომ 2018 წლის 3 სექტემბერს, მხარეთა შორის დაიდო აღნაგობის ძირითადი და უძრავი ქონების გაცვლის წინარე ხელშეკრულება. მოსარჩელე ვ.ლ–ის საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთი, მდებარე მისამართზე - თბილისი, .......... (ნაკ.21/018) არასასოფლო სამეურნეო მიწის ნაკვეთი N21/098– 4000 კვ.მ. დაზუსტებული ფართიდან - 2000 კვ.მ. ფართობი, საკადასტრო კოდი .......... დაიტვირთა აღნაგობის უფლებით მოპასუხე შპს „ს–ის“ სასარგებლოდ. მხარეთა შეთანხმებით, მიწის ნაკვეთი რჩებოდა მესაკუთრის საკუთრებაში და აღნაგობის უფლების მქონეს საკუთრება გახდებოდა მხოლოდ მას შემდეგ, რაც იგი დროულად და ჯეროვნად შეასრულებდა მესაკუთრის მიმართ ხელშეკრულებით დადგენილ ყველა ვალდებულებას. შენობა - ნაგებობას ექნებოდა საცხოვრებელი და კომერციული დანიშნულება (ხელშეკრულების მე-7 მუხლი). აღნაგობის უფლების მქონე ვალდებული იყო 2021 წლის 30 ივნისამდე უზრუნველეყო შენობა-ნაგებობის ინდივიდუალური ფართებიდან მესაკუთრისათვის გადასაცემი ფართების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში (ხელშეკრულების მე-8 მუხლი. იხ. 2018 წლის 3 სექტემბრის აღნაგობის ხელშეკრულება და უძრავი ქონების გაცვლის წინარე ხელშეკრულება ტ.1. ს/ფ: 15-20).
5.3. სააპელაციო სასამართლომ განმარტა, რომ 2018 წლის 3 სექტემბერს დადებულმა ხელშეკრულებამ შინაარსი რამდენჯერმე შეიცვალა. ასე მაგალითად, 2020 წლის 27 მარტს, მხარეები შეთანხმდნენ, რომ მათ შორის 2018 წლის 3 სექტემბრის აღნაგობის ძირითადი და უძრავი ქონების გაცვლის წინარე ხელშეკრულების მე-16 პუნქტის „ა“ ნაწილში მითითებული ფულადი კომპენსაცია - აღნაგობის უფლების მქონის მიერ მესაკუთრისათვის ერთჯერადად გადასახდელი თანხის ოდენობა - 100 000 აშშ დოლარი - თავის მხრივ მოიცავდა და შედიოდა ამავე ხელშეკრულების 16.4 პუნქტის „გ“ ქვეპუნქტით გადასაცემ ფართებში, რაც გამოანგარიშებული იყო როგორც 1 კვ.მ.-ის ფასი 270 აშშ დოლარის ოდენობით და შეადგენდა 370.4 კვ.მ.-ს (იხ. ს.ფ. ტ.1, გვ. 248). 2021 წლის 7 ივნისის შეთანხმებით, ცვლილება შევიდა 2018 წლის 3 სექტემბრის აღნაგობის ძირითად და უძრავი ქონების გაცვლის წინარე ხელშეკრულებაში და ამავე ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებები, რაც აღნაგობის უფლების მქონეს 2021 წლის 30 ივნისამდე უნდა შეესრულებინა, გახანგრძლივდა 2021 წლის 20 დეკემბრამდე. ამავე ხელშეკრულებით, მხარეები შეთანხმდნენ, რომ წინამდებარე შეთანხმება წარმოადგენდა ძირითადი ხელშეკრულების განუყოფელ ნაწილს და ძირითადი ხელშეკრულების დარჩენილი მუხლები/პუნქტები და ასევე მასში წინამდებარე შეთანხმებამდე არსებული წერილობითი ცვლილებები დარჩებოდა უცვლელი (იხ. იქვე. ს.ფ. ტ.1, გვ. 249). 2021 წლის 7 ივნისის შეთანხმებით, ცვლილება შევიდა 2018 წლის 3 სექტემბრის აღნაგობის ძირითად და უძრავი ქონების გაცვლის წინარე ხელშეკრულებაში და ამავე ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებები, რაც აღნაგობის უფლების მქონეს 2021 წლის 30 ივნისამდე უნდა შეესრულებინა, გახანგრძლივდა 2021 წლის 20 დეკემბრამდე. ამავე ხელშეკრულებით, მხარეები შეთანხმდნენ, რომ წინამდებარე შეთანხმება წარმოადგენდა ძირითადი ხელშეკრულების განუყოფელ ნაწილს და ძირითადი ხელშეკრულების დარჩენილი მუხლები/პუნქტები და ასევე მასში წინამდებარე შეთანხმებამდე არსებული წერილობითი ცვლილებები დარჩებოდა უცვლელი (იხ. ტ.1, გვ. 26).
5.4. მოსარჩელე და მეორე აპელანტი ამტკიცებს, რომ მეაღნაგემ/მენარდემ/მოპასუხემ არ შეასრულა ნაკისრი ვალდებულებები, რაც წარმოშობს სამოქალაქო პასუხისმგებლობას. სააპელაციო სასამართლომ განმარტა, რომ თავად 17.08.2021წ. შეთანხმების შინაარსის შესწავლის გარეშე შეუძლებელია იმის გამორკვევა შესრულდა თუ არა ვალდებულება შპს „ს–ისაგან“ და მიღებულია თუ არა შესრულება ვ.ლ–ის მიერ. ხსენებული დასკვნის მისაღებად უნდა განიმარტოს შეთანხმების დადების არსი, მიზანი და შედეგი.
