¹ბს-154-145(კ-06) 30 იანვარი, 2007წ.

თბილისი

ადმინისტრაციულ და სხვა კატეგორიის საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ნათია წკეპლაძე (თავმჯდომარე),

ლალი ლაზარაშვილი (მომხსენებელი), ნუგზარ სხირტლაძე

სხდომის მდივანი – ლ. ჭანტურია

კასატორი _ ლანჩხუთის რაიონის გამგეობა, წარმომადგენლები ი. ა-ა, შ. ჩ-ა (მოპასუხე)

მოწინააღმდეგე მხარე _ შპს “...”, დირექტორი ბ. ს-ა (მოსარჩელე)

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება _ ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2005 წლის 5 იანვრის გადაწყვეტილება

დავის საგანი _ ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის ბათილად ცნობა და საიჯარო ქირის კორექტირება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი :

2005 წლის 24 იანვარს შპს “....” სასარჩელო განცხადებით მიმართა ლანჩხუთის რაიონულ სასამართლოს მოპასუხე ლანჩხუთის რაიონის გამგეობის მიმართ. მოსარჩელემ მოითხოვა:

ა. ლანჩხუთის რაიონის გამგეობის 2003 წლის 12 ივნისის ¹27 დადგენილების ბათილად ცნობა;

ბ. ლანჩხუთის რაიონის გამგეობასა და შპს “....” შორის დადებული 2000 წლის 21 თებერვლის ¹199 ხელშეკრულების საიჯარო ქირის ნაწილში კორექტირება.

მოსარჩელის მითითებით, 2005 წლის 21 იანვარს მათთვის ცნობილი გახდა, რომ ლანჩხუთის რაიონის გამგეობამ 2003 წლის 12 ივნისის ¹27 დადგენილებით უკანონოდ გააუქმა მათ შორის გაფორმებული საიჯარო ხელშეკრულება. აღნიშნული დადგენილება ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მე-60 მუხლის პირველი ნაწილის “დ” ქვეპუნქტის საფუძველზე ექვემდებარებოდა ბათილად ცნობას, რადგან ლანჩხუთის რაიონის გამგეობას, როგორც საიჯარო ხელშკრულების მხარეს, მოსარჩელემ წერილობით არაერთგზის აცნობა, რომ გადასასინჯია საიჯარო ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირობები საიჯარო ქირის საკითხში, რის საფუძველსაც აძლევდათ სამოქალაქო კოდექსის 533-ე მუხლი, რომლის თანახმად, გამქირავებელი მოვალეა მოქირავნეს ნივთობრივად უნაკლო ნივთი ჩააბაროს. საიჯარო ხელშეკრულებით შპს “....” გადაცემული სამი სათევზე ტბორიდან ორი მიწის ნაკვეთი _ 22,5ჰა და 16,8ჰა _ დაფარულია ბუჩქნარით და გაუვალი ბარდებით და მათი გამოყენება სამეწარმეო საქმიანობისათვის შეუძლებელია. სამოქალაქო კოდექსის 581-ე მუხლის თანახმად, მიწის იჯარაზე ვრცელდება ქირავნობის ხელშეკრულების წესები, აქედან გამომდინარე, მათ მეიჯარეს სამოქალაქო კოდექსის 536-ე და 537-ე მუხლების პირველი ნაწილების საფუძველზე არაერთგზის მოსთხოვეს ნაკლის აღმოფხვრა და საიჯარო ქირის ნაწილში ხელშეკრულების კორექტირება. მოპასუხემ მათი აღნიშნული მოთხოვნა არ გაითვალისწინა, რის გამოც წლების მანძილზე ვერ სარგებლობენ როგორც საიჯარო, ასევე საზოგადოების საკუთრებაში არსებული ქონებით, კერძოდ, 1999 წელს შესყიდული აქვთ აღნიშნული ტბორების საინჟინრო ნაგებობები: ორი დამცავი და ერთი შუაგამყოფი დამბა, ორი ბეტონის მანახი და სანასოსე. ამდენად, სამოქალაქო კოდექსის 172-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, სრული უფლება აქვთ, გამგეობის მხრიდან ხელშემშლელი მოქმედების აღკვეთა მოითხოვონ.

მოსარჩელის მოსაზრებით, მოპასუხემ სადავო დადგენილების გამოცემისას დაარღვია სამოქალაქო კოდექსის 355-ე მუხლისა და საიჯარო ხელშეკრულების 4.2 მუხლის “დ” ქვეპუნქტის მოთხოვნები. მეიჯარე ვალდებული იყო, წერილობით გაეფრთხილებინა მოიჯარე ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტის თაობაზე, ამასთან, სამოქალაქო კოდექსის 405-ე მუხლის მე-3 ნაწილის “დ” ქვეპუნქტის საფუძველზე ასეთი ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტა დაუშვებელია, თუ მოთხოვნას (ამ შემთხვევაში ქირის დავალიანებას) უპირისპირდება შესაგებელი, რომელიც მათ რამდენჯერმე წარუდგინეს გამგეობას (ს.ფ. 2-4).

