, 13 მარტი, 2026 წელი,

საქმე №ას-819-2025 თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა/მოსამართლეები:

ვლადიმერ კაკაბაძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ლევან მიქაბერიძე,

ბადრი შონია

საქმის განხილვის ფორმა - ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი - გ.ს–ი (მოსარჩელე)

მოწინააღმდეგე მხარე - ე.ძ–ი, მ.ღ–ი, ე.ჩ–ი (მოპასუხეები)

გასაჩივრებული განჩინება - თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2024 წლის 15 ოქტომბრის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა - გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და, ახალი გადაწყვეტილებით, სარჩელის დაკმაყოფილება

დავის საგანი - უძრავ ქონებაზე ნასყიდობის ხელშეკრულებების ბათილად ცნობა, მესაკუთრედ ცნობა საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის უფლებით

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი :

1. გორში, სოფელ .........ში მდებარე 98 816კვ.მ მიწის ნაკვეთზე (შემდეგში - პირველი უძრავი ნივთი, პირველი უძრავი ქონება ან მიწის ნაკვეთი) მ.ღ–სა (შემდეგში - პირველი მოპასუხე ან გამყიდველი) და ე.ძ–ს (შემდეგში - მეორე მოპასუხე ან მყიდველი) შორის 2016 წლის 15 დეკემბერს ნასყიდობის ხელშეკრულება (შემდეგში - ნასყიდობის პირველი ხელშეკრულება ან სადავო პირველი ხელშეკრულება) გაფორმდა. უძრავი ქონების ფასი - 29 644.8 აშშ დოლარი, გ.ს–მა (შემდეგში - მოსარჩელე ან კასატორი) გადაიხადა.

2. გორში, სოფელ .........ში მდებარე 128 407კვ.მ მიწის ნაკვეთზე ე.ჩ–სა (შემდეგში - მესამე მოპასუხე ან გამყიდველი) და მეორე მოპასუხეს შორის 2016 წლის 15 დეკემბერს ნასყიდობის ხელშეკრულება (შემდეგში - ნასყიდობის მეორე ხელშეკრულება ან სადავო მეორე ხელშეკრულება) გაფორმდა. უძრავი ქონების ფასი - 32 522.10 აშშ დოლარი, მოსარჩელემ გადაიხადა.

3. ნასყიდობის ხელშეკრულებების ბათილად ცნობის, მესაკუთრედ ცნობისა და უძრავ ქონებაზე საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მოთხოვნით მოპასუხეთა წინააღმდეგ მოსარჩელემ გორის რაიონულ სასამართლოში სარჩელი შეიტანა.

4. გორის რაიონული სასამართლოს 2023 წლის 10 აპრილის გადაწყვეტილებით სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

5. პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება მოსარჩელემ სააპელაციო წესით გაასაჩივრა.

6. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2024 წლის 15 ოქტომბრის განჩინებით მოსარჩელის სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა, გასაჩივრებული გადაწყვეტილება დარჩა უცვლელად.

6.1. სააპელაციო სასამართლომ საქმეზე დადგენილად ცნო წინამდებარე განჩინების 1-2 პუნქტებში მითითებული ფაქტობრივი გარემობები და შემდეგი დასკვნები ჩამოაყალიბა:

6.1.1. ხელშეკრულებების ბათილად ცნობის თაობაზე მოთხოვნის კანონიერების საკითხის გამოკვლევამდე, აუცილებელია შეფასდეს მოსარჩელის იურიდიული ინტერესი, ე.ი. სავალდებულოა იმის გარკვევა/დადგენა, რა შედეგის მომტანი იქნება და რა უფლებაში აღადგენს მოსარჩელეს სადავო ხელშეკრულებების ბათილად ცნობა. ასეთი სარჩელის დაკმაყოფილების შედეგად მოსარჩელემ უნდა მოიპოვოს კონკრეტული უფლება ან აღიკვეთოს მისი უფლების რეალიზაციაში ხელშეშლა.

