საქმე №ას-1601-2025 3 აპრილი, 2026 წელი

ქ. თბილისი

სამოქალაქოსაქმეთაპალატა

შემადგენლობა:

გოჩა ჯეირანაშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ლაშა ქოჩიაშვილი, ამირან ძაბუნიძე

საქმის განხილვის ფორმა - ზეპირი განხილვის გარეშე

კასატორი – ნ.ტ–აძე (მოსარჩელე)

მოწინააღმდეგე მხარე – ი.ს–ძე (მოპასუხე, აპელანტი)

მოპასუხეები (პირველი ინსტანციის სასამართლოში) - ნ.ტ–ძე, ჟ.ტ–ძე, ნ.გ–ნი

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 05 ნოემბრის გადაწყვეტილება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება

დავის საგანი – საზიარო უფლების გაუქმება ქონების რეალიზაციის გზით

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

1. ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 05.11.2025წ. გადაწყვეტილებით ი.ს–ძის (შემდეგში - პირველი მოპასუხე ან აპელანტი) სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ. გაუქმდა ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 24.04.2025წ. გადაწყვეტილება იმ ნაწილში რომლითაც დაკმაყოფილდა ნ.ტ–აძის (შემდეგში - მოსარჩელე) სარჩელი პირველი მოპასუხის/აპელანტის წინააღმდეგ ქონების რეალიზაციის გზით საზიარო უფლების გაუქმების თაობაზე და ამ ნაწილში მიღებული გადაწყვეტილებით სარჩელი, ქ.ქუთაისში, ........... (შემდეგში - სადავო მისამართზე) მდებარე ქონების ს.კ: №........ (საკუთრების ტიპი - თანასაკუთრება) და პირველი მოპასუხის ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული 32.84 კვ.მ (ს.კ: ..........) იძულებითი რეალიზაციისა და წილების პროპორციულად ამონაგები თანხის განაწილების გზით საზიარო უფლების გაუქმების თაობაზე, არ დაკმაყოფილდა.

2. სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:

2.1.02.08.2024წ.-დან მოსარჩელის ინდივიდუალურ საკუთრებაში ირიცხება სადავო მისამართზე N.......... საიდენტიფიკაციო კოდზე რეგისტრირებული უძრავი ქონება - 101,95 კვ.მ. ფართი, ხოლო თანასაკუთრებაში ირიცხება საერთო სარგებლობის სადარბაზოს შესასვლელი - 10,97კვ.მ. საკუთრებაში აღრიცხვის საფუძველი - 31.07.2024წ. ნასყიდობის ხელშეკრულება. ქონება განთავსებულია თანასაკუთრებაში რეგისტრირებულ, არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე, დაზუსტებული ფართობი 715,90 კვ.მ.;

2.2.01.08.2024წ.-დან ერთ-ერთი მოპასუხის ჟ.ტ–ძის ინდივიდუალურ საკუთრებაში ირიცხება სადავო მისამართზე N........ საიდენტიფიკაციო კოდზე რეგისტრებული უძრავი ქონება - 53,65კვ.მ. ფართი. საკუთრებაში აღრიცხვის საფუძველია 31.07.2024წ. ნასყიდობის ხელშეკრულება. ქონება განთავსებულია თანასაკუთრებაში არსებულ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე, დაზუსტებული ფართობი 715,90 კვ.მ.;

2.3.01.08.2024წ.-დან ერთ-ერთი მოპასუხის ნ.ტ–ძის ინდივიდუალურ საკუთრებაში ირიცხება სადავო მისამართზე N.........საიდენტიფიკაციო კოდზე რეგისტრებული უძრავი ქონება, სასარგებლო ფართი - 104,31 კვ.მ., საცხოვრებელი ფართი - 53,07 კვ.მ., დამხმარე ფართი - 51,24 კვ.მ. ქონების საკუთრებაში აღრიცხვის საფუძველი - 31.07.2024წ. უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება. უძრავი ქონება განთავსებულია თანასაკუთრებაში არსებულ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე, დაზუსტებული ფართობი 715,90 კვ.მ.;