მოპასუხემ სარჩელი არ ცნო და მის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვა (ს.ფ. 36-38, 73).

ლანჩხუთის რაიონული სასამართლოს 2005 წლის 11 ივნისის გადაწყვეტილებით შპს “....” სარჩელი არ დაკმაყოფილდა უსაფუძვლობისა და ხანდაზმულობის გამო.

რაიონულმა სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ მხარეებს შორის სადავო იჯარის ხელშეკრულება დაიდო 2000 წლის 21 თებერვალს. სამოქალაქო კოდექსის 591-ე მუხლის მე-2 ნაწილის მიხედვით, სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარაზე ვრცელდებოდა იჯარის წესები, თუ სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარისათვის სხვა რამ არ იყო დადგენილი. ამავე კოდექსის 594-ე მუხლის თანახმად, მხარეებს საიჯარო ურთიერთობების დაწყებისას ევალებოდათ საიჯარო ქონების ნუსხის ერთობლივად შედგენა, რომელშიც აღინიშნებოდა ქონების ოდენობა და მდგომარეობა იჯარით გადაცემის მომენტისათვის. სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ ასეთი ნუსხა მხარეებს არ შეუდგენიათ.

რაიონულმა სასამართლომ მიუთითა, რომ სამოქალაქო კოდექსის 395-ე მუხლის თანახმად, მეიჯარემ საიჯარო ქონება მოიჯარეს უნდა გადასცეს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული გამოყენებისათვის ვარგის მდგომარეობაში. სპეციალისტების განმარტებით, საიჯარო ობიექტზე ხე-ბუჩქნარის აღმოცენება დაწყებულია 5-8 წლის წინ, სატბორე მეურნეობა ვარგისია გამოსაყენებლად და მხოლოდ 10%-ია უვარგისი. სხვა სპეციალისტის განმარტებით, ¹2 და ¹3 ტბორი უვარგისია დანიშნულებისამებრ გამოსაყენებლად. სპეციალისტების განმარტებებისა და ადგილზე დათვალიერების საფუძველზე სასამართლომ მიიჩნია, რომ რაც ტბორების ადგილზე დათვალიერების დროს დაფიქსირდა, ხელშეკრულების დადების დროსაც არსებობდა, მოსარჩელე მხარეს კი რაიმე პრეტენზია ხელშეკრულების დადების დროს არ განუცხადებია.

რაიონულმა სასამართლომ არ გაიზიარა მოსარჩელის მტკიცება, რომ მან ჯერ კიდევ 2000 წელს მოსთხოვა მოპასუხეს გაუვარგისებული ტერიტორიის უფრო დაბალ კატეგორიაში გადაყვანა, რამდენადაც ხელშეკრულების საგანი სამეწარმეო საქმიანობისათვის გამოუსადეგარი იყო. სასამართლომ მიუთითა, რომ მოსარჩელე ვერ ადასტურებდა ამის თაობაზე წერილის მოპასუხისათვის გადაცემას. რაიონულმა სასამართლომ ასევე არ გაიზიარა მოსარჩელის მოსაზრების მოპასუხის მიერ სადავო ხელშეკრულების შეწყვეტით სამოქალაქო კოდექსის 405-ე მუხლის მე-2 ნაწილის “დ” ქვეპუნქტის დარღვევის შესახებ. რაიონულმა სასამართლომ მიუთითა, რომ 2000 წლის 21 თებერვლის ხელშეკრულების მე-4 თავის 1-ლი პუნქტის “გ” ქვეპუნქტის თანახმად, მეიჯარეს უფლება ჰქონდა, იჯარის ვადის გასვლამდე შეეწყვიტა იჯარის ხელშეკრულება, თუ მოიჯარე არღვევდა ხელშეკრულების პირობებს, არ იხდიდა იჯარის თანხას. საქმეში არსებული ქუთაისის საოლქო სასამართლოს 2005 წლის 10 მარტის განჩინების საფუძველზე, რომლითაც უცვლელი დარჩა ლანჩხუთის რაიონული სასამართლოს 2003 წლის 10 ოქტომბრის გადაწყვეტილება და რომელიც ეხებოდა შპს “....” ლანჩხუთის რაიონის გამგეობის სასარგებლოდ იჯარის ქირის გადაუხდელობის გამო 11738 ლარის დაკისრებას, რაიონულმა სასამართლომ მიიჩნია, რომ სწორედ იჯარის ქირის გადაუხდელობა გახდა იჯარის ხელშეკრულების გაუქმების საფუძველი, ეს კი იჯარის ხელშეკრულებაში იყო დაფიქსირებული და იგი უნდა მიჩნეულიყო სპეციალურ ნორმად, რამდენადაც სამოქალაქო კოდექსის 342-ე მუხლის მე-3 ნაწილის თანახმად, უშუალოდ მხარეთა მიერ შეთანხმებულ პირობებს უპირატესობა ენიჭებოდა სტანდარტულ პირობებთან შედარებით.

