საქმე №ას-1151-2025

05 თებერვალი, 2026 წელი ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ლევან ნემსაძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

არჩილ კოჭლამაზაშვილი, მიხეილ ჯინჯოლია

საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი მოსმენის გარეშე

საკასაციო საჩივრის ავტორი – შპს „მ.ა.ფ.ჰ.ჯ–ია“ (მოპასუხე)

მოწინააღმდეგე მხარე – შპს „ა.გ–ი“ (მოსარჩელე)

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 19 ივნისის გადაწყვეტილება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების ნაწილობრივ გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

დავის საგანი – იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტა, ქონების დაბრუნება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

შპს „ა.გ–მა“ (შემდგომში - „მოსარჩელე“ ან „მეიჯარე“) სარჩელი აღძრა სასამართლოში შპს „მ.ა.ფ.ჰ.ჯ–იას“ (შემდგომში - „მოპასუხე“, „მოიჯარე“ ან „კასატორი“) მიმართ იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტისა და ქონების დაბრუნების მოთხოვნით. მოპასუხემ წარდგენილი შესაგებლით სარჩელი არ ცნო. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2025 წლის 27 მარტის გადაწყვეტილებით სარჩელი დაკმაყოფილდა; შეწყვეტილ იქნა მხარეთა შორის 2021 წლის 25 ნოემბერს ხელმოწერილი იჯარის ხელშეკრულება და დადგინდა საიჯარო ფართის (ს.კ. ..........) მოსარჩელისათვის გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში გადაცემა. მოპასუხემ პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე წარადგინა სააპელაციო საჩივარი, რომლითაც მისი გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვა. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 19 ივნისის გადაწყვეტილებით სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; გაუქმდა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილის მე-3 პუნქტი, რომლითაც მოპასუხეს მოსარჩელის სასარგებლოდ დაეკისრა 5 000 ლარის ანაზღაურება და ამ ნაწილში მიღებული იქნა ახალი გადაწყვეტილება; მოპასუხეს მოსარჩელის სასარგებლოდ დაეკისრა სახელმწიფო ბაჟის - 240 ლარის გადახდა; მოსარჩელეს სახელმწიფო ბიუჯეტიდან დაუბრუნდა სარჩელზე ზედმეტად გადახდილი სახელმწიფო ბაჟი - 4760 ლარი. სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია საქმის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:

6.1. მოსარჩელის საკუთრებაშია უძრავი ნივთი - ქ. თბილისში, .......... მდებარე მრავალსართულიან კორპუსში, პირველ სართულზე არსებული 233,8 კვ.მ კომერციული ფართი, ს.კ. ..........;

6.2. მოსარჩელესა და მოპასუხეს შორის 2021 წლის 25 ნოემბერს დაიდო იჯარის ხელშეკრულება, რომლის შესაბამისადაც, მოსარჩელის კუთვნილი კომერციული ფართი (ს.კ. ..........) 10 წლის ვადით სარგებლობაში/მფლობელობაში გადაეცა მოპასუხეს, სადაც იმავე წლის დეკემბრიდან ფუნქციონირებს მარკეტი „კარფური” (Carrefour City);

6.3. იჯარის ხელშეკრულებით ფართის ყოველთვიური საიჯარო ქირა განისაზღვრა ობიექტის ბრუნვის 4%-ის ოდენობით, დღგ-ს გარეშე. საერთო მოხმარების სივრცისა და ობიექტის გადასახდელი შესულია ყოველთვიურ საიჯარო ქირაში;

6.4. ფაქტობრივი საიჯარო ქირა, რომელსაც აღნიშნული წესის შესაბამისად მოიჯარე ურიცხავდა მეიჯარეს 2022 წლის იანვრიდან - 2024 წლის ნოემბრის ჩათვლით, ცვალებადია ბრუნვის მოცულობის შესაბამისად და შეადგენს საშუალოდ 6 000 – 6 600 ლარამდე თვეში. მინიმალური თვიური ჩარიცხვა განხორციელდა - 584,73 ლარის ოდენობით, ხოლო მაქსიმალური - 2023 წლის იანვარში - 9 386,24 ლარის ოდენობით. აშშ დოლარში, კურსის ცვალებადობის მიხედვით, ეს თანხა მთლიან საიჯარო ფართზე შეადგენს 1 630 აშშ დოლარიდან - 2 130 აშშ დოლარამდე, ხოლო ერთ კვადრატულ მეტრ საიჯარო ფართზე 7 აშშ დოლარიდან - 9 აშშ დოლარამდე;

6.5. სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს დასკვნის თანახმად, 2024 წლის 17 სექტემბრის მდგომარეობით, ქ. თბილისში, …….. მდებარე, N.......... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული 233,8 კვ.მ კომერციული ფართის ყოველთვიური საიჯარო ქირის საბაზრო ღირებულება შეადგენს - 4 536 აშშ დოლარს (12 240 ლარს);

6.6. ზემოაღნიშნულ დასკვნაზე დაყრდნობით, მეიჯარის მოსაზრებით, ხელშეკრულებით შეთანხმებული ყოველთვიური საიჯარო ქირის გამოთვლისა და ამ გზით გადახდილი საიჯარო ქირის ოდენობა შეუსაბამოდ მცირეა ბაზარზე არსებული საიჯარო ქირის ფასთან მიმართებით, რის გამოც, კომერციული ფართის მესაკუთრე 2022 წლიდან გამოხატავდა უკმაყოფილებას ფაქტობრივად გადახდილი ყოველთვიური საიჯარო ქირის სიმცირის გამო და მოიჯარისაგან ითხოვდა ქირის გაზრდას. საქმის მასალებში წარდგენილი 10.10.2023წ. განცხადებით დგინდება, რომ მოსარჩელე მოითხოვს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ყოველთვიური ბრუნვის პროცენტი დარჩეს უცვლელი და დაწესდეს მინიმალური ფიქსირებული საიჯარო თანხა, რომელმაც უნდა შეადგინოს 6 000 ლარი. საიჯარო თანხა განისაზღვროს 6 000 ლარს დამატებული 4% დღგ-ს გარეშე, ან შეიცვალოს ბრუნვის პროცენტი და 4%-ის მაგივრად გახდეს 8% დღგ-ს გარეშე (იხ. ს.ფ. 43). საიჯარო ქირის გაზრდის შესახებ მოსარჩელემ მოპასუხეს ასევე მიმართა 2024 წლის 24 სექტემბერს (იხ. ს.ფ. 44-46), თუმცა მოპასუხე მიუთითებს სახელშეკრულებო დანაწესზე და, შესაბამისად, უარს აცხადებს საიჯარო ქირის გაზრდის მოთხოვნაზე.

7. სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, წარდგენილი სააპელაციო საჩივარი შეეხება არა მხოლოდ გადაწყვეტილების ფაქტობრივ უსწორობას, არამედ მოპასუხე სადავოდ ხდის განსახილველ სამართალურთიერთობაზე საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 562-ე მუხლის [„საცხოვრებელი სადგომის ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტა პატივსადები მიზეზების არსებობისას”] გამოყენებას, კერძოდ, აპელანტის მოსაზრებით, სსკ-ის 562-ე მუხლი არის სპეციალური ნორმა, რომელიც მიემართება საცხოვრებელი სადგომის ქირავნობას, ხოლო განსახილველ შემთხვევაში შესაფასებელია კომერციულ ფართთან მიმართებით დაწესებული საიჯარო ქირა, რაც სსკ-ს 5.3 მუხლიდან (სპეციალური ურთიერთობების მომწესრიგებელი ნორმები (საგამონაკლისო ნორმები) არ შეიძლება გამოყენებულ იქნეს ანალოგიით) გამომდინარე, ვერ დარეგულირდება სპეციალური ურთიერთობის მომწესრიგებელი ნორმით.

8. სააპელაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 581.1, 582.2, 562.1, 562.2 მუხლებით და გაიზიარა აპელანტის შედავება სსკ-ის 562.2 მუხლის „გ“ ქვეპუნქტის განსახილველ სამართალურთიერთობაზე გავრცელების არარელევანტურობის თაობაზე. სასამართლოს განმარტებით, მართალია, სამოქალაქო კოდექსის 581.2 მუხლის დათქმით იჯარის ხელშეკრულების მიმართ მოქმედებს ქირავნობის ხელშეკრულების ნორმები, თუმცა მოხმობილი სამართლებრივი ნორმა არეგულირებს სპეციალურ შემთხვევას - საცხოვრებელი სადგომის ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტის საპატიო მიზეზებს, რაც ვერ გავრცელდება კომერციული ფართის იჯარის ხელშეკრულებასთან მიმართებით და ამ მხრივ დაუსაბუთებელია მოთხოვნის 561.2 მუხლის „გ“ ქვეპუნქტის საფუძველზე დაკმაყოფილება.

9. სააპელაციო სასამართლო დაეყრდნო საქმეზე წარდგენილ ე.წ. სასამართლო მეგობრის (Amicus Curiae) აზრს და განმარტა, რომ, თავისი არსით, სამოქალაქო კოდექსის 562-ე მუხლი ეხება არა კომერციული ხასიათის იჯარის ან ქირავნობის, არამედ უშუალოდ საცხოვრებელი სადგომის ქირავნობის ხელშეკრულების სპეციფიკას. კერძოდ, აღნიშნული მუხლი ეხება მხოლოდ იმ შემთხვევებს, როდესაც ქირავნობის საგანი არის არა კომერციული ფართი, არამედ - საცხოვრებელი სადგომი/ბინა. ამგვარ ლოგიკაზეა აგებული, როგორც პატივსადები მიზეზების მითითება, ასევე, ის ჩამონათვალი, რაც გამქირავებელს აძლევს უფლებას, ცალმხრივად მოითხოვოს საცხოვრებელი ბინის ხელშეკრულების შეწყვეტა, მათ შორის, იმ მიზეზით, თუ „დამქირავებელი უარს ამბობს გადაიხადოს გამქირავებლის მიერ შემოთავაზებული გაზრდილი ქირა, რომელიც შეესაბამება ბაზარზე არსებულ ბინის ქირას”.

10. სააპელაციო სასამართლომ ასევე გაიზიარა მოპასუხის პოზიცია, რომ სამოქალაქო კოდექსის 562-ე მუხლის გამოყენება ანალოგიის წესით გაუმართლებელია, რადგან სამოქალაქო კოდექსის 5.3 მუხლის თანახმად, სპეციალური ურთიერთობების მომწესრიგებელი ნორმები (საგამონაკლისო ნორმები) არ შეიძლება გამოყენებულ იქნეს ანალოგიით. სასამართლოს განმარტებით, როგორც აღინიშნა, სამოქალაქო კოდექსის 562-ე მუხლი შემოღებულია კონკრეტული სოციალური მიზნებით, საცხოვრებელ სადგომთან დაკავშირებით. შესაბამისად, ამ ნორმის მიზანიც და გამოყენების სფეროც სპეციალური და საგამონაკლისოა, აღნიშნული ნორმა ვერ გავრცელდება სხვა ქირავნობის საგნებზე. კანონმდებელი გამონაკლისს ადგენს მხოლოდ საცხოვრებელ სადგომთან დაკავშირებით და, შესაბამისად, გაუმართლებელია მოხმობილი ნორმის ანალოგიის წესით გამოყენება კომერციულ საიჯარო ურთიერთობებთან მიმართებით. ამდენად, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 581.2 მუხლის დათქმის მიუხედავად, განსახილველ შემთხვევაში იჯარის ხელშეკრულების მიმართ ვერ გავრცელდება იმავე კოდექსის 562-ე მუხლი, რომლითაც რეგულირებულია სპეციალური სამართალურთიერობა საცხოვრებელი სადგომის ქირავნობის ურთიერთობის შეწყვეტასთან მიმართებით.

11. სააპელაციო პალატის განმარტებით, ზემოთ განვითარებული სამართლებრივი მსჯელობა არ გამორიცხავს მესაკუთრის/მეიჯარის უფლებას მოითხოვოს საიჯარო ხელშეკრულების შეწყვეტა გაზრდილი საიჯარო ქირის გადახდასთან მიმართებით მხარეთა შეუთანხმებლობის პირობებში. კერძოდ, სააპელაციო პალატამ მხედველობაში მიიღო მესაკუთრის ინტერესი და ბაზარზე არსებული შეცვლილი მდგომარეობიდან (გაზრდილი საიჯარო ქირიდან) გამომდინარე, გამართლებულად მიიჩნია მეიჯარის მოთხოვნა საიჯარო ქირის სამართლიანი ოდენობით განსაზღვრასთან მიმართებით. სასამართლოს მოსაზრებით, აღნიშნულ საკითხზე მხარეთა შეუთანხმებლობის არსებობის პირობებში, მესაკუთრეს / მეიჯარეს სსკ-ის 398-399-ე მუხლების საფუძველზე, პირველ რიგში წარმოეშობა შეცვლილი გარემოებებისადმი ხელშეკრულების მისადაგების მოთხოვნის უფლება, ხოლო შეთანხმების მიუღწევლობის შემთხვევაში, მას აქვს უფლება უარი თქვას გრძელვადიან ვალდებულებით ურთიერთობაზე.

12. სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, წინამდებარე საქმეში დადგენილია, რომ მხარეთა შორის 2021 წლის 25 ნოემბერს დადებული იჯარის ხელშეკრულებით მხარეებმა ცვალებადი საიჯარო ქირა შეათანხმეს, რომელიც, თავის მხრივ, დაუკავშირეს სავაჭრო ობიექტის ყოველთვიურ ბრუნვას. აღნიშნული წესით შეთანხმებული საიჯარო ქირის შესაბამისად, 2022 წლის იანვრიდან - 2024 წლის ნოემბრის ჩათვლით საიჯარო ქირის ოდენობა საშუალოდ შეადგენდა 6 000 – 6 600 ლარამდე თვეში, რაც აშშ დოლარში, კურსის ცვალებადობის მიხედვით, მერყეობს დაახლოებით - 1 630 აშშ დოლარიდან - 2 130 აშშ დოლარამდე; საქმეში წარდგენილი სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს დასკვნის შესაბამისად, 2024 წლის 17 სექტემბრის მდგომარეობით, საიჯარო ქონების - კომერციული ფართის ყოველთვიური საიჯარო ქირის საბაზრო ღირებულება შეადგენს - 4 536 აშშ დოლარს (12 240 ლარს), რაც დაახლოებით ორჯერ აღემატება მოპასუხის მიერ მოსარჩელისათვის ანაზღაურებულ ყოველთვიურ ქირას და, შესაბამისად, წარმოშობს მესაკუთრის მოთხოვნის უფლებას საიჯარო ქირის საბაზრო ღირებულებასთან შესაბამისობაში მოყვანასთან მიმართებით.

13. სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, მართალია, სსკ-ის 319.1 მუხლის შესაბამისად, ორმა მეწამე სუბიექტმა შეათანხმა ხელშეკრულების არსებითი პირობა - ყოველთვიური საიჯარო ქირის გამოთვლის წესი, რაც მბოჭავი ხასიათისაა სახელშეკრულებო ურთიერთობის მონაწილე პირთათვის, თუმცა საყურადღებოა ის გარემოება, რომ 2021 წლის შემდგომ ეკონომიკური პირობების გაუმჯობესების შედეგად, ბაზარზე მნიშვნელოვნად გაიზარდა ქირის ოდენობა, რაც სააპელაციო პალატის მოსაზრებით, სსკ-ს 398-ე მუხლის საფუძველზე, მესაკუთრეს წარმოუშობს შეცვლილი გარემოებებისადმი ხელშეკრულების მისადაგების მოთხოვნის უფლებას, რასთან დაკავშირებითაც შეთანხმების მიუღწევლობა ამართლებს მეიჯარის მოთხოვნას ხელშეკრულების ვადაზე ადრე შეწყვეტა/მოშლაზე მითითებით.

14. სააპელაციო პალატის მოსაზრებით, განსახილველ შემთხვევაში, ვინაიდან იჯარის ხელშეკრულება 10 წლის ვადით დაიდო 2021 წელს, რის შემდგომაც მნიშვნელოვნად შეიცვალა ბაზარზე არსებული უძრავი ნივთის ქირის ოდენობა, გაუმართლებელია მხარეს მოეთხოვოს 2031 წლამდე შეთანხმებული საიჯარო ქირის ოდენობის ფარგლებში საიჯარო ურთიერთობის გაგრძელება და არსებული ორმხრივი ინტერესების დაბალანსების პირობებში, მართებული იქნებოდა საიჯარო ქირის ოდენობის შესაბამისობაში მოყვანა საბაზრო - სამართლიან ფასთან მიმართებაში, ხოლო შეთანხმების მიუღწევლობის პირობებში, გაუმართლებელია მეიჯარეს დაევალოს სამომავლო იჯარის სახელშეკრულებო ურთიერთობის შენარჩუნება.

15. სააპელაციო სასამართლომ ასევე აღნიშნა, რომ საბაზრო ფასების ცვლილება 2021 წლის შემდგომ არ განხორციელებულა უმნიშვნელოდ, რასაც შესაძლოა გავლენა ვერ მოეხდინა არსებულ სახელშეკრულებო დანაწესზე. საგულისხმოა, რომ ხელშეკრულების დადების შემდგომ (2021წ.) მნიშვნელოვნად გაიზარდა ქირის საბაზრო ღირებულება და აღნიშნული ცვლილება ხელშეკრულების დადების ეტაპზე მოსალოდნელი ვერ იქნებოდა ხელშეკრულების მონაწილე მხარეთათვის, რის გამოც, სამოქალაქო სამართალში მოქმედი ზოგადი სამართლიანობის და კეთილსინდისიერების პრინციპიდან გამომდინარე, მოსარჩელეს ვერ მოეთხოვება შეთანხმებული პირობებით სახელშეკრულებო ურთიერთობაში დარჩენა.

16. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო პალატის შეფასებით, განსახილველი შემთხვევა ექცევა სწორედ სსკ-ის 398-399-ე მუხლებით დადგენილ დანაწესში, რომელიც, თავის მხრივ, ანიჭებს ხელშეკრულების მონაწილეს უფლებას პატივსადები საფუძვლების არსებობისას უარი თქვას გრძელვადიან ვალდებულებით სამართლებრივ ურთიერთობაზე.

17. რაც შეეხება სადავო უძრავი ნივთის გამოთხოვის თაობაზე მოსარჩელის მოთხოვნას, სააპელაციო პალატამ განმარტა, რომ მოიჯარის მიერ საიჯარო ქონებით სარგებლობა მართლზომიერია საიჯარო ურთიერთობის დამთავრებამდე. ამ ურთიერთობის დამთავრების შემდეგ კი, საიჯარო ქონება მეიჯარეს უნდა დაუბრუნდეს.

18. სააპელაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 564-ე, 172.1 მუხლებით და განმარტა, რომ ვინაიდან წინამდებარე გადაწყვეტილებით შეწყდა მხარეთა შორის გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულება, მოპასუხეს აღარ გააჩნია მოსარჩელის (მეიჯარის) კუთვნილი უძრავი ნივთის ფლობის უფლება, რაც საფუძვლიანს ხდის სარჩელს ნივთის უკან დაბრუნებასთან მიმართებითაც.