2.4.01.08.2024წ.-დან ერთ-ერთი მოპასუხის ნ.გ–ნის ინდივიდუალურ საკუთრებაში ირიცხება სადავო მისამართზე N.........საიდენტიფიკაციო კოდზე რეგისტრებული უძრავი ქონება - 33,32 კვ.მ. ფართი, ხოლო მის თანასაკუთრებაში ირიცხება საერთო სარგებლობის სადარბაზოს შესასვლელი - 10,97 კვ.მ. ქონების საკუთრებაში აღრიცხვის საფუძველი - 31.07.2024წ. ნასყიდობის ხელშეკრულება. უძრავი ქონება განთავსებულია თანასაკუთრებაში არსებულ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე, დაზუსტებული ფართობი 715,90 კვ.მ.

2.5.22.07.2022წ.-დან პირველი მოპასუხის ინდივიდუალურ საკუთრებაში ირიცხება სადავო მისამართზე მდებარე უძრავი ქონება - 32,84 კვ.მ. ფართი. ქონების საკუთრებაში აღრიცხვის საფუძველი - 22.07.2022წ. ნასყიდობის ხელშეკრულება. უძრავი ქონება განთავსებულია თანასაკუთრებაში არსებულ არასასოფლო- სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე, დაზუსტებული ფართობი 715,90 კვ.მ.

2.6.სსიპ ლ.სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 29.01.2025წ. დასკვნით სადავო მისამართზე მდებარე N.........საიდენტიფიკაციო კოდზე რეგისტრირებული უძრავი ქონების თითოეული მესაკუთრის ნაწილის შესაბამისად, ხუთ დამოუკიდებელ, იზოლირებულ ნაწილად გაყოფა, მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობის მდებარეობის, მოქმედი სამშენებლო ნორმებისა და წესების გათვალისწინებით, მისი ფუნქციონალური ღირებულებისა და დანიშნულების შემცირების გარეშე, ტექნიკურად შეუძლებელია.

2.7.სსიპ ლ.სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 10.03.2025წ. დასკვნის თანახმად: 1) ექსპერტიზისათვის წარმოდგენილი სადავო მისამართზე მდებარე ს/კ:N.........მიწის ნაკვეთის განაშენიანებისაგან თავისუფალი ტერიტორიის ორ ნაწილად გამიჯვნა (პირველი მოპასუხის პროპორციული წილის - 39,09 კვ.მ. მიწის ნაკვეთის იზოლირებულ, დამოუკიდებელ ნაწილად გამოყოფა), მისი ფუნქციონალური ღირებულების და დანიშნულების შემცირების გარეშე, ტექნიკურად შეუძლებელია; 2) პირველი მოპასუხის საკუთრებაში არსებულ ს/კ:N.........უძრავ ქონებას, ამავე შენობაში განთავსებულ სხვა ფართებთან საერთო სივრცე (მისასვლელი) არ გააჩნია. ს.კ:N.........უძრავი ქონება, გ.ტაბიძის ქუჩის მხარეს არსებული დამოუკიდებელი შესასვლელით უკავშირდება საჯარო სივრცეს; 3) სადავო მოსამართზე მდებარე, შენობა-ნაგებობის ბინა ერთეულების - ს.კ:N.........., ს.კ:N.........., ს.კ:N.........და ს.კ:N.........რეგისტრირებული ფართები, ძირითადად შეესაბამება სათავსოების ფაქტიურ მდგომარეობას (იხ. დანართი N1 და N2). ს.კ:N......... უძრავი ქონების რეგისტრირებული საერთო ფართი, არ შეესაბამება ამავე სათავსოების ფაქტიურად არსებულ საერთო ფართს. ამასთანავე, შენობა-ნაგებობაში არსებული სათავსოები (N1-7, N1-8, N1-10, N1-11-ა, N2- N2-11, N2- 13, N2-14, N2-15-ა, N2-17-ა) და სათავსოების (N1-14, N2-16) ნაწილები, სარეგისტრაციოდ წარდგენილ ნახაზზე და საჯარო რეესტრში არ არის აღრიცხული.