5.5. სააპელაციო სასამართლოს მითითებით 2021 წლის 17 აგვისტოს შეთანხმების კვლევა ცხადყოფს, რომ მხარეთა შორის დაიდო წერილობითი შეთანხმება. მხარეები თავისუფალი ნების გამოვლენის ფარგლებში შეთანხმდნენ, რომ აუქმებდნენ მხარეთა შორის 2018 წლის 3 სექტემბერს დადებულ აღნაგობის ძირითად ხელშეკრულებასა და უძრავი ქონების გაცვლის წინარე ხელშეკრულებას. მხარეები ასევე შეთანხმდნენ, რომ რეგისტრირებული აღნაგობის ხელშეკრულების შესაბამისად მესაკუთრეს აღნაგობის უფლების მქონისათვის საკუთრებაში უნდა გადაეცა თავის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ნაწილი, კერძოდ 2000 კვ.მ., ხოლო აღნაგობის უფლების მქონე ამ მიწის ნაკვეთის სანაცვლოდ მესაკუთრეს გადასცემდა მიწის ნაკვეთზე აშენებულ შენობა ნაგებობების ნაწილს (ქვემოთ ჩამოთვლილი) ინდივიდუალიზირებულ ფართებს. ამ შეთანხმებიდან გამომდინარე, შპს „ს–ი“ საკუთრებაში გადასცემდა ფართების განაწილების დოკუმენტით მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეზე სამომავლო საკუთრების უფლებით განსაზღვრულ 14 ერთეულებს, ხოლო თავის მხრივ, შპს „ს–ს“ საკუთრებაში გადაეცემოდა მიწის ნაკვეთი ფართით 2000 კვ.მ. მხარეები შეთანხმდნენ, რომ აღნაგობის უფლება უქმდებოდა მთლიანად 4000 კვ.მ. მიწის ნაკვეთზე და ასევე უქმდებოდა რეგისტრირებული ვალდებულება; ასევე მიუთითეს, რომ ბინა N64, ფართი 55.80 კვ.მ. გასხვისებული იყო ლ.ქ–ზე. ამ შეთანხმების საფუძველზე, საბოლოოდ, ვ.ლ–ს საკუთრებაში უნდა გადაცემოდა შემდეგი ქონება: 1) მეორე სართული, ბინა N2, საკადასტრო კოდი ........., ფართი 123.50 კვ.მ.; 2) მეორე სართული, ბინა N5, საკადასტრო კოდი ........., ფართი 125.60 კვ.მ.; 3) მეორე სართული, ბინა N11, საკადასტრო კოდი ........, ფართი 62.80 კვ.მ.; 4) მეოთხე სართული, ბინა N27, საკადასტრო კოდი ........., ფართი 57.00 კვ.მ.; 5) მეოთხე სართული, ბინა N37, საკადასტრო კოდი ..........., ფართი 62.80 კვ.მ.; 6) მეხუთე სართული, ბინა N40, საკადასტრო კოდი ..........., ფართი 57.00 კვ.მ.; 7) მეხუთე სართული, ბინა N42, საკადასტრო კოდი ........, ფართი 57.00 კვ.მ.; 8) მეხუთე სართული, ბინა N43, საკადასტრო კოდი ........., ფართი 93.20 კვ.მ.; 9) მეხუთე სართული, ბინა N50, საკადასტრო კოდი ..........., ფართი 62.80 კვ.მ.; 10) მეექვსე სართული, ბინა N55, საკადასტრო კოდი ..........., ფართი 57.00 კვ.მ.; 11) მეექვსე სართული, ბინა N58, საკადასტრო კოდი .........., ფართი 51.00 კვ.მ.; 12) მეშვიდე სართული, ბინა N 66, საკადასტრო .........., ფართი 57.00 კვ.მ.; 13) მეშვიდე სართული, ბინა N76, საკადასტრო კოდი ........, ფართი 62.80 კვ.მ.; 14) მერვე სართული, ბინა N79, საკადასტრო კოდი ......., ფართი 57.00 კვ.მ.; 15) მერვე სართული, ბინა N80, საკადასტრო კოდი ......., ფართი 133.00 კვ.მ.; 16)მერვე სართული, ბინა N90, საკადასტრო კოდი ......., ფართი 55.80 კვ.მ.; 17) მეცხრე სართული, ბინა N92, საკადასტრო კოდი ........, ფართი 114.90 კვ.მ.; 18) მეცხრე სართული, ბინა N 99, საკადასტრო კოდი ........., ფართი 61.60 კვ.მ. მოსარჩელეს ამავე შეთანხმებით გადაეცა შემდეგი ფართები: 1. ავტოსადგომი N1, ფართი 15კვ.მ.; 2. ავტოსადგომი N2, ფართი 15კვ.მ.; 3. ავტოსადგომი N3, ფართი 15კვ.მ.; 4. ავტოსადგომი N4, ფართი 15კვ.მ.;5. ავტოსადგომი N5, ფართი 15კვ.მ.; 6. ავტოსადგომი N6, ფართი 15კვ.მ.; 7. ავტოსადგომი N7, ფართი 15კვ.მ.; 8. ავტოსადგომი N8, ფართი 15 კვ.მ.; 9. ავტოსადგომი N9, ფართი 15კვ.მ. ზემოაღნიშნული ქონებაზე მოსარჩელის საკუთრების უფლება საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდა 2021 წლის 18 აგვისტოდან 2021 წლის 24 აგვისტოს ჩათვლით პერიოდში, ხოლო უძრავ ნივთზე - საკადასტრო კოდით ........- 2022 წლის 10 იანვარს (იხ. ტ.1, გვ. 14).
5.6. სააპელაციო სასამართლომ განმარტა, მხარეებმა ახლებურად მოაწესრიგეს ურთიერთობა 2021 წლის 17 აგვისტოს შეთანხმებით, რადგან ამ შეთანხმების შესაბამისად სრულად გაუქმდა მხარეთა შორის ადრე დადებული 03.09.2018წ. ხელშეკრულება, რაიმე დათქმის გარეშე. კიდევ ერთხელ რომ აღინიშნოს, 2018 წლის 3 სექტემბრის შეთანხმების არსი იყო მოპასუხეს დადგენილ ვადაში აეშენებინა უძრავი ქონება მოსარჩელის კუთვნილი მიწის ნაკვეთის ნაწილზე, მაგრამ უძრავი ქონება მანამ რჩებოდა ვ.ლ–ის საკუთრებაში, სანამ არ მოხდებოდა ინდივიდუალური ბინების გადაცემა მისთვის საკუთრებაში. მხოლოდ ამის შემდეგ გახდებოდა უძრავი ქონება, რაზეც აშენდა მრავალსართულიანი სახლი შპს „ს–ის“ საკუთრება. ხსენებული დასკვნის საფუძველს იძლევა 2018 წლის 3 სექტემბრის ხელშეკრულების მე-14 მე-16 მუხლის ანალიზი. მოსარჩელემ, როგორც მესაკუთრემ იკისრა ვალდებულება წინამდებარე ხელშეკრულებით დადგენილი პირობების დადგომის შემთხვევაში აღნაგობის უფლების მქონისათვის საკუთრებაში გადაეცა თავის საკუთრებაში არსებული არასასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთიდან N021/098 დაზუსტებული ფართობით 4000.00 კვ.მ-დან 2000 კვ.მ. მიწის ნაკვეთი (საკადასტრო კოდით: N....... , მდებარე მისამართზე: ქ. თბილისი, ქუჩა .......... (ნაკვ. 21/......), ხოლო აღნაგობის უფლების მქონე ამ მიწის სანაცვლოდ მესაკუთრეს გადასცემდა მიწის ნაკვეთზე აშენებული შენობა – ნაგებობის ნაწილს ინდივდუალიზებულ ფართებს. გაცვლის ყველა პირობა დგინდებოდა ამავე ხელშეკრულებით (ხელშეკრულების 14.1 მუხლი). ამ მუხლის წინა პუნქტში მითითებული ვალდებულების შესასრულებლად მხარეები დადებდნენ არასასოფლო სამეურნეო მიწის ნაკვეთიდან N021/098 – დაზუსტებული ფართობით 4000.00 კვ.მ-დან 2000 კვ.მ. მიწის ნაკვეთის, საკადასტრო კოდით: N.........., მდებარე მისამართზე: ქ. თბილისი, ქუჩა ........... (ნაკვ. 21/........) აღნაგობის უფლების მქონისათვის საკუთრებაში გადაცემის ძირითად ხელშეკრულებას (14.2 მუხლი). თუ მხარეები სხვა ვადაზე არ შეთანხმდებოდნენ, ამ მუხლის მე-2 პუნქტში მითითებული ძირითადი ხელშეკრულება უნდა დადებულიყო წინამდებარე ხელშეკრულების მე-16 მუხლის მე-4 პუნქტში მითითებული ფართების შეთანხმებულ მდგომარეობამდე მიყვანის შემდეგ იმ პირობით, რომ მიწის ნაკვეთის აღნაგობის უფლების მქონის საკუთრებაში გადაცემისთანავე იგი მესაკუთრის მიმართ დაუყოვნებლივ შეასრულებდა მე-16 მუხლის მე-4 პუნქტით დადგენილ ვალდებულებებს (გადასცემდა სრულ, შეუზღუდავი ვალდებულებებისაგან თავისუფალ და შეთანხმებულ მდგომარეობამდე მოყვანილ ფართებს) (იხ. ხელშეკრულების 16.3 მუხლი).
