საქმე №ას-1540-2024 20 მარტი, 2026 წელი,

თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

ამირან ძაბუნიძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მოსამართლეები: ლაშა ქოჩიაშვილი,

გოჩა ჯეირანაშვილი

საქმის განხილვის ფორმა - ზეპირი მოსმენის გარეშე

საკასაციო საჩივრის ავტორი – ა.გ–ძე (მოსარჩელე)

მოწინააღმდეგე მხარეები – ც.ნ–ნი და ლ.კ–ნა (მოპასუხე)

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2024 წლის 8 ოქტომბრის გადაწყვეტილება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების სრულად გაუქმება, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება ხოლო შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

დავის საგანი – უკანონო მფლობელობიდან უძრავი ქონების გამოთხოვა (ძირითად სარჩელში) უძრავი ქონების გამოსყიდვის უფლებით უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა (შეგებებულ სარჩელში)

საკითხი, რომელზედაც მიღებულია განჩინება - საკასაციო საჩივრის დაუშვებლად ცნობა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

1. სასარჩელო მოთხოვნა

1.1. ა.გ–ძემ წარადგინა სარჩელი და მოითხოვა: ც.ნ–ნისა და ლ.კ–ნას უკანონო მფლობელობიდან გამოთხოვილ იქნეს უძრავი ქონება, მდებარე ქ. თბილისი, ………., ს/კ №……… და გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში გადაეცეს მესაკუთრეს.

2. სარჩელის საფუძვლები

2.1. 2020 წლის 28 სექტემბერს გამოსყიდვის უფლებით უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, ა.გ–ძემ მოპასუხეებისგან შეიძინა ბინა, მდებარე ქ. თბილისი, ვარკეთილი-3, ............. გამოსყიდვის ვადად განისაზღვრა 3 თვე, შესაბამისად, მესაკუთრეებს 2020 წლის 28 დეკემბრის ჩათვლით ჰქონდათ ქონების გამოსყიდვის უფლება.

2.2. გამოსყიდვის პერიოდში მოპასუხეებს არ განუხორციელებიათ უფლება, რის გამოც ქონება გადავიდა სრულად მოსარჩელის საკუთრებაში. მიუხედავად არაერთგზის მოთხოვნისა მოპასუხეები უარს აცხადებდნენ სადავო უძრავი ქონების გათავისუფლებაზე.

3. მოპასუხის პოზიცია

3.1. მოპასუხეებმა წარდგენილი მოთხოვნის შემაფერხებელი შესაგებლით სარჩელი არ ცნეს და განაცხადეს, რომ მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულება მოტყუების შედეგია, ვინაიდან მათ სურდათ სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულების დადება.

4. შეგებებული სარჩელის საფუძვლები:

4.1. ც.ნ–ნმა და ლ.კ–ნამ წარდგენილი შეგებებული სარჩელით მოითხოვეს მხარეთა შორის დადებული გამოსყიდვის უფლების ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა.

4.2. შეგებებული სარჩელის მიხედვით, სადავო გარიგების გაფორმების დროს ც.ნ–ნს ჰქონდა ფსიქიკური პრობლემები, არ შეეძლო გამოვლენილი ნების განსჯა, იგი იტანჯებოდა პარანოიდული შიზოფრენია 20,0-ით 17 წლის ასაკიდან. ც.ნ–ნის ფსიქიკური პრობლემების არსებობა დასტურდება მოგვიანებით სასამართლოს მიერ მისი მხარდამჭერის მიმღებად აღიარებით.

4.3. სადავო გარიგების ბათილად ცნობის საფუძვლად მოსარჩელეები უთითებდნენ, რომ მათ სურდათ არა ნასყიდობის ხელშეკრულების დადება, არამედ სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულების გაფორმება. მათი მთავარი მიზანი იყო მიღებული სესხით გადაეხადათ მათ საკუთრებაზე დარეგისტრირებული იპოთეკის თანხა, რათა არ მომხდარიყო ქონების იძულებითი რეალიზაცია. შეგებებულ სარჩელში მითითებულია ასევე სადავო უძრავი ქონების გამოსყიდვის ფასსა და რეალურ ფასს შორის სხვაობაზე, რაც გარიგების ბათილად ცნობის ერთ-ერთი საფუძველი უნდა გამხდარიყო.

5. შეგებებული მოპასუხის პოზიცია:

5.1. ანა გოგოლაძემ წარდგენილი შესაგებლით სარჩელი არ ცნო.

5.2. მოპასუხემ ყურადღება გაამახვილა სასარჩელო მოთხოვნის ფორმულირებაზე და აღნიშნა, რომ შეგებებული სარჩელის ავტორები ხელშეკრულების ბათილად ცნობის საფუძვლად ასახელებენ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 58-ე მუხლის მე-3 ნაწილს.