რაიონულმა სასამართლომ ასევე მიიჩნია, რომ სარჩელი ხანდაზმული იყო, ვინაიდან მოსარჩელისათვის ჯერ კიდევ 2003 წელს იყო ცნობილი ხელშეკრულების გაუქმების შესახებ (ს.ფ. 83-85).

რაიონული სასამართლოს გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა შპს “....”, რომელმაც მოითხოვა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება (ს.ფ. 88-90).

ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2006 წლის 6 იანვრის გადაწყვეტილებით დაკმაყოფილდა შპს “....” სააპელაციო საჩივარი, გაუქმდა ლანჩხუთის რაიონული სასამართლოს 2005 წლის 11 ივლისის გადაწყვეტილება და მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება, რომლითაც სარჩელი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ: ბათილად იქნა ცნობილი ლანჩხუთის რაიონის გამგეობის 2003 წლის 12 ივნისის ¹27 დადგენილება შპს “....” 2000 წლის 21 თებერვალს ¹119 სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარის ხელშეკრულების გაუქმების ნაწილში; ლანჩხუთის რაიონის გამგეობას დაევალა ცვლილების შეტანა 2000 წლის 21 თებერვლის ¹119 სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარის ხელშეკრულებაში და 22,5ჰა და 16,8ჰა სათევზე ტბორების დაბალ კატეგორიაში გადაყვანა.

სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებსა და სამართლებრივ საფუძვლებს დაემყარა:

სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ შპს “....” და ლანჩხუთის რაიონის გამგეობას შორის 2000 წლის 21 თებერვალს დაიდო სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარის ხელშეკრულება 70,8ჰა მიწაზე 49 წლის ვადით, რომელიც ლანჩხუთის რაიონის გამგეობის სადავო ¹27 დადგენილებით ცალმხრივად გაუქმდა საიჯარო ქირის გადაუხდელობის გამო.

სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა, რომ სამოქალაქო კოდექსის 582-ე მუხლის თანახმად, თუ იჯარის ხელშეკრულება 10 წელზე მეტი ვადით იდება, მაშინ ამ ვადის გასვლის შემდეგ თითოეულ მხარეს შეუძლია საიჯარო ურთიერთობა მოშალოს 567-ე მუხლით დადგენილ ვადაში. ამავე კოდექსის 567-ე მუხლით ქირავნობის ხელშეკრულების მოშლის ვადა შეადგენს 3 თვეს, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა საქმის გარემოებებიდან ან მხარეთა შეთანხმებიდან სხვა რამ არ გამომდინარეობს. სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, მხარეთა შორის დადებული საიჯარო ხელშეკრულების მე-12 მუხლის “დ” პუნქტით, მეიჯარე ვალდებული იყო, წერილობით შეეტყობინებინა მოიჯარისათვის იჯარის ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტის შესახებ, ანუ მხარეთა შეთანხმებიდან ასეთი ვალდებულება მოიჯარესა და მეიჯარეს შორის არსებობდა. აღნიშნულიდან გამომდინარე კი, ლანჩხუთის რაიონის გამგეობა ვალდებული იყო, ხელშეკრულების შეწყვეტის შესახებ მოთხოვნა დაეყენებინა საიჯარო წლის დამთავრებამდე არანაკლებ 2 თვით ადრე, მოთხოვნა მეორე მხარისათვის ეცნობებინა წერილობით და ხელშეკრულება შეეწყვიტა ამის შემდეგ, საიჯარო წლის დამთავრებიდან 3 თვის განმავლობაში. 3-თვიანი ვადის ათვლა იწყებოდა იმ დღიდან, როცა მეორე მხარემ შეიტყო ან უნდა შეეტყო ხელშეკრულების მოშლის თაობაზე. კანონისა და ხელშეკრულების აღნიშნული მოთხოვნები, სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, განსახილველ შემთხვევაში დაცული არ ყოფილა, რასაც მოპასუხე ლანჩხუთის რაიონის გამგეობა სადავოდ არ ხდიდა.

სააპელაციო სასამართლომ არ გაიზიარა ლანჩხუთის რაიონის გამგეობის წარმომადგენლის განმარტება, რომ სამოქალაქო კოდექსის 405-ე მუხლის საფუძველზე მეიჯარეს უფლება ჰქონდა, მეორე მხარისათვის წერილობითი შეტყობინების გარეშე შეეწყვიტა ხელშეკრულება, რადგან შპს “....” არ ასრულებდა მასზე დაკისრებულ მოვალეობას _ არ იხდიდა საიჯარო ქირას. სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, ამავე მუხლის მე-3 ნაწილის “დ” ქვეპუნქტით ხელშეკრულებაზე უარი დაუშვებელი იყო, თუ მოთხოვნას უპირისპირდებოდა შესაგებელი, რომელიც მოვალემ უკვე წარადგინა ან დაუყოვნებლივ წარადგენდა ხელშეკრულებაზე უარის თქმის შემთხვევაში. ის გარემოება, რომ შპს “.....” ხელშეკრულებაზე უარის თქმის შემთხვევაში წერილობით გაფრთხილების პირობებში წარადგენდა შესაგებელს, სასამართლომ უდავოდ მიიჩნია.

სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, სამოქალაქო 405-ე მუხლი მიეკუთვნებოდა ზოგად, ხოლო ამავე კოდექსის 567-ე და 582-ე მუხლები _ სპეციალურ ნორმებს, ამდენად, განსახილველ შემთხვევაში უპირატესობა ეძლეოდა სპეციალურ ნორმას, რაც უნდა ყოფილიყო გამოყენებული დავის გადაწყვეტისას, შესაბამისად, ლანჩხუთის რაიონის გამგეობის მიერ სადავო დადგენილებით სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარის ხელშეკრულების ცალმხრივად გაუქმება იყო უკანონო.

სააპელაციო სასამართლომ არ გაიზიარა მოპასუხის მითითება შპს “....” მიერ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გასაჩივრების 6-თვიანი ვადის გაშვების თაობაზე, ვინაიდან მოპასუხე ვერ ამტკიცებდა, რომ ადმინისტრაციული აქტი გადაეცა ან ფოსტის მეშვეობით გაეგზავნა და ჩაბარდა შპს “....”, ამასთან, სადავო აქტში მითითებული არ იყო ის ორგანო, სადაც შეიძლებოდა ადმინისტრაციული აქტის გასაჩივრება, მისი მისამართი და საჩივრის წარდგენის ვადა, ანუ დარღვეული იყო ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 52.2 მუხლის მოთხოვნები. ასეთ ვითარებაში ადმინისტრაციული აქტის გასაჩივრების ვადის ათვლა იწყებოდა მხოლოდ დაინტერესებული მხარისათვის ამ აქტის გაცნობის ან გამოქვეყნების შემდეგ.

სააპელაციო სასამართლომ საფუძვლიანად მიიჩნია 2000 წლის 21 თებერვლის ¹119 საიჯარო ხელშეკრულებაში ცვლილებების შეტანის თაობაზე მოთხოვნა, რადგან იჯარით აღებული 22,5ჰა და 16,8ჰა სათევზე ტბორების გამოყენება სამეწარმეო საქმიანობისათვის შეუძლებელი იყო და აღნიშნული მიწები გადაყვანილი უნდა ყოფილიყო დაბალ კატეგორიაში. აღნიშნულის საფუძვლად სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა ქუთაისის რეგიონული სავაჭრო-სამრეწველო პალატის ექსპერტიზის ბიუროს 2005 წლის 8 ივნისის ¹416 კონსულტაციის აქტზე, რომლის თანახმად, ლანჩხუთის რაიონის სოფელ .... ტერიტორიაზე არსებული სამი ურთიერთდამოუკიდებელი სათევზე ტბორიდან ორი ტბორი _ 22,5ჰა და 16,8ჰა ამოვსებულია შლამით, დანაგვიანებულია ლელქაშით და ლაქაშით და შიგადაშიგ ამოსულია ტირიფის ხეები, ტბორები ამჟამად უვარგისია დანიშნულებისამებრ გამოსაყენებლად და მათი გაუვარგისება 8 წლის წინ დაიწყო (ს.ფ. 138-144).

სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება საკასაციო წესით გაასაჩივრა ლანჩხუთის რაიონის გამგეობამ, რომელმაც მოითხოვა გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა.

კასატორმა მიუთითა, რომ სააპელაციო სასამართლომ არასწორად გამოიყენა სამოქალაქო კოდექსის 567-ე, 582-ე მუხლები. სამოქალაქო კოდექსის 561-ე მუხლის თანახმად, ქირავნობის ხელშეკრულების მოშლის ვადა შეადგენს 3 თვეს, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა საქმის გარემოებებიდან ან მხარეთა შეთანხმებიდან სხვა რამ არ გამომდინარეობს. კასატორის მოსაზრებით, სააპელაციო სასამართლომ არასწორად განმარტა აღნიშნული მუხლის მოთხოვნები მოცემულ ურთიერთობასთან მიმართებაში, მითითებული 561-ე მუხლის მეორე წინადადება სრულად შეესაბამებოდა იჯარის ხელშეკრულების 4.1 მუხლის “გ” ქვეპუნქტს, რომლის თანახმად, მხარეს უფლება აქვს იჯარის ვადის გასვლამდე შეწყვიტოს იჯარის ხელშეკრულება, თუ მოიჯარე არ იხდის იჯარის ქირას ხელშეკრულებით დადგენილი ვადის გასვლიდან 3 თვის განმავლობაში. კასატორის მითითებით, სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია შპს “....”-ის მხრიდან ქირის გადაუხდელობის ფაქტი, მაგრამ სამოქალაქო კოდექსის 582-ე და 567-ე მუხლების არასწორი განმარტებით არ გამოიყენა საიჯარო ხელშეკრულების მე-4 მუხლის 1-ლი პუნქტის “გ” ქვეპუნქტი, არასწორად გამოიყენა იჯარის ხელშეკრულების მე-12 მუხლის “დ” ქვეპუნქტი, რადგან ეს უკანასკნელი არ ეხებოდა იმ შემთხვევას, როცა მხარე არღვევს ხელშეკრულების პირობებს.