5.7. ამდენად, პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ სწორად დადგინდა, რომ ძირითადი ხელშეკრულება დაიდებოდა მხოლოდ მას შემდეგ, რაც შპს „ს–ი“ სრულად და ჯეროვნად შეასრულებდა 18.03.2018წ. ხელშეკრულებას. ფაქტია, ძირითადი ხელშეკრულება, რომლის მიზანიც მოსარჩელისათვის გადაცემული მიწის ნაკვეთის სანაცვლოდ ინდივიდუალური ბინების მიღება იყო დაიდო 2021 წლის 17 აგვისტოს.
5.8. მოსარჩელის სხვა მოთხოვნა მოიცავდა უძრავი ქონებით სარგებლობაში ხელშეშლისა და მოპასუხისათვის ქმედების განხორციელების დავალებაში. ვინაიდან ამ ნაწილში სააპელაციო პრეტენზია პირველ აპელანტს შპს „ს–ს“ გააჩნია პალატა იმსჯელებს გადაწყვეტილების კანონიერებაზე ამ ფარგლებში. საქმის მასალების კვლევით დადგენილია და სადავო არც პირველ ინსტანციაში მოპასუხის მიერ გამხდარა, რომ შპს „ს–ის“ მიერ ჩატარებული სამშენებლო გადაწყვეტები სრულად ვერ ჯდებოდა ქ. თბილისის არქიტექტურის სამსახურის მიერ გაცემულ ნებართვის ფარგლებში, რისთვისაც დაჯარიმდა კიდეც იგი. საქმეში წარმოდგენილია შპს „მ. ე“-ის 17.02.2022წ. ინსპექტირების ანგარიში, რომლის თანახმადაც, „ქ. თბილისში, ....... მდებარე მშენებარე მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის (ს/კ: ..........) აშენებული ნაწილის პროექტთან შესაბამისობის ინსპექტირების შედეგად დადგინდა, რომ ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის საჯარო სამართლის იურიდიული პირი ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის არქიტექტურის სამსახურის N4457923 ბრძანების საფუძველზე შეთანხმებული პროექტის მიხედვით დასრულებულია კარკასის მშენებლობა, შევსებულია შემომფარგლავი კედლები, ასევე დასრულებულია გარე მოპირკეთების სამუშაოები, ჩასმულია ფანჯრები და მიმდინარეობს შიდა მოპირკეთების სამუშაოები. გამოვლინდა შემდეგი შეუსაბამობები: 1) არქიტექტურულ პროექტთან შეუსაბამოდ მოწყობილია ფანჯრის ღიობები შენობის გვერდით ფასადზე (2-2) და (3-3) ღერძებს შორის; 2) არქიტექტურულ პროექტთან შესაბამისად არ არის მოწყობილი შშმ პირთა გადაადგილებისათვის პანდუსი და ბაქანი; 3) არქიტექტურული პროექტის დარღვევით მოწყობილია +0.00 ნიშნულზე მდებარე ავტოსადგომზე შესავლელი პანდუსი, რომელიც საავტომობილო გზის სავალი ნაწილის დონიდან აწეულია 2.0მ-ით“ (იხ. ტ. 1, გვ. 100).
5.9. სააპელაციო სასამართლომ განმარტა, რომ აპელანტის პოზიცია არ არის კვალიფიციურად წარმოდგენილი ამ ნაწილში არც პირველ ინსტანციაში და არც სააპელაციო სასამართლოში. მოსარჩელე მხარემ შეძლო და სათანადო მტკიცებულებით შეუქმნა რწმენა სასამართლოს, რომ მოპასუხეს დავის გადაწყვეტის დრომდე დარღვეული აქვს რიგი სამშენებლო ნორმები, რაც მოსარჩელეს როგორც მრავალი ინდივიდულაური ბინისა და მომიჯნავე 2000 კვ.მ მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს სათანადოდ სარგებლობაში ხელს უშლის. პირველმა აპელანტმა ვერ შეძლო დაედასტურებინა ამგვარი ტიპის ხელშეშლას რა დაცვის ღირსი ინტერესი გააჩნია, მით უფრო იმ პირობებში, როდესაც მხარეთა შორის სახელშეკრულებო ურთიერთობები აღარ არსებობს. საინტერესოა, რატომ არსებობდა ფანჯრის ღიობები იქ, სადაც პროექტი ამას არ ითვალისწინებდა?! რატომ არ არსებობს შშმ პირთათვის განკუთვნილი პანდუსები?! ან ავტოსადგომზე შესასვლელი გზის სავალი ნაწილიდან რატომ უნდა იყოს აწეული?! ხსენებული დარღვევების რაიმე ლოგიკური გამართლების მცდელობაც კი არ ჰქონია მხარეს.
6. მოსარჩელის საკასაციო საჩივარი
6.1. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 1 მაისის განჩინებაზე საკასაციო საჩივარი შეიტანა მოსარჩელემ, რომლითაც გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის სრულად დაკმაყოფილება მოითხოვა.
