ს-153-149(კ-08) 7 მაისი, 2008 წ.
ქ. თბილისი

ადმინისტრაციულ და სხვა კატეგორიის საქმეთა პალატამ
შემადგენლობა:
ნინო ქადაგიძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),
მოსამართლეები: ლევან მურუსიძე, ნუგზარ სხირტლაძე

საქმის განხილვის ფორმა _ მხარეთა დასწრების გარეშე
კასატორი _ თ. ნ-ე
მოწინააღმდეგე მხარე _ სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების რაჭა-ლეჩხუმ-იმერეთის სამხარეო სამმართველო
გასაჩივრებული გადაწყვეტილება _ ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2007 წლის 7 დეკემბრის გადაწყვეტილება
დავის საგანი _ იჯარის ხელშეკრულების გაუქმება და ფართიდან გამოსახლება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

2007 წლის 2 მარტს სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების რაჭა-ლეჩხუმ-იმერეთის სამხარეო სამმართველომ სასარჩელო განცხადებით მიმართა ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს მოპასუხე თ. ნ-ის მიმართ იჯარის ხელშეკრულების გაუქმებისა და ფართიდან გამოსახლების თაობაზე.
მოსარჩელე სასარჩელო განცხადებაში მიუთითებდა, რომ ქ. ქუთაისში, ...... გამზ. ¹9ბ-ში (...... მიმდებარე ტერიტორია) მდებარე 60,72 კვ.მ არასაცხოვრებელ ფართს იჯარის უფლებით ფლობდა მოქალაქე თ. ნ-ე, რაზედაც გაფორმებული იყო შესაბამისი საიჯარო ხელშეკრულება ¹.... . ხელშეკრულების მოქმედების ვადა განისაზღვრა 2006 წლის 6 სექტემბრიდან 2010 წლის 6 სექტემბრამდე. ხელშეკრულების 2.2. მუხლის შესაბამისად, ქონებით სარგებლობისათვის მოიჯარეს ყოველთვიურად საანგარიშო პერიოდის მომდევნო თვის 5 რიცხვამდე სამმართველოს სპეცანგარიშზე უნდა შეეტანა საიჯარო ქირის გადასახადი 265,07 აშშ დოლარის ოდენობით, ანგარიშსწორებისათვის არსებული კურსით ეროვნულ ვალუტაში. ხოლო ხელშეკრულების პირობათა შეუსრულებლობის გამოვლენის შემთხვევაში, ხელშეკრულების 4.1 მუხლის შესაბამისად, სახელმწიფო ქონების მიმღებ პირს ეძლევა წერილობითი გაფრთხილება, სადაც მიეთითება დარღვევის გამოსწორების ვადა და გადასახდელის პირგასამტეხლო ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე გადაცემული ქონების ღირებულების თანხის 0,1%.
მოსარჩელის განმარტებით, მიუხედავად იმისა, რომ მოიჯარემ ნებაყოფლობით იკისრა საიჯარო ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულება, რაც დადასტურდა ხელმოწერით, მისი მხრიდან სისტემატიურად ირღვეოდა ხელშეკრულების პირობები, რის გამოც 23.02. 2007 წლის მდგომარეობით, საიჯარო ქირის დავალიანებამ შეადგინა 1329,12 აშშ დოლარი.
აღნიშნულიდან გამომდინარე, მოსარჩელე ითხოვდა 2006 წლის 28 ნოემბრის ¹..... საიჯარო ხელშეკრულების გაუქმებას, მოპასუხე თ. ნ-თვის საიჯარო ქირის დავალიანების – 1329,12 აშშ დოლარის, გადახდის დროისათვის არსებული კურსით ეროვნულ ვალუტაში, დაკისრებასა და მის გამოსახლებას არასაცხოვრებელი ფართიდან.