კასატორის მითითებით, სააპელაციო სასამართლომ არ გამოიყენა სამოქალაქო კოდექსის 405-ე მუხლის მე-2 ნაწილის “ბ” ქვეპუნქტი, რომლის თანახმად, ვალდებულების დარღვევისას არ არის აუცილებელი დამატებითი ვადის დაწესება ან გაფრთხილება, თუ ვალდებულება არ შესრულდა ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ვადაში, ხოლო კრედიტორმა ურთიერთობის გაგრძელება ხელშეკრულებით დაუკავშირა ვალდებულების დროულ შესრულებას. კასატორის განმარტებით, სწორედ ვალდებულების დროულ შესრულებას დაუკავშირეს მათ ხელშეკრულების გაგრძელება, რამაც ასახვა ჰპოვა 2000 წლის 21 თებერვლის ¹119 საიჯარო ხელშეკრულების მე-4 მუხლის პირველი ნაწილის “გ” ქვეპუნქტში. გარდა იმისა, რომ არ გამოიყენა მითითებული ნორმა, სააპელაციო სასამართლომ არასწორად განმარტა ამავე, 405-ე მუხლის მე-3 ნაწილის “დ” ქვეპუნქტი. გამგეობის მხრიდან ხელშეკრულების ცალმხრივად მოშლა შეიძლებოდა მაშინ მოსულიყო წინააღმდეგობაში აღნიშნულ მუხლთან, თუ “....” მათთან შემოსული იქნებოდა ხელშეკრულების პირობებთან დაკავშირებით შესაგებელი _ პრეტენზია, ასეთით კი შპს “....” მათთვის 2004 წლის 24 აგვისტომდე არ მოუმართავს, მაშინ როდესაც ხელშეკრულება 2003 წლის 12 ივნისს იქნა მოშლილი.

კასატორის მოსაზრებით, საპელაციო სასამართლომ არასწორად შეაფასა ქუთაისის რეგიონული სავაჭრო-სამრეწველო პალატის ექსპერტიზის ბიუროს 2005 წლის 8 ივნისის ¹416 კონსულტაციის აქტი, რომლის საფუძველზეც მიიჩნია, რომ იჯარით გადაცემული სამი ტბორიდან ორი უვარგისია გამოყენებისათვის და რაშიც გამგეობას დასდო ბრალი. კასატორის მითითებით, ლანჩხუთის რაიონულ სასამართლოში დაკითხულმა სპეციალისტებმა აჩვენეს, რომ ტბორების გაუვარგისება დაიწყო 5-6 წლის წინ, რაც იმას ნიშნავდა, რომ ტბორების გაუვარგისება მას შემდეგ დაიწყო, რაც იგი გადაეცა შპს “....”. სინამდვილეში, სადავო ტბორების ირგვლივ მდებარე დამბა 1998 წლიდან შპს “....” საკუთრებაში იყო და 2000 წლისათვის ტბორები რომ გამოყენებისათვის უვარგისი ყოფილიყო, ცხადია, შპს “....” ხელშეკრულებას არ დადებდა.

კასატორის მითითებით, შპს “.....” 2003 წლის 10 ოქტომბრიდან უკვე ცნობილი იყო ლანჩხუთის რაიონული გამგეობის 2003 წლის 12 ივნისის ¹27 დადგენილების შესახებ, რადგანაც ამ დღეს სასამართლომ მას თანხები დააკისრა გამგეობის სასარგებლოდ, შესაბამისად, სარჩელი აღძრული იყო ხანდაზმულობის ვადის დარღვევით (ს.ფ. 150-152).

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლო საქმის მასალების გაცნობის, მხარეთა ახსნა-განმარტებების მოსმენის, საკასაციო საჩივრის საფუძვლების გამოკვლევის შედეგად მიიჩნევს, რომ ლანჩხუთის რაიონის გამგეობის საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს, გაუქმდეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2005 წლის 5 იანვრის გადაწყვეტილება და საკასაციო სასამართლოს მიერ მიღებულ იქნეს ახალი გადაწყვეტილება, შპს “....” სარჩელი არ უნდა დაკმაყოფილდეს, შემდეგ გარემოებათა გამო:

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება გამოტანილი აქვს საქმის გარემოებების არასწორი სამართლებრივი შეფასების, სადავო ურთიერთობისათვის კანონის ნორმის არასწორი შეფარდების საფუძველზე, რის გამოც, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 393-ე მუხლის მე-3 ნაწილისა და 394-ე მუხლის “ე” ქვეპუნქტის თანახმად, გადაწყვეტილება ექვემდებარება გაუქმებას. იმავდროულად, რამდენადაც საქმეზე საჭირო არ არის დამატებითი ფაქტობრივი გარემოებების დადგენა და გამოკვლევა, საკასაციო სასამართლო პროცესუალურად უფლებამოსილია, თავად მიიღოს ახალი გადაწყვეტილება.