2.8.სადავო მოსამართზე მდებარე №.........საკადასტრო კოდის მიწა საჯარო რეესტრში ცალკე უფლების ობიექტად რეგისტრირებული არ არის.

3. სარჩელში დავის საგანს ქონების რეალიზაციის გზით საზიარო უფლების გაუქმება წარმოადგენდა, შესაბამისად, გამოსარკვევი იყო არსებობდა თუ არა უძრავ ქონებაზე საზიარო უფლება და სახეზე იყო თუ არა მისი გაუქმების წინაპირობები.

4. საქმის მასალებით არ დასტურდებოდა რომ მოდავე მხარეებს თანასაკუთრებაში არსებულ 715,90 კვ.მ. მიწის ნაკვეთზე განთავსებული ფართები დარეგისტრირებული ჰქონდათ ინდივიდუალურ საკუთრებაში. მხოლოდ მოსარჩელის და ერთ-ერთი მოპასუხე - ნ.გ–ნის თანასაკუთრებაში ირიცხებოდა საერთო სარგებლობის სადარბაზოს შესასვლელი 10,97 კვ.მ. ფართობით. შესაბამისად, მხარეთა ინდივიდუალურ საკუთრებაში/თანასაკუთრებაში რეგისტრირებული უძრავი ქონება ,,ბინათმესაკუთრებათა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის (შემდეგში - სპეციალური კანონი) მოწერიგების სფეროს წარმოადგენდა.

5. სპეციალური კანონის საფუძველზე სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ მოდავე მხარეთა ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებულ ფართები საზიარო უფლების საგანი ვერ იქნება და მასზე, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის (შემდეგში - სსკ-ის) 953-968-ე მუხლების მოწესრიგება ვერ გავრცელდება.

6. ამასთან, საქმეზე წარმოდგენილი არ არის სპეციალაური კანონის მე-10 მუხლით (დისპოზიცია: 1. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების ისეთი განვითარება, რომელიც მნიშვნელოვნად ცვლის ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებას და გავლენას ახდენს სხვა ბინის მესაკუთრეთა მიერ საერთო ქონების გამოყენებაზე, ხორციელდება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრებაზე ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ყველა წევრის მიერ ერთხმად მიღებული გადაწყვეტილების საფუძველზე. 2. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების განვითარების შედეგად ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების ფართობის ცვლილებების შემთხვევაში უნდა მოხდეს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა წილების გადაანგარიშება და რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში იმ წევრის (წევრთა) ხარჯზე, რომელსაც (რომლებსაც) ფართობის ცვლილების შედეგად გაეზარდა წილი, თუ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრები განსხვავებულ წესზე არ შეთანხმდებიან. 3. ქალაქთმშენებლობითი ღონისძიებების შემთხვევაში ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრების საერთო ქონების განვითარების პირობები განისაზღვრება საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსის შესაბამისად) გათვალისწინებული, ამხანაგობის ყველა წევრის მიერ ერთხმად მიღებული გადაწყვეტილება ქონების რეალიზაციის თაობაზე, რაც გამორიცხავს ქონების რეალიზაციის გზით საზიარო უფლების გაუქმების მოთხოვნით სარჩელის დაკმაყოფილებას. აქვე სააპელაციო პალატამ აღნიშნა, რომ დანარჩენ მოპასუხეებს, პირველი მოპასუხის გარდა, პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება არ გაუსაჩივრებათ, შესაბამისად, სააპელაციო პალატამ სარჩელის წარმატება მხოლოდ აპელანტის (პირველი მოპასუხე) ნაწილში შეამოწმა.

7. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე მოსარჩელემ შეიტანა საკასაციო საჩივარი, რომლითაც მოითხოვა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება.

8. კასატორი სადავოდ ხდის სადავო სამართალურთიერთობის სპეციალური კანონით მოწესრიგებას და მიაჩნია, რომ საზიარო უფლების გაუქმებას სსკ-ის ის ნორმები აწესრიგებენ, რომლებიც მხარეთა თანასაკუთრებაში არსებული საზიარო ქონების გაუქმების საკითხებს შეეხება. სადავო შემთხვევაში, მოსარჩელის მოთხოვნას სადავო მისამართზე მდებარე თანასაკუთრებაში არსებულ ქონებაზე უფლების გადაწყვეტა წარმოადგენდა და არა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების მართვასთან დაკავშირებული საკითხების მოწესრიგება.

9. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის განჩინებით მოსარჩელის საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით, დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

10. საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლისა და საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც მიჩნეულ უნდა იქნეს დაუშვებლად.

11. საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას ან/და მის დამატებით ოქმს/ოქმებს და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე [სსსკ-ის 391.5 მუხლი].

12. მოსარჩელე სადავო მისამართზე მდებარე თანასაკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე წარმოშობილი საზიარო უფლების გაუქმებას მოითხოვს საზიარო საგნის რეალიზაციის და ამონაგები თანხის თანამესაკუთრეთა შორის, მათი წილების პროპორციულად, განაწილების გზით.

13. სააპელაციო სასამართლომ წარდგენილი სააპელაციო საჩივრის ფარგლებში შეამოწმა პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ მიღებული გადაწვეტილების კანონიერება და მიიჩნია, რომ მხარეთა შორის წარმოშობილი დავა სპეციალური კანონით გათვალისწინებული მოწერიგების სფეროს განეკუთვნება და მასზე, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 953-968-ე მუხლების მოწესრიგება ვერ გავრცელდება.

14. კასატორის ერთ-ერთი ძირითადი პრეტენზია სწორედ დავის მატერიალურსამართლებრივი მოწესრიგების საკითხს მიემართება (იხ., საკასაციო საჩივარი), შესაბამისად, განსახილველი საკითხის სწორად გადასაწყვეტად, საყურადღებოა, სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმეზე დადგენილი შემდეგი გარემოებები:

14.1.02.08.2024წ.-დან მოსარჩელის ინდივიდუალურ საკუთრებაში ირიცხება სადავო მისამართზე N.......... საიდენტიფიკაციო კოდზე რეგისტრირებული უძრავი ქონება - 101,95 კვ.მ. ფართი, ხოლო თანასაკუთრებაში ირიცხება საერთო სარგებლობის სადარბაზოს შესასვლელი - 10,97კვ.მ. საკუთრებაში აღრიცხვის საფუძველი - 31.07.2024წ. ნასყიდობის ხელშეკრულება. ქონება განთავსებულია თანასაკუთრებაში რეგისტრირებულ, არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე, დაზუსტებული ფართობი 715,90 კვ.მ.;

14.2.01.08.2024წ.-დან ერთ-ერთი მოპასუხის ჟ.ტ–ძის ინდივიდუალურ საკუთრებაში ირიცხება სადავო მისამართზე N........... საიდენტიფიკაციო კოდზე რეგისტრებული უძრავი ქონება - 53,65კვ.მ. ფართი. საკუთრებაში აღრიცხვის საფუძველია 31.07.2024წ. ნასყიდობის ხელშეკრულება. ქონება განთავსებულია თანასაკუთრებაში არსებულ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე, დაზუსტებული ფართობი 715,90 კვ.მ.;