6.2. კასატორის განმარტებით, სასამართლომ დაუსაბუთებლად არ მიიღო დაუსწრებელი გადაწყვეტილება შესაგებლის წარუდგენლობის გამო. დადგენილია, რომ მოპასუხის რეგისტრირებულ მისამართზე სარჩელის დანართით ჩაჰბარდა მოპასუხის დირექტორის დედას ნ.ტ–ს 20.04.2022წ. მოპასუხის წარმომადგენელმა 2022 წლის 16 მაისს ითხოვა შესაგებლის წარდგენისათვის ვადის აღდგენა, რაც 07.06.2022წ. განჩინებით დაკმაყოფილდა. მოპასუხეს არ გააჩნდა საპატიო მიზეზი, არ დასტურდება მოპასუხის დირექტორის სამკურნალოდ ყოფნის ფაქტი, ჯანმრთელობის ცნობა არ არის დადასტურებული სათანადოდ დაწესებულების ბეჭდით. ხსენებულიდან გამომდინარე უნდა გაუქმდეს ვადის აღდგენის თაობაზე განჩინება ვინაიდან, შუამდგომლობის დაკმაყოფილების ყველა წინაპირობა არსებობდა.
6.3. კასატორის მტკიცებით, სასამართლომ არასწორად დაადგინა 03.09.2018წ. დადებული ხელშეკრულება და მის საფუძველზე 17.08.2021წ. დადებული ხელშეკრულება შეწყდა შესრულებით. სასამართლომ არ გაითვალისწინა რომ შეუსრულებლობის შედეგად დამდგარი მოთხოვნის მოცულობა ორ მილიონ ლარზე მეტი მოცულობის იყო. შესაბამისად, მოსარჩელე არანაირად არ იტყოდა შეთანხმებით ამ ოდენობის ზიანის მოთხოვნაზე უარს. სასამართლოს მხედველობიდან გამორჩა 03.09.2018წ. ხელშეკრულების 24-ე მუხლის დისპოზიცია, რომლის მიხედვითაც, აღნაგობის ხელშეკრულების შეწყვეტის შემთხვევაში ძალას ინარჩუნებს წინამდებარე ხელშეკრულების სხვა პირობები, რომლებიც აწესრიგებს სხვა საკითხებს. 03.09.2018წ. ხელშეკრულება უნდა შესრულებულიყო 30.06.2021წ.-მდე, რისი ვადაც გადაიწია 20.12.2021წ.-მდე. 17.08.2021წ. შეთანხმება აუქმებს არა აღნაგობის ხელშეკრულებას, არამედ აღნაგობის შესახებ ჩანაწერს. შეთანხმებების დადებით არ დასტურდება გადაცემული ბინების თეთრ კარკასამდე მიყვანისადმი ან პირგასამტეხლოს დაკისრების მოთხოვნისადმი ინტერესის დაკარგვა. სასამართლომ უმართებულოდ არ დაადგინა 03.09.2018წ. ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების დარღვევა, რაც ვადის გადაცილებაში, მოსარჩელისათვის ფართების არასათანადო მდგომარეობაში გადაცემითა და ფართების მოცულობის შემცირებით გადაცემაში გამოიხატა. ზიანი დადასტურებული იყო საექსპერტო და აუდიტორული შეფასებებით.
7. საკასაციო სამართალწარმოების ეტაპი
7.1. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 6 აგვისტოს განჩინებით საკასაციო საჩივარი წარმოებაშია მიღებული.
ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :
8. საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლის, მტკიცებულებათა გაანალიზების, საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის იურიდიული დასაბუთებულობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც დაუშვებლად უნდა იქნეს მიჩნეული.
9. სსსკ-ის 391-ე მუხლის მე-5 ნაწილით გათვალისწინებული ნორმის დანაწესით, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ:
ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას;
ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია;
გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება;
დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან;
ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე;
ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას ან/და მის დამატებით ოქმს/ოქმებს და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს;
ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.
10. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 404-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, საკასაციო სასამართლო ამოწმებს გადაწყვეტილებას საკასაციო საჩივრის ფარგლებში. საკასაციო სასამართლოს არ შეუძლია თავისი ინიციატივით შეამოწმოს საპროცესო დარღვევები, გარდა 396-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ“ ქვეპუნქტში მითითებული ფაქტებისა.
11. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). დასაბუთებულ პრეტენზიაში იგულისხმება მითითება იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება-დადგენა, მატერიალურ-სამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება.
12. საკასაციო სასამართლო, დადგენილი სასამართლო პრაქტიკის შესაბამისად განმარტავს, რომ სასამართლოს უპირველესი ამოცანაა, დაადგინოს, თუ რას ითხოვს მოსარჩელე მოპასუხისაგან და რის საფუძველზე, ანუ რომელ ფაქტობრივ გარემოებებზე ამყარებს თავის მოთხოვნას. სასამართლომ მხარის მიერ მითითებული მოთხოვნის ფარგლებში უნდა მოძებნოს ის სამართლებრივი ნორმა (ნორმები), რომელიც იმ შედეგს ითვალისწინებს, რისი მიღწევაც მხარეს სურს. ამასთან, მოთხოვნის სამართლებრივ საფუძვლად განხილული ნორმა (ან ნორმები) შეიცავს იმ აღწერილობას (ფაქტობრივ შემადგენლობას), რომლის შემოწმებაც სასამართლოს ვალდებულებაა და რომელიც უნდა განხორციელდეს ლოგიკური მეთოდების გამოყენების გზით, ანუ სასამართლომ უნდა დაადგინოს, ნორმაში მოყვანილი აბსტრაქტული აღწერილობა რამდენად შეესაბამება კონკრეტულ ცხოვრებისეულ სიტუაციას და გამოიტანოს შესაბამისი დასკვნები. ის მხარე, რომელსაც აქვს მოთხოვნა მეორე მხარისადმი, სულ მცირე, უნდა უთითებდეს იმ ფაქტობრივ შემადგენლობაზე, რომელსაც სამართლის ნორმა გვთავაზობს. აქედან გამომდინარე, შეგვიძლია, დავასკვნათ, რომ მოთხოვნის სამართლებრივი საფუძვლის რომელიმე ფაქტობრივი წანამძღვრის (სამართლებრივი წინაპირობის) არარსებობა გამორიცხავს მხარისათვის სასურველი სამართლებრივი შედეგის დადგომას. საქმის განმხილველი სასამართლო შეზღუდულია მხოლოდ მხარის მიერ მითითებული ფაქტობრივი გარემოებებით, რაც შეეხება სამართლის ნორმების გამოყენებას, სასამართლო, საქმეზე დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების შეფასებით, ადგენს თუ რა სამართლებრივი ურთიერთობა არსებობს მხარეთა შორის და ამ ურთიერთობის მარეგულირებელი სამართლებრივი ნორმების საფუძველზე აკმაყოფილებს ან არ აკმაყოფილებს სარჩელს. მხარეთა შორის არსებული ურთიერთობის შეფასება შედის სასამართლოს კომპეტენციაში, თუმცა საქმეზე გადაწყვეტილება მიღებულ უნდა იქნეს შეჯიბრებითობის პრინციპის სრულად რეალიზაციის პირობებში (იხ. სუსგ საქმეზე Nას-251-2018, 08.02.2022 წ.; №ას-1076-2025 05 მარტი, 2026 წელი; №ას-1068-2025 16 თებერვალი, 2026 წელი).