2007 წლის 25 აპრილს თ. ნ-ემ შეგებებული სასარჩელო განცხადებით მიმართა ქ. ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს, რომელშიც მიუთითა, რომ მოსარჩელისაგან საიჯარო ქონება გადაეცა დანიშნულებისამებრ გამოსაყენებლად უვარგის მდგომარეობაში, ამასთან, ხელშეკრულებაში ჩადებულ იქნა კანონსაწინააღმდეგო მუხლი, კერძოდ, შენობის შეკეთების კაპიტალური ხარჯების მოიჯარეზე დაკისრება ეწინააღმდეგებოდა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის ნორმებს. მოიჯარემ რამდენჯერმე მიმართა ქონების მართვის სამმართველოს და მოითხოვა გარანტია, რომ პრივატიზების შემთხვევაში კაპიტალურ რემონტზე გაწეული ხარჯები აუნაზღაურდებოდა, რაზეც მოსარჩელისაგან მიიღო უარი, თავად კი თვითნებურად, მესაკუთრის თანხმობის გარეშე, მშენებლობას ვერ აწარმოებდა.
შეგებებული სარჩელის ავტორის განმარტებით, მას საიჯარო ქირის გადახდის ვალდებულება წარმოეშვა საიჯარო ხელშეკრულებაზე ხელის მოწერისა და საიჯარო ქონების გადაცემის დღიდან, ანუ 2006 წლის 28 ნოემბრიდან. ამასთან, მას ზემოაღნიშნული გარემოებების გამო, იჯარით გადაცემული ქონებით სარგებლობის საშუალება არ მისცემია.
ყოველივე აღნიშნულიდან გამომდინარე, შეგებებული სარჩელის ავტორი ითხოვდა, სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების რაჭა-ლეჩხუმ-იმერეთის სამხარეო სამმართველოს სარჩელი არ დაკმაყოფილებულიყო და მასვე დავალებოდა ქ. ქუთაისში, ...... ქ. ¹9ბ-ში მდებარე არასაცხოვრებელი ფართის საკუთარი ხარჯებით კაპიტალური შეკეთება ან მიეცა უფლება მოიჯარისათვის კაპიტალური შეკეთება-რეკონსტრუქციისა, ხარჯების შემდგომი ანაზღაურების პირობით, საიჯარო ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ, ან პრივატიზების პროცესში.
მოგვიანებით, თ. ნ-ემ დაზუსტებული შეგებებული სარჩელით მიმართა პირველი ინსტანციის სასამართლოს, რომლითაც მოითხოვა სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების რაჭა-ლეჩხუმ-იმერეთის სამხარეო სამმართველოს დავალებოდა, საიჯარო ხელშეკრულებაში ცვლილებების შეტანა, კერძოდ, ხელშეკრულების 3.1.2 მუხლში, ნაცვლად ,,არ შეაკეთებს ქონებას” მიეთითოს: ,,არ ჩაუტარებს მიმდინარე შეკეთებას ქონებას”; 3.5 მუხლის მე-5 ნაწილში: ,,მოუაროს იჯარით აღებულ ქონებას, საკუთარი ხარჯებით (ანაზღაურების გარეშე) ჩაატაროს კაპიტალური და მიმდინარე რემონტი” ამოღებულ იქნეს სიტყვა ,,კაპიტალური”, ხოლო ცალკე პროექტად შევიდეს ხელშეკრულებაში ,,კაპიტალური შეკეთების ხარჯები პროექტისა და ხარჯთაღრიცხვის მიხედვით 3000 ლარის ოდენობით მოიჯარეს აუნაზღაურდება იჯარის ხელშეკრულების ვადის დამთავრების შემდეგ ან ობიექტის პრივატიზების შემთხვევაში”.
ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს 2007 წლის 11 სექტემბრის გადაწყვეტილებით სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების რაჭა-ლეჩხუმ-იმერეთის სამხარეო სამმართველოს სასარჩელო განცხადება დაკმაყოფილდა; გაუქმდა 2006 წლის 28 ნოემბრის ¹...... საიჯარო ხელშეკრულება და მოპასუხე თ. ნ-ეს მოსარჩელის სასარგებლოდ დაეკისრა საიჯარო ქირის _ 1329 აშშ დოლარის გადახდა და მოპასუხის მფლობელობიდან გამოთხოვილ იქნა ქ. ქუთაისში, ...... გამზ. ¹9ბ-ში მდებარე უძრავი ქონება; თ. ნ-ის შეგებებული სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.