5.3. მხარის მტკიცებით, საქმეში წარმოდგენილი მტკიცებულებებით უტყუარად არ დასტურდებოდა, რომ სადავო გარიგების გაფორმების დროს, ანუ 2020 წლის 28 სექტემბერს, ც.ნ–ნს ჰქონდა იმგვარი ფსიქიკური აშლილობა, რომ მას არ შეეძლო ნების გამოვლენისა და რეალობის სწორად აღქმა. მას სხვა არაერთი გარიგება ჰქონდა გაფორმებული და დამოწმებული სანოტარო წესით, რაც გამორიცხავს შეგებებულ სარჩელში მითითებული პრეტენზიის მართებულობას მით უფრო მაშინ, როდესაც ქონების მეორე გამყიდველი - ლ.კ–ნა სრულიად ჯანმრთელი იყო.

6. პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი:

6.1. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2024 წლის 18 ივნისის გადაწყვეტილებით სარჩელი დაკმაყოფილდა, ხოლო შეგებებული სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

6.2. თბილისის საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება, სააპელაციო საჩივრით გაასაჩივრეს ც.ნ–ნიმა და ლ.კ–ნამ.

7. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი და ფაქტობრივ-სამართლებრივი დასაბუთება:

7.1. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2024 წლის 8 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით, სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა, გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმებით სარჩელი არ დაკმაყოფილდა, ხოლო შეგებებული სარჩელი დაკმაყოფილდა.

7.2 პალატამ აღნიშნა, რომ მოცემულ შემთხვევაში, საქმეში არსებული მტკიცებულებების შესწავლისა და ურთიერთშეჯერების შედეგად, მხარეთა შორის გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულება უკან გამოსყიდვის უფლებით წარმოადგენდა თვალთმაქცურ გარიგებას, რომლითაც დაიფარა სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულება, აღნიშნული გარემოების საპირისპირო მოცემულობა, პალატის აზრით, კრედიტორს უნდა ემტკიცებინა, რაც არ განუხორციელებია.

7.3. პალატამ მიიჩნია, რომ რეალურად, სადავო ბინა კრედიტორის საკუთრებაში აპელანტების მიმართ მისი მოთხოვნის უზრუნველსაყოფად დარეგისტრირდა. აღნიშნული სამართლებრივი დასკვნის გასამყარებლად, სააპელაციო პალატამ აღნიშნა, რომ ამგვარი გარიგება განსაკუთრებულ სანივთო უფლებას - საკუთრების უზრუნველმყოფ გადაცემას წარმოშობს. იგი, ძირითადად, მოძრავ ნივთებთან დაკავშირებით გამოიყენება იმ ქვეყნებში, სადაც რეგისტრირებული გირავნობის ინსტიტუტი არ არსებობს - „ამ ინსტიტუტის თანახმად ნივთის მესაკუთრე საკუთრებას ამ ნივთზე ფორმალურად გადასცემს კრედიტორს, ხოლო ნივთს კი იტოვებს თავის მფლობელობაში. მოვალის მიერ ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში კრედიტორს შეუძლია მოითხოვოს ფორმალურად მის საკუთრებაში, მაგრამ ფაქტობრივად სხვის მფლობელობაში მყოფი ნივთის გამოთხოვა“ - (შდრ. ლადო ჭანტურია - „კრედიტის უზრუნველყოფის სამართალი“ - გამომცემლობა „სამართალი“, 2012. გვ. 264).

7.4. პალატამ დასძინა, რომ რადგან საქართველოს სანივთო სამართალი მსგავს ურთიერთობას არ ითვალისწინებს, თუმცა უძრავ ნივთებთან მიმართებით იგი ძალზე გავრცელებულია, სასამართლო მის მოსაწესრიგებლად, ჩვეულებრივ, იპოთეკისათვის დადგენილ ნორმებს იყენებს; თუმცა განსხვავება მოთხოვნის უზრუნველყოფის ამ ორ საშუალებას შორის ისაა, რომ: „იპოთეკისა და გირავნობის დროს საკუთრება კრედიტორზე გადადის ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში, ხოლო საკუთრების უზრუნველმყოფი გადაცემა ხდება უზრუნველყოფილი მოთხოვნის წარმოშობისთანავე, ე.ი. წინასწარ“ (ლადო ჭანტურია - ზემოხსენებული ნაშრომი - გვ. 265). ამის შესაბამისად, იპოთეკა კრედიტორთან ერთად მოვალის ინტერესების დაცვასაც, მათ შორის, დატვირთული ქონების სამართლიან ფასად და სამართლიან პირობებში განკარგვასაც უზრუნველყოფს. საკუთრების უზრუნველმყოფი გადაცემის შემთხვევაში, კი მოვალის ინტერესები კრედიტორის ინტერესების სასარგებლოდ არათანაზომიერად ილახება. შესაბამისად, პალატამ აღნიშნა, რომ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 286-ე მუხლის მე-4 ნაწილით დადგენილი, დაფარული გარიგების მიმართ მოქმედი წესები სადავო ბინის უზრუნველყოფის საშუალებად გამოყენებას კრძალავდა, რის გამოც აპელანტების საკუთრებაში დაუტვირთავი ქონება უნდა აღრიცხულიყო (შდრ. სუსგ. №ას-522-2022 25 აპრილი, 2023 წელი).