13. სასამართლო ყურადღებას გაამახვილებს მხოლოდ იმ გარემოებებსა და არგუმენტებზე, რომლებიც მოცემული დავის გადასაწყვეტად სამართლებრივად მნიშვნელოვანია. ამასთან, ადამიანის უფლებათა ევროპული კონვენციის მე-6 მუხლის პირველი პარაგრაფი ავალდებულებს სასამართლოს, დაასაბუთოს თავისი გადაწყვეტილება, რაც არ უნდა იქნეს გაგებული თითოეულ არგუმენტზე დეტალური პასუხის გაცემად (იხ. ჯღარკავა საქართველოს წინააღმდეგ, №7932/03; Van de Hurk v. Netherlands, par.61, Garcia Ruiz v. Spain [GC] par.26; Jahnke and Lenoble v France (dec.); Perez v France [GC], par. 81); Boldea v. Romania, par. 30).
14. წინამდებარე საქმეზე, სარჩელის ნაწილობრივ დაკმაყოფილების პირობებში, წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრის პრეტენზიების (კასატორი სადავოდ ხდის მოპასუხის მიერ 2018 წლის 3 სექტემბრის ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების არაჯეროვან შესრულებას, რაც მისივე მითითებით, მოსარჩელისათვის ნაკლები რაოდენობის ფართის გადაცემით, სარემონტო სამუშაოების შეუსრულებლობისა და შენობა-ნაგებობის მშენებლობის ხელშეკრულებით დადგენილ ვადაში დაუსრულებლობაში გამოიხატა.) გათვალისწინებით საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ მხარეთა შორის დაიდო ე.წ. შერეული ტიპის ხელშეკრულება, აღნაგობის, გაცვლისა და ნარდობის ხელშეკრულებებისთვის დამახასიათებელი ნიშნებით. ამავე, ხელშეკრულების მიზანს წარმოდგენდა აღნაგობის უფლებით დატვირთულ მიწის ნაკვეთზე მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის მშენებლობა, სადაც, ნაკვეთის მესაკუთრე (კასატორი), მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების მოპასუხე კომპანიისთვის გადაცემის სანაცვლოდ, საკუთრებაში მიიღებდა ამ ნაკვეთზე აშენებულ მრავალსართულიან სახლში ინდივიდუალიზირებულ ფართებს ხელშეკრულებაში მითითებული პირობებითა და ოდენობით.
15. სსკ-ის 233-ე მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, მიწის ნაკვეთი შეიძლება სხვა პირს გადაეცეს ვადიან სარგებლობაში ისე, რომ მას ჰქონდეს ამ ნაკვეთზე ან მის ქვეშ რაიმე ნაგებობის აღმართვის უფლება, ასევე ამ უფლების გასხვისების, მემკვიდრეობით გადაცემის, თხოვების, გაქირავების უფლება (აღნაგობის უფლება). ამავე კოდექსის 234-ე მუხლის მიხედვით, აღნაგობის უფლების წარმოშობისა და შეძენის მიმართ შესაბამისად გამოიყენება უძრავი ნივთის შეძენის წესები. აღნაგობის უფლების საფუძველზე აშენებული ნაგებობა ითვლება აღნაგობის უფლების არსებით შემადგენელ ნაწილად და რეგისტრირდება აღნაგობის უფლების მქონე პირის საკუთრებად. აღნაგობის უფლების შეწყვეტისას აღნაგობის უფლების საფუძველზე აშენებული ნაგებობა ხდება მიწის ნაკვეთის არსებითი შემადგენელი ნაწილი. ამავე კოდექსის 521-ე მუხლის შესაბამისად, გაცვლის ხელშეკრულებით მხარეებს ეკისრებათ ქონებაზე საკუთრების უფლების ურთიერთგადაცემა. გაცვლის ხელშეკრულების ყოველი მხარე ითვლება იმ ქონების გამყიდველად, რასაც ცვლის, და იმის მყიდველად, რასაც სანაცვლოდ იღებს, ხოლო, სსკ-ის 629-ე მუხლის მიხედვით, ნარდობის ხელშეკრულებით მენარდე კისრულობს შეასრულოს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სამუშაო, ხოლო შემკვეთი ვალდებულია გადაუხადოს მენარდეს შეთანხმებული საზღაური. ამავე მუხლის მეორე ნაწილის შესაბამისად, თუ ნარდობა ითვალისწინებს რაიმე ნაკეთობის დამზადებას და მენარდე მას ამზადებს თავის მიერ შეძენილი მასალით, მაშინ იგი შემკვეთს გადასცემს საკუთრებას დამზადებულ ნაკეთობაზე. თუ დამზადებულია გვაროვნული ნივთი, მაშინ გამოიყენება ნასყიდობის წესები.
16. საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ გაცვლის ხელშეკრულება არის სინალაგმატური ანუ ორმხრივად მავალდებელებელი ხელშეკრულება, რადგან თითოეულ მხარეს გააჩნია ერთდროულად უფლებებიც და ეკისრება მოვალეობებიც. გაცვლის ხელშეკრულების თითოეული მხარე ერთდროულად არის კრედიტორიც და მოვალეც. უფრო მეტიც, გაცვლის ხელშეკრულებაში გვხვდება ორი მკვეთრად გამოხატული შემხვედრი ვალდებულება: თითოეული მხარე მოვალეა გადასცეს კონტრაჰენტს შესაბამისი გასაცვლელი ქონება,((შდრ: MüKoBGB/Westermann 7.Aufl. 2016, §480, Rn.1.; Tonner, Schuldrecht, 3.Aufl. 2013, §10 (IV) Tausch, S.99.; აგრეთვე - სუსგ. №ას-1448-2023 20 მაისი, 2024 წელი).
17. გაცვლის ხელშეკრულების ყოველი მხარე ითვლება იმ ქონების გამყიდველად, რასაც ცვლის, და იმის მყიდველად, რასაც სანაცვლოდ იღებს. „გაცვლა განკარგვითი ხასიათის ხელშეკრულებაა და შემძენისათვის საკუთრების უფლების გადაცემას იწვევს. გაცვლის ხელშეკრულების სამართლებრივი ბუნების ანალიზის აუცილებლობა განპირობებულია მისი თავისებურებებით. (შდრ: MüKoBGB/ Westerman, 7.Aufl. 2016, §480, Rn.2. Tonner, Schuldrecht, 3.Aufl. 2013, §10 (IV) Tausch, S.99.; Grunewald, in Erman Bürgerliches Gesetzbuch, Handkommentar, 12.,neu.Aufl. 2008, §480, Rn.2.).