19. სააპელაციო სასამართლომ საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლზე დაყრდნობით განმარტა, რომ განსახილველ შემთხვევაში დავის საგანი შეეხებოდა იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტას და უძრავი ნივთის მესაკუთრისათვის დაბრუნებას, რის გამოც, დავის საგნის ფასი უნდა განსაზღვრულიყო სსსკ-ის 41-ე მუხლის პირველი ნაწილის „კ” ქვეპუნქტის საფუძველზე და სახელმწიფო ბაჟის სახით, ორი მოთხოვნიდან გამომდინარე, მოსარჩელეს თითოეულთან მიმართებით ევალებოდა 120 - 120 ლარის გადახდა. სარჩელის დაკმაყოფილების პირობებში, მოპასუხეს მოსარჩელის სასარგებლოდ უნდა დაკისრებოდა 240 ლარი, ნაცვლად დაკისრებული 5 000 ლარისა, ხოლო სარჩელზე ზედმეტად გადახდილი სახელმწიფო ბაჟი - 4 760 ლარის ოდენობით, ექვემდებარება სახელმწიფო ბიუჯეტიდან მოსარჩელის სასარგებლოდ დაბრუნებას.

სააპელაციო სასამართლოს ზემოაღნიშნულ გადაწყვეტილებაზე მოპასუხემ წარადგინა საკასაციო საჩივარი, რომლითაც მისი ნაწილობრივ გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვა. საკასაციო საჩივარი ემყარება შემდეგ საფუძვლებს:

21.1. სააპელაციო სასამართლომ არასწორად განმარტა და გამოიყენა სსკ-ის 398-ე მუხლი, რითაც დაარღვია მხარეთა სახელშეკრულებო თავისუფლების პრინციპი;

21.2. სსკ-ის 398-ე მუხლი წარმოადგენს საგანგებო შემთხვევისთვის გამოსაყენებელ ნორმას და მისი ამოქმედება დასაშვებია მხოლოდ განსაკუთრებულ და გამონაკლის შემთხვევაში. უზენაესი სასამართლოს განმარტებით, ხელშეკრულების შეცვლილი გარემოებებისთვის მისადაგება დაუშვებელია, თუ არ არსებობს ამ მუხლით განსაზღვრული აუცილებელი წინაპირობები. აღნიშნული ნორმა უნდა შეფასდეს კეთილსინდისიერებისა და უფლების ბოროტად გამოყენების აკრძალვის პრინციპების ფარგლებში, რათა მხარეებმა ის არაკეთილსინდისიერად ვერ გამოიყენონ ჩვეულებრივი ბიზნეს-რისკისგან თავის დასაღწევად;

21.3. მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ მოსარჩელეს არ მიუთითებია შეცვლილ გარემოებებზე. მას არც მოსამზადებელ ეტაპზე და არც შემდგომ უხსენებია, რომ გარემოებების ცვლილებას ჰქონდა ადგილი. სარჩელში არ არის მითითებული როდის, რა მოვლენა დადგა, რომელმაც ხელშეკრულების შესრულება გაართულა და ხელშეკრულების მისადაგების საფუძვლად იქცა. თავად სააპელაციო სასამართლოც ვერ უთითებს კონკრეტულ შეცვლილ გარემოებაზე. მით უფრო აბსურდულია შეცვლილ გარემოებებზე მსჯელობა იმ პირობებში, როდესაც მხარეთა შორის შეთანხმებული იყო არა ფიქსირებული, არამედ ბრუნვაზე მიბმული საიჯარო ქირა. აღნიშნულით მეწარმე სუბიექტებმა კონკრეტულ ობიექტზე განხორციელებული სავაჭრო ბრუნვის რისკები ერთმანეთში გადაინაწილეს. ასეთ პირობებში სასამართლოს მხრიდან მითითებული ნორმების გამოყენება არის შეჯიბრებითობის პრინციპის დარღვევა. სასამართლოს მყარად დადგენილი პრაქტიკის თანახმად, უზენაესი სასამართლო ეკონომიკური კრიზისის, ომისა და პანდემიის დროსაც კი ერიდება 398-ე მუხლის გამოყენებას სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის შენარჩუნების მოტივით;

21.4. სააპელაციო სასამართლო გარემოებების მკვეთრად შეცვლის არგუმენტზე მითითებისას ეყრდნობა მხოლოდ მოსარჩელის მიერ წარდგენილ ექსპერტიზის დასკვნას. სააპელაციო სასამართლოს არ უმსჯელია იმასთან დაკავშირებით, რომ მოპასუხემ არაერთხელ წარადგინა პოზიცია წინამდებარე ექსპერტიზასთან დაკავშირებით. კერძოდ, იგი მიუთითებდა, რომ - იმ შემთხვევაშიც კი, თუკი მოპასუხე გაიზიარებდა ექსპერტიზის დასკვნაში მითითებულ საბაზრო საიჯარო ქირის ოდენობას, ექსპერტიზის დასკვნაში შეფასება განხორციელებულია მხოლოდ დასკვნის შედგენის მომენტში არსებული, ანუ 2024 წლის მონაცემებით, მაშინ, როდესაც მხარე აპელირებს 2022 წელს არსებული საიჯარო ქირის ოდენობის საბაზრო პირობებთან შეუსაბამობაზეც. ამდენად, შეუძლებელია სასამართლოს მიერ შეფასდეს 2022 წელს დაყენებული მოთხოვნის გონივრულობა;

21.5. ექსპერტიზის შეფასება ეფუძნება დასკვნის შედგენის მომენტში არსებულ მონაცემებს და ვერ ასახავს 2022 წლის იმ ეკონომიკურ ვითარებას, როცა დაისვა შეთანხმების გადახედვის საკითხი;

21.6. გარდა ამისა, სასამართლომ არ მიაქცია ყურადღება მოპასუხის შედავებას, რომ არ შეიძლება ფიქსირებული საიჯარო ქირის შედარება ბრუნვაზე მიბმულ ქირასთან, დროის კონკრეტულ მომენტში. სამომავლოდ შესაძლებელია ბრუნვა გაიზარდოს იმგვარად, რომ ფიქსირებულ საიჯარო ქირას, რაც მითითებულია სამხარაულის დასკვნაში, რამდენჯერმე აღემატებოდეს. ამდენად, აპელანტის მიერ წარდგენილ შესაგებელშივე სადავოდ იყო გამხდარი მხარის მიერ წარდგენილი დოკუმენტი;