მითითებული გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა თ. ნ-ემ.
აპელანტი სააპელაციო საჩივარში მიუთითებდა, რომ სასამართლომ არ გამოიყენა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 532-ე მუხლი, რომლითაც გამქირავებელი ვალდებულია, გადასცეს დამქირავებელს ნივთი ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სარგებლობისათვის ვარგის მდგომარეობაში, ასევე არ იქნა გამოყენებული ამავე კოდექსის 541-ე მუხლი, რომლითაც მოიჯარე ვალდებული იყო, აენაზღაურებინა მისთვის ნივთზე გაწეული აუცილებელი ხარჯები. ამ ხარჯების ანაზღაურებაზე ან პოტენციური მყიდველისათვის ანაზღაურების თხოვნაზე მოსარჩელემ უარი განაცხადა, რაც დასტურდება საქმეში არსებული შესაბამისი წერილობითი მტკიცებულებებით.
სასამართლომ არ გამოიყენა ასევე სამოქალაქო კოდექსის 537-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი, რომლითაც მეიჯარეს ეკისრებოდა ვალდებულება, აღმოეფხვრა ის ნაკლი, რომელიც შეუძლებელს ხდიდა ნაქირავები ფართის გამოყენებას. ექსპერტიზის აქტით დადასტურებულია, რომ ხელშეკრულების დადების მომენტისათვის საიჯარო ფართის გამოყენება შეუძლებელი იყო. სასამართლომ არ გამოიყენა აგრეთვე სამოქალაქო კოდექსის 554-ე მუხლიც, რომლითაც იგი ქირის გადახდისაგან თავისუფალი იყო, ვინაიდან მისგან დამოუკიდებელი მიზეზის გამო, ვერ გამოიყენა ფართი. კანონით საიჯარო ხელშეკრულების ის პუნქტები, რომლებიც ეწინააღმდეგება სამოქალაქო სამართლის კოდექსის მოთხოვნებს, არის ბათილი. სასამართლომ არც ეს გაითვალისწინა და ისე მიიღო კანონსაწინააღმდეგო გადაწყვეტილება, კერძოდ, საიჯარო ხელშეკრულების 3.5 მუხლის V ნაწილი შეიცავდა კანონსაწინააღმდეგო მოთხოვნას მოიჯარის ხარჯებით კაპიტალური შეკეთების დავალდებულების თაობაზე.
ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, აპელანტი ითხოვდა ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს 2007 წლის 11 სექტემბრის გადაწყვეტილების გაუქმებასა და ახალი გადაწყვეტილებით მოსარჩელისათვის სარჩელის დაკმაყოფილებზე უარის თქმასა და მისი შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილებას.
ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2007 წლის 7 დეკემბრის გადაწყვეტილებით თ. ნ-ის სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ, გაუქმდა ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს 2007 წლის 11 სექტემბრის გადაწყვეტილება თ. ნ-თვის საიჯარო ქირის _ 1329 აშშ დოლარის დაკისრების ნაწილში და ამ ნაწილში მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება, რომლითაც სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების რაჭა-ლეჩხუმ-იმერეთის სამხარეო სამმართველოს სარჩელი თ. ნ-თვის 1329 აშშ დოლარის დაკისრების თაობაზე დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; თ. ნ-ეს დაეკისრა საიჯარო ქირის დავალიანების _ 898,29 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის (ძირითადი _ 803,87 აშშ დოლარის და პირგასამტეხლოს – 94,52 აშშ დოლარის) გადახდა. ქუთაისის საქალაქო სასამართლოს 2007 წლის 11 სექტემბრის გადაწყვეტილება 2006 წლის 28 ნოემბრის ¹1607 საიჯარო ხელშეკრულების გაუქმების, თ. ნ-გან ქ. ქუთაისში, ...... ქ. ¹9ბ-ში მდებარე უძრავი ნივთის გამოთხოვისა და თ. ნ-თვის შეგებებულ სარჩელზე უარის თქმის ნაწილში დარჩა უცვლელად.