14.3.01.08.2024წ.-დან ერთ-ერთი მოპასუხის ნ.ტ–ძის ინდივიდუალურ საკუთრებაში ირიცხება სადავო მისამართზე N......... საიდენტიფიკაციო კოდზე რეგისტრებული უძრავი ქონება, სასარგებლო ფართი - 104,31 კვ.მ., საცხოვრებელი ფართი - 53,07 კვ.მ., დამხმარე ფართი - 51,24 კვ.მ. ქონების საკუთრებაში აღრიცხვის საფუძველი - 31.07.2024წ. უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება. უძრავი ქონება განთავსებულია თანასაკუთრებაში არსებულ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე, დაზუსტებული ფართობი 715,90 კვ.მ.;

14.4.01.08.2024წ.-დან ერთ-ერთი მოპასუხის ნ.გ–ნის ინდივიდუალურ საკუთრებაში ირიცხება სადავო მისამართზე N.......... საიდენტიფიკაციო კოდზე რეგისტრებული უძრავი ქონება - 33,32 კვ.მ. ფართი, ხოლო მის თანასაკუთრებაში ირიცხება საერთო სარგებლობის სადარბაზოს შესასვლელი - 10,97 კვ.მ. ქონების საკუთრებაში აღრიცხვის საფუძველი - 31.07.2024წ. ნასყიდობის ხელშეკრულება. უძრავი ქონება განთავსებულია თანასაკუთრებაში არსებულ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე, დაზუსტებული ფართობი 715,90 კვ.მ.

14.5.22.07.2022წ.-დან პირველი მოპასუხის ინდივიდუალურ საკუთრებაში ირიცხება სადავო მისამართზე მდებარე უძრავი ქონება - 32,84 კვ.მ. ფართი. ქონების საკუთრებაში აღრიცხვის საფუძველი - 22.07.2022წ. ნასყიდობის ხელშეკრულება. უძრავი ქონება განთავსებულია თანასაკუთრებაში არსებულ არასასოფლო- სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე, დაზუსტებული ფართობი 715,90 კვ.მ

14.6. სადავო მოსამართზე მდებარე №......... საკადასტრო კოდის მიწა საჯარო რეესტრში ცალკე უფლების ობიექტად რეგისტრირებული არ არის.

15. ზემომითითებული გარემოებები კასატორს დასაბუთებული შედავების (პრეტენზია) გზით არ გაუქარწყლებია, ამიტომ ისინი სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის (სსსკ-ის 407.2 მუხლი).

16. საკასაციო პალატას მიაჩნია, რომ ზემოთ დადგენილი ფაქტების გათვალისწინებით კასატორის პრეტენზია წარუმატებელია (იხ., ამ განჩინების პ.6). ამ სამართლებრივი შედეგის განმაპირობებელი ძირითადი მოტივი ისაა, რომ მხარეთა თანასაკუთრებაში არსებულ სადავო მიწის ნაკვეთზე სხვადასხვა ინდივიდუალური ფართი მდებარეობს, რომლებზეც მხარეებს ინდივიდუალური საკუთრების უფლება მოპოვებული აქვთ.

17. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს პრაქტიკაში განმარტებულია: „საზიარო უფლებებთან მიმართებით გასათვალისწინებელია, რომ სპეცილაური კანონის მე-3 მუხლის „გ“ ქვეპუნქტის თანახმად, მრავალბინიან სახლად მიიჩნევა სახლი, რომელიც შედგება ორზე მეტი ინდივიდუალური საკუთრების საგნისაგან (ბინისაგან). ამავე კანონის მე-11 მუხლის პირველი ნაწილის მიხედვით, ამ კანონის ამოქმედებით დაფუძნებულად ითვლება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა ისეთ მრავალბინიან სახლში, რომელიც განთავსებულია ერთ მიწის ნაკვეთზე და რომელშიც მდებარეობს ორზე მეტი ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული ბინა (იხ., სუსგ №ას-759-1085-07, 2.11.2010წ.).