21.7. შეცვლილი გარემოება ვერ იქნება საბაზრო ფასის ზრდა ან ცვლილება. შეცვლილ გარემოებაში იგულისხმება კონკრეტული მოულოდნელი პოლიტიკური, ეკონომიკური ან საომარი ხდომილება, რომლის შედეგადაც ხელშეკრულების შესრულება რთულდება. არავითარ მსგავს ფაქტზე მხარეს არ მიუთითებია. შესაბამისად, არ დადგენილა ისეთი „უკიდურესი” და გამორჩეული სიმძიმის გარემოება, რაც ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულების შესრულებას პრაქტიკულად შეუზღუდავს და უსამართლოს ხდიდა. კერძოდ, იჯარის ხელშეკრულების მოდელი თავიდანვე მოიცავდა რისკის გადანაწილებას მხარეთა შორის. ხელშეკრულება ეფუძნებოდა სავაჭრო ობიექტის ბრუნვაზე მიბმული საიჯარო გადასახადის მოდელს, რომელსაც მხარეთა მიმართ სამართლიანობის პრინციპი ედო საფუძვლად: შემოსავლის ზრდის შემთხვევაში მეპატრონეც მეტს იღებდა, კლების შემთხვევაში – ნაკლებს. ამგვარად, შემოსავლების ცვლილების რისკი თავიდანვე გათვალისწინებული და განაწილებული იყო მხარეთა შეთანხმებით. თუმცა, ამ შემთხვევაში შემოსავლების მნიშვნელოვან ცვლილებასთანაც კი არ გვქონია საქმე;

21.8. სააპელაციო სასამართლომ ასევე სათანადო პასუხი არ გასცა მოპასუხის არგუმენტს იმასთან დაკავშირებით, რომ მხარის მიერ ხელშეკრულების პირობების ცვლილებაზე უარის თქმას არ შეიძლება ავტომატურად მოჰყვეს ხელშეკრულების შეწყვეტის უფლება, თუ არ არის დადასტურებული ის განსაკუთრებული პირობები, რაც სამოქალაქო კოდექსის 398-ე მუხლით არის განსაზღვრული. სასამართლომ არ იმსჯელა აკმაყოფილებდა თუ არა მოცემული შემთხვევა კანონით დადგენილ იმ სტანდარტებს, რაც აუცილებელია ხელშეკრულების შეწყვეტისთვის, შეცვლილი გარემოებებისადმი მისი მისადაგების შეუძლებლობის საფუძველზე;

21.9. ვინაიდან მოცემულ შემთხვევაში არ არსებობს მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულების შეწყვეტის საფუძველი, მოპასუხე წარმოადგენს საიჯარო ფართის მართლზომიერ მფლობელს და, შესაბამისად, არ არსებობს უძრავი ნივთის მოსარჩელისათვის გადაცემის საფუძველი.

22. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 13 აგვისტოს განჩინებით საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

23. საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლისა და საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც მიჩნეულ უნდა იქნეს დაუშვებლად.

24. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მე-5 ნაწილის თანახმად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას ან/და მის დამატებით ოქმს/ოქმებს და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.

25. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი საფუძვლით.

26. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). დასაბუთებულ პრეტენზიაში იგულისხმება მითითება იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება-დადგენა, მატერიალურ-სამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება.

საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ კასატორს სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებთან მიმართებით დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება) არ წარმოუდგენია. მოცემულ შემთხვევაში საკასაციო სასამართლოს მსჯელობის საგანია იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის მართლზომიერება. კერძოდ, არსებობდა თუ არა შეცვლილი გარემოებებისადმი ხელშეკრულების მისადაგების წინაპირობები და აღნიშნულზე შეუთანხმებლობის პირობებში წარმოეშვა თუ არა მოსარჩელეს ხელშეკრულების შეწყვეტის უფლება. კასატორი დავობს, რომ სასამართლომ არასწორად განმარტა და გამოიყენა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 398-ე მუხლი. მისი მტკიცებით, სადავო შემთხვევაში ადგილი არ ჰქონია ხელშეკრულების საფუძვლად არსებული გარემოებების იმგვარ ცვლილებას, რაც ხელშეკრულების შეცვლილი გარემოებებისადმი მისადაგების მოთხოვნის წინაპირობა შეიძლება გამხდარიყო. აღნიშნულს საკასაციო სასამართლო ვერ გაიზიარებს. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 398-ე მუხლის თანახმად, თუ ის გარემოებები, რომლებიც ხელშეკრულების დადების საფუძველი გახდა, ხელშეკრულების დადების შემდეგ აშკარად შეიცვალა და მხარეები არ დადებდნენ ამ ხელშეკრულებას ან დადებდნენ სხვა შინაარსით, ეს ცვლილებები რომ გაეთვალისწინებინათ, მაშინ შეიძლება მოთხოვნილ იქნეს ხელშეკრულების მისადაგება შეცვლილი გარემოებებისადმი. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ცალკეულ გარემოებათა გათვალისწინებით, ხელშეკრულების მხარეს არ შეიძლება მოეთხოვოს შეუცვლელი ხელშეკრულების მკაცრად დაცვა; გარემოებათა შეცვლას უთანაბრდება, როცა წარმოდგენები, რომლებიც ხელშეკრულების საფუძველი გახდა, არასწორი აღმოჩნდა; მხარეები ჯერ უნდა შეეცადონ, რომ ხელშეკრულება მიუსადაგონ შეცვლილ გარემოებებს. თუკი შეუძლებელია ხელშეკრულების მისადაგება შეცვლილი გარემოებებისადმი, ან მეორე მხარე ამას არ ეთანხმება, მაშინ იმ მხარეს, რომლის ინტერესებიც დაირღვა, შეუძლია უარი თქვას ხელშეკრულებაზე. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ სამოქალაქო კოდექსი აღიარებს და ეფუძნება „pacta sunt servanda“-ს (ხელშეკრულება უნდა შესრულდეს) პრინციპს, რომლის თანახმად, ხელშეკრულების მხარემ, რომელმაც იკისრა ვალდებულება, უნდა შეასრულოს ხელშეკრულებით მისივე ნებით შეთანხმებული უფლება-მოვალეობები. აღნიშნული პრინციპი მსოფლიოს ყველა მართლწესრიგისათვის ფუძემდებლური მნიშვნელობის მქონე პრინციპია, რომელიც იმპერატიულად ადგენს სახელშეკრულებო პირობების შესრულების სავალდებულოობას სახელშეკრულებო წონასწორობის უზრუნველყოფის, სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობისა და სამართლებრივი განსაზღვრულობისათვის. კანონიერად მიღწეული შეთანხმება იკავებს კანონის ადგილს მათი შემოქმედი მხარეებისთვის. ხელშეკრულების დაურღვევლობის პრინციპიდან სახელშეკრულებო სამართლიანობის პრინციპის უზრუნველსაყოფად არსებობს რამდენიმე გამონაკლისი, რომელთა დაცვაც ისევე მნიშვნელოვანია, როგორც თავად „pacta sunt servanda“-ს უზენაესი წესის აღსრულება. კონკრეტული სახელშეკრულებო ვალდებულების შესრულება სახელშეკრულებო სამართლის ამ უზოგადეს მიზანთან წინააღმდეგობაში არ უნდა აღმოჩნდეს, რითაც შეიძლება საფრთხე შეექმნას სამოქალაქო ბრუნვის მონაწილეთა შორის უფლება-მოვალეობების კეთილსინდისიერად განხორციელების კერძოსამართლებრივ ღირებულებას. ინდივიდუალურ სახელშეკრულებო ინტერესსა და კერძოსამართლის დაცვითი, სამართლებრივი წესრიგის უზრუნველმყოფ ფუნქციას შორის დილემის, წინააღმდეგობის არსებობისას, სასამართლო აღიჭურვება სახელშეკრულებო ურთიერთობაში ლეგიტიმური ჩარევის ძალმოსილებით. სახელშეკრულებო ურთიერთობებში შეცვლილი გარემოებების აღმოცენება თანამედროვე სამოქალაქო ბრუნვის თანმდევი რისკია, რომელთა პირობებშიც ხელშეკრულების უზენაესობის პრინციპის შეუზღუდავი გამოყენება სახელშეკრულებო წონასწორობის, სამართლიანობის, გონივრულობის, თანასწორობისა და კეთილსინდისიერების პრინციპთა რღვევას განაპირობებს, შესაბამისად, „pacta sunt servanda-ს“ პრინციპთან ერთად თანაარსებობს „clausula rebus sic standibus“-ის დოქტრინა, რომელიც სახელშეკრულებო პირობების მხოლოდ უცვლელ გარემოებათა პირობებში მბოჭავი ძალმოსილების შენარჩუნებას ითვალისწინებს. იურიდიულ მეცნიერებაში აღიარებულია, რომ შეცვლილი გარემოებები ფორსმაჟორისა (რომანულ სამართალში vis major) და შესრულების გართულების (Hardship) ორ ფუნდამენტურ, საბაზისო კონცეფციას აფუძნებს თანამდევი სამართლებრივი შედეგებით. კერძოდ, შესრულების გართულება გულისხმობს ობიექტურად განხორციელებადი ვალდებულების შესრულების უკიდურეს დამძიმებას, რომელიც ობიექტურად არ გამორიცხავს შესრულების შესაძლებლობას და რომლის პირობებშიც უპირველესი სამართლებრივი დაცვის საშუალება შეცვლილი გარემოებებისადმი ხელშეკრულების მისადაგებაა. ფორსმაჟორი კი განსხვავებული სამართლებრივი წინაპირობებით ფუძნდება, რომელიც თანამდევ შედეგად შესრულების ვალდებულებისაგან გათავისუფლებას მოიაზრებს. ნებისმიერ შემთხვევაში, ადაპტაციის შეუძლებლობისას დაზარალებული მხარისათვის უცვლელად ხელმისაწვდომი რჩება ხელშეკრულებიდან გასვლის/ შეწყვეტის (გრძელვადიან ურთიერთობაში) მოთხოვნები (იხ. სუსგ საქმე Nას-72-2023, 28 სექტემბერი, 2023 წელი). შეცვლილი გარემოებებისადმი ხელშეკრულების მისადაგება, შესაძლებელია, განხილულ იქნეს, როგორც დამატებითი შესრულების ნაირსახეობა, რომლითაც აღსრულდება მხარეთა სახელშეკრულებო ნება. ხელშეკრულება არ შეიძლება განხილულ იქნეს გარემომცველი გარემოებების მხედველობაში მიუღებლად. ხელშეკრულების მისადაგება მნიშვნელოვნად შეცვლილი გარემოებებისადმი არ ცვლის მხარეთა ნებას, არამედ შეცვლილი გარემოებების პირობებში მხარეთა თავდაპირველი განზრახვის, ნამდვილი