სააპელაციო სასამართლო გადაწყვეტილებაში მიუთითებდა, რომ სამოქალაქო კოდექსის 327.1 მუხლით ხელშეკრულება დადებულად ითვლება, თუ მხარეები მის ყველა არსებით პირობაზე შეთანხმდნენ საამისოდ გათვალისწინებული ფორმით. 405-ე მუხლის პირველი ნაწილით თუ ხელშეკრულების ერთი მხარე არღვევს ორმხრივი ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულებას, მაშინ ხელშეკრულების მეორე მხარეს შეუძლია უარი თქვას ხელშეკრულებაზე, ვალდებულების შესრულებისათვის მის მიერ დამატებით განსაზღვრული ვადის უშედეგოდ გასვლის შემდეგ. თუ ვალდებულების დარღვევის ხასიათიდან გამომდინარე, არ გამოიყენება დამატებითი ვადა, მაშინ დამატებითი ვადის განსაზღვრას უთანაბრდება გაფრთხილება. თუკი ვალდებულება მხოლოდ ნაწილობრივ დაირღვა, მაშინ კრედიტორს შეუძლია უარი თქვას ხელშეკრულებაზე მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ვალდებულების დარჩენილი ნაწილის შესრულებამ მისთვის დაკარგა ინტერესი.
სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ საქმეზე დადგენილად ცნობილი გარემოება იმის თაობაზე, რომ მეიჯარის, თ. ნ-ის მიერ არ არის გადახდილი ხელშეკრულებით დადგენილი წესით და ვადაში საიჯარო ქირა. თ. ნ-ეს გაეგზავნა სამმართველოდან შეტყობინება, რომლითაც გაფრთხილებულ იქნა ქირის გადაუხდელობის შემთხვევაში ხელშეკრულების ვადამდე შეწყვეტის თაობაზე. აღნიშნული მოთხოვნა თ. ნ-ის მიერ არ იქნა გათვალისწინებული და შესრულებული, რაც სამმართველოს აძლევდა ხელშეკრულების შეწყვეტის უფლებას.
სამოქალაქო კოდექსის 558-ე მუხლით გამქირავებელს შეუძლია ხელშეკრულება მოშალოს ვადამდე, თუ დამქირავებელმა ქირა არ გადაიხადა სამი თვის განმავლობაში. მოცემულ შემთხვევაში დადგენილია, რომ დამქირავებელმა (მოიჯარემ) ქირა არ გადაიხადა სამი თვის განმავლობაში, რაც ხელშეკრულების მოშლის საფუძველია. რის გამოც, სააპელაციო სასამართლო დაეთანხმა გასაჩივრებულ გადაწყვეტილებას საიჯარო ხელშეკრულების გაუქმებისა და იჯარის ობიექტის თ. ნ-გან გამოთხოვის ნაწილში.
სააპელაციო სასამართლომ საიჯარო ქირის დავალიანების გაანგარიშების ნაწილში მიუთითა, რომ საიჯარო ქირის გადახდის ვალდებულება მოიჯარეს წარმოეშვა არა კონკურსში გამარჯვების მომენტიდან, არამედ საიჯარო ხელშეკრულების დადებისა და შესაბამისად, ქონების მიღება-ჩაბარების აქტის გაფორმებიდან, ე.ი. 2006 წლის 28 ნოემბრიდან. ხელშეკრულების 2.2 პუნქტის გათვალისწინებით, თ. ნ-ეს პირველად ქირა უნდა გადაეხადა _ 2006 წლის 5 დეკემბრისათვის (არასრული თვისათვის) და ქირის ოდენობამ შეადგინა _ 52,98 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარში. მომდევნო თვეში 2007 წლის 5 იანვრისათვის, დავალიანებამ შეადგინა ერთი თვის ქირა 265,07 აშშ დოლარი და პირგასამტეხლო საიჯარო ქონების ღირებულების 1112,18-ის 0,1%, ანუ 33,36 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარში. ქირის გადახდის მომდევნო პერიოდის 2007 წლის 5 იანვრიდან 2007 წლის 5 თებერვლამდე დავალიანებამ შეადგინა ძირითადი თანხა 265.07 აშშ დოლარი, ხოლო პირგასამტეხლო _ 33,36 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარში. 2007 წლის 5 თებერვლიდან 2007 წლის 2 მარტამდე (სარჩელის შეტანის დრომდე), ანუ 25 დღის ქირის დავალიანებაამ _ 20,75 აშშ დოლარი, ხოლო პირგასამტეხლო _ 27,80 აშშ დოლარი. აღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო პალატის მოსაზრებით, საიჯარო ქირის დავალიანება 2006 წლის 28 ნოემბრიდან 2007 წლის 2 მარტამდე (სარჩელის შეტანამდე, როგორც ამას მოსარჩელე ითხოვს) შეადგენს 803,87 აშშ დოლარს, ხოლო პირგასამტეხლო _ 94,52 აშშ დოლარის ეკვივალენტს ლარში. მოსარჩელის მოთხოვნა, თ. ნ-თვის საიჯარო ქირის დავალიანების _ 1329,12 აშშ დოლარის დაკისრების შესახებ, უნდა დაკმაყოფილდეს მხოლოდ 803,87+94,52=898,39 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის ფარგლებში.