აღიარებითი სარჩელის დასაშვებობის, ისევე, როგორც მისი დასაბუთებულობის საკითხის შემოწმება სამართლის საკითხია და აქედან გამომდინარე, სასამართლომ პროცესის მონაწილე მხარის პრეტენზიის არარსებობის პირობებშიც, საკუთარი ინიციატივით უნდა შეამოწმოს სარჩელის დასაშვებობა - საქმისწარმოების ნებისმიერ ეტაპზე. კანონის დანაწესიდან გამომდინარე, აღიარებითი მოთხოვნა დასაშვებია, თუ იკვეთება მოსარჩელის იურიდიული ინტერესი, რომ ასეთი აღიარება სასამართლოს გადაწყვეტილებით მოხდეს (მაგალითად, ლიტერატურული ნაწარმოების ავტორად აღიარება და ა.შ.). ამ სახის სარჩელების მიზანია არა სუბიექტური უფლების მიკუთვნება, არამედ - უფლების სადავოობის აღმოფხვრა. ამ დროს სულაც არ არის აუცილებელი, რომ პირის უფლება დარღვეული იყოს, მაგრამ ვარაუდი იმისა, რომ მომავალში შეიძლება დაირღვეს, წარმოადგენს პირის იურიდიულ ინტერესს. ამიტომაც, ამ ტიპის სარჩელებს „უფლების დამდგენ“ სარჩელებსაც უწოდებენ. მიკუთვნებითი სარჩელებისგან განსხვავებით, აღიარებითი სარჩელის დავის საგანია თვით მატერიალურსამართლებრივი ურთიერთობა, რომელიც სუბსიდიურია და იურიდიული ინტერესის არსებობა გამორიცხულია, თუ შესაძლებელია მოპასუხის მიმართ მიკუთვნებითი მოთხოვნის წარდგენა.

ბუნებრივია, რომ როდესაც პირი მიმართავს სასამართლოს სარჩელით, მას აქვს გარკვეული იურიდიული ინტერესი მის მიერ აღძრული სარჩელის მიმართ, მაგრამ მხოლოდ ფორმალური ინტერესის (აღძრას სარჩელი) არსებობა - არ არის საკმარისი წინაპირობა სარჩელის დასაშვებად (განსახილველად მისაღებად). როგორც წესი, მოსარჩელის ინტერესი განსაზღვრული სამართლებრივი შედეგის მიღწევას უკავშირდება (მაგალითად, ქონების დაბრუნება, პირვანდელი მდგომარეობის აღდგენა და ა.შ), რომელიც მხოლოდ მიკუთვნებითი სარჩელით მიიღწევა და ასეთ შემთხვევაში, აღიარებითი სარჩელის აღძვრა დაუშვებელია, რადგანაც, საპროცესო ეკონომიის პრინციპიდან გამომდინარე, დარღვეული უფლების აღდგენასა და სამართლებრივი მდგომარეობის გაუმჯობესებას პირმა ერთი, და არა - რამდენიმე სარჩელის აღძვრის გზით უნდა მიაღწიოს.

6.1.2. მოჩვენებითი ხასიათის დადასტურებისა და გარიგებების ბათილად ცნობის პირობებშიც კი, მოცემულ შემთხვევაში ვერ მიიღწევა მოსარჩელის იურიდიული ინტერესი - უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების „აღდგენა“, რადგან სადავო უძრავი ქონებები მოსარჩელის სახელზე არასდროს არ ყოფილა რეგისტრირებული და შესაბამისად, „მესამე პირებს’“ შორის არსებული ხელშეკრულებების ბათილად ცნობა მოსარჩელის სამართლებრივ მდგომარეობას/სტატუსს არ ცვლის, საკუთრების უფლებას მას ვერ „აღუდგენს“. ამდენად, რომც დავუშვათ ვარაუდი ამ ნაწილში სარჩელის წარმატების თაობაზე, იგი მოსარჩელისთვის მატერიალური სარგებლის მომტანი მაინც ვერ იქნება.