7.5. სააპელაციო პალატამ ასევე, მოიხმო საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 58-ე მუხლის მე-3 ნაწილი, რომლის თანახმად ბათილია ფსიქიკური აშლილობის მქონე პირის მიერ ნების გამოვლენა გარიგების დადებისას, როცა ეს რეალური ვითარების სწორად აღქმას არ შეესაბამება, თუ ეს პირი ამ გარიგებით სარგებელს არ იღებს, თუნდაც იგი სასამართლოს მიერ მხარდაჭერის მიმღებად არ იყოს ცნობილი. პალატის აზრით, ვინაიდან ც.ნ–ნი სულ მცირე 2001 წლის 18 სექტემბრიდან დაავადებული იყო პარანოიდული შიზოფრენიით, აღენიშნებოდა ბოდვითი აზრები, არ გააჩნდა კრიტიკა და დარღვეული ჰქონდა სოც. კავშირები, მის მიერ სადავო ხელშეკრულებაში გამოვლენილი ნება რეალური ვითარების სწორად აღქმას ვერანაირად ვერ შეესაბამებოდა და მას ამ გარიგებით სარგებელი არ მიუღია. პალატამ დაასკვნა, რომ მის მიერ გამოვლენილი ნება ბათილად უნდა ყოფილიყო ცნობილი, თანმდევი შედეგებით.

7.6. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2024 წლის 8 ოქტომბრის გადაწყვეტილება, საკასაციო საჩივრის წარდგენის გზით, გაასაჩივრა ა.გ–ძემ.

8. საკასაციო საჩივრის მოთხოვნა და საფუძვლები

8.1. კასატორი ითხოვს გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმებას, სარჩელის დაკმაყოფილებასა და შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმას.

8.2. კასატორის განმარტებით, არასწორია სასამართლოს მითითება სადავო გარიგების თვალთმაქცურ გარიგებად ცნობასთან დაკავშირებით, ვინაიდან თბილისის საქალაქო სასამართლოში შეგებებული სარჩელის ავტორებმა ხაზგასმით აღნიშნეს, რომ დავის ფაქტობრივ გარემოებებად, რომელიც მათ სასარჩელო მოთხოვნას დაედო საფუძვლად მიემართებოდა ც.ნ–ნის ჯანმრთელობის მდგომარეობას. შესაბამისად სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 248-ე მუხლს მოთხოვნათა დაცვით, სასამართლო მოკლებული იყო შესაძლებლობას ემსჯელა გარიგების ბათილობის თვალთმაქცურად მიჩნევის საფუძვლებზე. კასატორი დასძენს, რომ იმ შემთხვევაშიც თუ იარსებებდა თვალთმაქცური გარიგების დადგენის წინაპირობები, სასამართლოს უნდა მოეხდინა გარიგების ტრანსფორმაცია და დავის მოსაწესრიგებლად „ნამდვილი“ გარიგების დადებულად აღიარება. ამ მხრივ, სასამართლო არა თუ არ ავითარებს სწორ მსჯელობას, საერთოდ არ ახსენებს იპოთეკის უფლებას და მხოლოდ სესხის ხელშეკრულების არსებობაზე მსჯელობს.

8.3. კასატორი უთითებს, რომ სასამართლოს შეფასება ნასყიდობის საფასურსა და ქონების ღირებულების დისპროპორციას შორის, არ ეყრდნობა საქმის მასალებში წარმოდგენილ მტკიცებულებებს, ვინაიდან იმ ფაქტის დამადასტურებელი დოკუმენტი, რომ სადავო ქონება ნასყიდობის ფასზე ორჯერ ძვირი ღირდა საქმის მასალებში წარმოდგენილი არ არის.

8.4. კასატორი მიიჩნევს, რომ საქმის განხილვისას სასამართლომ დაარღვია მხარეთა შორის მტკიცების ტვირთის გადანაწილების სტანდარტი, ვინაიდან გარიგების თვალთმაქცურობა უნდა ედასტურებინათ შეგებებული სარჩელის ავტორებს და არა მოპასუხეს, როგორც ეს გასაჩივრებულ გადაწყვეტილებაშია მითითებული.

8.5. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2024 წლის 16 დეკემბრის განჩინებით, ა.გ–ძის საკასაციო საჩივარი, მიღებულ იქნა წარმოებაში, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით, დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლომ, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის შესაბამისად, შეამოწმა საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საკითხი და მიიჩნევს, რომ დაუშვებელია შემდეგ გარემოებათა გამო:

9. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მეხუთე ნაწილის თანახმად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო, არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას ან/და მის დამატებით ოქმს/ოქმებს და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.

10. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი საფუძვლით.

11. სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 407-ე მუხლის მეორე ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია. დასაბუთებული პრეტენზია გულისხმობს მითითებას იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება - დადგენა, მატერიალურსამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება. საკასაციო პალატის განსჯით, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებთან მიმართებით, კასატორს არ წარმოუდგენია დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება), რის გამოც დადგენილად მიიჩნევა მის მიერ საქმეზე დადგენილად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები.