სააპელაციო სასამართლომ თ. ნ-ის შეგებებულ სარჩელთან მიმართებაში აღნიშნა, რომ საიჯარო ხელშეკრულების 3.5 პუნქტი არ ეწინააღმდეგება კანონს და შესაბამისად, მისი ბათილობის საფუძველი არ არსებობს. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 581.2 მუხლით იჯარის ხელშეკრულების მიმართ გამოიყენება ქირავნობის ხელშეკრულების წესები, თუ 581-606-ე მუხლებით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული. 548.1 მუხლით მიმდინარე რემონტის ჩატარება, ჩვეულებრივ, ევალება დამქირავებელს. მას არა აქვს საცხოვრებელი სადგომის გადაკეთების ან რეკონსტრუქციის უფლება გამქირავებლის თანხმობის გარეშე. კანონის აღნიშნული დანაწესი არ კრძალავს მხარეთა შორის შეთანხმებას კაპიტალური ხარჯების ანაზღაურების თაობაზე. ამ მხრივ, საიჯარო ხელშეკრულების 3.5 პუნქტი კანონსაწინააღმდეგო არ არის. უფრო მეტიც, 548,2 მუხლით დამქირავებელი მოვალეა, ეს სამუშაოები შეასრულოს საკუთარი ხარჯებით. სამუშაოებში იგულისხმება როგორც მიმდინარე, ისე კაპიტალური რემონტის ხარჯები. სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ ამ თვალსაზრისით პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება თ. ნ-ის შეგებებულ სარჩელზე უარის თქმის ნაწილში იყო დასაბუთებული და იგი უცვლელად უნდა ყოფილიყო დატოვებული.
მითითებული გადაწყვეტილება საკასაციო წესით გაასაჩივრა თ. ნ-ემ.
კასატორი საკასაციო საჩივრით ითხოვდა ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2007 წლის 7 დეკემბრის გადაწყვეტილების გაუქმებასა და ახალი გადაწყვეტილებით მოსარჩელისათვის სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმასა და მისი შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილებას.
Kკასატორი საკასაციო საჩივარს ძირითადად იმავე გარემოებებზე აფუძნებდა, რაზეც მიუთითებდა სააპელაციო საჩივარში.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლო საქმის მასალების გაცნობის, საკასაციო საჩივრის საფუძვლების შესწავლისა და გასაჩივრებული გადაწყვეტილების კანონიერება-დასაბუთებულობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ თ. ნ-ის საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ, კერძოდ, გასაჩივრებული გადაწყვეტილება გაუქმდეს საიჯარო ქირის დაკისრების ნაწილში და ამ ნაწილში მიღებულ იქნეს ახალი გადაწყვეტილება შემდეგ გარემოებათა გამო:
საქმეზე დადგენილადაა ცნობილი შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:
ქუთაისის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამმართველომ იჯარით გაცემის უფლებით, ქუთაისში, ..... გამზ. ¹9-ბ-ში არსებულ 60,72 კვ.მ არასაცხოვრებელ ფართზე გამოაცხადა კონკურსი. კონკურსის პირობები გამოქვეყნდა მასობრივი ინფორმაციის საშუალებებით.