ნების დადგენის საშუალება ხდება. მხარეთა ნება ხელშეკრულების დადების ეტაპზე მისი აღსრულებაა და შეცვლილი გარემოებებისადმი მისადაგებაც ხელშეკრულების აღსრულების და, შესაბამისად, მხარეთა ნების განხორციელების წინაპირობაა (იხ. სუსგ საქმე Nას-251-2021, 11 ივნისი, 2021 წელი). საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ ხელშეკრულების საფუძვლის რღვევა სიმპტომატურად ხუთი ელემენტისაგან შედგება: 1) ხელშეკრულების დადების შემდეგ შეიცვალა გარკვეული გარემოებები (ობიექტური საფუძველი - სსკ-ის 398.1 მუხლი) ან ერთობლივი წარმოდგენები არასწორი აღმოჩნდა (სუბიექტური საფუძველი – სსკ-ის 398.2 მუხლი); 2) ეს გარემოებები ან წარმოდგენები იქცა ხელშეკრულების საფუძვლად; 3) გარემოებათა ცვლილება იყო მოულოდნელი; 4) ცვლილებათა გათვალისწინების შემთხვევაში მხარეები არ დადებდნენ ხელშეკრულებას ან დადებდნენ ხელშეკრულებას სხვა შინაარსით (ეს საკვანძო ელემენტი მომდინარეობს ვინდშაიდის „პირობის თეორიიდან“, რომლის თანახმადაც: განმსაზღვრელია პირობა, რომლის არსებობის გარეშეც ხელშეკრულება არ დაიდებოდა და არა პირობა, რომლის არსებობის შემთხვევაშიც ხელშეკრულება დაიდებოდა); 5) ცვლილება იმდენად არსებითია, რომ ერთ-ერთ მხარეს არ შეიძლება ვალდებულების უცვლელად შესრულება ან ხელშეკრულებაში დარჩენა მოეთხოვოს (იხ. დამატებით: გიორგი ვაშაკიძე, სამოქალაქო კოდექსის გართულებულ ვალდებულებათა სისტემა, თბილისი, 2010, გვ. 213.) (იხ. სუსგ საქმე Nას-1056-2021, 17 დეკემბერი, 2021 წელი). გარემოებების ცვლილების არსებითობის შეფასებისას გათვალისწინებულ უნდა იქნეს ვალდებულების ხასიათი, გარემოების მნიშვნელობა მხარეთათვის და სხვა ობიექტური გარემოებები. გარდა ამისა, აუცილებელია, რომ შეფასდეს შედეგის უსამართლობის ხარისხი. ანუ, უნდა გაანალიზდეს იწვევს თუ არა ხელშეკრულების უპირობო შესრულება ან ხელშეკრულებაში დარჩენა აშკარად უსამართლო, არათანაზომიერ ანდა კაბალურ შედეგს, რომელიც წინააღმდეგობაში მოვიდოდა სამოქალაქო ბრუნვისთვის დამახასიათებელი სამართლიანობისა და კეთილსინდისიერების პრინციპებთან (იხ. სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი, წიგნი III, ვალდებულებითი სამართლის ზოგადი ნაწილი, 398-ე მუხლის კომენტარი, გვ. 619-620). საკასაციო სასამართლო ასევე მიუთითებს, რომ ორმხრივი უფლებებითა და ვალდებულებებით დატვირთულ ურთიერთობებში მხარეები საპასუხო სარგებლის იმედით შედიან და თუ ეს სარგებელი იკარგება, იკარგება ინტერესი ხელშეკრულებაში. ასეთ ხელშეკრულებებში შესრულებისა და საპასუხო შესრულების ეკვივალენტურობა, როგორც წესი, ხელშეკრულების საფუძველია (იხ. სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი, წიგნი III, ვალდებულებითი სამართლის ზოგადი ნაწილი, 398-ე მუხლის კომენტარი, გვ. 620-621). შეცვლილი გარემოებებისადმი ხელშეკრულების მისადაგების პროცესში, როდესაც არსებობს შეუსაბამოობა, დარღვეულია წონასწორობა მხარეთა ურთიერთსანაცვლო შესრულებას შორის, შესაძლებელია, განხორციელდეს სახელშეკრულებო ფასის მოდიფიცირება პირველადი სახელშეკრულებო ვალდებულების სამართლებრივ რეჟიმში, რომლის მეშვეობითაც შესაძლებელი ხდება სახელშეკრულებო ურთიერთობის გაგრძელება განახლებული პირობებით. საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ ხელშეკრულება არის ინსტრუმენტი, რომელიც მხარეთა ლეგიტიმური მოლოდინის აღსრულებისათვის მოითხოვს მუდმივ ურთიერთთანამშრომლობას და თანაქმედების (duty to cooperate), გულისხმიერების ვალდებულების განხორციელებას. ურთიერთთანამშრომლობის ვალდებულება, როგორც მხარეთა ქცევის სახელმძღვანელო პრინციპი, სახელშეკრულებო მოლაპარაკებას შეცვლილი გარემოებების აღმოცენების უპირობოდ თანამდევ პროცესად მოიაზრებს (იხ. სუსგ საქმე Nას-251-2021, 11 ივნისი, 2021 წელი). წინამდებარე საქმეში მოსარჩელის მოთხოვნას წარმოადგენს მხარეთა შორის 25.11.2021წ. დადებული იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტა და საიჯარო ფართის მოსარჩელისათვის გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში დაბრუნება. მოსარჩელე აღნიშნული მოთხოვნის საფუძვლად იმ გარემოებაზე მიუთითებს, რომ მხარეთა მიერ ხელშეკრულებით შეთანხმებული საიჯარო ქირის ოდენობა შეუსაბამოა ბაზარზე არსებულ საიჯარო ქირასთან მიმართებით; მოსარჩელემ/მეიჯარემ არაერთხელ მიმართა მოპასუხეს/მოიჯარეს ქირის გაზრდისა და საბაზრო პირობებთან შესაბამისობის მოთხოვნით, თუმცა უშედეგოდ, ამ უკანასკნელმა ქირის გაზრდაზე უარი განაცხადა. განსახილველ შემთხვევაში დადგენილია, რომ 25.11.2021წ. იჯარის ხელშეკრულებით მოიჯარეს იჯარის ფართი გადაეცა 10 წლის ვადით, ხოლო საიჯარო ქირა განისაზღვრა სავაჭრო ობიექტის ბრუნვის 4%-ის ოდენობით დღგ-ს გარეშე. ამდენად, მხარეებმა ქირა დაუკავშირეს სავაჭრო ობიექტის ყოველთვიურ ბრუნვას; ფაქტობრივი საიჯარო ქირა, რომელსაც ამ წესის შესაბამისად ურიცხავდა მოპასუხე მოსარჩელეს 2022 წლიდან 2024 წლის ნოემბრის ჩათვლით ცვალებადია ბრუნვის მოცულობის შესაბამისად და შეადგენს საშუალოდ თვეში 6 000 – 6 600 ლარამდე, რაც კურსის ცვალებადობის მიხედვით, დაახლოებით 1 630 - 2 130 აშშ დოლარია; დადგენილია, ასევე, რომ სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს დასკვნის თანახმად, 17.09.2024წ. მდგომარეობით, ანუ იჯარის ხელშეკრულების დადებიდან თითქმის სამი წლის შემდგომ, საიჯარო კომერციული ფართის ქირის საბაზრო ღირებულება შეადგენს 4 536 აშშ დოლარს (12 240 ლარს), რაც თითქმის ორჯერ აღემატება მოპასუხის მიერ ფაქტობრივად გადახდილ ყოველთვიურ საშუალო საიჯარო ქირას. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ მხარეთა მიერ 25.11.2021წ. იჯარის ხელშეკრულებით საიჯარო ქირის ოდენობის განსაზღვრის ფაქტი, საწინააღმდეგოს დადასტურებამდე, წარმოშობს პრეზუმფციას, რომ მხარეები შეთანხმდნენ ხელშეკრულების დადების დროს ბაზარზე არსებულ საიჯარო ქირის ოდენობაზე. ამასთან, მართალია, იჯარის ხელშეკრულებით შეთანხმებული იყო არა ფიქსირებული, არამედ სავაჭრო ობიექტის ბრუნვაზე მიბმული საიჯარო ქირა - ბრუნვის 4%-ის ოდენობით, თუმცა სადავო არ არის, რომ მოპასუხის მიერ მოსარჩელისათვის 2022 წლიდან 2024 წლის ნოემბრის ჩათვლით ჩარიცხული ქირის ოდენობა შეადგენს საშუალოდ თვეში 6 000 - 6 600 ლარს. გარდა ამისა, დადგენილია, რომ ამ პერიოდის განმავლობაში მოპასუხის მიერ გადახდილი მაქსიმალური საიჯარო ქირა გადახდილ იქნა 2023 წლის იანვარში და მისმა ოდენობამ შეადგენდა 9 386,24 ლარი, ანუ არცერთ შემთხვევაში არ ყოფილა ბრუნვის შესაბამისად გადახდილი ყოველთვიური საიჯარო ქირის ოდენობა ექსპერტიზის დასკვნით განსაზღვრული საიჯარო ქირის საბაზრო ღირებულებასთან (12 240 ლარი) მიახლოებულიც კი. შესაბამისად, საფუძველს მოკლებულია კასატორის არგუმენტი, რომ სამომავლოდ, ბრუნვიდან გამომდინარე, შესაძლოა ქირის ოდენობა იმგვარად გაიზარდოს, რომ მისი ოდენობა ექსპერტიზის დასკვნაში მითითებულ ოდენობას რამდენჯერმე აღემატებოდეს. ამგვარი დაშვებით საპირისპიროს ვარაუდიც შესაძლებელია. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ საიჯარო ქირის იმგვარად განსაზღვრა, რომ მისი ოდენობა დაანგარიშდეს ობიექტის ბრუნვის 4%-ის შესაბამისად, არ წარმოადგენს იმგვარ რისკს - ყოველთვიური ქირის ოდენობის არასტაბილურობის თვალსაზრისით, რომლის ცვლილებით გამოწვეული შედეგის რისკის მატარებელიც შესაძლოა იყოს მეიჯარე, ვინაიდან ობიექტის ბრუნვა, ასევე, ბაზარზე არსებული საიჯარო ქირის ღირებულება მეიჯარის კონტროლს მიღმა არსებული გარემოებებია. აღსანიშნავია ის გარემოებაც, რომ სამოქალაქო კოდექსის 398-ე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად, გარემოებათა შეცვლას უთანაბრდება, როცა წარმოდგენები, რომლებიც ხელშეკრულების საფუძველი გახდა, არასწორი აღმოჩნდა. ზემოაღნიშნული ფაქტობრივი გარემოებების გათვალისწინებით, საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობას, რომ განსახილველ შემთხვევაში ადგილი აქვს ხელშეკრულების საფუძვლის იმგვარ ცვლილებას, რამაც მეიჯარეს წარმოუშვა ხელშეკრულების შეცვლილი გარემოებებისადმი მისადაგების - საიჯარო ქირის საბაზრო ღირებულებასთან შესაბამისობაში მოყვანის მოთხოვნის უფლება. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 398-ე მუხლის მე-3 ნაწილის თანახმად, მხარეები ჯერ უნდა შეეცადონ ხელშეკრულება მიუსადაგონ შეცვლილ გარემოებებს, ხოლო, თუკი შეუძლებელია ხელშეკრულების მისადაგება შეცვლილი გარემოებებისადმი ან მეორე მხარე ამას არ ეთანხმება, მაშინ იმ მხარეს, რომლის ინტერესებიც დაირღვა, შეუძლია უარი თქვას ხელშეკრულებაზე. ხელშეკრულების ღირებულებითი პარამეტრების შეცვლა ხელშეკრულების მოქმედების მთელი პერიოდის განმავლობაში დაუშვებელია მხარეთა წერილობითი შეთანხმების გარეშე, გარდა სსკ-ის 398-ე მუხლით გათვალისწინებული შემთხვევებისა (იხ. სუსგ საქმე Nას-251-2021, 11 ივნისი, 2021 წელი). განსახილველ საქმეში დადგენილია, რომ მოსარჩელემ არაერთხელ მიმართა მოპასუხეს საიჯარო ქირის გაზრდის მოთხოვნით, თუმცა უშედეგოდ, მოიჯარემ აღნიშნულზე უარი განაცხადა. შესაბამისად, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 398-ე მუხლის მე-3 ნაწილიდან გამომდინარე, მოსარჩელეს წარმოეშვა ხელშეკრულებაზე უარის თქმის/შეწყვეტის უფლება. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ მოცემულ შემთხვევაში იჯარის ხელშეკრულებაში დარჩენა გამოიწვევს აშკარა უსამართლო, არაპროპორციულ შედეგს მეიჯარის მიმართ, რადგან იგი მიიღებს საბაზრო ღირებულებასთან შედარებით ორჯერ ნაკლები ოდენობის საიჯარო ქირას, რაც ეწინააღმდეგება სამოქალაქო ბრუნვისათვის დამახასიათებელ სიკეთეთა სამართლიანი (ეკვივალენტური) გაცვლისა და კეთილსინდისიერების პრინციპებს. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ ვინაიდან წინამდებარე შემთხვევაში შეწყდა მხარეთა შორის 25.11.2021წ. დადებული იჯარის ხელშეკრულება, აღარ არსებობს აღნიშნული ხელშეკრულების საფუძველზე მოპასუხისათვის გადაცემული ქონების მის მიერ ფლობის სამართლებრივი საფუძველი. შესაბამისად, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 581.2 და 564-ე მუხლებიდან გამომდინარე, სახეზეა საიჯარო ქონების მესაკუთრისათვის/მოსარჩელისათვის დაბრუნების ფაქტობრივ-სამართლებრივი საფუძველი. ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ განსახილველ შემთხვევაში არ არსებობს საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული რომელიმე წინაპირობა, კასატორს არ წარმოუდგენია იმგვარი დასაშვები და დასაბუთებული საკასაციო პრეტენზია, რომელიც საკასაციო საჩივრის არსებითად განსახილველად დაშვების შესაძლებლობას მისცემდა სასამართლოს, რის გამოც მას უარი უნდა ეთქვას განხილვაზე. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მე-4 ნაწილის თანახმად, თუ საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნება ცნობილი, პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი. ამდენად, კასატორს უნდა დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 300 ლარის 70% – 210 ლარი.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა

1. შპს „მ.ა.ფ.ჰ.ჯ–იას“ საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველი;

2. შპს „მ.ა.ფ.ჰ.ჯ–იას“ (ს.ნ. ........) დაუბრუნდეს დ. თ–ოს (პ.ნ. .........) მიერ 2025 წლის 01 აგვისტოს №28591465704 საგადახდო დავალებით გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 300 ლარის 70% – 210 ლარი შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“, ბანკის კოდი: TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი: 300773150;

3. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე ლევან ნემსაძე

მოსამართლეები: არჩილ კოჭლამაზაშვილი

მიხეილ ჯინჯოლია