12. განსახილველ შემთხვევაში, მხარეთა შორის სადავოა გამოსყიდვის უფლებით უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულების ნამდვილობა. მოსარჩელე ამტკიცებს, რომ ხელშეკრულება ნამდვილია და ვინდიკაციური მოთხოვნა დასაბუთებული, ხოლო შეგებებული სარჩელის ავტორები (მოპასუხეები) სადავოდ ხდიან მხარეთა შორის გაფორმებულ ხელშეკრულებას, როგორც თვალთმაქცურს და ამასთან, უთითებენ ერთ-ერთი თანამესაკუთრის მიერ ნების გამოვლენის ნაკლზე, როგორც სადავო გარიგების ბათილად ცნობის დამოუკიდებელ საფუძველზე.

13. საკასაციო სასამართლო მიუთითებს სამოქალაქო კოდექსის 509-ე მუხლზე, რომლის თანახმად, თუ გამყიდველს ნასყიდობის ხელშეკრულებით აქვს გამოსყიდვის უფლება, ამ უფლების განხორციელება დამოკიდებულია გამყიდველის ნებაზე. ამავე კოდექსის 510-ე მუხლის თანახმად, გამოსყიდვა ხდება თავდაპირველი ფასით. ამასთან, მყიდველს უფლება აქვს მოითხოვოს ის თანხაც, რომლითაც გაიზარდა საქონლის ღირებულება გამოსყიდვის მომენტამდე სასარგებლო დანახარჯების შედეგად, ხოლო გამომსყიდველს შეუძლია მოითხოვოს იმ თანხის გამოკლება, რომლითაც შემცირდა საქონლის ღირებულება მის გამოსყიდვამდე.

14. საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ გამოსყიდვის უფლებით ნასყიდობას აქვს გარკვეული თავისებურებანი, რაც იმაში მდგომარეობს, რომ გამყიდველს უფლება აქვს, დათქმულ ვადაში გამოისყიდოს გასხვისებული ნივთი. ახალ შემძენს უფლება არ აქვს, სასყიდლის მიღებასა და საკუთრების დაბრუნებაზე უარი თქვას. ხელშეკრულების შინაარსი მას ზღუდავს მესაკუთრის აბსოლუტური უფლებით ფლობდეს, სარგებლობდეს და განკარგავდეს გამოსყიდვის უფლებით შეძენილ ქონებას. იგი გამოსყიდვის ვადით შეზღუდულია და საკუთრების უფლებას შეიძენს გამოსყიდვისათვის დათქმული ვადის გასვლის შემდეგ. თავის მხრივ, გამყიდველსაც დაკისრებული აქვს ვალდებულება გამოსყიდვის ფუნქცია მხოლოდ გამოსყიდვისათვის დათქმულ ვადაში განახორციელოს. თუ ის არ ისარგებლებს გამოსყიდვის ვადაში გამოსყიდვის უფლებით, მაშინ მას უფლება ესპობა ვადის გასვლის შემდგომ გადაიხადოს ღირებულება და ქონება გამოისყიდოს. რა თქმა უნდა, ქონების გამოსყიდვის უფლება მას არ ერთმევა ვადის გასვლის შემდეგაც, მაგრამ ამ ვადის გასვლის შემდეგ, ნივთის გაყიდვის უფლება ენიჭება მის ნამდვილ მესაკუთრეს და ის ვალდებული აღარაა იმავე ფასში, ან თუნდაც განსხვავებულ ფასში მიჰყიდოს კუთვნილი ქონება ყოფილ მესაკუთრეს. ეს მისი უფლებაა და მის ნებაზეა დამოკიდებული, გაყიდის თუ არა ქონებას, რომლის გამოსყიდვის ვადაც გავიდა (იხ. სუსგ №ას-694-665-2016; 31.03.2017 წ.).

15. საკასაციო სასამართლო ასევე მიუთითებს სამოქალაქო კოდექსის 319-ე მუხლის პირველ ნაწილზე, რომლის თანახმად, კერძო სამართლის სუბიექტებს შეუძლიათ კანონის ფარგლებში თავისუფლად დადონ ხელშეკრულებები და განსაზღვრონ ამ ხელშეკრულებათა შინაარსი. მათ შეუძლიათ დადონ ისეთი ხელშეკრულებებიც, რომლებიც კანონით გათვალისწინებული არ არის, მაგრამ არ ეწინააღმდეგება მას. თუ საზოგადოების ან პიროვნების არსებითი ინტერესების დაცვისათვის ხელშეკრულების ნამდვილობა დამოკიდებულია სახელმწიფოს ნებართვაზე, მაშინ ეს უნდა მოწესრიგდეს ცალკე კანონით. დასახელებული ნორმის ნორმატიული შინაარსის მიხედვით, მხარეები სარგებლობენ ხელშეკრულების დადების თავისუფლების პრინციპით. ხელშეკრულების პირობა წინასწარ შემუშავებულ ხასიათს არ ატარებს, მხარეებს შეუძლიათ ნებისმიერ საკითხზე შეთანხმდნენ. ამისათვის მათ არ სჭირდებათ რაიმე ნებართვა ან შინაარსის დაცვა. მთავარია, მათი შეთანხმება არ ეწინააღმდეგებოდეს კანონს, აკმაყოფილებდეს მორალის ფარგლებს და საჯარო წესრიგს არ არღვევდეს. მაგალითად, სამოქალაქო კოდექსის ზოგად დებულებებში განმტკიცებული ნორმების თანახმად (54-56-ე, 81-83-ე მუხლები) ნებისმიერი გარიგება, რომელიც დადებულია დადგენილი წესებისა და აკრძალვების, საჯარო წესრიგის ან ზნეობის ნორმების წინააღმდეგ, ასევე მოტყუებით, თვალთმაქცობით ან მოჩვენებით, ბათილია.