აუქციონში მონაწილეობის წესისა და პირობების შესაბამისად, აუქციონში გამარჯვებული ვალდებული იყო, სამმართველოსთან შეთანხმებით, საკუთარი სახსრებით (ანაზღაურების გარეშე) უზრუნველეყო სარემონტო-სამშენებლო და სარეკონსტრუქციო სამუშაოების ჩატარება, ინტერიერისა და ექსტერიერის მოწყობა ქალაქის მთავარ არქიტექტორთან შეთანხმებული პროექტის საფუძველზე.
2006 წლის 6 სექტემბერს გამართულ აუქციონზე გამარჯვებულად გამოცხადდა კასატორი თ. ნ-ე, რომელთანაც საიჯარო ხელშეკრულება დაიდო 2006 წლის 28 ნოემბერს.
საკასაციო სასამართლო ვერ გაიზიარებს კასატორის პრეტენზიას ხელშეკრულების 3.5 მუხლის თაობაზე, რამდენადაც არ არსებობს აღნიშნული მოტივით გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმების საფუძველი.
მხარეთა შორის დადებული საიჯარო ხელშეკრულების 3.5 პუნქტის შესაბამისად, მოიჯარე ვალდებულია, მოუაროს იჯარით აღებულ ქონებას, საკუთარი ხარჯებით (ანაზღაურების გარეშე) ჩაატაროს კაპიტალური და მიმდინარე რემონტი.
ამდენად, გარდა იმისა, რომ აუქციონში მონაწილეობის წესსა და პირობებში ჩადებული იყო მოიჯარის ვალდებულება, გაეწია კაპიტალური რემონტის ხარჯები, აღნიშნული დამატებით დადასტურდა მხარეთა შორის დადებული ორმხრივი გარიგებით.
საკასაციო სასამართლო უსაფუძვლოდ მიიჩნევს კასატორის მოსაზრებას აღნიშნული პირობის სამოქალაქო კოდექსით დადგენილ ნორმებთან შეუსაბამობის თაობაზე და განმარტავს შემდეგს: უდავოა, რომ სამოქალაქო კოდექსის 548-ე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად, დამქირავებლის ვალდებულებას წარმოადგენს მხოლოდ მიმდინარე რემონტის ჩატარება. Mმაგრამ, საგულისხმოა, რომ კასატორის მხრიდან დასახელებული ზემოაღნიშნული მუხლი არ გამორიცხავს მხარეთა უფლებას, შეთანხმდნენ ხელშეკრულების განსხვავებულ პირობებზე. უფრო მეტიც, იმავე სამოქალაქო კოდექსის 342-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, უშუალოდ მხარეთა მიერ შეთანხმებულ პირობებს უპირატესობა ენიჭება სტანდარტულ პირობებთან შედარებით.
მითითებული მუხლის შინაარსი საკასაციო სასამართლოს აძლევს საფუძველს, მართებულად მიიჩნიოს მეიჯარის უარი კაპიტალური ხარჯების საიჯარო ქირაში გაქვითვის თაობაზე და თვლის, რომ მხარეთა შეთანხმება კაპიტალური რემონტის ხარჯების ანაზღაურების ნაწილში შეესაბამება როგორც სამოქალაქო კოდექსის ნორმებს, ასევე სამოქალაქო სამართლის კერძო ავტონომიის პრინციპს, რომელიც გულისხმობს მხარეთა შესაძლებლობას, ურთიერთობა მოაწესრიგონ ურთიერთშორის თავისუფალი ნების საფუძველზე.
საკასაციო სასამართლო ასევე უსაფუძვლოდ მიიჩნევს კასატორის პრეტენზიას იჯარით გაცემული ფართის ნივთობრივი ნაკლის თაობაზე და აღნიშნავს შემდეგს: საქმეში (ს.ფ. 7) წარმოდგენილია მიღება-ჩაბარების აქტი, რომლითაც ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს ქუთაისის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამმართველო გადასცემს, ხოლო თ. ნ-ე იბარებს ქ. ქუთაისში, ..... გამზ. ¹9ბ-ში მდებარე 60,72 კვ.მ არასაცხოვრებელ ფართს.