6.1.3. ნასყიდობის ხელშეკრულებების ნადვილობა დადასტურებულია, ხოლო მოსარჩელის მიერ საქმეზე წარმოდგენილი ხელწერილები მხოლოდ თანხის მიღების საკითხს ასახავს, რაც იმას არ ნიშნავს, რომ ნასყიდობის ხელშეკრულების მხარე მოსარჩელეა. მესაკუთრედ ცნობას მოსარჩელე იმ საფუძვლით მოითხოვს, რომ გამყიდველებმა თანხა მისგან მიიღეს, მაშინ როდესაც ხელშეკრულების მხარე/ხელშეკრულებაზე ხელმომწერი პირი მოსარჩელე არ არის, შესაბამისად, სადავო ხელშეკრულებებთან მიმართებით თანხის მის მიერ გადახდა არანაირ სამათლებრივ შედეგს არ წარმოქმნის. წინამდებარე საქმის ფარგლებში საკვლევ გარემოებას არ წარმოადგენს, თუ რატომ და რისთვის გადაიხადა თანხა მოსარჩელემ (თუნდაც, მეორე მოპასუხის ნაცვლად), რა შეთანხმების ან ვალდებულების დასაფარად თუ შესასრულებლად. ზემოაღნიშნულის კვლევა წინამდებარე საქმის განხილვის ფარგლებს სცილდება.

6.1.4. საქმეზე დადგენილია, რომ ნასყიდობის ხელშეკრულებები კანონის მოთხოვნათა შესაბამისად გაფორმდა, ისინი ხელმოწერილია მხარეების მიერ, ხელმოწერის ნამდვილობა შედავებული არ არის. გამყიდველებს სურდათ კუთვნილი მიწის ნაკვეთები გაეყიდათ, ხელშეკრულების შესაბამისად, გადახდილია ნასყიდობის საფასური, გამყიდველები ადასტურებენ თანხის მიღების ფაქტს და უძრავი ქონებები მფლობელობაში მყიდველს აქვს გადაცემული. მეორე მოპასუხის, როგორც მყიდველის საკუთრების უფლება რეგისტრირებულია საჯარო რეეტრში.

6.1.5. სააპელაციო სასამართლომ არ გაიზიარა მოსარჩელის მიერ იმ გარემოებაზე მითითება, რომ სადავო ხელშეკრულებები მოჩვენებითია, უძრავი ქონებები მან შეიძინა და საფასური თავად გადაიხადა და დაასკვნა შემდეგი:

გარიგების არსებობისას პრეზუმირებულია გარიგების დადებამდე მხარეებს შორის გამოვლენილი ნების ნამდვილობა, რომ ისინი შეთანხმდნენ სწორედ ამ გარიგებით გათვალისწინებულ შინაარსზე. შესაბამისად, თუკი გარიგების ბათილობაა მოთხოვნილი, უნდა დადგინდეს გარიგების დადებამდე მხარეთა შორის არსებული ნება რამდენად შეესაბამებოდა გარიგების შინაარსსა და მიზნებს. ასეთი სახის შედავებისას, ფაქტობრივი გარემოებების მტკიცების ტვირთი მოქმედებს მოდავე სუბიექტზე, ამიტომ მოსარჩელე ხდება ვალდებული წარადგინოს ისეთი სახის დასაბუთება, რაც საკმარისი იქნება გარიგების დადებისას ნების ნაკლის დადასტურებისთვის.

სხვა მტკიცებულებებთან ერთობლიობის გარეშე მოცემულ საქმეზე წარმოდგენილი მოწმეების (ლ.ზ–ი, მ.ა–ი, მ.ე–ი, ჯ.გ–ი, ა.ჯ–ი) ჩვენებები საკმარის მტკიცებულებად ვერ მიიჩნევა. ზემოაღნიშნული მოწმეების ჩვენებების საწინააღმდეგოდ, საქმეზე წარმოდგენილია წერილობითი მტკიცებულებები - ნასყიდობის ხელშეკრულებები, რომლის თანახმად, ხელშეკრულების მხარეს, ხელმომწერ პირს და შესაბამისად, მყიდველს - მეორე მოპასუხე წარმოადგენს. ხელშეკრულებაში მითითებულია, რომ ხელშეკრულების დადებამდე ნასყიდობის ფასი მყიდველმა სრულად გადაიხადა. გარდა ამისა, საქმეზე წარმოდგენილია ამონაწერები საჯარო რეესტრიდან (საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის, შემდეგში - სსკ-ის 312-ე მუხლის შესაბამისად, რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე.ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა), რომლის მიხედვით, დადასტურებულია, რომ უძრავი ქონებები მეორე მოპასუხის საკუთრებას წარმოადგენს.