16. განსახილველ შემთხვევაში, შეგებებული სარჩელის სამართლებრივ საფუძველს სამოქალაქო კოდექსის 56-ე მუხლის მე-2 ნაწილი წარმოადგენს, რომლის მიხედვითაც, თუ მოსაჩვენებლად დადებული გარიგებით მხარეებს სურთ სხვა გარიგების დაფარვა, მაშინ გამოიყენება დაფარული გარიგების მიმართ მოქმედი წესები (თვალთმაქცური გარიგება). საკასაციო პალატა დასაბამშივე განმარტავს, რომ აბსოლუტურად დაუსაბუთებელია კასატორის შედავება სასამართლოს მიერ დავის გადასაწყვეტად გამოყენებული სამართლის ნორმების არასწორი სუბსუმირების შესახებ. მისი არგუმენტი ისაა, რომ შეგებებული სარჩელის ავტორები სადავო ხელშეკრულების ბათილად ცნობას მხოლოდ ც.ნ–ნის ჯანმრთელობის მდგომარეობის გამო ითხოვდნენ და თითქოს სასამართლო სხდომაზე უარყვეს ფაქტობრივი გარემოება სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულების დადების მიზანთან მიმართებით. საკასაციო პალატა ხაზგასმით აღნიშნავს, რომ საქმეზე წარმოდგენილ შესაგებელში, შეგებებულ სარჩელსა და სააპელაციო საჩივარში (შესაბამისად - დავის განხილვის ყველა ეტაპზე), მითითებულია, რომ სადავო ხელშეკრულების დადებისას დაცული არ იყო ხელშეკრულების გაფორმებისას მისი ფორმა. ფაქტობრივად უნდა გაფორმებულიყო იპოთეკის ხელშეკრულება, მაგრამ ნოტარიუსის და მოწინააღმდეგე მხარის მიერ მოტყუებით გაფორმდა ნასყიდობა გამოსყიდვის უფლებით. ლ.კ–ნა პირველი სამი თვის განმავლობაში უხდიდა ყოველთვიურ პროცენტს ა.გ–ძეს მისი შუამავლების მეშვეობით, როგორც აღინიშნა ხელშეკრულება ფორმდებოდა არსებული იპოთეკის (რომელიც ლ.კ–ნას მიერ აღებული ვალის გამო იყო) დასაფარად. ხსენებულ სამართლებრივ დოკუმენტებში ასევე მითითებულია, რომ ბინა ფაქტობრივად „გაიყიდა“ მისი საბაზრო ღირებულების მაქსიმუმ ნახევარში. მხარეები ასევე აცხადებდნენ, რომ ეს იყო 2020 წლის 26 თებერვლის იპოთეკის ხელშეკრულება, რომელიც გადაფარულ იქნა გასაჩივრებული ხელშეკრულების საფუძველზე ლ.კ–ნას პირადი დავალიანება. შესაბამისად, ცალსახაა, რომ ც.ნ–ნმა და ლ.კ–ნამ ერთი მხრივ, განახორციელეს სათანადო შედავება, ხოლო მეორე მხრივ, შეგებებული სარჩელით წარადგინეს დავის ფაქტობრივი გარემოებები, რაც სასამართლოს სადავო ურთიერთობის სამართლებრივი კვალიფიცირების შესაძლებლობას მისცემდა. ასე, რომ არც იყოს, საკასაციო პალატა მხარეს განუმარტავს, რომ სასამართლო ვალდებულია, საკუთარი ინიციატივითაც გაითვალისწინოს უფლების დამაბრკოლებელი შესაგებელი, თუ საქმის განხილვისას დაადგენს ისეთ ფაქტებს, რომლებიც მიუთითებს მოთხოვნის გამომრიცხველ გარემოებებზე (იხ. ს.უ.ს.გ. №ას-916-2020, 30.03.2022 წ.). მოცემულ შემთხვევაში, უდავოა, რომ მოპასუხემ სარჩელზე წარადგინა უფლების დამაბრკოლებელი შესაგებელი, სადაც მიუთითა მის მიერ ხელმოწერილი ხელშეკრულების ბათილობის საფუძვლებზე და ასევე წარადგინა შეგებებული სარჩელი სადავო გარიგების ბათილად ცნობის მოთხოვნით. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ სამართლებრივი ნორმის მოძიება და მისადაგება სასამართლოს პრეროგატივაა (სხვა მრავალთა შორის იხ. სუსგ Nას-910-2018, 20.09.2018წ; Nას-737-689-2017, 11.04.2018წ.) აღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ სასამართლოს სრული უფლებამოსილება გააჩნდა შესაგებელში/შეგებებულ სარჩელში მითითებულ ფაქტობრივ საფუძვლებზე დაყრდნობით, თავისი შეხედულებისამებრ განეხორციელებინა მხარეთა შორის არსებული ურთიერთობის სამართლებრივი კვალიფიკაცია.