18. სამოქალაქო-სამართლებრივ ხელშეკრულებებს შორის გაცვლის ხელშეკრულების დამოუკიდებელი ხასიათი, შესაძლებლობას გვაძლევს გამოვყოთ ამ ხელშეკრულებისათვის დამახასიათებელი ნიშან-თვისებები, რომლითაც იგი განსხვავდება სხვა სახელშეკრულებო ვალდებულებებისაგან, მათ შორის გაცვლასთან ყველაზე ახლოს მდგომი ნასყიდობის ხელშეკრულებისგან: 1) გაცვლის ხელშეკრულება მიეკუთვნება ქონების გადაცემის ტიპის ხელშეკრულებებს და ამით განსხვავდება სამუშაოს შესრულების (ნარდობა), მომსახურების გაწევის (შუამავლობა და სხვ.) და სადამფუძნებლო ხელშეკრულებებისაგან (ერთობლივი საქმიანობის-ამხანაგობის ხელშეკრულება). 2) გაცვლის ხელშეკრულებით ხდება განსაზღვრული ქონების გადაცემა მხარეთა საკუთრებაში. ამით გაცვლის ხელშეკრულება განსხვავდება ქონების დროებით სარგებლობაში გადაცემის ტიპის ხელშეკრულებებისაგან (იჯარა, ქირავნობა და სხვ.). 3) გაცვლის ხელშეკრულება არის სასყიდლიანი ხელშეკრულება, რამეთუ ადგილი აქვს თითოეული მხარის მიერ მეორისათვის შემხვედრი დაკმაყოფილების გადაცემას (შდრ: MüKoBGB/ Westermann, 7. Aufl. 2016, §480, Rn.2.; Palandt/ Weidenkaff, 74. Aufl. 2015, §480, Rn.8; Axel J. Halbach/Rigmar Osterkamp, Die Rolle des Tauschhandlels Für die Entwicklungsländer, 1988, S.117). ამით გაცვლა განსხვავდება ქონების საკუთრებაში უსასყიდლოდ გადაცემის ხელშეკრულებისაგან (ჩუქება). „გაცვლის ხელშეკრულების ერთ-ერთი უმთავრესი თავისებურება მისი სასყიდლიანი ხასიათია“ (იხ: სუსგ №ა-661-1-26-03, 9 ოქტომბერი, 2003 წ.).
19. გაცვლის ხელშეკრულება მართალია არის სასყიდლიანი ხელშეკრულება, მაგრამ განსხვავდება ქონების საკუთრებაში სასყიდლით გადაცემის ტიპის ისეთი ხელშეკრულებებისაგან, როგორიცაა ნასყიდობა და სესხი. ნასყიდობის ხელშეკრულებით შემხვედრი დაკმაყოფილება ხდება ფულის გადახდის გზით, ხოლო გაცვლისას გასაყიდი ფასის ადგილს იკავებს ნივთი (იხ: სუსგ №ას-1327-1169-2020, 10 მარტი, 2011 წ.) სსკ-ის 623-ე მუხლის თანახმად, სესხის ხელშეკრულებით გამსესხებელი საკუთრებაში გადასცემს მსესხებელს ფულს ან სხვა გვაროვნულ ნივთს, ხოლო მსესხებელი კისრულობს დააბრუნოს იმავე სახის, ხარისხისა და რაოდენობის ნივთი. მაშასადამე, სესხის ხელშეკრულებით შემხვედრი დაკმაყოფილება ხდება იმავე რაოდენობის ფულადი თანხის ან სხვა გვაროვნული ნივთის დაბრუნებით. (იხ. ზურაბ ძლიერიშვილი, ქონების საკუთრებაში გადაცემის ხელშეკრულებების სამართლებრივი ბუნება, თბილისი, 2010 წ., გვ.345.). რაც შეეხება გაცვლის ხელშეკრულებას, ამ დროს ხდება ქონებაზე საკუთრების ურთიერთგადაცემა. (იხ: სუსგ №ას-557-265-2011, 07 ივნისი, 2011 წ.). „ქონებაზე საკუთრების ურთიერთგადაცემა, წარმოადგენს გაცვლის ხელშეკრულების თავისებურებას და არის უპირობო კრიტერიუმი იმისა, რომ მოხდეს გაცვლის ხელშეკრულების დამოუკიდებელი ბუნების გამოყოფა სახელშეკრულებო ვალდებულებებს შორის (შდრ: MüKoBGB/Westermann 7.Aufl. 2016, §480, Rn.1.; Palandt/ Weidenkaff, 74. Aufl. 2015, §480, Rn.1; Tonner, Schuldrecht, 3.Aufl.,2013, §10 (IV) Tausch, S.99; Grunewald, in Erman Bürgerliches Gesetzbuch, Handkommentar, 12., neu.Aufl.2008, §480, Rn.3.; VGH München NJW 1996,2321; BGH, Urteil vom 07.12.2005 – VIII ZR 126/05; NJW 2006, 988.).
ნარდობის ხელშეკრულებაც ორმხრივი, კონსესუალური და სასყიდლიანი ხელშეკრულებაა, რომელიც, როგორც ორმხრივ მავალდებულებელი გარიგება, ერთი მხრივ გამოიხატება, მენარდის ვალდებულებაში შეასრულოს შეთანხმებული სამუშაო, ხოლო მეორე მხრივ, შემკვეთის ვალდებულებაში - გადაუხადოს მენარდეს შეთანხმებული საზღაური. სწორედ რომ ეს ორი ვალდებულებაა ნარდობის ხელშემკვრელ მხარეთათვის პირველადი ინტერესის საგანი, რომელიც უნდა შესრულდეს ხელშეკრულების პირობების შესაბამისად - ჯეროვნად, კეთილსინდისიერად, დათქმულ დროსა და ადგილას. ამ მოთხოვნათა შეუსრულებლობა ვალდებულების დარღვევაა და იწვევს მოთხოვნის უფლებას იმ მხარისათვის, რომლის მიმართაც და ინტერესთა საზიანოდ შეთანხმების პირობები დაირღვა (იხ.სუსგ № ას-1646-2019, 30.09.2020წ ას-857-2021 30 ნოემბერი, 2021 წელი).