საყურადღებოა, მოწინააღმდეგე მხარის განმარტება იმის თაობაზე, რომ პირველი მოპასუხე და მესამე მოპასუხე (გამყიდველები) ყოველდღიურ შემხებლობაში იყვნენ/არიან მოსარჩელესთან და კომპანიაში მუშაობენ. შესაბამისად, თუკი მოსარჩელე სახელმწიფოს ქონებას უმალავდა და ამ მიზნით სადავო მიწის ნაკვეთები მეორე მოპასუხის სახელზე აღირიცხა, გაურკვეველია, თუ რატომ გახდა აუცილებელი, რომ ზუსტად იმ პერიოდში, როდესაც მოსარჩელეს სამართლებრივი თუ ფინანსური პრობლემები შეექმნა (მისი განმარტებით), ზემოხსენებული ხელშეკრულებები დაედო; მითუმეტეს იმ პირობებში, როდესაც დადგენილია, რომ თავდაპირველი მყიდველები საქმიან/ახლო ურთიერთობაში იმყოფებიან მოსარჩელესთან და სრულიად შესაძლებელი იყო, ხელშეკრულებები სამომავლოდ ან გარკვეული პირობით დადებულიყო/გაფორმებულიყო (სსკ-ის 90-ე მუხლის შესაბამისად, პირობითად ითვლება გარიგება, როდესაც იგი დამოკიდებულია სამომავლო და უცნობ მოვლენაზე იმით, რომ ან გარიგების შესრულების გადადება ხდება მის დადგომამდე ანდა გარიგების შეწყვეტა – ამ მოვლენის დადგომისთანავე).

ამდენად, მოსარჩელემ მისთვის კანონით დაკისრებული მტკიცების ტვირთი ვერ დაძლია და სარჩელში მითითებული გარემოებების დამტკიცება ვერ განახორციელა, რის გამოც სარჩელის უარყოფის შესახებ გადაწყვეტილება გასაზიარებელი იყო.

7. გასაჩივრებული განჩინების გაუქმებისა და, ახალი გადაწყვეტილებით, სარჩელის დაკმაყოფილების მოთხოვნით, სააპელაციო სასამართლოს განჩინებაზე საკასაციო საჩივარი მოსარჩელემ შემდეგი დასაბუთებით წარმოადგინა:

- სადავო გარიგება სასამართლოს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის (შემდეგში - სსკ) 56-ე მუხლის საფუძველზე უნდა შეეფასებინა, ხოლო, მანამდე, ამ მუხლის დისპოზიციის ანალიზი უნდა განეხორციელებინა საქმის გარემოებებთან მიმართებით და განესაზღვრა: რა ნიშნების დაკმაყოფილების შემთხვევაში დადგინდებოდა მოჩვენებითი და თვალთმაქცური გარიგების არსებობა და რა ტიპის მოჩვენებითობა და თვალთმაქცურობა აქცევს გარიგებას ბათილად. წანამდებარე დავის კონტექსტში ვერცერთ ნიშანთან მიმართებით სასამართლომ ვერ შეძლო სსკ-ის 56-ე მუხლის ნორმატიული შინაარსის სწორად გააზრება.

- მოსარჩელის მიერ ნასყიდობის საფასურის გადახდის ფაქტის სამართლებრივი მნიშვნელობა სასამართლომ არასწორად შეაფასა. მოცემული კუთხით სასამართლოს მიერ შემოთავაზებული ზემოაღნიშნული განმარტებები იარამართებულია და სსკ-ის 477-ე მუხლის არასწორი განმარტებიდან გამომდინარეობს.

- გამოვლენილი ნების ნამდვილობის შეფასებისას, სასამართლო ვალდებული იყო სსკ-ის 52-ე და 115-ე მუხლები გამოეყენებინა და დაედგინა, რომ კეთილსინდისიერების პრინციპიდან გამომდინარე მოპასუხე თანახმა იყო მითითებულიყო ფორმალურ მყიდველად, სადავო მიწის ნაკვეთების შესყიდვის განზრახვა მას არ ჰქონია და უძრავ ნივთებზე საკუთრების უფლება მოსარჩელეს წარმოეშვა, ხოლო, ამ უკანასკნელის დავალებით სადავო ნივთების მესაკუთრედ მეორე მოპასუხე ფორმალურად მიეთითა.

8. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2025 წლის 23 ივნისის განჩინებით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის (შემდეგში - სსსკ) 391-ე მუხლის მიხედვით მოსარჩელის საკასაციო საჩივარი წარმოებაში იქნა მიღებული დასაშვებობის შესამოწმებლად, ხოლო 2026 წლის 25 თებერვლის განჩინებით საკასაციო საჩივარი ცნობილი იქნა დასაშვებად და მიღებულია განსახილველად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საქმის შესწავლის, საკასაციო საჩივრის საფუძვლების შემოწმების შედეგად საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ მოსარჩელის საკასაციო საჩივარი არ უნდა დაკმაყოფილდეს, შემდეგ გარემოებათა გამო:

9. მოცემული დავის საკვანძო საკითხია, სსკ-ის 56-ე მუხლით გათვალისწინებული საფუძვლით სადავო ნასყიდობის ხელშეკრულებების ბათილად ცნობის საფუძვლის არსებობის გამორკვევა.

10. დასახელებული გარიგებების მიხედვით, მიწის ნაკვეთები გამყიდველებისგან (პირველი მოპასუხე და მესამე მოპასუხე) მეორე მოპასუხემ შეიძინა, რის შემდეგაც საჯარო რეესტრში მათ მესაკუთრედ დარეგისტრირდა.

მოსარჩელის მოთხოვნის ფაქტობრივი საფუძველი იმაში მდგომარეობს, რომ სინამდვილეში უძრავი ნივთები ნასყიდობის ხელშეკრულებებით მან შეიძინა, თუმცა ხელშეკრულებაში მყიდველად მეორე მოპასუხე მიეთითა, რომელსაც სადავო მიწის ნაკვეთების შეძენის რეალური განზრახვა არ ჰქონია.

ამდენად, ნასყიდობის ხელშეკრულებების ბათილობასა და უძრავ ქონებაზე მესაკუთრედ ცნობას მოსარჩელე იმ საფუძვლით მოითხოვს, რომ ეს ქონებები მან შეიძინა, ნასყიდობის ფასი თავად გადაიხადა და ხელშეკრულებების რეალური მხარე (მყიდველი) არ არის მათზე ხელმომწერი პირი - მეორე მოპასუხე.

11. სსკ-ის 56-ე მუხლის შინაარსი ასეთია:

- ბათილია გარიგება, რომელიც დადებულია მხოლოდ მოსაჩვენებლად, იმ განზრახვის გარეშე, რომ მას შესაბამისი იურიდიული შედეგები მოჰყვეს (მოჩვენებითი გარიგება).

- თუ მოსაჩვენებლად დადებული გარიგებით მხარეებს სურთ სხვა გარიგების დაფარვა, მაშინ გამოიყენება დაფარული გარიგების მიმართ მოქმედი წესები (თვალთმაქცური გარიგება).

12. განსახილველ შემთხვევაში, სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის შესახებ გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების ერთ-ერთ ძირითად საფუძვლად სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა შემდეგზე:

სხვა მტკიცებულებებთან ერთობლიობის გარეშე მოცემულ საქმეზე წარმოდგენილი მოწმეების ჩვენებები ვერ განაპირობებს სარჩელში მითითებული მოტივით უძრავ ქონებაზე გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულებების ბათილად ცნობას. მოწმეთა ჩვენებების საწინააღმდეგოდ წარმოდგენილია წერილობითი მტკიცებულებები - ნასყიდობის ხელშეკრულებები, რომელთა თანახმად, ხელშეკრულების მხარე (მყიდველი) - მეორე მოპასუხეა, რომელიც ამ ხელშეკრულებებს ხელს სწორედ მყიდველის სტატუსით აწერს. გარდა ამისა, წარმოდგენილია ამონაწერები საჯარო რეესტრიდან, რომელთა მიმართაც სსკ-ის 312-ე მუხლის შესაბამისად, უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია ვრცელდება, რაც იმას გულისხმობს, რომ რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა.