17. რაც შეეხება თავად დავის შინაარსობრივ მხარეს, საქმეზე დადგენილია, რომ 2020 წლის 28 სექტემბერს ერთი მხრივ, ც.ნ–ნს და ლ.კ–ნას და მეორე მხრივ, ა.გ–ძეს შორის გაფორმდა „უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება გამოსყიდვის უფლებით. ხელშეკრულების თანახმად, ც.ნ–ნმა და ლ.კ–ნამ „გაყიდეს“, ხოლო კრედიტორმა „იყიდა“ №........ საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული ბინა. გამოსყიდვის ვადად განისაზღვრა 3 თვე, ხოლო ნასყიდობის საფასურად - 26 300 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარში. ხელშეკრულების საფუძველზე სადავო ბინა საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდა კრედიტორის საკუთრებად, ხოლო ვალდებულებების გრაფაში მიეთითა, რომ გამოსყიდვის უფლების მქონე პირებს ც.ნ–ნი და ლ.კ–ნა წარმოადგენდნენ. ხელშეკრულებით დადგენილი „გამოსყიდვის“ ვადა 2020 წლის 28 დეკემბერს გავიდა, თუმცა გამყიდველებს კრედიტორისათვის 26 300 აშშ დოლარი არ დაუბრუნებიათ, თავის მხრივ, სადავო ბინას არც კრედიტორი არ დაუფლებია.

18. საკასაციო პალატა სადავო გარიგების სამართლებრივ ბუნებასთან მიმართებით განმარტავს, რომ ხშირად, გამოსყიდვის უფლებით ნასყიდობის ხელშეკრულებასა და საკუთრების გადაცემით უზრუნველყოფილ სესხის ხელშეკრულებას ერთმანეთის მსგავსი ფაქტობრივი წინაპირობები ახასიათებს. თუმცა ამათგან პირველი ხელშეკრულება ნამდვილია, ხოლო მეორეს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი არ ითვალისწინებს. სწორედ ამის გამო, ჩვეულებრივ, მას სასამართლო სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულების კვალიფიკაციას აძლევს. გარიგების ნასყიდობად ჩასათვლელად აუცილებელია დადგინდეს, რომ მხარეებმა გამოხატეს ქონებაზე გამყიდველის მიერ საკუთრების დაკარგვისა და მყიდველის მიერ საკუთრების მოპოვების ნება, მხარეები შეთანხმდნენ გარიგების ფასზე და მყიდველის მიერ გადახდილი თანხა წარმოადგენდა სწორედ ნასყიდობის საზღაურს. ამ გარემოებების დადგენა შესაძლებელია: ა. მყიდველის მიერ ქონების დაუფლების ფაქტის; ბ. გამოსყიდვის ვადისა და გ. ნასყიდობის ფასისა და ქონების რეალური ღირებულების ურთიერთშეფარდების საფუძველზე. იმ შემთხვევაში, თუ: ა. მყიდველი შეძენილ ნივთს არ დაუფლებია; ბ. გამოსყიდვის ვადა იქნება არაგონივრულად მცირე და გ. ნასყიდობის საფასური ნივთის რეალურ ღირებულებას მნიშვნელოვნად ჩამოუვარდება, მხარეთა ნება არა ნასყიდობის, არამედ საკუთრების გადაცემით უზრუნველყოფილი ხელშეკრულების დადებისკენ მიმართულად ივარაუდება (იხ. სუსგ საქმე №ას-182-2022, 20 მაისი, 2022 წელი, პ. 44), საქმე №ას-1420-2025 26 იანვარი, 2026 წელი№ას-932-2025 30 ოქტომბერი, 2025 წელი). ეს, რასაკვირველია, არ ნიშნავს, რომ გამოსყიდვის უფლებით დადგენილი ნასყიდობის ყველა ხელშეკრულება, რომელიც ზემოხსენებულ კრიტერიუმებს არ დააკმაყოფილებს, ბათილად ჩაითვლება. სამოქალაქო კოდექსის 319.1 მუხლის საფუძველზე, მხარეები, ცხადია, უფლებამოსილნი არიან დადონ სავსებით ნამდვილი ხელშეკრულება მფლობელობის გადაცემის გარეშე, ძალზე მოკლე ვადითა და შეუსაბამო ფასით, ოღონდ ამ შემთხვევაში, ამ ხელშეკრულების ნამდვილობის მტკიცების ტვირთი იმ პირს, ჩვეულებრივ, მყიდველს დაეკისრება, ვინც მის ნამდვილობაზე მიუთითებს.