საქმეზე დადგენილია:

2000 წლის 21 თებერვალს შპს “....” და ლანჩხუთის რაიონის გამგეობას შორის დაიდო ხელშეკრულება 70,8ჰა სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარის თაობაზე, 49 წლის ვადით. იჯარის ქირა ყოველწლიურად განისაზღვრა 1451,40 ლარით; ლანჩხუთის რაიონის გამგეობის 2003 წლის 12 ივნისის ¹27 სადავო დადგენილებით ცალმხრივად გაუქმდა საიჯარო ხელშეკრულება საიჯარო ქირის გადაუხდელობის გამო.

სამოქალაქო კოდექსის 592-ე მუხლის მე-2 ნაწილისა და 581-ე მუხლის მე-2 ნაწილის მოთხოვნების გათვალისწინებით, სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარაზე ვრცელდება როგორც იჯარის, ისე ქირავნობის ხელშეკრულების წესები, თუ სასოფლო-სამეურნეო მიწის იჯარისათვის სხვა რამ არ არის დადგენილი.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ სააპელაციო სასამართლომ არასწორად გამოიყენა სამოქალაქო კოდექსის 582-ე მუხლი, რომლის თანახმად, თუ იჯარის ხელშეკრულება იდება 10 წელზე მეტი ვადით, მაშინ ამ ვადის გასვლის შემდეგ თითოეულ მხარეს შეუძლია საიჯარო ურთიერთობა მოშალოს 561-ე მუხლით დადგენილ ვადაში. 561-ე მუხლი, თავის მხრივ, ადგენს, რომ ქირავნობის ხელშეკრულების მოშლის ვადა შეადგენს 3 თვეს, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა საქმის გარემოებებიდან ან მხარეთა შეთანხმებიდან სხვა რამ არ გამომდინარეობს. აღნიშნული ნორმების შინაარსი ცხადყოფს, რომ, როგორც 582-ე, ისე 561-ე მუხლი განსაზღვრავს ხელშეკრულების მოშლის წესსა და ვადას (3 თვეს) ვადიანი (10 წელზე მეტი) ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ. მოცემულ შემთხვევაში კი აღნიშნული მუხლების გამოყენება არასწორია, რამდენადაც ხელშეკრულების დადებიდან მის მოშლამდე პერიოდში 10 წელი ჯერ გასული არ იყო.

სადავო სამართლებრივ ურთიერთობას ესადაგება სამოქალაქო კოდექსის 592-ე მუხლის მე-2 ნაწილი, 581-ე მუხლის მე-2 ნაწილი და მათ საფუძველზე, 558-ე მუხლი, რომლის თანახმად, გამქირავებელს შეუძლია ხელშეკრულება მოშალოს ვადამდე, თუ დამქირავებელმა ქირა არ გადაიხადა 3 თვის განმავლობაში. საგულისხმოა, რომ მოცემულ შემთხვევაში 2000 წლის 21 თებერვლის იჯარის ხელშეკრულებით მხარეთა მიერ ასევე მოწესრიგებულია ხელშეკრულებაზე უარის თქმის საკითხი საიჯარო ქირის გადაუხდელობის შემთხვევაში. იჯარის ხელშეკრულების მე-4 მუხლის 1-ლი პუნქტის თანახმად, მეიჯარეს უფლება აქვს, იჯარის ვადის გასვლამდე შეწყვიტოს იჯარის ხელშეკრულება, თუ მოიჯარე არ იხდის იჯარის ქირას ხელშეკრულებით დადგენილი ვადის გასვლიდან 3 თვის განმავლობაში. ამავე ხელშეკრულების მე-4 მუხლის მე-7 პუნქტით, საიჯარო ქირის ამ ხელშეკრულებაში მითითებულ ვადებში გადაუხდელობისათვის მოიჯარე იხდის ჯარიმას ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე, ხოლო 3 თვის გასვლის შემდეგ საიჯარო ქირის გადაუხდელობის შემთხვევაში საიჯარო ხელშეკრულება ჩაითვლება გაუქმებულად.

იჯარის ხელშეკრულების ზემოაღნიშნული დებულებების პირობებში, საკასაციო სასამართლო არ იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს დასკვნას, რომ მეიჯარე არ იყო უფლებამოსილი, ცალმხრივად შეეწყვიტა ხელშეკრულება ამ დებულებებით გათვალისწინებულ შემთხვევებში. საკასაციო სასამართლო იზიარებს კასატორის მოსაზრებას, რომ სამოქალაქო კოდექსის 405-ე მუხლის მე-2 ნაწილის “ბ” ქვეპუნქტის მოთხოვნიდან გამომდინარე, მოცემულ შემთხვევაში ასევე არ იყო აუცილებელი მოიჯარისათვის დამატებითი ვადის დაწესება ან გაფრთხილება, ხელშეკრულების ზემოაღნიშნული მე-4 მუხლის 1-ლი პუნქტისა და მე-7 პუნქტის გათვალისწინებით.