13. სააპელაციო სასამართლოს ზემოაღნიშნულ მსჯელობას საკასაციო სასამართლო სრულად იზიარებს და საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ერთ-ერთ განჩინებაზე (საქმე ას-1242-2018, 16.01.2019) მიუთითებს, სადაც განმარტებულია, რომ:

„სსკ-ის 327-ე მუხლის პირველი თანახმად, ხელშეკრულების დასადებად საკმარისი არ არის მხოლოდ მხარეთა შეთანხმება ხელშეკრულების ყველა არსებით პირობებზე, არამედ საჭიროა ასევე, რომ ეს შეთანხმება მოხდეს საამისოდ გათვალისწინებული ფორმით. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ სსკ-ის 328-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, თუ კანონით ხელშეკრულების ნამდვილობისათვის დადგენილია განსაზღვრული ფორმა, ან მხარეებმა ხელშეკრულებით გაითვალისწინეს ასეთი ფორმა, მაშინ ხელშეკრულება ძალაში შედის მხოლოდ ამ ფორმის შესახებ მოთხოვნის შესრულების შემდეგ. სსკ-ის 69-ე მუხლი განსაზღვრავს, რომ გარიგება შეიძლება დაიდოს ზეპირად ან წერილობითი ფორმით. გარიგების ფორმასთან დაკავშირებით, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის ზოგადი ნაწილით დადგენილი წესები ხელშეკრულების ფორმაზეც ვრცელდება.

ამდენად, ხელშეკრულების ფორმასთან დაკავშირებითაც მოქმედებს სახელშეკრულებო ფორმის თავისუფლების პრინციპი. თუმცა ეს პრინციპი შეუზღუდავი არ არის. ცალკეულ შემთხვევებში კანონი ადგენს ფორმას, რომლის დაცვაც კონკრეტული ტიპის ხელშეკრულებების ნამდვილობისათვის აუცილებელია. მხარეებსაც შეუძლიათ გაითვალისწინონ ხელშეკრულების რაიმე ფორმა, როგორც მისი ძალაში შესვლის აუცილებელი წინაპირობა. კანონმდებელი გარკვეულ წესებს ხელშეკრულების ფორმასთან დაკავშირებით ისეთ შემთხვევებში განსაზღვრავს, როდესაც თავად სახელშეკრულებო სამართლებრივი ურთიერთობის სტაბილურობის უზრუნველსაყოფად არის ამის საჭიროება და ფორმის დაწესებას შესაბამისი მიზანი გააჩნია.

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი განსაზღვრავს ხელშეკრულების ტიპებს, რომელთა ნამდვილობისათვის საჭიროა, რომ ისინი დაიდოს წერილობითი ფორმით. თავის მხრივ, წერილობითი ფორმა იყოფა რთულ (სანოტარო) წერილობით და მარტივ წერილობით ფორმებად.

სსკ-ის 323-ე მუხლის თანახმად, ხელშეკრულება, რომლითაც ერთი მხარე იღებს ვალდებულებას, უძრავ ნივთზე საკუთრება გადასცეს სხვას ან შეიძინოს იგი, მოითხოვს წერილობით ფორმას. აღნიშნული ნიშნავს იმას, რომ უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებისათვის აუცილებელი ყველა არსებითი პირობის წერილობითი ფორმით ასახვა და ხელმოწერით დადასტურება მხარეებს წარმოუშობს ნასყიდობის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე უფლებებსა და მოვალეობებს, კერძოდ, მყიდველს თანხის გადახდის, ხოლო გამყიდველს კი თანხის მიღებისა და ქონების გადაცემის ვალდებულებას.

წერილობითი გარიგების საფუძველზე გამოვლენილი ნების შესაბამისად, გამსხვისებელი ვალდებულია, მიიღოს ნასყიდობის ფასი და დაარეგისტრიროს უძრავი ქონების შემძენი უძრავი ქონების მესაკუთრედ საჯარო რეესტრში, რაც გამოიხატება მის ვალდებულებაში, გადასცეს შემძენს უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული საბუთები და გადაიხადოს რეგისტრაციისათვის აუცილებელი ხარჯები. წერილობითი გარიგების შედეგად გამყიდველის უარი ნასყიდობის ფასის მიღებასა და უძრავი ქონების საჯარო რეესტრში შემძენის სახელზე დარეგისტრირებაზე, სხვა არაფერია, თუ არა უძრავ ქონებაზე დადებული გარიგების დარღვევა და არა ვალდებულების შეუსრულებლობა გარიგების ფორმადაუცველობის საფუძვლით“.