19. მოხმობილი სამართლებრივი განმარტების გათვალისწინებით, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ მოცემულ შემთხვევაში საქმის მასალებში წარმოდგენილი იყო ყველა ის გარემოება, რაც სადავო გარიგების ძალმოსილებას ეჭვქვეშ დააყენებდა, სახელდობრ სადავო გარიგება ძალიან მოკლე ვადით - 3 თვით დაიდო, მყიდველი არ დაუფლებია სადავო ქონებას და ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებამდე წარმოდგენილ ამონაწერში ფიქსირდებოდა იპოთეკის უფლება კერძო პირზე, რომელიც აღარ ფიქსირდება მოსარჩელის სახელზე უძრავი ქონების აღრიცხვისას (იხ. ტომი I, ს.ფ. 18-19, 145-146). ეს არაკეთილსინდისიერი ქმედების მაკვალიფიცირებელი საეჭვო ფაქტობრივი გარემოებები მტკიცების ტვირთს აბრუნებდა თავდაპირველი მოსარჩელის მხარეს, მას უნდა ემტკიცებინა, ნამდვილი გარიგების დადების ფაქტი. ამ მხრივ საინტერესოა შეგებებულ სარჩელზე წარდგენილი შესაგებელი და საკასაციო საჩივარი, რომელიც შემძენის მხრიდან კეთილსინდისიერად ქონების შეძენის მამტკიცებელ არცერთ გარემოებას არ მოიცავს და შემოფარგლულია მხოლოდ სასამართლოს მიერ გაკეთებული სამართლებრივი შეფასების კრიტიკით, რაც სხვა კუმულატიურ ფაქტობრივ გარემოებებთან ერთად, სასამართლოს უმყარებს მტკიცებულებებზე დამყარებულ შინაგან რწმენას მასზედ, რომ მოსარჩელესა და მოპასუხეებს შორის არ არსებობდა ნასყიდობის ხელშეკრულების (გამოსყიდვის უფლებით) ნამდვილი ნება. ამასთან, საკასაციო პალატა ყურადღებას მიაპყრობს იმ გარემოებასაც, რომ მართალია შეგებებული სარჩელის ავტორები მხოლოდ ზეპირსიტყვიერად უთითებდნენ ნასყიდობის საგანსა და მიღებულ თანხას შორის დისპროპორციის თაობაზე, თუმცა ვინაიდან გარიგება არ არის დადებული ძალიან დიდი ხნის წინ და ასევე ვინაიდან საქართველოს დედაქალაქში არსებული უძრავი ქონების ფასები საქართველოს მოქალაქეებისთვის გარკვეულ წილად საყოველთაოდ ცნობილი ფაქტია, გონივრულ განსჯასთან ის მტკიცება უფრო ახლოსაა, რომ 2020 წელს, დედაქალაქში 55 კვ.მ. ბინა 23 600 აშშ დოლარი (1 კვ.მ. 429$) ვერ ეღირებოდა, ვიდრე პირიქით. ამასთან, საკასაციო პალატა კასატორს განუმარტავს, რომ საქმის მასალებში წარმოდგენილ არცერთ მტკიცებულებას არ აქვს წინასწარ დადგენილი ძალა და იმ ფაქტების გარდა, რომლებიც აუცილებელია დადასტურდეს კონკრეტული სახის მტკიცებულებებით სხვა გარემოებების დასადგენად სასამართლო ხელმძღვანელობს მტკიცებულებათა ერთობლიობით, მხარის ახსნა-განმარტებებით და მის საფუძველზე შექმნილი შინაგანი რწმენით, რაც მოცემულ შემთხვევაში საკასაციო პალატას აძლევს შესაძლებლობას სულად გაიზიაროს გასაჩივრებულ გადაწყვეტილებაში ასახული მსჯელობა და სამართლებრივი დასკვნები, ხოლო საკასაციო საჩივარი მიიჩნიოს დაუსაბუთებლად. პალატა ასკვნის, რომ ვინაიდან საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 286-ე მუხლის მე-4 ნაწილით დადგენილი, დაფარული გარიგების მიმართ მოქმედი წესები სადავო ბინის უზრუნველყოფის საშუალებად გამოყენებას კრძალავს ამიტომ, სრულიად კანონშესაბამისია სააპელაციო პალატის ის დასკვნაც, რომ აპელანტების საკუთრებაში დაუტვირთავი ქონება უნდა აღრიცხულიყო (შდრ. სუსგ. №ას-522-2022 25 აპრილი, 2023 წელი).