20. საკასაციო სასამართლო საქმეზე დადგენილ გარემოებებზე გაამახვილებს ყურადღებას და განმარტავს, რომ უდავოა 2018 წლის 3 სექტემბრის ხელშეკრულებით, აღნაგობის უფლებით დატვირთულ, მოსარჩელის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე, მდებარე მისამართზე - თბილისი, ქუჩა ....... (ნაკ.21/....) არასასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთი N21/098– 4000 კვ.მ. დაზუსტებული ფართიდან- 2000 კვ.მ. ფართობი, საკადასტრო კოდი ......, მოპასუხემ იკისრა მრავალსართულიანი საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობის ვალდებულება. მხარეთა შეთანხმებით, მიწის ნაკვეთი რჩებოდა მესაკუთრის საკუთრებაში და აღნაგობის უფლების მქონეს საკუთრება გახდებოდა მხოლოდ მას შემდეგ, რაც იგი დროულად და ჯეროვნად შეასრულებდა მესაკუთრის მიმართ ხელშეკრულებით დადგენილ ყველა ვალდებულებას. ხელშეკრულებით დადგენილი ფართები, შეთანხმებულ მდგომარეობაში მესაკუთრეს ფაქტობრივ მფლობელობაში უნდა გადასცემოდა არაუგვიანეს 2021 წლის 30 ივნისისა. ამ ვადის გადაცილების შემთხვევაში, მოპასუხე აღნაგობის უფლების მქონე, ვალდებული იყო, ფართის მიმღებისათვის გადაეხადა პირგასამტეხლო ყოველი ვადაგადაცილებული დღისათვის გადასაცემი ფართის საბაზრო ღირებულების 0.05 %. ასევე, თუ აღნაგობის უფლების მქონე შენობა-ნაგებობის კარკასს ვერ დაასრულებდა და შენობა-ნაგებობას ვერ გადახურავდა 2021 წლის 30 ივნისამდე, მესაკუთრე უფლებამოსილი იყო, მოეთხოვა წინამდებარე ხელშეკრულების შეწყვეტა, მიწის ნაკვეთის დაბრუნება თავის მფლობელობაში და მიწის ნაკვეთზე აშენებული შენობა-ნაგებობის არარეალიზებული ფართების 20%-ის თავის საკუთრებაში გადაცემა.
21. 2021 წლის 7 ივნისის შეთანხმებით, ცვლილება შევიდა 2018 წლის 3 სექტემბრის აღნაგობის ძირითად და უძრავი ქონების გაცვლის წინარე ხელშეკრულებაში და ამავე ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებები, რაც აღნაგობის უფლების მქონეს 2021 წლის 30 ივნისამდე უნდა შეესრულებინა, გახანგრძლივდა 2021 წლის 20 დეკემბრამდე. ამავე ხელშეკრულებით, მხარეები შეთანხმდნენ, რომ წინამდებარე შეთანხმება წარმოადგენდა ძირითადი ხელშეკრულების განუყოფელ ნაწილს და ძირითადი ხელშეკრულების დარჩენილი მუხლები/პუნქტები და ასევე მასში წინამდებარე შეთანხმებამდე არსებული წერილობითი ცვლილებები დარჩებოდა უცვლელი.
22. ამდენად, ზემოაღნიშნული ფაქტობრივსამართლებრივი დასაბუთების გათვალისწინებითა და საქმეზე დადგენილი გარემოებების მხედველობაში მიღებით საკასაციო სასამართლოს შეფასების საგანია, რამდენად მართლზომიერად მიიჩნია ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლომ გასაჩივრებული განჩინებით დადგენილად მოპასუხის მიერ მოსარჩელის მიმართ, ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების შესრულების ფაქტი.
23. უდავოა, რომ 2021 წლის 17 აგვისტოს, მხარეთა შორის დაიდო ხელშეკრულება, რომლითაც მხარეები შეთანხმდნენ, რომ აუქმებდნენ მხარეთა შორის 2018 წლის 3 სექტემბერს დადებულ აღნაგობის ძირითად ხელშეკრულებასა და უძრავი ქონების გაცვლის წინარე ხელშეკრულებას. მხარეები ასევე შეთანხმდნენ, რომ რეგისტრირებული აღნაგობის ხელშეკრულების შესაბამისად მესაკუთრეს აღნაგობის უფლების მქონისათვის საკუთრებაში უნდა გადაეცა თავის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ნაწილი, კერძოდ, 2000 კვ.მ., ხოლო აღნაგობის უფლების მქონე ამ მიწის ნაკვეთის სანაცვლოდ მესაკუთრეს გადასცემდა მიწის ნაკვეთზე აშენებულ შენობა-ნაგებობების ნაწილს (ქვემოთ ჩამოთვლილი) ინდივიდუალიზირებულ ფართებს. ამ შეთანხმების საფუძველზე, 2021 წლის 18 აგვისტოდან 2021 წლის 24 აგვისტოს ჩათვლით და ასევე 2022 წლის 10 იანვარს საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდა მოსარჩელე ვ.ლ–ის საკუთრების უფლება 18 უძრავ ქონებაზე (ბინაზე) და 9 უძრავ ქონებაზე (ავტოსადგომზე). ზემოაღნიშნული შეთანხმებისა და თანმდევი სამართლებრივი ღონისძიებების შედეგად საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ 2021 წლის 17 აგვისტოს შეთანხმებით მხარეებმა მთლიანად გააუქმეს 2018 წლის 3 სექტემბერს დადებული აღნაგობის ძირითადი და გაცვლის წინარე ხელშეკრულება. აღნიშნული გარემოება არც მოსარჩელე მხარეს გაუხდია სადავოდ (იხ. სასამართლოს 2024 წლის 28 თებერვლის სხდომის ოქმი). ამდენად, 2021 წლის 17 აგვისტოდან, აღნაგობის, გაცვლისა და ნარდობის ხელშეკრულება შეწყდა შესრულებით (იხ. სსკ-ის 427-ე მუხლი).