საკასაციო სასამართლო ასევე არ იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ მოცემულ ურთიერთობაზე სამოქალაქო კოდექსის 405-ე მუხლის მე-3 ნაწილის “დ” ქვეპუნქტის გავრცელებას, რომლის თანახმად, ხელშეკრულებაზე უარი დაუშვებელია, თუ მოთხოვნას უპირისპირდება შესაგებელი, რომელიც მოვალემ უკვე წარადგინა ან დაუყოვნებლივ წარადგენს ხელშეკრულებაზე უარის თქმის შემთხვევაში. ის გარემოება, რომ შპს “....” ხელშეკრულებაზე უარის თქმის შემთხვევაში წერილობით გაფრთხილების პირობებში წარადგენდა შესაგებელს, სააპელაციო სასამართლომ უდავოდ დადგენილად მიიჩნია, მაშინ როდესაც ამის დამასაბუთებელ მსჯელობას გადაწყვეტილება საერთოდ არ შეიცავს.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ მეიჯარე ლანჩხუთის რაიონის გამგეობის მიერ დარღვეულია ხელშეკრულების მე-4 მუხლის მე-2 პუნქტის მოთხოვნა, რომლის თანახმად, მეიჯარეს აქვს ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტის თაობაზე მოიჯარისათვის შეტყობინების ვალდებულება. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ კასატორის მიერ სადავო დადგენილების გამოცემისას ასევე დარღვეულია ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსით განსაზღვრული ადმინისტრაციული წარმოების წესები შპს “....”, როგორც ადმინისტრაციული წარმოების მხარის, ადმინისტრაციული წარმოების შესახებ ინფორმირებულობის თაობაზე.

იმავდროულად, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ მოსარჩელე ვერ ასაბუთებს, თუ რამდენად აუცილებელი იყო მისი მონაწილეობა ადმინისტრაციულ წარმოებაში, რომ ასეთ შემთხვევაში ადმინისტრაციული ორგანო მიიღებდა სხვაგვარ გადაწყვეტილებას და აღარ მოხდებოდა ხელშეკრულების მოშლა. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ ადმინისტრაციული აქტის გამოცემა პროცედურული დარღვევით, ყოველთვის არ იწვევს ამ აქტის ბათილად ცნობას. ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის მე-601 მუხლის მე-2 ნაწილი ადმინისტრაციული აქტის ბათილად გამოცხადებას უკავშირებს მხოლოდ ისეთ პროცედურულ დარღვევას, რომლის არარსებობის შემთხვევაში მოცემულ საკითხზე მიღებული იქნებოდა სხვაგვარი გადაწყვეტილება. მოცემულ შემთხვევაში, მოსარჩელე ვერ ასაბუთებს, თუ რამდენად განაპირობებდა მისი მონაწილეობა ადმინისტრაციულ წარმოებაში სხვაგვარი ადმინისტრაციული აქტის გამოცემას, კერძოდ, როგორ გააქარწყლებდა საიჯარო ხელშეკრულების შეწყვეტის პირობის (საიჯარო ქირის გადაუხდელობა) არსებობას.

შპს “....” მის მიერ აღნიშნული საიჯარო ქირის გადაუხდელობას უკავშირებს იმ გარემოებას, რომ საიჯარო ქონება თავიდანვე არ იყო ვარგისი ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საქმიანობისათვის, შესაბამისად, მას არ ეკუთვნის ასეთ ქონებაზე შეთანხმებული საიჯარო ქირის გადახდა და უნდა გადაიხადოს საიჯარო ქირა მხოლოდ კორექტირების შემთხვევაში. აღნიშნულთან დაკავშირებით საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ სააპელაციო საამართლომ ასევე არასწორად დაადგინა საქმის ფაქტობრივი გარემოებები და არასწორი შეფასება მისცა მათ იჯარის ქირის შემცირებისა და დაბალ კატეგორიაში მიწის გადაყვანის მოთხოვნასთან დაკავშირებით. აქედან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლომ არასწორად დააკმაყოფილა სარჩელი საიჯარო ქონების დაბალ კატეგორიაში გადაყვანის ნაწილშიც.

სამოქალაქო კოდექსის 327-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, ხელშეკრულება დადებულად ითვლება, თუ მხარეები მის ყველა არსებით პირობაზე შეთანხმდნენ სამისოდ გათვალისწინებული ფორმით. სადავოს არ წარმოადგენს ის გარემოება, რომ მხარეთა შორის 2000 წლის 21 თებერვალს გაფორმდა იჯარის ხელშეკრულება, რაც იმას ნიშნავს, რომ მხარეთა შორის მიღწეულ იქნა კონსენსუსი.