18. შესაბამისად, სადავო შემთხვევის მოსაწესრიგება სსკ-ის 953-ე, 961.1, და 964.1 მუხლებით (თუ უფლება რამდენიმე პირს ერთობლივად ეკუთვნის, მაშინ გამოიყენება ამ თავის წესები, თუკი კანონიდან სხვა რამ არ გამომდინარეობს; თითოეულ მოწილეს შეუძლია ნებისმიერ დროს მოითხოვოს საზიარო უფლების გაუქმება; თუ ნატურით გაყოფა გამორიცხულია, მაშინ საზიარო უფლება გაუქმდება საზიარო საგნის, დაგირავებული ნივთის ან მიწის ნაკვეთის გაყიდვითა და ამონაგების განაწილებით) დაუშვებელია და მხარეთა შორის არსებული სამართალურთიერთობა სპეციალური კანონით გათვალისწინებული მოწესრიგების სფეროში ექცევა.

19. ამდენად, სადავო სამართალურთიერთობის შინაარსის გათვალისწინებით სააპელაციო სასამართლომ სწორად მიუთითა „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის „გ“ ქვეპუნქტსა (მრავალბინიან სახლად მიიჩნევა სახლი, რომელიც შედგება ორზე მეტი ინდივიდუალური საკუთრების საგნისაგან (ბინისაგან)) და ამავე კანონის 10.1 მუხლზე (ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების ისეთი განვითარება, რომელიც მნიშვნელოვნად ცვლის ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებას და გავლენას ახდენს სხვა ბინის მესაკუთრეთა მიერ საერთო ქონების გამოყენებაზე, ხორციელდება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრებაზე ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ყველა წევრის მიერ ერთხმად მიღებული გადაწყვეტილების საფუძველზე).

20. საგულისხმოა ამავე კანონის მე-8 მუხლის პირველი ნაწილის დანაწესი, რომლითაც ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების ერთობლივად მართვა ეკისრებათ მესაკუთრეებს, ხოლო, მე-10 მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების ისეთი განვითარება, რომელიც მნიშვნელოვნად ცვლის ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებას და გავლენას ახდენს სხვა ბინის მესაკუთრეთა მიერ საერთო ქონების გამოყენებაზე, ხორციელდება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრებაზე, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ყველა წევრის მიერ ერთხმად მიღებული გადაწყვეტილების საფუძველზე.

21. იმის გათვალისწინებით, რომ უძრავი ნივთის განკარგვა სსკ-ის 953-968-ე მუხლებით განსაზღვრული წესებით არ შეესაბამება კანონმდებლობის მოთხოვნებს, სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება კანონშესაბამისია, ხოლო საკასაციო საჩივრის დასაშვებად ცნობის წინაპირობები არ არსებობს.

22. საკასაციო საჩივარი არც იმ საფუძვლით არაა დასაშვები, რომ სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება ამ კატეგორიის საქმეებზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან (იხ., სუსგ №ას-1488-2020, 8.12.2021წ.).

23. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, არ არსებობს სსსკ-ის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი წინაპირობა, რომლის საფუძველზეც საკასაციო სასამართლო დასაშვებად ცნობს წარმოდგენილ საკასაციო საჩივარს, რის გამოც მას უარი უნდა ეთქვას განხილვაზე.

24. საკასაციო საჩივრის დაუშვებლად ცნობის შემთხვევაში პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი (სსსკ-ის 401.4 მუხლი).

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა

1. ნ.ტ–აძის საკასაციო საჩივარი, როგორ დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველი;

2. ნ.ტ–აძეს (პ.ნ: ........) დაუბრუნდეს დ. ლ–ს მიერ 03.01.2026წ. საგადახდო დავალებით N31241614765 გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 150 ლარის 70% – 105 ლარი შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“ ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღებისანგარიშის№200122900, სახაზინო კოდი 3 0077 3150;

3. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე გ. ჯეირანაშვილი

მოსამართლეები: ლ. ქოჩიაშვილი

ა. ძაბუნიძე