20. მიუხედავად მოხმობილი მსჯელობისა, სადავო გარიგების ძალმოსილების შესარყევად ასევე საკმარისი და რელევანტურია ის დადგენილად ცნობილი გარემოებაც, რომ - ც.ნ–ნი, უძრავი ქონების თანამესაკუთრე/თანაგამყიდველი 17 წლის ასაკიდან ფსიქიურად არის დაავადებული. 2001 წლის 18 სექტემბერს მას დაუდგინდა დიაგნოზი - პარანოიდული შიზოფრენია F20.0. სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2023 წლის 1-ელი მარტის დასკვნის თანახმად: „დაავადება დაეწყო ეჭვიანობით, გამოთქვამდა დამოკიდებულების, ზემოქმედების ბოდვით აზრებს. არის მნიშვნელოვნად გამოხატული შშს მქონე პირი უვადოდ. მედიკამენტებს იღებს რეგულარულად, მიუხედავად ამისა, მდგომარეობა მუდმივად არასტაბილურია. კრიტიკა არ გააჩნია. სოც. კავშირები დარღვეულია“. ამ მიმართებით პალატა ეთანხმება და იზიარებს გასაჩივრებული გადაწყვეტილების დასკვნებს მასზედ, რომ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 58-ე მუხლის მე-3 ნაწილის თანახმად: ბათილია ფსიქიკური აშლილობის მქონე პირის მიერ ნების გამოვლენა გარიგების დადებისას, როცა ეს რეალური ვითარების სწორად აღქმას არ შეესაბამება, თუ ეს პირი ამ გარიგებით სარგებელს არ იღებს, თუნდაც იგი სასამართლოს მიერ მხარდაჭერის მიმღებად არ იყოს ცნობილი. როგორც აღინიშნა, ც.ნ–ნი, ყოველ შემთხვევაში, 2001 წლის 18 სექტემბრიდან მაინც დაავადებულია პარანოიდული შიზოფრენიით, აღენიშნება ბოდვითი აზრები, არ გააჩნია კრიტიკა და დარღვეული აქვს სოც. კავშირები. ამ ვითარებაში, ნათელია, რომ მის მიერ სადავო ხელშეკრულებაში გამოვლენილი ნება რეალური ვითარების სწორად აღქმას ვერანაირად ვერ შეესაბამებოდა და მას ამ გარიგებით სარგებელი არ მიუღია. ეს ნიშნავს, რომ მის მიერ გამოვლენილი ნება ბათილი იყო ასევე, სამოქალაქო კოდექსის 58-ე მუხლის საფუძველზეც.

21. შესაბამისად, საკასაციო პალატა იზიარებს ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოს დასკვნას მასზედ, რომ თავდაპირველმა მოსარჩელემ ვერ დაადასტურა სარჩელის ფაქტობრივ საფუძვლად მითითებული და მისი მტკიცების საგანში შემავალი გარემოებები იმის შესახებ, რომ რეალურად, მოდავე მხარეთა შორის დაიდო ნამდვილი ნასყიდობის ხელშეკრულება გამოსყიდვის უფლებით, ხოლო შეგებებული სარჩელის ავტორებმა შეძლეს წარედგინათ, ისეთი ფაქტობრივი გარემოებები, რომელიც ადასტურებდა, რომ მხარეთა შორის სესხის ხელშეკრულება (უზრუნველყოფით) დაიფარა სადავო ნასყიდობის ხელშეკრულებით.

22. ამდენად, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმე არ არის განხილული მნიშვნელოვანი მატერიალური ან/და საპროცესო დარღვევებით, ვერც კასატორი ვერ მიუთითებს რაიმე ისეთ დარღვევაზე, რომელსაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე, რის გამოც საკასაციო საჩივარს არა აქვს წარმატების პერსპექტივა.

23. ამასთან, საკასაციო საჩივრის განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს არც სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების აუცილებლობის თვალსაზრისით და არც იმ საფუძვლით, რომ საკასაციო სასამართლოს მსგავს საკითხზე ჯერ არ უმსჯელია და გადაწყვეტილება არ მიუღია. შესაბამისად, მოცემულ საქმეზე არ არსებობს ვარაუდი, რომ საკასაციო საჩივრის განხილვის შემთხვევაში მოსალოდნელია საქართველოს უზენაესი სასამართლოს უკვე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება.

24. ამავდროულად, გასაჩივრებული განჩინება არ განსხვავდება საკასაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი პრაქტიკისაგან ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის საფუძველზე, საკასაციო სასამართლო არ არის უფლებამოსილი, დაუშვას წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი, რის გამოც მას უარი უნდა ეთქვას განხილვაზე.

25. სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მეოთხე ნაწილის თანახმად, საკასაციო საჩივრის დაუშვებლად ცნობის შემთხვევაში პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2024 წლის 16 დეკემბრის განჩინებით კასატორს საქმის განხილვის დასრულებამდე გადაუვადდა სახელმწიფო ბიუჯეტის სასარგებლოდ ბაჟის - 1315 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის გადახდის ვალდებულება, რის გამოც მას სახელმწიფო ბიუჯეტის სასარგებლოდ უნდა დაეკისროს 395 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის გადახდის ვალდებულება.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 284-ე, 285-ე, 391-ე, 401-ე, 408.3-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა

ა.გ–ძის საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველად; ა.გ–ძეს სახელმწიფო ბიუჯეტის სასარგებლოდ დაეკისროს სასამართლო ბაჟის - 395 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის გადახდის ვალდებულება შემდეგ ანგარიშზე ჩარიცხვით: ქ. თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“ ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 3 0077 3150; საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე ამირან ძაბუნიძე

მოსამართლეები: ლაშა ქოჩიაშვილი

გოჩა ჯეირანაშვილი