ამავე განჩინებაში საქართველოს უზენაესმა სასამართლომ შემდეგი შინაარსის მკაფიო განმარტება ჩამოაყალიბა:

„უძრავი ნივთის ნასყიდობაზე შეთანხმების ნამდვილობისთვის კანონმა იმპერატიულად დაადგინა კონკრეტული ფორმა, კერძოდ, სსკ-ის 323-ე მუხლის თანახმად, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების წარმოშობისთვის აუცილებელია წერილობითი ფორმა. როგორც ყველა გარიგებისთვის, უძრავი ნივთის ნასყიდობისთვისაც გადამწყვეტია ნების გამოვლენის სამართლებრივი ვარგისიანობა. კანონით დადგენილი წესის თანახმად, თუ ნება გამოვლენილია სამართლებრივი ფორმის დაუცველად, სამართლებრივი შედეგი არ მიიღწევა.(სსკ-ის 59-ე მუხლი).

სსკ-ის 477-ე მუხლის პირველი ნაწილის ანალიზის საფუძველზე, ნასყიდობის ხელშეკრულება კონსესუალურია და იგი დადებულად ითვლება მის ყველა არსებით პირობაზე საამისოდ დადგენილი ფორმით მხარეთა შეთანხმების მომენტიდან. შესაბამისად, ხელშეკრულების ძალაში შესვლა ნივთის გადაცემაზე დამოკიდებული არ არის. ამასთან, ხელშეკრულების მიზანი და ინტერესი, რასაკვირველია, საკუთრების უფლების გადაცემაშია და იგი, მისი შინაარსიდან გამომდინარე, სწორედ უფლების გადაცემას ემსახურება. ამდენად, ნასყიდობის ხელშეკრულება, როგორც ერთიანი ხელშეკრულება, ერთობლივად უნდა იქნეს განხილული“.

ზემოაღნიშნული მსჯელობის შესაბამისად დასახელებულ განჩინებაში საკასაციო სასამართლო ასეთი დასკვნა ჩამოაყალიბა:

„განსახილველ შემთხვევაში სადავო ნასყიდობის ხელშეკრულებები დადასტურებულია სანოტარო წესით და ისინი აკამაყოფილებს უძრავი ქონების ნასყიდობისათვის დადგენილ ყველა სამართლებრივ წინაპირობას. აღნიშნული ხელშეკრულებების საფუძველზე საქართველოს საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში განხორციელებულია სადავო ქონებების მესაკუთრედ მესაკუთრე მოპასუხის რეგისტრაცია. არც უძრავი ქონების განკარგვის ხელშეკრულებები და არც საჯარო რეესტრის ჩანაწერები დადგენილი წესით სადავოდ არ არის გამხდარი და კანონიერ ძალაშია. ნასყიდობის ხელშეკრულებებით მხარეებმა, გაითვალისწინეს უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულების ყველა არსებითი პირობა, კერძოდ, ნასყიდობის საგანი იდენტიფიცირებადია, ფასი განსაზღვრულია, გარიგება წერილობითი ფორმითაა ჩამოყალიბებული, მხარეთა ნება გამოვლენილია ნოტარიუსთან, რაც ქმნის ნების ნამდვილობის პრეზუმფციას.

... ხელშეკრულების დადების ნდობის ფაქტორი კანონშესაბამისი უნდა იყოს და იგი დაცვადია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, როდესაც პირს ჰქონდა კანონიერი საფუძველი ხელშეკრულების დადების რწმენა შექმნოდა. მოცემულ შემთხვევაში (იხ. წინამდებარე განჩინების 17-18-ე პუნქტები), ის გარემოება, რომ სადავო უძრავი ქონების ნასყიდობის ფასი მოსარჩელემ გადაიხადა, მაინც ვერ წარმოშობს სასარჩელო მოთხოვნის დაკმაყოფილების სამართლებრივ წინაპირობებს, ვინაიდან, კანონით დადგენილი დანაწესების უგულველებყოფა (ზეპირი შეთანხმება მესაკუთრე მოპასუხესთან მოსარჩელის ვითომცდა მესაკუთრეობის შესახებ) ხელშეკრულების არსებობას და, შესაბამისად, უძრავ ქონებაზე თანასაკუთრებად ცნობის შესახებ მოსარჩელის მოთხოვნის კანონიერებას გამორიცხავს“.