იმავე საქმეში (ს.ფ. 33-ზე) დაცულია ექსპერტის დასკვნა, რომელშიც საუბარია ობიექტში არსებულ ანტისანიტარიაზე, სახურავსა და სართულებს შორის არსებული იატაკის არავარგისიანობაზე. საგულისხმოა, რომ აქტი არ შეიცავს მითითებას იმ სახის ნაკლზე, რომლის შემჩნევაც შეუძლებელია ვიზუალური დათვალიერების შედეგად.
სამოქალაქო კოდექსის 538-ე მუხლის შესაბამისად, თუ ხელშეკრულების დადებისას დამქირავებლისათვის ცნობილია ნივთის ნაკლი და იგი არ აცხადებს პრეტენზიას ამის გამო, მაშინ მას არ წარმოეშობა 536-ე მუხლით გათვალისწინებული უფლება (ნივთის ნაკლის გამო წარმოშობილი ზიანის ანაზღაურების უფლება).
ზემოაღნიშნული მიღება-ჩაბარების აქტი, რომელსაც ხელს აწერს კასატორი და ქონების გადაცემის მომენტში ნივთის ნაკლთან დაკავშირებით არ აცხადებს პრეტენზიას, საკასაციო სასამართლოს აძლევს საფუძველს დაასკვნას, რომ მოიჯარისათვის იმთავითვე იყო ცნობილი აღნიშნული ნაკლის თაობაზე, რაც მას მოცემულ ეტაპზე ართმევს პრეტენზიის წარდგენის შესაძლებლობას.
საკასაციო სასამართლო ასევე კანონშესაბამისად მიიჩნევს სააპელაციო სასამართლოს დასაბუთებას ხელშეკრულების ვადამდე მოშლის ნაწილში და თვლის, რომ ამ ნაწილში გადაწყვეტილება მიღებულია მატერიალური ნორმების სწორი გამოყენებისა და შეფარდების საფუძველზე.
დადგენილია, რომ საიჯარო ხელშეკრულება დაიდო 2006 წლის 28 ნოემბერს. ხელშეკრულების 2.2 პუნქტის საფუძველზე საიჯარო ქირა ყოველთვიურად განისაზღვრა 265.07 აშშ დოლარის ეკვივალენტ ლარებში, რომელიც მოიჯარეს შეაქვს მომდევნო თვის 5 რიცხვამდე. იმავე ხელშეკრულების 4.1 პუნქტის თანახმად, ხელშეკრულების პირობათა შეუსრულებლობის შემთხვევაში, მოიჯარეს ეკისრება პასუხისმგებლობა ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე იჯარით აღებული ქონების 0,1%-ის ოდენობით.
დადგენილია, რომ კასატორს ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ვადაში საიჯარო ქირა არ გადაუხდია.
სამოქალაქო კოდექსის 405-ე მუხლის I ნაწილის შესაბამისად, თუ ხელშეკრულების ერთი მხარე არღვევს ორმხრივი ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულებას, მაშინ ხელშეკრულების მეორე მხარეს შეუძლია უარი თქვას ხელშეკრულებაზე, ვალდებულების შესრულებისათვის მის მიერ დამატებით განსაზღვრული ვადის უშედეგოდ გასვლის შემდეგ.
საქმეში დაცულია მეიჯარის შეტყობინებები მოიჯარისადმი, რომლითაც ამ უკანასკნელს ევალება საიჯარო ქირის დროული გადახდა, რაც უდავო დასტურია იმისა, რომ მეიჯარის მხრიდან დაცულია შეტყობინების ვალდებულება, რაც, თავის მხრივ, წარმოშობს მის უფლებას, მოითხოვოს ხელშეკრულების ვადამდე შეწყვეტა.