24. ვალდებულების შესრულების შედეგად შეწყვეტის ფაქტს ადასტურებს, მხარეთა შორის განვითარებული ურთიერთობის ქრონოლოგიურ-ლოგიკური შემოწმებაც. როგორც აღინიშნა, ძირითადი ხელშეკრულება უნდა დადებულიყო კომპანიის მიერ 2018 წლის 3 სექტემბერის ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულების შემდეგ. 2021 წლის 17 აგვისტოს ხელშეკრულებით კი მხარეებმა მთლიანად გააუქმეს 2018 წლის 3 სექტემბრის ხელშეკრულება და დადეს გაცვლის ძირითადი ხელშეკრულება, რომლითაც მოსარჩელეს 2000 კვ.მ. მიწის ნაკვეთის სანაცვლოდ საკუთრებაში გადაეცა ზემოაღნიშნული შესაბამისი ინდივიდულიზირებული ფართები. აღსანიშნავია, რომ 2021 წლის 17 აგვისტოს მხარეთა შორის დაიდო ორი წერილობითი ხელშეკრულება, აქედან, პირველი (ტ. 2. ს.ფ. 473) ითვალისწინებდა კასატორისთვის N64 ბინის საკუთრებაში გადაცემას. თუმცა, მეორე ზემოაღნიშნული და საჯარო რეესტრისათვის წარდგენილი (იქვე დამოწმებული) ხელშეკრულებით, ეს ბინა უკვე აღარაა გათვალისწინებული გადასაცემი ქონების ნუსხაში და საჯარო რეესტრში უფლებების რეგისტრაცია სწორედ ამ ბოლო ხელშეკრულების საფუძველზე მოხდა. ამ ხელშეკრულებისა და საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის ნამდვილობასა და კანონშესაბამისობას მხარეები სადავოდ არ ხდიან. ამდენად, 2021 წლის 17 აგვისტოს შეთანხმებით დადასტურებულია, რომ ბინა N64 სხვა პირის საკუთრებაში იყო გადაცემული და კასატორი თანხმობას აცხადებდა ზემოაღნიშნული ბინის გარდა, შეთანხმებაში მითითებული სხვა ფართების საკუთრებაში მიღებაზე. ამასთან, ზემოაღნიშნული შეთანხმება არ შეიცავს პირობას ბინა N64-ის სანაცვლოდ სხვა ვალდებულების შესრულებაზე. შესაბამისად, მხარის მითითება, რომ მან მოგვიანებით აღმოაჩინა გადაცემული ფართის დანაკლისი, ბინა N64-ის სახით, უსაფუძვლოა და მართებულად არ გაიზიარა სააპელაციო სასამართლომ. ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, მხარის მოთხოვნა, შესასრულებელი სარემონტო სამუშაოების ღირებულების - 94 475.46 ლარის, გადაუცემელი ფართის ღირებულების - 319 205.04 ლარის, უძრავი ქონების ს/კ: ........., ს/კ: ......., ს/კ: ........ და ს/კ: ......... საკუთრებაში გადაცემის ან მათი ღირებულების - 611 816.46 ლარისა და პირგასამტეხლოს სახით - 2021 წლის 30 ივნისიდან 2023 წლის 12 ივნისის ჩათვლით- ჯამში 1 031 329.62 ლარის დაკისრების თაობაზე, უსაფუძვლოა და მართებულად ეთქვა უარი კასატორს მის დაკმაყოფილებაზე.
25. საკასაციო სასამართლო, კასატორის პრეტენზიის პასუხად, საპროცესო ვადის დარღვევით შესაგებლის წარდგენის გამო დაუსწრებელი გადაწყვეტილების მიუღებლობის თაობაზე განმარტავს, რომ 2022 წლის 14 აპრილს, ვ.ლ–მა სარჩელით მიმართა თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიას შპს „ს–ის“ წინააღმდეგ, უძრავი ქონების საკუთრებაში გადაცემის, შეუსრულებული სარემონტო-სამშენებლო სამუშაოებისათვის საჭირო თანხებისა და პირგასამტეხლოს დაკისრების შესახებ; სარჩელი მიღებული იქნა განსახილველად და მოპასუხეს განესაზღვრა 10 დღიანი ვადა პასუხის (შესაგებლის) წარმოსადგენად; 2022 წლის 13 მაისს, მოსარჩელემ პირველი ინსტანციის სასამართლოს წარუდგინა მოპასუხისათვის სარჩელისა და თანდართული მასალების ჩაბარების დამადასტურებელი მტკიცებულება. დადგენილია, სარჩელი თანდართული მასალებით, 2022 წლის 20 აპრილს, ჩაბარდა შპს „ს–ის“ დირექტორის, გ.ტ–ის ოჯახის წევრს (დედას), ნ.ტ–ს; 2022 წლის 16 მაისს, მოპასუხე შპს „ს–ის“ წარმომადგენელმა, რ.ჩ–ძემ განცხადებით მიმართა სასამართლოს და მოითხოვა შესაგებლისათვის განსაზღვრული საპროცესო ვადის აღდგენა, იმაზე მითითებით, რომ შპს „ს–ის“ დირექტორი, გ.ტ–ი, ავადმყოფობის გამო, არ იმყოფებოდა საქართველოში 2022 წლის 19 აპრილიდან 2022 წლის 4 მაისის ჩათვლით, აღნიშნულზე მეტყველებს მის პასპორტში დაფიქსირებული შესაბამისი საზღვრის კვეთის დამადასტურებელი ბეჭედი, რომელზეც გამგზავრების თარიღად მითითებულია 20 აპრილი 00:41 საათი, თუმცა 19 აპრილის საღამოდან გ.ტ–ი იმყოფებოდა თბილისის საერთაშორისო აეროპორტში, იგი მკურნალობას გადიოდა იტალიაში, რაზეც მეტყველებს შესაბამისი დაწესებულების მიერ გაცემული სამედიცინო ცნობა. ამდენად, გასაჩივრებული განჩინებით კანონიერდ დაკმაყოფილდა მოპასუხე მხარის შუამდგომლობა საპროცესო ვადის აღდგენის შესახებ.
26. ამდენად, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ კასატორს, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებთან მიმართებით, არ წარმოუდგენია დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება).
27. სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმე არ არის განხილული მნიშვნელოვანი მატერიალური ან/და საპროცესო დარღვევებით, ვერც კასატორი მიუთითებს რაიმე ისეთ დარღვევაზე, რომელსაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე, რის გამოც საკასაციო საჩივარს არა აქვს წარმატების პერსპექტივა.
28. კასატორმა ვერ დაასაბუთა, რომ სააპელაციო სასამართლოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილება წინააღმდეგობაში მოდის მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციასთან ან/და მის დამატებით ოქმთან/ოქმებთან და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალთან.
29. ამასთან, საკასაციო საჩივრის განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს არც სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების აუცილებლობის თვალსაზრისით და არც იმ საფუძვლით, რომ საკასაციო სასამართლოს მსგავს საკითხზე ჯერ არ უმსჯელია და გადაწყვეტილება არ მიუღია. შესაბამისად, მოცემულ საქმეზე არ არსებობს ვარაუდი, რომ საკასაციო საჩივრის განხილვის შემთხვევაში მოსალოდნელია საქართველოს უზენაესი სასამართლოს უკვე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება.
30. ამავდროულად, გასაჩივრებული განჩინება არ განსხვავდება საკასაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი პრაქტიკისაგან, რომელთა ნაწილიც ასახულია წინამდებარე განჩინებაში.
31. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სსსკ-ის 391-ე მუხლის საფუძველზე, საკასაციო სასამართლო არ არის უფლებამოსილი, დაუშვას წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი, რის გამოც მას უარი უნდა ეთქვას განხილვაზე.
32. კასატორი გათავისუფლებულია სახელმწიფო ბაჟის გადახდის ვალდებულებისგან.
ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :
საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 284-ე, 285-ე, 391-ე, 401-ე, 408.3-ე მუხლებით და
დ ა ა დ გ ი ნ ა :
1. ვ.ლ–ის საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი დარჩეს განუხილველი;
2. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.
თავმჯდომარე ა. კოჭლამაზაშვილი
მოსამართლეები: ლ. ნემსაძე
მ. ჯინჯოლია