სამოქალაქო კოდექსის 581-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, იჯარის ხელშეკრულებით მეიჯარე მოვალეა გადასცეს მოიჯარეს იჯარით განსაზღვრული ქონება დროებით სარგებლობაში და საიჯარო დროის განმავლობაში უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა, თუ იგი მიღებულია მეურნეობის სწორი გაძღოლის შედეგად შემოსავლის სახით. თავის მხრივ, მოიჯარე ვალდებულია, გადაუხადოს მეიჯარეს დათქმული ქირა.

დადგენილია და სადავო არ არის, რომ, მოიჯარე ვალდებულებას არ ასრულებდა _ არ იხდიდა ქირას. ასევე სადავო არ არის, რომ იჯარის ხელშეკრულების დადებამდე მოიჯარეს საკუთრებაში ჰქონდა გადაცემული იჯარით აღებულ ტერიტორიაზე არსებული შენობა-ნაგებობები. აღნიშნული ცხადყოფს, რომ საიჯარო ქონების მდგომარეობა მოიჯარეს უნდა სცოდნოდა იჯარის ხელშეკრულების გაფორმების მომენტისთვის და შესაბამისად, თავიდანვე შეეძლო, უარი ეთქვა სახელშეკრულებო ურთიერთობაზე ან წამოეყენებინა შესაბამისი პირობები, რაც მას არ განუხორციელებია. შესაბამისად, საკასაციო სასამართლო იზიარებს კასატორის მსჯელობას, რომ 2000 წლის მდგომარეობით იჯარით გადაცემული მიწა კიდეც რომ ყოფილიყო გაუვარგისებული, შპს “....” ეს დანამდვილებით უნდა ყოფილიყო ცნობილი, რადგან 1998 წლიდან ფლობდა ამ ტერიტორიაზე სამეურნეო დანიშნულების ნაგებობებს და შეუძლებელია, არ სცოდნოდა ტბორების მდგომარეობა. სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 538-ე მუხლი ასეთ შემთხვევაში გამორიცხავს მოიჯარის მიერ ქირის შემცირების მოთხოვნის უფლებას.

ხელშეკრულების დადების მომენტისათვის ტბორების ხელშეკრულებით გათვალისწინებული გამოყენებისათვის უვარგის მდგომარეობაში არსებობის ფაქტის დასადგენად სააპელაციო სასამართლო დაეყრდნო მხოლოდ ქუთაისის რეგიონული სავაჭრო-სამრეწველო პალატის ექსპერტიზის ბიუროს 2005 წლის 8 ივნისის კონსულტაციის აქტს, მაშინ როდესაც საქმეში წარდგენილია აღნიშნული დასკვნის საწინააღმდეგო მტკიცებულებებიც, ხოლო თუ რატომ არ გაიზიარა აღნიშნული მტკიცებულებები, სააპელაციო სასამართლოს არ დაუსაბუთებია.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ არ არსებობს სარჩელის დაკმაყოფილებისა და სადავო დადგენილების ბათილად ცნობის საფუძველი. აღნიშნული, თავის მხრივ, ასევე გამორიცხავს მოსარჩელის მოთხოვნის დაკმაყოფილებას საიჯარო ქირის კორექტირების ნაწილში, მით უფრო, რომ, როგორც ზემოთ აღინიშნა, აღნიშნული მოთხოვნა ასევე არ არის კანონშესაბამისი.

საკასაციო სასამართლო არ იზიარებს კასატორის მოსაზრებას მოსარჩელის მიერ სადავო დადგენილების გასაჩივრების ხანდაზმულობის ვადის გაშვების თაობაზე, რამდენადაც კასატორმა ვერ წარმოადგინა სადავო დადგენილების მოსარჩელისათვის ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის შესაბამისად გაცნობის მტკიცებულება, რასაც უკავშირდება ხანდაზმულობის ვადის დენის დაწყება.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 41-ე მუხლის “ზ” ქვეპუნქტისა და 53-ე მუხლის საფუძველზე მოსარჩელეს უნდა დაეკისროს სახელმწიფო ბაჟის სახით 383,64 ლარის გადახდა სახელმწიფო ბიუჯეტის სასარგებლოდ, იმის გათვალისწინებით, რომ იჯარის ხელშეკრულების თანახმად, წლიური იჯარის ქირა შეადგენს 1451,40 ლარს, ხოლო მოსარჩელის მიერ პირველი ინსტანციის სასამართლოში გადახდილია სახელმწიფო ბაჟის თანხის ნაწილი _ 30 ლარი.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლის მე-2 ნაწილით, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე, 411-ე მუხლებით და

გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა :

1. ლანჩხუთის რაიონის გამგეობის საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს;

2. გაუქმდეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2005 წლის 5 იანვრის გადაწყვეტილება და საკასაციო სასამართლოს მიერ მიღებულ იქნეს ახალი გადაწყვეტილება;

3. შპს “...” სარჩელი არ დაკმაყოფილდეს;

4. შპს “.....” დაეკისროს სახელმწიფო ბაჟის სახით 383,64 ლარის გადახდა სახელმწიფო ბიუჯეტის სასარგებლოდ;

5 საკასაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება საბოლოოა და არ საჩივრდება.