ამასთან, საკასაციო სასამართლო არ იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებას დაკისრებული საიჯარო თანხის ოდენობის ნაწილში და თვლის, რომ თანხის გაანგარიშება არ შეესაბამება საქმეში დაცულ მტკიცებულებებს.
როგორც საქმის მასალებით დასტურდება, მხარეთა შორის საიჯარო ხელშეკრულება დადებულია 2006 წლის 28 ნოემბერს. ამდენად, 2006 წლის 28 ნოემბრიდან 30 ნოემბრამდე, მოიჯარეს წარმოეშვა 3 დღის საიჯარო ქირის გადახდის ვალდებულება, რაც ხელშეკრულებით განსაზღვრული საიჯარო ქირის ოდენობის გათვალისწინებით, შეადგენს 26,5 დოლარის ეკვივალენტს, 2006 წლის 1 დეკემბრიდან 31 დეკემბრამდე საიჯარო ქირა _ 265,07 აშშ დოლარის ეკვივალენტს ლარებში; 2007 წლის 1 იანვრიდან 31 იანვრამდე საიჯარო ქირა ასევე შეადგენს 265,07 აშშ დოლარის ეკვივალენტს ლარში, 2007 წლის 1 თებერვლიდან 28 თებერვლამდე ერთი თვის საიჯარო ქირა კვლავაც წარმოადგენს 265,07 აშშ დოლარის ეკვივალენტს ლარში. ამდენად, მოიჯარის მიერ გადასახდელი საიჯარო ქირის ოდენობა ჯამში შეადგენდა 821,71 აშშ დოლარის ეკვივალენტს.
ხელშეკრულების 4.1 პუნქტის შესაბამისად, პირგასამტეხლო ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე განისაზღვრა 0,1%-ით, რაც 2007 წლის 5 იანვრიდან (საურავის დარიცხვის უფლების წარმოშობის დღიდან) 2007 წლის 2 მარტამდე 56 დღეზე დაანგარიშებით შეადგენს 62,28 დოლარის ეკვივალენტს ლარში. Aმდენად, საიჯარო თანხა პირგასამტეხლოსთან ერთად წარმოადგენს 883,99 აშშ დოლარის ეკვივალენტს ლარში.
როგორც აუქცინის ¹1 ოქმით ირკვევა, თ. ნ-ეს ბე-ს სახით გადახდილი აქვს 181,0 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარში, რაც იმავე აუქციონის პირობების თანახმად, მოიჯარეს უნდა ჩაეთვალოს საიჯარო ქირის ოდენობაში, გამოაკლდეს ზემოაღნიშნულ დავალიანებას (883,99 აშშ დოლარს გმოაკლდეს 181 დოლარი), რის შედეგადაც თ. ნ-ის საბოლო დავალიანება უნდა განისაზღვროს 702,99 აშშ დოლარის ეკვივალენტით ლარში და მეიჯარის მოთხოვნა უნდა დაკმაყოფილდეს თანხის მხოლოდ ამ ნაწილში.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის I მუხლის II ნაწილით, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 408-ე მუხლის მე-3 ნაწილით, 411-ე მუხლით და

გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა :

1. თ. ნ-ის საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ;
2. გაუქმდეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2007 წლის 7 დეკემბრის გადაწყვეტილება თ. ნ-თვის საიჯარო ქირის დავალიანების - 898,39 აშშ დოლარის ეკვივალენტის ლარში დაკისრების ნაწილში და ამ ნაწილში მიღებულ იქნეს ახალი გადაწყვეტილება;
3. სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების რაჭა-ლეჩხუმ-იმერეთის სამხარეო სამმართველოს სარჩელი თ. ნ-თვის 1329 აშშ დოლარის დაკისრების თაობაზე დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ;
4. თ. ნ-ეს სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების რაჭა-ლეჩხუმ-იმერეთის სამხარეო სამმართველოს სასარგებლოდ დაეკისროს საიჯარო ქირის დავალიანება 702.99 აშშ დოლარის ეკვივალენტის ოდენობით ლარში;
გადაწყვეტილება დანარჩენ ნაწილში დარჩეს უცვლელად.
5. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს გადაწყვეტილება საბოლოოა და ამ საჩივრდება.