14. მოცემულ შემთხვევაში, ზემოხსენებულ განჩინებაში საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მიერ განვითარებული მსჯელობა განსახილველი სამართალურთიერთობის შინაარსს მიესადაგება.

შესაბამისად, განსახილველ შემთხვევაშიც, კერძოდ, იმის გათვალისწინებით, რომ სადავო ხელშეკრულებები ნასყიდობისთვის კანონით დადგენილ წინაპირობებს აკმაყოფილებს, ამ ხელშეკრულებებით მხარეებმა გაითვალისწინეს ნასყიდობის ხელშეკრულების არსებითი პირობები - ნასყიდობის საგნები იდენტიფიცირებადია, ქონების ფასები განსაზღვრულია და გარიგებები წერილობითი ფორმითაა ჩამოყალიბებული, ქმნის სადავო ხელშეკრულებებში გამოვლენილი ნების ნამდვილობის პრეზუმფციას; საყურადღებოა, რომ აღნიშნული მსჯელობა მოსარჩელის მიერ გაქარწყლებული ვერ იქნა.

15. ამრიგად, დაუშვებელია უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების წარმოშობის იმპერატიული ნორმებით (სსკ-ის 323-ე და 183-ე მუხლები) დადგენილი სავალდებულო პირობის - გარიგების წერილობითი ფორმით დადების უგულებელყოფა და საკუთრების უფლების წარმოშობის ფაქტის მოწმეთა ჩვენებების საფუძველზე დადგენა. სსკ-ის 323-ე და 183-ე მუხლების ასეთი ხასიათის განმარტება წინააღმდეგობაშია ნორმის მიზანთან და დაუშვებელია. ობიექტური და მიუკერძოებელი მოწმეების არსებობის პირობებშიც, შეუძლებელია მოწმეთა ჩვენებამ გადაწონოს უძრავი ქონების ნასყიდობის თაობაზე ნოტარიულად დამოწმებული ხელშეკრულების და საჯარო რეესტრის ჩანაწერის ლეგიტიმურობა. მოცემულ შემთხვევაში, მოწმეთა ჩვენებები არარელევანტურ მტკიცებულებას წარმოადგენს, რადგან გარემოებები, რომლებიც უნდა დადასტურდეს საამისოდ ვარგისი მტკიცებულებით, არ შეიძლება დადასტურდეს სხვაგვარად, სსსკ-ის 102-ე მუხლის მესამე ნაწილის თანახმად (საქმე ას-1242-2018, 16.01.2019).

16. იმის გამო, რომ უძრავ ქონებაზე ნასყიდობის ხელშეკრულებების ბათილად ცნობის მოთხოვნას მართებულად ეთქვა უარი დაკმაყოფილებაზე, საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის უფლებით ნივთების მესაკუთრედ ცნობის მოთხოვნაც წარუმატებელია, რაც აღნიშნული მოთხოვნის უარყოფის ნაწილში გასაჩივრებული განჩინების უცვლელად დატოვების საფუძველია.

17. სსსკ-ის 410-ე მუხლის მიხედვით, საკასაციო სასამართლო არ დააკმაყოფილებს საკასაციო საჩივარს, თუ: ა) კანონის მითითებულ დარღვევას არა აქვს ადგილი; ბ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებას საფუძვლად არ უდევს კანონის დარღვევა; გ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება არსებითად სწორია, მიუხედავად იმისა, რომ გადაწყვეტილების სამოტივაციო ნაწილი არ შეიცავს შესაბამის დასაბუთებას.

მოცემულ შემთხვევაში, სააპელაციო სასამართლოს დასკვნები არსებითად სწორია, კასატორმა ვერ გააქარწყლა გასაჩივრებული განჩინების დასაბუთება დამაჯერებელი და სარწმუნო მტკიცებულებებით, რის გამოც საკასაციო სასამართლო არ აკმაყოფილებს საკასაციო საჩივარს.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 399-ე, 372-ე, 264.3, 408.3, 410-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. გ.ს–ის საკასაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდეს;

2. უცვლელად დარჩეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2024 წლის 15 ოქტომბრის განჩინება;

3. განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

მოსამართლეები : ვლადიმერ კაკაბაძე

ლევან მიქაბერიძე

ბადრი შონია